Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-6933/2024

12 февраля 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 года.

Полный текст  постановления изготовлен 12 февраля 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Пичининой И.Е.

судей                                       Гричановской Е.В., Самар Л.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егожа А.К.

при участии  в заседании:

ФИО1 - лично

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1

на определение от  15.11.2024

по делу № А73-12755/2023

Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению ФИО2 (вх. 203788 от 16.10.2024) 

о признании недействительным решения финансового управляющего от 14.02.2024 об оценке земельного участка, 

о признании недействительными торгов по продаже имущества должника по лоту № 1, 

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с победителем торгов, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.08.2023 возбуждено производство по делу № А73-12755/2023 о несостоятельности (банкротстве) ФИО2.

Решением суда от 10.10.2023 должник признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО3, член ассоциации «ДМСО».

16.10.2024 ФИО2 обратилась в суд с заявлением, в котором просит признать недействительными:

- решение финансового управляющего б/н от 14.02.2024 об оценке имущества должника в части определения рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, садоводческое товарищество «Кооператор-2» в районе 14 км Владивостокского шоссе, кадастровый номер: 27:17:0607901:45, площадь: 760 кв.м, вид разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводничества;

- торгов по продаже имущества должника по лоту № 1 «Земельный участок, расположенный по адресу: Хабаровский край, р-н Хабаровский, садоводческое товарищество «Кооператор-2» в районе 14 км Владивостокского шоссе кадастровый номер: 27:17:0607901:45, площадь: 760 кв.м., вид разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводничества» (протокол о результатах проведения торгов № 231962 от 10.09.2024);

- договора купли-продажи земельного участка, заключенного с победителем указанных торгов - ФИО1.

Определением суда от 15.11.2024 в удовлетворении заявления отказано.

ФИО1, не согласившись с определением суда, в апелляционной жалобе, принятой к производству Шестого арбитражного апелляционного суда, просит его отменить и удовлетворить требования ФИО2

В обоснование ссылается на то, что отказ судом первой инстанции в признании договора купли-продажи недействительным нарушает права ФИО1, как добросовестного покупателя земельного участка.

Считает, что судом не учтено существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что выражается в намерении ФИО1 приобрести только земельный участок, и регистрация прав на здание, расположенном участке, уже после проведения торгов и заключения договора препятствует пользованию заявителем земельным участком.

Полагает, что в случае продажи земельного участка с расположенным на нем зданием конкурсная масса могла бы пополниться на большую сумму, нежели при реализации только одного участка. В этой связи приводит довод о нарушении прав кредиторов должника в результате совершения оспариваемой сделки купли-продажи.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3 выразила несогласие с приведенными доводами, ссылаясь на их несостоятельность, указывая на недоказанность нарушения прав ответчика как покупателя земельного участка, поскольку ФИО1 имел возможность очно ознакомиться с предметом торгов посредством выезда к участка перед совершением сделки купли-продажи, чего сделано не было. Также ссылается на отсутствие каких-либо нарушений прав кредиторов в результате продажи земельного участка без стоящего на нем здания.

В судебном заседании представитель ФИО1 настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы и отмене определения суда по заявленным основаниям Ссылается на нарушение его прав, как покупателя земельного участка ввиду нахождения на нем объекта недвижимости, зарегистрированного за другим собственником. 

Жалоба рассмотрена в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом,  в силу части 3 статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, обращаясь в суд с заявлением о признании себя банкротом, ФИО2 указала на наличие у нее в собственности двух земельных участков площадью 760 кв.м и 835 кв.м.

При введении процедуры реализации имущества финансовым управляющим в адрес должника направлен запрос от 10.10.2023 с требованием о предоставлении описи имущества с указанием нахождения или хранения имущества, и копий документов, подтверждающих право собственности на данное имущество. Запрос финансового управляющего оставлен без ответа.

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2024-13950344 от 22.01.2024, представленной по запросу финансового управляющего, в период с 01.01.2021 по 16.01.2024 в собственности ФИО2 находятся следующие объекты недвижимости:

- земельный участок площадью 760 кв.м с кадастровым номером 27:17:0607901:45, вид разрешенного использования – для ведения садоводства, расположенный по адресу: Хабаровский край, р-н Хабаровский, садоводческое товарищество «Кооператор-2» в районе 14 км Владивостокского шоссе;

- земельный участок площадь: 835 кв.м с кадастровым номером 27:17:0607901:93, вид разрешенного использования – для ведения садоводства, расположенный по адресу: Хабаровский край, р-н Хабаровский, садоводческое товарищество «Кооператор-2» в районе 14 км Владивостокского шоссе, уч. 12А.

19.02.2024 финансовый управляющий обратился в суд с заявлением об исключении указанных объектов недвижимости из конкурсной массы должника в связи с тем, что земельные участки находятся в неудовлетворительном состоянии, при этом определена их общая стоимость в 62 000 руб. (30 000 руб. и 32 000 руб.).

Определением суда от 22.03.2024 в удовлетворении заявления финансового управляющего отказано.

16.04.2024 финансовый управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2, к которому был приложен, в том числе отчет об оценке земельных участков.

Определением суда от 24.06.2024 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи.

05.08.2024 финансовым управляющим опубликовано сообщение на ЕФРСБ № 14963239 о проведении торгов.

13.09.2024 финансовым управляющим опубликовано сообщение на ЕФРСБ № 15342747 о результатах торгов.

16.09.2024 между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 760 кв.м с кадастровым номером 27:17:0607901:45 стоимостью 474 000 руб.

16.10.2024 ФИО2, ссылаясь на то, что на реализованном земельном участке находится жилой дом, являющийся единственным жильем должника, обратилась в суд с заявлением о признании недействительным решения об оценке торгов по лоту №1, торгов по продаже данного имущества и договора купли-продажи, заключенного с победителем торгов.

Согласно статье 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктами 2,6 статьи 213.26 Закона о банкротстве оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина. 

О проведении описи, оценки и реализации имущества гражданина финансовый управляющий обязан информировать гражданина, конкурсных кредиторов и уполномоченный орган по их запросам, а также отчитываться перед собранием кредиторов. В случае выявления нарушений гражданин, конкурсный кредитор или уполномоченный орган вправе оспорить действия финансового управляющего в арбитражном суде.

В данном случае, как верно установлено судом, при рассмотрении отчета финансового управляющего об оценке рыночной стоимости земельных участков ФИО2 была извещена надлежащим образом о судебном разбирательстве, вместе с тем, со стороны должника возражений  относительно предложенного финансовым управляющим Положения не поступало, ходатайство о назначении оценочной экспертизы заявлено не было, в связи с чем, ФИО2 несет риск наступления последствий своего процессуального бездействия в силу части 2 статьи 9 АПК РФ.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, расценив требование ФИО2 об оспаривании решения об оценке торгов по лоту №1 как направленное на переоценку фактических обстоятельств, установленных при рассмотрении заявления об утверждении порядка реализации имущества, правомерно отказал в его удовлетворении.

Апелляционный суд не находит оснований для несогласия с изложенным выводом суда первой инстанции.

Рассматривая обоснованность требования должника об оспаривании торгов по продаже земельных участков и договора купли-продажи, заключенного с победителем торгов, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63) требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 настоящего Федерального закона.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. 

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101).

В рассматриваемом случае, как верно указано судом, торги проведены финансовым управляющим в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, утвержденным вступившим в законную силу определением суда от 24.06.2024. 

При этом ФИО2 до момента обращения в суд с настоящими требованиями не сообщала финансовому управляющему о наличии здания на земельном участке, несмотря на надлежащее извещение о предстоящей реализации имущества на торгах, и предприняла попытку сокрытия от финансового управляющего факта принадлежности находящегося на участке дома, право собственности на которое было зарегистрировано за должником 08.10.2024 – то есть после оценки имущества,  проведения  торгов и заключения договора купли-продажи с победителем (16.09.2024).

Рассматривая довод должника о наличии исполнительского иммунитета у спорного земельного участка, судом также правомерно не установлено оснований для применения положений статьи 446 ГК РФ, поскольку ФИО2, обращаясь в суд с заявлением о признании ее банкротом, не сообщала о том, что на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0607901:45 расположено единственное жилье должника, на которое не может быть обращено взыскание в рамках дела о банкротстве.

При этом судом обоснованно принято во внимание, что последующие действия должника по регистрации жилого дома в ЕГРН только 08.10.2024 направлены на сохранение объекта недвижимости в собственности ФИО2

Дав оценку непоследовательному поведению должника, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 10 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о злоупотреблении ФИО2 своими правами, что также является основанием для отказа удовлетворении требований (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Кроме того, судом также правомерно отклонены ссылки должника на технический план от 29.09.2024, подготовленный кадастровым инженером, учитывая отсутствие регистрации в ЕГРН строения, находящегося на земельном участке, на момент проведения торгов и заключения оспариваемого договора.

С учетом изложенного, суд, руководствуясь подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, статьей 135 ГК РФ, правильно квалифицировал жилой дом принадлежностью земельного участка на момент заключения договора купли-продажи с учетом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов.

То обстоятельство, что спорное здание не включено в конкурсную массу ФИО2, не является нарушением действующего законодательства, учитывая, что право  собственности на объект не было зарегистрировано,  и должник уклонился от  предоставления информации в отношении имеющейся на земельном участке постройки, позволяющих отнести его к объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, не установив оснований для признания торгов и заключенного с победителем договора купли-продажи недействительными, правомерно отказал в удовлетворении указанных требований.

Доводы заявителя  жалобы, приведенные со ссылкой  на нарушение прав кредиторов должника ввиду того, что оценка  стоимости земельного участка  определена без учета жилого дома, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции как основанные на субъективном мнении ФИО4  Как верно указано судом, строение, расположенное на земельном участке должника не было зарегистрировано в ЕГРН, в связи с чем не могло быть учтено в качестве объекта недвижимости на земельном участке, как  и влиять на его стоимость. Кроме того, из материалов дела усматривается, что при начальной цене продажи земельного участка в 30 000 руб. данное имущество было реализовано за 474 000 руб., по цене, сформированной по результату торгов.

Доводы заявителя жалобы о нарушении прав ФИО4 как добросовестного покупателя земельного участка, не являются основанием для отмен обжалуемого судебного акта. 

Как поясняет ФИО1, о наличии строения как такового на приобретаемом им земельном участке ему было известно после визуального осмотра, и предполагалось  после приобретения снести объект  для  дальнейшего освоения земельного участка  в  соответствии с планируемыми целями. В то же время наличие на земельном участке объекта недвижимости, зарегистрированного  на праве собственности за иным лицом,  влечет невозможность  пользоваться и владеть земельным участком, который отдельно без постройки не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав.

Между тем, нарушение прав  ФИО1, как указывает заявитель,  обстоятельством  регистрации  на  приобретенном им земельном участке объекта недвижимости  за ФИО2 само по себе  не является основанием для удовлетворения требования должника о признании  оценки имущества, торгов и договора купли-продажи недействительными   при установленных обстоятельствах отчуждения земельного участка с соблюдением предусмотренной Законом о банкротстве процедуры. 

В  свою очередь,  полагая свои права нарушенными   при изменении существенных обстоятельств после заключения договора купли-продажи,  ФИО1 не лишен возможности их защиты путем требования  расторжения договора  в порядке статьи 451 ГК РФ, как и в случае несогласия с наличием признаков недвижимого имущества у объекта -оспаривать постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на постройку на земельном участке.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено

Руководствуясь частью 3 статьи 223, статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение от  15.11.2024 по делу № А73-12755/2023 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Е. Пичинина

Судьи

Е.В. Гричановская

     Л.В. Самар