АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-22280/2024

г. Краснодар

23 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Зотовой И.И., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчиков: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 по делу № А53-22280/2024, установил следующее.  

ООО «Мегаполис» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с требованием к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 61:55:0000000:3574 и земельного участка с кадастровым номером 61:55:0000000:37, определенной на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 26.01.2024 № 94/2024/1, составленного ООО «АФК-Аудит»; об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011007:1747, нежилого здания с кадастровым номером 61:0000000:3574, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему договору  

установлена в размере 5 130 781 рублей, в том числе земельный участок – 4 384 327 рублей» (измененные требования).  

Протокольным определением суда от 23.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО «АФК-Аудит».  

Определением суда от 14.11.2024 ООО «АФК-Аудит» привлечено к участию в деле в качестве ответчика.  

Решением суда от 20.03.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.05.2025, исковые требования удовлетворены. Суд признал недостоверным отчет ООО «АФК-Аудит» об оценке от 26.01.2024 № 94/2024/1. Суд установил в договоре купли-продажи № 4/24 цену нежилого здания с кадастровым номером 61:55:0000000:3574 в сумме 746 454 рубля, земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011007:1747 в сумме 4 384 327 рублей. Распределены судебные расходы.  

В кассационной жалобе управление просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, арендатором утрачено преимущественное право на выкуп арендованного имущества, поскольку договор купли-продажи не заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения; право на проведение оценочных мероприятий у общества отсутствует; отчет об оценке ООО «АФК-Аудит» является достоверным, кадастровая стоимость земельного участка не оспорена; экспертное заключение, положенное в основу выводов судов, не является объективным.  

В отзыве на кассационную жалобу ООО «АФК-Аудит» поддержало доводы кассационной жалобы.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что 23.09.2020 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № 34/20, в соответствии с пунктом 1.2 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду имущество: нежилое здание с кадастровым номером 61:55:0000000:3574 площадью 142,8 кв. м сроком с 24.09.2020 по 23.09.2040.  

Согласно пункту 1.1 договора он заключен на основании распоряжения управления от 17.08.2020 № 61-1751-р и протокола заседания Комиссии по проведению аукционов (конкурсов) на право заключения договоров аренды в отношении имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 11.09.2020 № 2-23/20.  

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0000000:37.  

Дополнительным соглашением № 1 к договору от 23.09.2020 № 34/20 в абзаце третьем пункта 1.1 статьи 1 договора слова «с кадастровым номером 61:55:0000000:37» заменены на «с кадастровым номером 61:55:0011007:1747».  

Общество обратилось к управлению с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого здания.  

Письмом от 22.04.2024 № 61-Н3-10/5553 управление направило в адрес общества договор купли-продажи № 4/24 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011007:1747 с расположенным на нем объектом недвижимого имущества с кадастровым номером 61:0000000:3574 в порядке реализации преимущественного права.  

В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора цена имущества составила 8 040 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка 7 363 000 рублей.  

В сопроводительном письме указывалось на необходимость направить подписанный договор в срок не позднее 21.05.2024.  

Не согласившись с пунктом 3.1 проекта договора, общество 20.05.2024 посредством электронной почты, а также 21.05.2024 нарочно направило протокол разногласий к проекту договора купли-продажи № 4/24.  

Согласно протоколу разногласий от 20.05.2024 обществом предложено пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему договору установлена в размере 4 069 000 рублей. Цена имущества определена на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 17.05.2024 № 056-н/2024, выполненной ООО "Центр экспертизы и оценки НовЭкс"».  

Письмом от 27.05.2024 № 61-НЗ-10/7037 управление сообщило о том, что общество утратило преимущественное право на приобретение арендованного имущества, поскольку договор не был заключен в месячный срок в соответствии с пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).  

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд.  

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в  

требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.  

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

Согласно статье 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.  

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).  

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.  

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.  

На основании статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона № 135-ФЗ).  

Часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ также предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.  

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.  

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснена необходимость учитывать в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, то что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по  

ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Кодекса).  

Для выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции назначено проведение судебной экспертизы.  

В соответствии с экспертным заключением от 23.12.2024 № 3-711/12-24 отчет об оценке от 27.03.2024 № 94/2024/1 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), федеральных стандартов оценки (п. 7 ФСО VI, п. 8 ФСО VI, 

<

...> VI, п. п. 8 п. 7 ФСО VI, пп. б п. 22ФСО № 7, п. 11 ФСО № 7), влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Допущенное оценщиком неверное применение корректировок для устранения различий между объектом оценки и объектами-аналогами, отсутствие подтверждения сведений из источников информации и наличие в них противоречий и неточностей ведет к несоответствию пл. 2,3 п. 2 п. 8 ФСО VI, п. 226 ФСО № 7, а именно – не отвечает требованиям не введения в заблуждение, недопущения неоднозначного толкования, предусмотренных статьей 11 Закона № 135-ФЗ, повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость недвижимого имущества, включающего в свой состав земельный участок площадью 1736 кв. м с кадастровым номером 61:55:0011007:1747 и расположенное на нем нежилое здание, площадью 142 кв. м с кадастровым номером 61:55:0000000:3574 по адресу: Россия, Ростовская область, г. Новочеркасск, пр-кт. ФИО1, д. 93 по состоянию на 26.01.2024 составляет 5 130 781 рублей, в том числе земельный участок – 4 384 327 рублей, нежилое здание – 746 454 рублей.  

Учитывая заключение судебной экспертизы, суды разрешили разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи.  

Между тем, судами не учтено следующее. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе  

их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса).  

В пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  

Из системного толкования положений статей 1, 3, 4 Закона № 159-ФЗ и статей 606, 607, 611 Гражданского кодекса следует, что реализовать преимущественное право на приобретение в собственность имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно в отношении арендуемого имущества, находящегося во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. При этом целью выкупа арендуемых объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства является их дальнейшее использование в предпринимательской деятельности. Таким образом, передаваемый в собственность объект недвижимости должен обладать пригодными к использованию характеристиками и свойствами, допускающими его дальнейшее использование по целевому назначению, а также отвечающими требованиям безопасности при его эксплуатации.  

Между тем при рассмотрении дела в суде первой инстанции (отзыв на иск от 03.03.2025) и в апелляционной жалобе управление ссылалось на то, что из имеющихся в деле фотоматериалов, усматривается, что спорное нежилое здание находится в полуразрушенном состоянии и не используется по целевому назначению; за весь период аренды обществом не проводились какие-либо работы по текущему или капитальному ремонту спорного объекта; доказательств восстановления объекта недвижимости для целей его эксплуатации обществом при обращении с заявлением о выкупе объекта недвижимости и земельного участка не представлено.  

Однако суды не исследовали и не оценили указанные доводы, не установили, находился ли спорный объект на момент его передачи в аренду обществу в состоянии, пригодном для эксплуатации; каким образом и для каких видов деятельности общество использовало переданное в аренду недвижимое имущество (осуществляло ли общество фактическую предпринимательскую деятельность в спорном объекте); находился ли спорный объект на момент обращения общества в управление с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в ветхом, разрушенном, не пригодном для эксплуатации состоянии и, соответственно, мог ли использоваться арендатором для ведения коммерческой деятельности.  

Передача в аренду объекта, представляющего собой здание, фактически находящее в разрушенном состоянии, может свидетельствовать о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения и использования ее в предпринимательской деятельности, определенной в статьей 2 Гражданского кодекса, как деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. Внесение арендной платы без фактического использования здания и осуществления в отношении него какой-либо хозяйственной деятельности может свидетельствовать о попытке использования статуса субъекта малого предпринимательства в целях обеспечения формального соответствия условиям реализации преимущественного права выкупа с целью приобретения здания в льготном порядке, что может носит признаки недобросовестного поведения и противоречить положениям статьи 10 Гражданского кодекса.   

Выкуп субъектом малого предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Закона № 159-ФЗ, а именно созданию названным субъектам наиболее благоприятных условий для осуществления экономической деятельности (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2013 № ВАС-17015/12, определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2018 № 303-КГ18-11717, от 20.09.2018 № 309-КГ18-5800, от 11.01.2016 № 310-КГ15-16715, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.12.2024 по делу № А66-14600/2022, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.04.2018 по делу № А51-10042/2016, Арбитражного суда Центрального округа от 18.06.2015 по делу № А68-8130/2014).  

При таких обстоятельствах, разрешение судами разногласий по стоимости выкупаемого имущества в данном случае без выяснения факта правомерности обращения общества за реализацией преимущественного права выкупа, предоставленного Законом № 159-ФЗ (управлением фактически оспаривается возникновение данного права), является преждевременным.  

В соответствии с частью 4 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Данная норма во взаимосвязи с положениями статей 65 и 71 указанного Кодекса означает, что судом должно быть исследовано, поименовано в судебном акте и мотивированно принято или отклонено каждое доказательство, после чего по результатам оценки их совокупности во взаимной связи сделан обобщающий  

вывод об их достаточности для подтверждения или опровержения указываемых стороной обстоятельств полностью или в части.  

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 Кодекса в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.  

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.  

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.  

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.  

При таких обстоятельствах решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.  

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 по делу № А53-22280/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.В. Садовников Судьи В.В. Аваряскин  

 И.И. Зотова