АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  РЕСПУБЛИКИ  ИНГУШЕТИЯ

Республика  Ингушетия,  город Назрань, проспект имени Идриса  Базоркина ,44

телефон: (8732) 22-40-77, факс: (8732) 22-40-80

http://ingushetia.arbitr.ru/

                                                              ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А18-2210/2022

город Назрань

04 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2022 года              

В полном объеме решение изготовлено 10 октября 2022 года

 

Арбитражный суд Республики Ингушетия в составе судьи Мержоева М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Мальтес» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) (далее – истец) к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее – ответчик)  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании права собственности на объект незавершенного строительством объекта и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

при  участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности.;

от ответчика: ФИО3 по доверенности;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мальтес» обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройкомплект-2010» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия где просит:

     - Признать права собственности на объект незавершенного строительства, расположенным на земельном участке 12366 кв.м.;

      - Обязать Министерство имущественных и земельных отношений заключить договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером: 06:05:0100008:51, находящийся по адресу: Республика Ингушетия, г. Назрань, Центральный административный округ, ул. Чеченская 5. 

  В порядке подготовки дела к судебному разбирательству, в соответствии со статьей 136 АПК РФ для определения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, определения достаточности доказательств по делу назначается предварительное судебное заседание. 

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ № 65 от 20.12.2006 г., согласно части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, не возражают против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции и дело не подлежит рассмотрению коллегиальным составом, арбитражный суд выносит определение о завершении подготовки дела к судебному разбирательству и открытии судебного заседания. 

С учетом отсутствия возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд в соответствии с п. 27 Постановления ВАС РФ № 65 от 20.12.2006 года, ч. 4 ст. 137 АПК РФ, суд завершил предварительное заседание и рассмотрел данное дело по существу.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по тем доводам, которые изложены в заявлении.

  Представитель ответчика, заявленные требования не признает, просит суд отказать.

  Отзыв на исковое заявление не представил.

  Исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям. 

  Из материалов дела следует, что Министерством имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия, именуемое в дальнейшем (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Мальтес», именуемое в дальнейшем (Арендатор), был заключен договор.

В соответствии с протоколом заседания единой конкурсной и аукционной комиссии по подведению итогов аукциона №64 от 16.02.2016г и распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Республике Ингушетия №6 от 13.01.2016г представил, а Арендатор приняла в аренду земельный участок площадью 60075 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером: 06:05:0100008:51, находящийся по адресу: Республика Ингушетия, г. Назрань, Центральный административный округ, ул. Чеченская, 5 для размещения объектов социальной инфраструктуры. Договор был заключен на 5 (пять) лет.

24.05.2017 года между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия и Обществом с ограниченной ответственностью «Мальтес» было заключено дополнительное соглашение к договору Аренды от 29.02.2016г. с кадастровым номером: 06:05:0100008:51, которым площадь арендуемого земельного участка была уменьшена с 60075 кв.м., до 12366 кв.м. . В 2016 году на данном земельном участке возведен Объект незавершенного строительства, общей площадью 5851 кв.м., площадь застройки 2422 кв.м.

Срок действия Аренды на земельный участок у Общества с ограниченной ответственностью «Мальтес» истек 10.06.2021г. В связи с тем, что с того момента со стороны Министерства не поступало никаких возражений по данному договору и Согласно ст. 621. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, судом установлен факт принадлежности земельного участка под заявленным недвижимым имуществом истцу, а также отсутствие нарушений градостроительных норм и правил, допущенных при строительстве (реконструкции) заявленного объекта (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В материалы дела представлено: разрешение на строительство объекта «Фитнес центр»; технический план объекта незавершенного строительства; договор аренды земельного участка и кадастровый паспорт земельного участка.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. 

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки. 

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права. 

Таким образом, арендаторы наравне с собственниками земельных участков вправе возводить, реконструировать жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. 

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство объектов недвижимости на предоставленном земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка и соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. 

Указанная правовая позиция также подтверждается позицией Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014, в соответствии с которой право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Как следует из предоставленных документов, земельный участок, на котором расположен заявленный объект недвижимого имущества незавершенного строительства, предоставлен был истцу на праве аренды из земель населенных пунктов. Целевое назначение земельного участка, не нарушено истцом. Следовательно, незавершенный строительством объект недвижимого имущества - административное здание, степень готовности 36%, на который истец просит признать за собой право собственности, возведен с соблюдением целевого назначения земельного участка. 

В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

Материалами дела подтверждается наличие у истца всех необходимых условий, позволяющих признать право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества: наличие прав на земельный участок, занятый заявленной постройкой; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; соблюдение градостроительных регламентов, строительных и иных правил, нормативов. Изложенное, подтверждается представленным в материалы дела доказательствами. 

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению в части. 

Вместе с тем, Общество выразило свою позицию о том, что желает понудить министерство заключить договор купли продажи с этим земельным участком в исковом порядке. 

Для подобного рода исков законом предусмотрен следующий досудебный порядок. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). 

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

Таким образом, требование о понуждении заключить договор может быть заявлено в суд только после направления истцом ответчику оферты (проекта договора, подписанного со стороны истца) и получения от ответчика отказа от заключения договора либо неполучения от него ответа в указанный выше срок. 

В деле отсутствуют и Обществом не представлены доказательства направления в адрес министерства проекта договора аренды земельного участка, содержащего его существенные условия и подписанного со стороны истца. 

 В случае оспаривания отказа в предоставлении земельного участка и удовлетворения такого требования, суды в порядке статьи 201 АПК РФ возлагают на уполномоченный орган обязанность совершить действия, предусмотренные пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ, а именно: подготовить проект договора, подписать его и направить для подписания заявителю. 

Что же касается искового требования о понуждении к заключению договора, то при принятии решения об обязании заключить договор, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"). 

Поэтому при предъявлении искового требования о понуждении к заключению договора соблюдение досудебного порядка путем направления ответчику оферты (подписанного истцом проекта договора) является обязательным, а решение суда  заменяет акцепт ответчика. 

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. 

Таким образом, требование об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка и иск об обязании заключить договор в отношении земельного участка являются принципиально разными способами судебной защиты. 

Право суда самостоятельно определить подлежащие применению нормы права не означает право суда самостоятельно заменить заявленный предмет иска, на другое требование с иным предметом. 

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. 

Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в отношении предъявленного искового требования об обязании заключить договор, что исключает возможность рассмотрения иска по существу. 

Согласно пункту 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" если при подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд установит наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 143, 144, 148, 150 АПК РФ, то в предварительном судебном заседании производство по делу может быть приостановлено, заявление оставлено без рассмотрения либо производство по делу прекращено, о чем выносится определение. 

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что исковое заявление следует оставить без рассмотрения в  судебном заседании, что не лишит Общество права на обращение в суд вновь с исковым заявлением (при соблюдении досудебного порядка) или с требованием об оспаривании отказа министерства. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                                            РЕШИЛ:

Исковые требования в части признания права собственности удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Мальтес» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  право собственности на объект незавершенного строительства   «Фитнес центр» (площадь 5 851 кв.м., площадь застройки 2 223,2 кв.м., степень готовности 36%), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 06:05:0100008:51 по адресу: РИ, 

<

...>. 

Требования ООО «Мальтес» в части  обязании Министерства имущественных и земельных отношений заключить договор купли-продажи земельного участка оставить без рассмотрения.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в течение одного месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Ингушетия.

 

Судья                                                                                                   М.М. Мержоев