АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-13829/19

31 октября 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   29 октября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            31 октября 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

            о признании незаконным решения, об обязании восстановить в ЕГРН сведения об объекте

            третье лицо – индивидуальный предприниматель ФИО2

            при участии:

от заявителя – представитель ФИО3 по доверенности от 18.01.2019;

от заинтересованного лица - представитель ФИО4 по доверенности от 24.12.2018,

от третьего лица - представитель ФИО5 по доверенности от 06.03.2019            

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения, об обязании восстановить в ЕГРН сведения об объекте.

                      Заинтересованное лицо и третье лицо представили отзывы на заявление, против его удовлетворения возражали, ссылаясь на наличие права арендатора земельного участка выбрать разрешенный вид пользования и на необходимость реализации этого права в целях легального использования объекта недвижимости, находящегося на участке.

В судебном заседании представители сторон и третьего лица заявленные ранее  позиции по спору поддержали.  

В результате судебного разбирательства установлено следующее.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 18.12.2008 № 1347 ООО «Офис Сервис» предварительно согласовано место размещения выставочного салона мебели по ул. Штахановского, 14/1 площадью 0,0883 га.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 11.06.2009 №439 ООО «Офис Сервис» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021504:20, расположенный по адресу: 

<

...> «г», для строительства выставочного салона мебели.

13.11.2009 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  и ООО «Офис Сервис» был заключен договор аренды № 31660 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021504:20, площадью 883 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу, в целях строительства выставочного салона мебели.

18.05.2015 в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации сторонами заключен договор аренды земельного участка № 35932.

В связи с переходом права собственности на объект недвижимости от ООО «Офис Сервис» к ФИО2 с 09.01.2017 на основании дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка, арендатором земельного участка по договору № 35932 от 18.05.2015 является ФИО2

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021504:20, расположенный по адресу: 

<

...>, предоставлен для эксплуатации мебельного салона.

По результатам натурного обследования специалистом Департамента установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021504:20 расположено двухэтажное нежилое здание, на первом этаже которого находится продовольственный магазин «Добрыня», на втором этаже - офисные помещения.

По данным  выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 13.03.2019 департаменту стало известно о том, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021504:20 имеет вид разрешенного использования «магазины продовольственные и промтоварные, деловое управление».

Заявитель утверждает, и иными участниками процесса это не оспорено и не опровергнуто, что  мероприятия по изменению вида разрешенного использования указанного земельного участка департаментом не проводились и соответствующее решение не принималось.

В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поступило заявление от арендатора земельного участка - ФИО2 о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, а именно в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021504:20 об изменении вида разрешенного использования На основании данного заявления Управлением было принято решение об учете изменений объекта недвижимости в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021504:20, расположенного по адресу: 

<

...> «размещения мебельного салона» на «магазины промтоварные, деловое управление».

Действия Управления Росреестра по Ростовской области по кадастровому  учету изменений  сведений о земельном участке являются предметом оспаривания в рамках настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Действия по кадастровому учету объектов недвижимого имущества регулируются нормами Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со статьей 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом о регистрации сведений об объектах недвижимости (государственный кадастровый учет).

Согласно статье 8 (пункты 4 и 5) Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся  основные сведения об объекте недвижимости, перечень которых установлен законом и дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к числу которых отнесены вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения (подпункт 4 пункта 5).

Частью 5 статьи 15 Закона о регистрации установлено, что в случае осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, принадлежащий Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию (поступающий в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования), от их имени при подаче заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав выступают уполномоченные органы государственной власти, органы местного самоуправления либо уполномоченные юридические лица и граждане.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации  изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти,  органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Из анализа указанных норм права следует, что внести изменения в государственный кадастр недвижимости вправе правообладатель земельного участка. 

Оспаривая действия регистрирующего органа, департамент утверждает, что ФИО2 не является правообладателем указанного земельного участка, правоустанавливающие документы на земельный участок у него отсутствуют. 

Этот вывод департамент делает со ссылкой на то, что ФИО2 является не собственником, а арендатором спорного земельного участка, а целью предоставления земельного участка площадью 883 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0021504:20 размещение мебельного салона, срок договора аренды № 35932 от 18.05.2015 установлен по 15.04.2064.

В данном случае за кадастровым учетом изменения вида разрешенного использования обратилось лицо, которое является собственником строения с кадастровым номером 61:44:0021504:1619, площадью 459,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> «г».

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  на орган, чьи действия оспариваются, возлагается обязанность по доказыванию их законности.

Выполняя эту обязанность, Управление Росреестра по Ростовской области ссылается на следующее.

18.01.2019  в Управление поступило заявление № 61-0-1-236/3103/2019-631 ФИО2 о внесении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка 61 :44:0021504:20 на основании выписки из Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87 «О принятии «Правил землепользования к застройки города Ростова-на-Дону» от 26.04.20111 № 87.

Также заявителем было представлено заявление от ФИО2 от 18.01.2019 о выборе вида разрешенного использования земельного участка 61:44:0021504:20 - магазины продовольственные и промтоварные, деловое управление.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Также пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участкэв и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий,выбираютсясоответствующимправообладателем самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

При этом пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов.

В отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, аналогичное требование земельным законодательством Российской Федерации не установлено.

На основании вышеизложенного 23.01.2019 в ЕГРН внесены сведения о виде разрешенного использования земельного участка 61:44:0021504:20  магазины продовольственные и промтоварные, деловое управление.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзору практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, а также изменять его самостоятельно.

Следовательно, такое ограничение установлено лишь в отношении участков, полученных  в аренду по торгам, тогда как спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021504:20 был предоставлен в аренду без процедуры торгов.

Управление ссылается также на то, что по вопросу о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов, Департаментом недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации издано письмо от 09.06.2018 № ОГ-Д23-7048.

Департаментом недвижимости даны разъяснения о том, что действующее законодательство Российской Федерации не препятствует арендатору земельного участка, предоставленного без проведения торгов, в выборе вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в целях смены деятельности, осуществляемой с использованием имущества, которое находится в собственности арендатора земельного участка и расположено на таком земельном участке. Однако в указанном случае договор аренды земельного участка должен быть приведен в соответствии с состоявшимся изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно выписке из Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87 «О принятии «Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону» от 26.04.2011 № 87 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021504:20 расположен в зоне жилой застройки второго типа (Ж-2), при этом вид «деловое управление» на момент совершения регистратором оспариваемых действий был отнесен к основным видам разрешенного использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2017 № Ф08-3999/2017 по делу N А53-19686/2016, приведение разрешенного вида использования земельного участка в соответствие с его фактическим использованием отвечает положениям земельного и градостроительного законодательства.

Как указано выше, в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации  изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти,  органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Довод департамента о том, что арендатор ФИО2 не является правообладателем земельного участка, основан на ошибочном толковании закона, так как право аренды легализует пользование участком, то есть делает его обладателя именно правообладателем предмета аренды. При этом именно предприниматель ФИО2 является и собственником объекта недвижимости на участке.

При описанных обстоятельствах выбор из числа основных видов разрешенного использования земельного участка  есть правомочие арендатора участка, а потому регистратор правомерно учел в ЕГРН заявленные предпринимателем изменения об объекте кадастрового учета.

Довод заявителя  о том, что стороны не вправе изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, судом отклонен ввиду следующего. 

Как указал истец, ранее отделом формирования земельных участков департамента было рассмотрено обращение ФИО2 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021504:20 для размещения мебельного салона на магазины продовольственные и промтоварные, деловое управление. По данному обращению в адрес ФИО2 письмом от 27.02.2019 № 59-30-4245/4 направлены разъяснения о невозможности изменения вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка.

Между тем, изменение назначения объекта, расположенного на арендуемого участке безусловно требует изменения условий договора аренды о цели предоставления участка. Между тем, этому изменению может предшествовать изменение в установленном порядке разрешенного вида использования земельного участка либо оно должно стать необходимым последствием такого изменения.

Однако будет совершено это действие до или после изменения договора, правового значения не имеет – в данном случае с учетом процедуры предоставления участка без торгов действия арендатора правомерны.

В определении от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 Верховный Суд Российской Федерации также указал, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 № 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 № 18-КГ14-182).

Однако в данном случае арендатор, реализуя конституционное право собственности, изменил назначение объекта, принадлежащего ему на праве собственности и, обладая исключительным правом на аренду земельного участка, приводит назначение последнего в соответствие с назначением объекта недвижимости. При таких обстоятельствах изменение разрешенного использования участка не может быть признано произвольным и нарушающим договор аренды. Накаких правил оборота земель такое изменение не нарушает.

Таким образом, управление действовало в разках полномочий, предоставленных ему законом. Со стороны Управления отсутствуют нарушения норм действующего законодательства, а также прав и законных интересов заявителя, то есть департаментом не доказан необходимый юридический состав для признания оспариваемых действий неправомерными. В удовлетворении заявления департамента надлежит отказать.

Руководствуясь главой 24, статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.