ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-11670/2017

г. Саратов

17 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена «16» ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен          «17» ноября 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Дубровиной О.А., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь- 98» - ФИО2, действующая по доверенности № 1/20 от 05.12.2016,

от иных лиц – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь- 98» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу №А57-11670/2017, (судья  Заграничный И.М.), по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь- 98», Саратов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о расторжении договора аренды,

                                                    У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее - Администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь- 98» (далее -  ООО ПКЦ «Витязь- 98») о расторжении договора аренды № 698 от 30.09.2008 земельного участка, площадью 2370 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040411:38, расположенного по адресу: 

<

...> б/н, для целей, не связанных со строительством, - размещения автостоянки.

            Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу №А57-11670/2017 договор аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008, площадью 2 370 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040411:38, расположенного по адресу: 

<

...> б/н, для целей, не связанных со строительством, - размещения автостоянки, расторгнут.

             С ООО ПКЦ «Витязь- 98» в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

ООО ПКЦ «Витязь- 98», не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Согласно доводам апелляционной жалобы заявитель считает неверными выводы  суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды № 698 от 30.09.2008.

  В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что истец не выполнил обязательные для него требования перед предъявлением настоящего иска в суд, в связи с чем, считает, что заявленный истцом иск надлежит оставить без рассмотрения.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 03.07.2008 № Т-4244-р ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2 370 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040411:38, для целей, не связанных со строительством, - для размещения автостоянки по адресу: 

<

...> угол ул. Тархова, б/н, Ленинский район.

Во исполнение данного распоряжения между комитетом по управлению имуществом Саратовской области («Арендодатель») и ФИО3 («Арендатор») заключен договор аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008.

В результате замены стороны в обязательстве Арендатором по договору аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 стало ООО ПКЦ «Витязь-98».

Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой ежеквартально, равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Договор заключен сроком на 49 лет.

В настоящее время за Арендатором имеется задолженность по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-30445/2016 от 06.02.2017 с ООО ПКЦ «Витязь-98» взыскана в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 за период с 01.10.2014 по 09.09.2016 в размере 354 099,68 руб., пени за просрочку платежа в размере 212 858,54 руб.

Указанная задолженность ответчиком не погашена до настоящего времени.

Кроме того, по состоянию на 21.03.2017 образовалась текущая задолженность по арендной плате за спорный земельный участок в размере 71 850,04 руб., в том числе, по арендной плате 64 381,76 руб., пени 7 468,28 руб.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в установленный договором срок уплаты арендной платы.

Администрация направила в адрес ООО ПКЦ «Витязь-98» уведомление от 27.03.2017 исх. № 02-03-19/151 о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора с приложением подписанного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка. Однако, арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке, не ответил на уведомление, направленное в его адрес.

В связи с неполучением ответа на указанное уведомление истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 ГК РФ предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции  пришел к правильному выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст.3 ЗК РФ).

Пунктом 7 ст. 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В данном случае, порядок и срок оплаты определены сторонами в договоре.

Рассматривая по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции учел следующее.

В ходе рассмотрения дела ответчик задолженность в сумме 71 850,04 руб. погасил, что подтверждается платежными поручениями № 119 от 19.04.2017, № 181 от 07.06.2017.

Вместе с тем, ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды № 698 от 30.09.2008, установленной решением суда от 06.02.2017, в суд не представил, факт наличия указанной задолженности ответчик не оспаривает.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615  ГК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ,  п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»: согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно выводам суда первой инстанции, материалами дела подтверждается, что уведомлением от 27.03.2017 № 02-03-19/151 арендатор извещен о расторжении договора и в его адрес направлено соглашение о расторжении договора, подписанное со стороны арендодателя, а также акт приема-передачи земельного участка.

Требование арендодателя не было исполнено арендатором в установленный ему срок. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды № 698 от 30.09.2008 пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано следующее: по смыслу части 3 ст. 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в установленный договором срок уплаты арендной платы.

Проанализировав текст уведомления № 02-03-19/151 от 27.03.2017 (л.д. 24,25)  о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что указанное письмо № 02-03-19/151 не может быть расценено как письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, поскольку уведомление не содержит ни самого предупреждения о необходимости исполнения конкретного обязательства, ни срок его исполнения. 

При этом в качестве основания для расторжения договора истец указывает на имеющуюся у ответчика задолженность по указанному договору, взысканную решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.02.2017 по делу № А57-30445/2016, которая не была погашена арендатором, а также текущую  задолженность по арендной плате.

Указание в уведомлении № 02-03-19/151 от 27.03.2017 о наличии долга, подтвержденного решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.02.2017 по делу № А57-30445/2016 как таковое  не является доказательством соблюдения истцом порядка по досудебному урегулированию спора.

Иных доказательств направления истцом предупреждения об устранении нарушений в разумный срок и предложения о расторжении договора в случае их не устранения истец не предоставил.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ, спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Приобщенное в материалы дела уведомление № 02-03-19/151 от 27.03.2016 признается судебной коллегией ненадлежащим доказательством соблюдения установленного законом досудебного порядка досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Указанное уведомление № 02-03-19/151 от 27.03.2016 не может расцениваться как допустимое основание расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку письмо от 27.03.2016 признано ненадлежащим доказательством соблюдения установленного законом досудебного порядка досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, исковые требования о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ предусмотрено, если после принятия к производству искового заявления суд установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения.

При таких обстоятельствах, у арбитражного суда апелляционной инстанции  имеются правовые основания для отмены судебного акта, заявленные требования о расторжении договора аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 следует оставить без рассмотрения. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

                                                    П О С Т А Н О В И Л: 

решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу №А57-11670/2017 отменить.

Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 оставить без рассмотрения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                     В.Б. Шалкин

Судьи                                                                                                    О.А. Дубровина

                                                                                                               С.А. Жаткина