АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-80-86

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-9748/2024

г. Краснодар

26 июня 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2024 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Глебовой Ю.Я.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ИП ФИО1 

к Администрации МО г. Северский район (ИНН: 

<

***>) 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,

Прокуратуры Краснодарского края (ИНН: 

<

***>)

Контрольно-счетной палаты МО Северский район (ИНН: 

<

***>)

в котором просит:

- произвести зачет в счет арендной платы (за период аренды с 19.09.2019 по 31.07.2023 г.) по договору аренды № 3 от 27.06.2019 г. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества (ст. Северская, ул. Комарова, 8) в размере 3 632 382 рублей 97 копеек,

- взыскать с администрации муниципального образования Северский район расходы на уплату государственной пошлины

 

при участии в судебном заседании (17 июня 2024 г. в 10 часов 10 минут)

от истца: ФИО2 (доверенность), ФИО1 (лично),

от ответчика: ФИО3 (доверенность)

от Прокуратуры Краснодарского края: ФИО4;

от иных лиц, участвующих в деле: явку не обеспечили, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

 

при участии в судебном заседании (24 июня 2024 г. в 09 часов 20 минут)

от истца: ФИО2 (доверенность), ФИО1 (лично),

от ответчика: ФИО3 (доверенность)

от иных лиц, участвующих в деле: явку не обеспечили, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

 

при участии в судебном заседании (24 июня 2024 г. в 17 часов 50 минут)

от лиц, участвующих в деле: явку не обеспечили, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; 

 

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрации МО г. Северский район, в котором просит:

- произвести зачет в счет арендной платы (за период аренды с 19.09.2019 по 31.07.2023 г.) по договору аренды № 3 от 27.06.2019 г. расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества (ст. Северская, ул. Комарова, 8) в размере 3 632 382 рублей 97 копеек,

- взыскать с администрации муниципального образования Северский район расходы на уплату государственной пошлины.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, представил ходатайство о приобщении по делу дополнительных документов, которое судом рассмотрено, дополнительные материалы приобщены к материалам дела.  

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель Прокуратуры Краснодарского края выразил позицию относительно исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили. Уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании объявлен перерыв до 09 часов 20 минут 24.06.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по адресу: www.krasnodar.arbitr.ru. 

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.  

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили. Уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17 часов 50 минут 24.06.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по адресу: www.krasnodar.arbitr.ru. 

После перерыва заседание продолжено без участия представителей сторон.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, пришел к нижеследующему.

Как следует из материалов дела, 27 июня 2019 года между мной (арендатор) и администрацией муниципального образования Северский район (арендодатель) на основании постановления администрации от 17.05.2019 г. № 1003, протокола о результатах торгов в форме открытого аукциона от 21.06.2019 г. был заключен договор аренды № 3, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 514, 4 кв. м, в том числе 1 этаж: нежилое помещение № 11/1 общей площадью 11,5 кв. м (кадастровый № 23:26:0103032:517), 2-й этаж: нежилые помещения № 14, 15, 16, 17, 18, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 общей площадью 211,6 кв. м (кадастровый № 23:26:0103032:377), 1-й и 2-й этажи: нежилые помещения № 1 - 13, 19 - 21 общей площадью 291,3 кв. м (кадастровый № 23:26:0103032:850) в здании литера А с земельным участком (кадастровый № 23:26:0103032:154) площадью 494 кв. м для использования по назначению, расположенные по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Комарова, 8.

До процедуры аукциона к арендуемому зданию не было доступа, не предоставлялась возможность проверить реальное техническое состояние здания для его дальнейшего использования.

После заключения договора аренды от 27.06.2019 г. и обеспечения я доступа в спорные помещения было установлено, что помещения не соответствуют установленным требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 

Техническое состояние, в соответствии с положениями СП 23-102-2003, оценивается как ограниченно работоспособное состояние, при этом имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Согласно Методике определения физического износа текущее состояние оценивается как неудовлетворительное, физический износ конструкций оценивается в 50%. Конструктивные характеристики объекта исследования и их состояние позволяет использовать как общественное здание при условии значительного капитального ремонта. Указанные обстоятельства также нашли свое, подтверждение в экспертном заключении ООО «Азимут» № 37-2020.

Фактически нежилые помещения общей площадью 514, 4 кв. м, в том числе 1 этаж: нежилое помещение № 11/1 общей площадью 11,5 кв. м (кадастровый номер 23:26:0103032:517), 2-й этаж: нежилые помещения № 14, 15, 16, 17, 18, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 общей площадью 211,6 кв. м (кадастровый номер 23:26:0103032:377), 1-й, 2-й этажи: нежилые помещения № 1 - 13, 19 - 21 общей площадью 291,3 кв. м (кадастровый номер 23:26:0103032:850) в здании литера А с земельным участком (кадастровый номер 23:26:0103032:154) площадью 494 кв. м для использования по назначению, расположенные по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Комарова, 8 мною использовались как предпринимателем в коммерческих целях, в связи с чем не могли быть использованы в том состоянии, в котором они были переданы мне в аренду.

Решением Совета муниципального образования Северский район от 19 сентября 2019 года № 448 арендатор освобожден от обязанности по внесению арендной платы за нежилые помещений, расположенные по адресу: ст. Северская, ул. Комарова, 8 сроком на 5 лет.

Письмом администрации муниципального образования Северский район от 10.10.2019 № 01-17/8896 указано на отсутствие необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию) при выполнении ремонтных работ в арендуемом здании.

На основании письма администрации муниципального образования Северский район от 25.02.2020 г. № 01-17/1681 утвержден график выполнения ремонтных работ.

Письмом от 18 марта 2020 года администрация муниципального образования Северский район уведомлена о том, что при выполнении ремонтных работ согласно локально сметного расчета, утвержденного управлением капитального строительства, были обнаружены ряд неучтённых работ, при разборе стен выявлены большие проемы на 1 и 2 этаже с размерами 1850*2300 в количестве 3 штук и на 2 этаже дверной проем 2000*1000.

Дополнительным соглашением № 1 от 25.08.2020 г. к договору аренды от 27.06.2019 г. № 3 внесены изменения в пункт 3.2 договора «Нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного помещения расходы, в том числе на оплату текущего и капитального ремонта в пределах сметы, а также расходуемых в процессе материалов, оплату коммунальных услуг, поддерживать помещение в исправном состоянии».

Раздел 3 договора дополнен следующими пунктами:

«3.10. Арендатор обязан представить арендодателю акт-график работ, предусмотренных сметой, с указанием сроков выполнения каждого вида работ. Отклонения от установленного актом-графиком плана выполнения работ подлежат дополнительному согласованию с арендодателем.

3.11. Арендатор обязан не реже одного раза в квартал производить сверку расчётов с арендодателем между суммами начисленной арендной платы и суммой понесённых расходов, предусмотренных сметой, посредством направления арендодателю уведомления с приложением актов выполненных работ по форме № КС-2 и документов, повреждающих понесенные расходы.

3.12. По окончании проведения работ, предусмотренных сметой, арендатор обязан предоставить арендодателю акт выполненных работ по форме № КС-11 с приложением полного пакета документов, подтверждающих понесенные расходы.

3.13. В случае возникновения необходимости проведения дополнительных работ, не предусмотренных сметой, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о планируемых работах с представлением соответствующей сметы.

3.14. После согласования проектно-сметной документации с арендодателем и заключением дополнительного соглашения к договору аренды, арендатор может приступать к выполнению работ, а понесенные в рамках выполнения таких работ расходы могут быть зачтены в общую сумму обязательств при условии одобрения Советом муниципального образования Северский район».

Договор аренды № 3 дополнен разделом 12 «Порядок приемки выполненных работ и зачета требований»:

«12.1. Представленные акты выполненных работ формы № КС-2 с приложенными документами рассматриваются арендодателем в течение тридцати календарных дней с момента получения. По результатам рассмотрения арендодателем формируется заключение.

12.2. В случае признания сумм, затраченных арендатором при проведении капитального ремонта помещений в пределах сметы, обоснованными, управление имущественных отношений администрации муниципального образования Северский район производит зачет требований в информационно-аналитической системе «Единая система учета объектов и неналоговых доходов Краснодарского края».

12.3. В случае признания понесенных арендатором расходов на капитальный ремонт необоснованным, арендодатель письменно уведомляет арендатора об отказе в зачете требований в полном объеме или частично с указанием причин такого отказа.

12.4. В соответствии с пунктом 1 решения Совета муниципального образования Северский район от 19 сентября 2019 года № 448, арендатор освобожден от обязанности по внесению арендной платы в период проведения капитального ремонта арендованных помещений сроком на 5 лет (за период с 19 сентября 2019 года по 19 сентября 2024 года), что в сумме составляет 4 700 000 рублей.

12.5. Расходы, понесенные арендатором на проведение работ, не предусмотренные сметой, не могут быть зачтены в качестве арендной платы».

Во исполнение условий договора аренды № 3 в адрес администрации муниципального образования Северский район направлены письма от 07.10.2020 г. и от 12.01.2021 г. с приложением актов выполненных работ формы № КС-2 на сумму 2 516 798 рублей и 2 381 221 рубль соответственно.

При выполнении ремонтных работ также были установлены скрытые работы, которые требовали замены отопительной системы, электропроводки и узла учета.

На основании письма администрации от 14.10.2020 г. № 01-17/9140 получено согласие администрации муниципального образования Северский район на реконструкцию системы газораспределения в нежилых помещениях, расположенных по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Комарова, 8.

С учетом локально-сметного расчета были проведены следующие ремонтные работы:

-договор от 03.03.2020г. № 87 с ИП ФИО5 на ремонт отопления и ВК на сумму 450 437 рублей 08 копеек;

-договор от 25.05.2020г. № 112 с ИП ФИО6 на электромонтажные работы и сетям связи на сумму 983 385 рублей 26 копеек;

-договор от 24.03.2020г. № 57 с ИП ФИО7 на ремонт стен и проемов на сумму 3 734 654 рубля 92 копейки;

-договор от 03.04.2020г. № 24 с ООО «АЛЬФА-СТРОИ» на благоустройство территории на сумму 603 259 рублей 59 копеек;

- договор от 03.04.2020г. № 25 с ООО «АЛЬФА-СТРОЙ» на ремонт фасада на сумму 264 943 рубля 14 копеек;

- договор от 27.04.2020г. № 37 с ООО «АЛЬФА-СТРОЙ» на ремонт полов на сумму 752 856 рублей 35 копеек;

- договор от 19.05.2020г. № 49 с ООО «АЛЬФА-СТРОЙ» на ремонт потолков на сумму 275 058 рублей 65 копеек.

На момент аренды помещений от здания были отключены свет, газ, вода и канализация. За время существования здания не проводились работы по улучшению коммуникаций, в связи с этим были проведены следующие работы:

-договор на выполнение работ по газификации от 20.01.2021 г, на сумму 9700 рублей;

-договор от 18.01.2021г. № 269 с ООО ТД «Зори Кубани» на покупку напольного котла Медведь 50 на сумму 80 000 рублей;

- составлен акт проверки технического состояния промышленных дымоотводящих и вентиляционных систем с ООО «Краснодарское предприятие "Пожзащита"» на сумму 8143 рубля;

- договор от 20.02.2021г. № 35 с АО «Газпром газораспределение Краснодар» филиал № 12 на оказание услуг по ведению строительного контроля (технического надзора) за строительством сетей газораспределения и газопотребления на сумму 16 958 рублей 34 копейки;

- договор № 08/21 с ООО «Азимут» на разработку проекта реконструкции сети газопотребления на сумму 15 000 рублей;

-договор № 3/21 с ООО «Северскаягазстрой» по установке системы индивидуального контроля загазованности СЦ-1 и СЦ-2, проверке контрольными смесями ПГС на СН-4 и СО на сумму 11 044 рубля;

- договор с ООО «Фридом» на услуги связи в размере 6000 рублей;

- договор № ТФ 12.2-54/20-578/21 с АО «Газпром газораспределение Краснодар» на техническое и аварийно-диспетчерское обслуживание на сумму 6833 рубля и дополнительное соглашение на сумму 7238 рублей 45 копеек;

- демонтаж-монтаж приборов учета газа на сумму 2000 рублей. Всего работы проведены на сумму 7 220 678 рублей 78 копеек.

Решением Совета муниципального образования Северский район от 16 февраля 2023 года № 310 отменено решение Совета муниципального образования Северский район от 19 сентября 2019 года № 448 «Об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы за нежилые помещения, расположенные по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Комарова. 8».

В мой адрес поступило уведомление от 22 февраля 2023 года № 763 об оплате арендной платы по договору от 27 июня 2019 года № 3, согласно которого необходимо оплатить задолженность в размере 3 220 763 рублей 44 копеек за период с 19 сентября 2019 года по 28 февраля 2023 года.

10 июля 2023 года в адрес администрации муниципального образования Северскчй район направлено письмо о возмещении или зачете в счет арендной платы понесенных расходов на капитальный ремонт нежилых помещений.

Письмом от 31.07.2023г. № 01-30/8152 администрация муниципального образования Северский район отказала в зачете арендной платы и возмещении понесенных расходов. В обоснование своих доводов администрация муниципального образования Севрский район указала на мою осведомленность о состоянии и характеристиках получаемого в аренду имущества, в связи с чем арендатор утратил право на возражения относительно состояния переданного имущества и зачете расходов на капитальный ремонт нежилых помещений.

В рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо с требованием погасить суммы задолженности за каждый лень просрочки. 

Претензионное письмо оставлено адресатом без удовлетворения. 

Вышеуказанные основания послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая вопрос об обоснованности заявленных исковых требований, суд руководствуется следующим. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что на основании Постановления администрации муниципального образования Северский район от 17 мая 2019 года № 1003 «Об организации и проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>» проведены торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> лот № 1.

Согласно протоколу о результатах торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества от 21 июня 2019 года № 3 победителем аукциона по лоту № 1 признан участник № 1 - ФИО1.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Частью 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом установлено, что 27 июня 2019 года между администрацией (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 3, по условиям которого арендодателем за плату во временное владение и пользование переданы арендатору нежилые помещения общей площадью 514,4 кв.м., в том числе 1-й этаж: нежилое помещение № 11/1 общей площадью 11,5 кв.м. (кадастровый номер 23:26:0103032:517), 2-й этаж: нежилые помещения  №14,15,16,17,18,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31общей  площадью  211,6  кв.м. (кадастровый номер 23:26:0103032:377), 1-й, 2-й этажи: нежилые помещения № 1-13, 19-21 общей площадью 291,3 кв.м. (кадастровый номер 23:26:0103032:850) в здании литер А с земельным участком (кадастровый номер 23:26:0103032:154), площадью 494 кв.м. (далее-недвижимое имущество) для использования по назначению, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно статье 655 ГК РФ передача здания арендодателем и принятие его арендатором, а также возврат здания арендодателю при прекращении договора аренды осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания, обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Спорное имущество передано арендодателем арендатору по акту приема передачи недвижимого имущества от 27 июня 2019 года к договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из содержания подписанного сторонами акта приема - передачи следует, что стороны подтверждают, что на момент передачи помещения его техническое состояние соответствует проектно-техническим условиям, требованиям по его эксплуатации и условиям договора аренды помещения.

Согласно пункту 1.4 договора аренды передаваемое в аренду недвижимое имущество находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением и конструкцией арендуемого помещения.

Пунктами 1.8., 1.9. договора аренды предусмотрено, что арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им.

В случаях, когда недостатки арендованного помещения были оговорены при заключении договора или были известны арендатору, либо должны были бы выявлены им при осмотре помещения при заключении договора или передаче её арендатору в пользование по договору, арендодатель не отвечает за подобные недостатки.

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды арендодатель обязуется передать по акту приёма - передачи помещение, являющееся объектом аренды, со дня вступления настоящего договора в силу в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, назначению арендованного помещения и его пригодности для эксплуатации.

Согласно пункту 10.1. договора аренды он вступает в силу с момента его государственной регистрации уполномоченным органом.

Договор прошел процедуру государственной регистрации 16 июля 2019 года, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из вышеуказанных документов, на момент заключения договора аренды ФИО1 был осведомлен о характеристиках и состоянии получаемого в аренду недвижимого имущества, в силу чего и положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ утратил право на заявление возражений к арендодателю относительно состояния переданного в аренду имущества.

Между тем, доказательств того, что на момент проведения торгов и заключения договора аренды переданное в аренду недвижимое имущество имело существенные недостатки, препятствующие его эксплуатации, а техническое состояние не соответствовало нормативным требованиям, истцом в материалы дела не представлены.

Довод истца о том, что до процедуры аукциона у него отсутствовала возможность проверить техническое состояние помещений не может быть принят во внимание, поскольку не подтверждается соответствующими доказательствами.

Таким образом, оснований полагать о неосведомленности ответчика о свойствах и характеристиках предмета аренды при участии в аукционе, введения его ответчиком в заблуждение относительно наличия технического состояния не имеется. 

Необходимо отметить, что участие в аукционе на объявленных администрацией условиях являлось волеизъявлением самого истца.

По итогам проведения аукциона спорный договор аренды подписан с истцом, как с победителем торгов, на условиях, предусмотренных в договоре аренды, в том числе в отношении пунктов 1.1, 1.4., 1.9, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки переданного имущества, которые были им оговорены при заключении договора и были известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра арендуемого имущества при заключении договора.

В акте приема - передачи арендованного факт невозможности пользования арендованным имуществом сторонами не отражен.

Представленное истцом экспертное заключение № 37-2020 от 25 декабря 2020 года не может быть принято судом в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку выполнено по его заявке, вне рамок судебного разбирательства, без участия представителя ответчика, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности по статьей 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, указанное экспертное заключение подготовлено спустя полтора года после передачи в аренду спорных помещений, после проведения работ по перепланировке и переустройству (согласно представленным истцом актам КС и исходя из текста отчета, в том числе поставленных перед экспертом вопросов 1 и 2), в связи с чем возникает сомнение в объективности проведенной экспертизы.

Эксперт указывает, что произвел осмотр помещений до проведения работ по перепланировке, переустройству и капитальному ремонту помещений и установил неудовлетворительное техническое состояние (лист 20 заключения), однако не указывает, когда именно был проведен осмотр. Заявка на проведение экспертизы поступила 16 декабря 2020 года, согласно представленным в материалы дела актам, работы проведены ранее этой даты. Экспертом не мог быть осуществлен осмотр помещений до поступления заявления истца о его проведении.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

В материалы дела не представлены доказательства того, что арендодателем были нарушены обязательства по проведению капитального ремонта спорных помещений. 

В свою очередь, обстоятельство наличия крайней необходимости проведения капитального ремонта, включающего в том числе перепланировку документально истцом не подтверждено.

Таким образом, при проведении ремонтных работ истец действовал в нарушение действующего законодательства исключительно в своих интересах.

Заявляя настоящие требования, истец ссылается на дополнительное соглашение к договору аренды №1 от 25 августа 2020 года как на обоснование несения расходов на капитальный и текущий ремонт.

В соответствии с пунктом 8.1. договора аренды он может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия путем заключения дополнительного соглашения.

Согласно пункту 8.4. договора аренды любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон, и подлежат государственной регистрации.

В силу статьи 433 ГК РФ, в случае если стороны в добровольном порядке зарегистрировали договор аренды, то и все дополнительные соглашения к нему подлежат государственной регистрации, поскольку дополнительные соглашения об изменении договора аренды, зарегистрированного в добровольном порядке, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Доказательства, что данное соглашение прошло государственную регистрацию в материалах дела отсутствует.

Следует учитывать тот факт, что данное соглашение было основано на решении Совета муниципального образования Северский район от 19 сентября 2019 года № 448, согласно которому ФИО1 освобожден от обязанности внесения арендных платежей по договору аренды спорных помещений сроком на 5 лет (за период с 19 сентября 2019 года по 19 сентября 2024 года) на период капитального ремонта, что в сумме составляет 4 700 000 рублей.

Решением Совета муниципального образования Северский район от 16 февраля 2023 года № 310 вышеуказанное решение Совета на основании представления об устранении нарушений контрольно-счетной палаты муниципального образования Северский район от 17 января 2023 года№ 01-1, отменено.

Доводы ответчика относительно того, что положения дополнительного соглашения не подлежат применению, поскольку не зарегистрировано Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, подлежат отклонению ввиду следующего.

Так, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 164, пункта 1 статьи 452, пункта 2 статьи 609 ГК РФ дополнительное соглашение действительно подлежало государственной регистрации.

Вместе с тем в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - Информационное письмо N 165).

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

В пункте 3 Информационного письма N 165 разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Таким образом, несмотря на то, что дополнительное соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано, исходя из фактических обстоятельств дела, связанных с тем, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям, арбитражный суд приходит к выводу о том, что указанное дополнительное соглашение связало сторон обязательством на изложенных в нем условиях.

Вышеуказанное соответствует правовой позиции Пятого арбитражного апелляционного суда, изложенной в постановлении от 01.05.2023 N 05АП-1681/2023 по делу N А51-12722/2021.

Между тем, в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушений, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановления N 25) даны разъяснения о том, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что на момент заключения сторонами дополнительного соглашения к договору закон не допускал возможность изменения условий заключенного на торгах договора аренды, в том числе в части освобождения от арендных платежей и изменения установленного законом порядка осуществления капитального ремонта, на основании соглашения сторон такого договора, заключение соглашения произведено сторонами в нарушение требований ГК РФ, что свидетельствует о его ничтожности.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, что представленные к зачету в счет арендной платы суммы проведенных строительных работ относятся непосредственно к работам по капитальному ремонту спорного объекта. 

Виды работ по капитальному ремонту объектов, затраты арендатора на проведение которых подлежат зачету в счет арендной платы, указаны в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденном приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 (далее - Перечень).

Стоимость отделочных работ, а также иных работ, не предусмотренных в Перечне видов работ, а также расходы по составлению и согласованию проектно-сметной документации на капитальный ремонт не подлежат зачету в счет арендной платы.

В решении Федеральной антимонопольной службы от 3 сентября 2014 года № 05/40708/14 изложено, что в соответствием с ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312 при капитальном ремонте здания заменяются его конструктивные элементы, системы отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации, а также устанавливаются дополнительные перегородки в помещениях. Таким образом, запланированные ремонтные работы по цеху № 3 Комиссия ФАС России квалифицирует как капитальный ремонт, что является неотделимым улучшением и, соответственно, расходы на проведение данного вида ремонта увеличивают стоимость наемного помещения.

Текущий ремонт включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен и т.д. и предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Замена и восстановление отдельных участков пола (по договору № 37 от 27 апреля 2020 года, заключенному им с ООО «Альфа-Строй») относится к текущему ремонту (п. 5 и 8 Приложения N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N170), а также текущий ремонт состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей, включая работы по ремонту стен, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Кроме того, не могут быть отнесены к капитальному ремонту работы по благоустройству территории, сумма за которые предъявлена истцом по договору № 24, 25 от 3 апреля 2020 года, заключенному им с ООО «Альфа-Строй», услуги связи Фридом, покупка котла и др.

В соответствии с изложенным, сумма, указанная в исковом заявлении истцом не обоснована.

В соответствии с положениями статьи 623 ГК РФ произведенные за счет арендатора улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом

Суд полагает необходимым отметить, что в связи с отсутствием фактической возможности использования объекта аренды истец не был лишен права заявить о расторжении договора.

Ссылки истца на получение согласия ответчика на реконструкцию здания с переустройством не свидетельствуют о необходимости взыскания с ответчика затрат истца, связанных с реконструкцией здания. В случае необходимости таких затрат, связанных с реконструкцией здания стороны должны были согласовывать дополнительный объем, условия и необходимые затраты, заключив отдельный договор с ответчиком (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 N 18АП-10411/2021 по делу N А76-45062/2019). 

Кроме того, при заключении договора аренды стороны руководствовались заключением эксперта, которым установлено было состояние объекта и цена определялась с учетом технического состояния, что не оспаривают истец и ответчик.

С учетом установленных обстоятельств, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности исковых требований.

Исковые требования по сути являются имущественными (3 632 382 рублей 97 копеек), в связи с чем государственная пошлина подлежала оплате в размере 41 162 руб. Истцом оплачена государственная пошлина в размере 26 361 руб. 92 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 14 800,08 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                      Ю.Я. Глебова