АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Белгород

Дело № А08-10503/20200

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Чистяковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Зайцевым М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к АО СЗ "КМАПЖС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, извещены надлежащим образом,

от ответчика: ФИО1, представитель по доверенности от 09.10.2023, выданной сроком на один год, копия диплома, паспорт. 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском о взыскании с АО Специализированный застройщик "КМАпроектжилстрой" (далее - АО СЗ "КМАПЖС") задолженности по договору аренды №17-1/06 от 17.03.2006 за период с 10.08.2018 по 10.11.2020 в размере 2 369 181 руб. 54 коп., неустойки за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 01.01.2018 по 10.11.2020 в размере 1 019 678 руб. 17 коп.

Указанное исковое заявление распределено в автоматическом режиме судье Пономаревой О.И.

21.01.2021 через электронный сервис "Мой Арбитр" от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором просит о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды №17-1/06 от 17.03.2006 за период с 10.08.2018 по 10.11.2020 в размере 2 145 986 руб. 94 коп., неустойки за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 01.01.2018 по 10.11.2020 в размере 1 021 824 руб. 16 коп.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточненные требования приняты к рассмотрению.

Определением арбитражного суда от 15.07.2021 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ООО "АКГ "ИнвестОценка" ФИО2.

21.10.2021 в арбитражный суд поступило заключение эксперта от 15.10.2021 № В-211008/С.

Определением исполняющего обязанности председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Арбитражного суда Белгородской области от 22.11.2022, связи с нахождением судьи Пономаревой О.И. в ежегодном оплачиваемом отпуске (с 07.11.2022) с последующим уходом в отставку, по делу произведена замена судьи, с учетом результатов автоматизированного распределения дел материалы дела №А08-10503/2020 для их дальнейшего рассмотрения переданы судье Чистяковой С.Г.

Определением от 20.03.2023 суд удовлетворил ходатайство ответчика АО "КМАПЖС" о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы. Производство дополнительной экспертизы поручено эксперту-оценщику ООО "АКГ "ИнвестОценка" ФИО2, производство по делу приостановлено.

27.04.2023 в адрес суда поступило заключение эксперта № В-230426/С от 21.04.2023.

Определением суда от 10.05.2023 назначено судебное заседание, производство по делу возобновлено.

16.08.2023 истцом заявлено ходатайство о снижении неустойки.

Суд неоднократно предлагал истцу представить письменную позицию с учетом заключения эксперта (уточнить требования), а также письменную позицию относительно ходатайства ответчика о снижении неустойки и представленного ответчиком контррасчета требований.

Кроме того, судом неоднократно удовлетворялось ходатайство истца об отложении судебного заседания для урегулирования спора мирным путем.

Вместе с тем, в настоящее судебное заседание истец не обеспечил явку представителя, извещены надлежащим образом. Определения суда истцом не исполнено, доказательств урегулирования спора мирным путем, ко дню судебного заседания в материалы дела не представлено.

Суд, с учетом отсутствия возражений представителя ответчика, руководствуясь статьями 121-123, 156 АПК РФ, считает возможным провести судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве и письменных позициях, с учетом заключения эксперта, доказательств внесения оплаты арендных платежей, представленного контррасчета, задолженность отсутствует, а также просил удовлетворить ходатайство и снизить неустойку.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов сторон, выслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд приходит к следующему.

Во исполнение постановления главы местного самоуправления г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области № 549 от 26.02.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды №17-1/06 от 17.03.2006, со сроком действия договора по 26.02.2055 земельного участка площадью 65 577 кв.м с кадастровым номером 31:06:0329003:80, по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, юго-западный промрайон, для обслуживания нежилых зданий - управление производственно-технической комплектации.

Дополнительным соглашением к договору №36 от 02.03.2017 установлен срок внесения арендной платы по договору до 10 числа отчетного месяца, арендная плата согласно прилагаемого к дополнительному соглашению расчета арендной платы определяется с 01.01.2017 в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 223 194 руб. 60 коп.

Земельный участок, арендованный по договору аренды №17-1/06 от 17.03.2006 относится к земельным участкам Белгородской области, государственная собственность на которые не разграничена. 

Как следует из искового заявления, на основании пунктов 1, 5 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2018 № 501-ПП "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" в соответствии с пунктом 6 Порядка, размер арендной платы за земельный участок определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.  

В силу пункта 12 Порядка при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата определена по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы, органы исполнительной власти области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 

К исковому заявлению приложен отчёт ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" №20-18-Н(1.9.2) от 13.07.2018 об определении рыночной стоимости арендной платы земельных участков для размещения производственных и административных зданий, расположенных в Старооскольском городском округе Белгородской области (Юго-Западный район). 

В соответствии с представленным отчётом, ответчику изменен размер арендной платы по договору аренды, начиная с 01.01.2018; величина рыночной арендной платы за земельные участки по договору аренды составила 3 389 033 руб. 04 коп. в год или 282 419 руб. 42 коп. в месяц.

В силу пункта 10 Порядка при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года. 

В связи с чем, с 01.01.2019 ставка арендной платы увеличена на уровень инфляции 4,3%,  с 01.01.2020 – на уровень инфляции 3,0%.

До перехода в 2018 году на рыночную методику размер арендной платы определялся в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Белгородской области от 13.07.2009 № 247-пп "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена" (далее – Постановление № 247-пп) – по коэффициенту от кадастровой стоимости земельного участка на основании приложенного к договору аренды расчета арендной платы. 

Как указывает истец, в период с 10.08.2018 по 10.11.2020 у ответчика образовалась задолженность в размере 2 369 181 руб. 54 коп.

16.05.2019 истцом в адрес ответчика направлено досудебное уведомление об оплате задолженности и пени по договору.

Оставленная без удовлетворения претензия послужила основанием для обращения с рассматриваемыми требованиями в арбитражный суд.

Ответчик в представленном отзыве на исковое заявление, возражал против удовлетворения исковых требований, выразил свое несогласие с размером годовой рыночной арендной платы по договору, примененной арендодателем в сумме 3 389 033 руб. 04 коп., считал данный размер, определенный ООО "ФОК" в отчете №20-18-Н (1.9.2) от 13.07.2018, экономически необоснованным; также ответчик не согласен с датой начала применения истцом рыночного размера годовой арендной платы с 01.01.2018 и датой начала увеличения рыночного размера арендной платы на уровень инфляции с 01.01.2019, полагая, что они подлежат применению с 01.01.2019 и с 01.01.2020 соответственно; также ответчик не согласен с периодом и размером начисленной неустойки, кроме того, полагает ее чрезмерной.

В целях определения в целях установления размера годовой рыночной арендной платы за земельный участок определением суда от 15.07.2021 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "АКГ "ИнвестОценка" ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить размер годовой рыночной арендной платы по земельному участку с кадастровым номером 31:06:0329003:80 площадью 65 577 кв.м, расположенному по адресу: Белгородская обл., г. Старый Оскол, Юго – западный промрайон, для обслуживания нежилых зданий (управление производственно – технической комплектации), на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие АО "КМАПЖС", по состоянию на 01.01.2018.

21.10.2021 в арбитражный суд поступило заключение эксперта от 15.10.2021 № В-211008/С, согласно которого размер годовой рыночной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0329003:80 площадью 65 577 кв.м, расположенный по адресу: Белгородская обл., г.Старый Оскол, Юго – западный промрайон, по состоянию на 01.01.2018 составляет 2 842 763 руб..

08.08.2022 через электронный сервис "Мой Арбитр" от истца поступило ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку не согласился в части обоснованности применения/не применения экспертом корректировки "на наличие свободного подъезда" к земельным участкам-аналогам.

Эксперт ООО "АКГ "ИнвестОценка" ФИО2 вызывался судом для дачи пояснений по возникшим вопросам.

Ответчик возражал против удовлетворения ходатайства истца, считая целесообразным назначить по делу дополнительную экспертизу, производство которой поручить тому же эксперту-оценщику ООО "АКГ "ИнвестОценка" ФИО2

Представитель истца не возражал против назначения дополнительной экспертизы.

Определением суда от 20.03.2023 в целях устранения недостаточной ясности экспертного заключения от 15.10.2021 № В-211008/С назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту эксперту-оценщику ООО "АКГ "ИнвестОценка" ФИО2. 

27.04.2023 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № В-230426/С от 21.04.2023 согласно которого: 

1) к земельным участкам-аналогам с кадастровыми номерами 31:06:0113001:394, 31:06:0112001:84, 31:06:0110004:81, 31:06:0401003:500, 31:06:0401003:508 не следует применять корректировку на "наличие свободного подъезда"; 

2) годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок  31:06:0329003:80 по состоянию на 01.01.2018 по итогам не применения корректировки "на наличие свободного подъезда" к земельным участкам-аналогам с кадастровыми номерами 31:06:0113001:394, 31:06:0112001:84, 31:06:0110004:81, 31:06:0401003:500, 31:06:0401003:508 составляет 2 733 249 руб.

Суд приходит к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенных судебных исследований и о том, что заключения эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации. 

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта №В-211008/С от 15.10.2021 с учетом заключения дополнительной экспертизы №В-230426/С от 21.04.2023, в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данные заключения надлежащим доказательством.

Проанализировав указанные заключения эксперта в совокупности с другими доказательствами по делу, условиями договора, арбитражный суд приходит к следующему.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Согласно статьям 606, 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статье 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002).

Из материалов дела и условий договора следует, что сторонами достигнуты все существенные условия договора, не оспоренные арендатором, арендодателем в судебном порядке, незаконными не признанные, не имеющие разногласий при заключении, в порядке заключенных условий договора.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно частям 1 и 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как установлено судом, спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (часть 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, часть 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Учитывая, что арендуемый ответчиком земельный участок относится к земельным участкам, находящимся в государственной собственности Белгородской области, арендная плата за использование такого участка определяется в порядке, установленном Правительством Белгородской области.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утверждены постановлением правительства Белгородской области от 13.07.2009 № 247-пп, постановлением правительства Белгородской области от 12.11.2012 № 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области", постановлением правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области", решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13.07.2010 № 449 "Об утверждении величины корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка", а также постановлением правительства Белгородской области № 501-пп от 28.12.2017 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Факт предоставления истцом имущества в аренду ответчику подтверждается материалами дела и последним не оспорен.

Факт пользования арендованным имуществом также не оспорен, спора относительно предмета договора между сторонами не имеется.

Поскольку арендатор принял земельный участок во временное владение и пользование, следовательно, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" администрациям муниципальных районов, городских округов и городских поселений области рекомендовано до 1 декабря 2018 года обеспечить приведение арендных отношений в соответствие с постановлением.

Согласно пункту 6 указанного постановления размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Следовательно, в связи с изменением законодательства, изменилась методика расчета арендной платы.

В пункте 12 постановления №501-пп, заложен правовой смысл о том, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

По общему правилу, новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым. Постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп вступило в силу со дня официального опубликования, т.е. с 01.01.2018.

Постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп не регламентирует сложившуюся в настоящем случае ситуацию, в которой происходит изменение порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, базирующейся на кадастровой стоимости участка, на рыночную оценку арендной платы).

Расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости за период времени, предшествующий проведению оценки, не предусмотрен постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп.

Частью 1 статьи 39.7 ЗК РФ, предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков. Одним из таких принципов является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Конституционным Судом Российской Федерации отмечено, что преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности, в том числе отношений собственности в земельной сфере, не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (постановление от 22.04.2014 № 12-П).

Учитывая вышеизложенное, следуя внутренней логике постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп, условиям заключенного сторонами договора, положениям статьей 4, 614 ГК РФ, принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце 3 Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, суд приходит к выводу о возможности изменения арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и недопустимости ее ретроспективного изменения.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость арендной платы спорного земельного участка подлежит применению при расчете арендной платы с 01.01.2019.

Таким образом, с 01.01.2018 расчет арендной платы следует производить на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком может быть применим истцом с 01.01.2019г., и, следовательно, индексация рыночной арендной платы может иметь место не ранее как с 2020 года.

Согласно договору, действовавшему в редакции дополнительного соглашения к нему №36 от 02.03.2017, размер корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка, составляет 1,5%, кадастровая стоимость земельного участка 178 555 678 руб. 68 коп., размер арендной платы по договору с 01.01.2017 составлял 223 194 руб. 60 коп. 

Материалами дела подтверждается, что ответчик в спорный период оплачивал арендную плату по договору в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, т.е. в соответствии с ранее действовавшим порядком исчисления арендной платы за земельный участок, как это было предусмотрено договором. 

Учитывая размер рыночной годовой арендной платы, установленной по результатам судебной экспертизы, ответчик в марте 2023 года произвел доплаты в счет погашения задолженности по арендной плате по договору за 2019 и 2020 годы, что подтверждается представленными платежными поручениями №1297 от 17.03.2023 на сумму 164 427 руб. 80 коп. и № 1298 от 17.03.2023 на сумму 249 710 руб. 69 коп.

По представленному ответчиком расчету, на конец 2020 года имеется переплата по арендным платежам в размере 222 313 руб. 42 коп. на стороне ответчика.

Таким образом, сумма произведенных ответчиком платежей превышает размер арендной платы по договору, определенной судом с учетом заключения эксперта.

Представленный ответчиком контррасчет проверен, признан арифметически верным, истцом не оспорен и не опровергнут, в связи с чем принимается судом.

Следовательно, задолженности по оплате арендных платежей за спорный период (10.08.2018 по 10.11.2020) не имеется. Обратного в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам, не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика суммы неустойки за просрочку платежа за период с 10.08.2018 по 10.11.2020 в размере 1 021 824 руб. 16 коп.

Неустойка согласно части 1 статьи 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Гражданское законодательство предусматривает ответственность лица, не исполнившего либо ненадлежащим образом исполнившего свои обязательства. 

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 ГК РФ).

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Размер неустойки может устанавливаться сторонами обязательства, как в твердой сумме неисполненного обязательства, так и в процентах к сумме неисполненного обязательства, при этом соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. 

Пунктом 5.2. Договора сторонами согласовано, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Содержание договора стороны определяют на основе свободного волеизъявления, заведомо зная об обязанности возмещения убытков при неисполнении обязательства, о компенсационном характере неустойки по отношению к убыткам (статьи 393, 394, 329, 330, 421 ГК РФ). 

Условие о размере начисляемой неустойки сторонами закреплено в тексте договора, следовательно, требование о письменной форме соглашения о неустойке выполнено. 

Договор не оспорен, не признан незаконным и не имеет разногласий при его заключении, в том числе при согласованной сторонами меры ответственности за нарушение обязательств.

Поскольку ответчик нарушил сроки внесения арендных платежей, требование о взыскании с ответчика неустойки является правомерным.

Ответчик одновременно с контррасчетом задолженности по договору за спорный период произвел контррасчет неустойки на сумму задолженности.

Из представленного ответчиком расчета, следует, что последний исчисляет неустойку с 17.05.2019, с даты получения им досудебного уведомления от 16.05.2019.

Отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы (Пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019). 

Из материалов дела следует, что досудебное уведомление от 16.05.2019 вручено ответчику 17.05.2019, обратного в материалы дела не представлено.

Доказательств направления ответчику уведомлений об изменении арендной платы по спорному договору, в материалы дела также не представлено.

Как указано выше, представленный ответчиком контррасчет, истцом не оспорен и не опровергнут.

С учетом изложенных обстоятельств, заключения эксперта, оплаты арендных платежей и их сроков, обоснованный размер неустойки в связи с несвоевременным внесением арендных платежей составляет 169 006 руб. 50 коп.

В силу части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Ответчик заявил ходатайства об уменьшении размера неустойки до 9 229 руб. 05 коп., указав на её несоразмерность, отсутствие неблагоприятных последствий для истца, просит суд уменьшить неустойку, как явно несоразмерную последствиям нарушения обязательства, и установить ее на уровне, не превышающем средневзвешенные процентные ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в 2018 - 2021 годах (т.е. в заявленный соответствующий спорный период исчисления неустойки).

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (статья 333 ГК РФ).

В силу положений статьи 330 ГК РФ неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

В пункте 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (часть 1 статьи 2, часть 1 статьи 6, часть 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (части 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Ответчик в ходатайстве указал на несоразмерность предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

В силу пунктов 1, 2 статьи 333 ГК РФ, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (часть 1 статьи 333 ГК РФ).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним.

Как указал Конституционный суд в Определении № 1363-О от 23.06.2016, статья 333 ГК РФ (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ), содержание которой в основном воспроизведено в ее действующей редакции, в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, вопрос о снижении неустойки в силу ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства является оценочным и отнесен законом на усмотрение суда.

Рассмотрев заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ, суд в рассматриваемом случае усматривает явную чрезмерность заявленной истцом суммы неустойки в связи с нарушением срока оплаты арендных платежей.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств, которые подтверждают наступление для него негативных последствий в связи с нарушением срока оплаты арендных платежей, по крайней мере, истец об этом не заявил, в связи с чем, учитывая компенсаторную природу неустойки, ее направленность на обеспечение исполнения обязательств, суд приходит к выводу, что размер пени явно несоразмерным последствиям нарушенного обязательства и с учетом положений постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016, а также статьи 333 ГК РФ уменьшает неустойку.

При этом суд отмечает, что размер неустойки, предусмотренный условиями договора, которыми за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена уплата пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, что соответствует 36,5% годовых, применительно к конкретным обстоятельствам спора, является чрезмерной. В спорный период взыскания неустойки 2018 – 2021 годы ставки по банковским кредитам были существенно меньше исчисленной истцом неустойки и ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что он не обладал сведениями о реальном размере рыночной арендной платы за земельные участки, в связи с чем не мог исполнить обязательства в 2018 - 2021 годах в полном объеме исходя из экспертного заключения, полученного в рамках настоящего дела.

Ответчик погасил задолженность по арендной плате (основной долг) в полном объеме, на основании рыночной арендной платы, определенной в вышеуказанном экспертном заключении с последующей индексацией. Неустойка носит компенсационный характер и не является средством обогащения.

Суд соглашается с доводами ответчика, полагает необходимым применить положения статьи 333 ГК РФ, уменьшает неустойку как явно несоразмерную последствиям нарушения обязательства, и определяет ее на уровне, не превышающем средневзвешенные процентные ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в 2018 - 2021 годах.

Аналогичная правовая позиция изложена в решениях Арбитражного суда Белгородской области по делам №А08-10517/2020 и №А08-10702/2020 по искам Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к АО СЗ "КМАПЖС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договорам долгосрочной аренды № 12-1/06 и № 113-1/17 земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0329003:0099 и 31:06:0238001:3197 соответственно.

При изложенных обстоятельствах, в рассматриваемом случае, с учетом заключения эксперта, погашения ответчиком за спорный период задолженности по арендным платежам, исходя из вышеуказанных критериев, в целях обеспечения соблюдения баланса интересов сторон и основываясь на презумпции соразмерности размера штрафной санкции последствиям нарушенного обязательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для применения статьи 333 ГК РФ и уменьшения суммы предъявленной к взысканию неустойки до 9 229 руб. 05 коп.

На основании изложенного, руководствуясь нормами материального и процессуального права, установленными по делу обстоятельствами и в совокупности представленных доказательств, с учетом баланса интересов сторон, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора, судом принято во внимание, как указано выше, суд неоднократно предлагал истцу представить письменную позицию с учетом заключения эксперта (уточнить требования), а также письменную позицию относительно ходатайства ответчика о снижении неустойки и представленного ответчиком контррасчета требований. Кроме того, судом неоднократно удовлетворялось ходатайство истца об отложении судебного заседания для урегулирования спора мирным путем. Вместе с тем, в настоящее судебное заседание истец не обеспечил явку представителя, определения суда истцом не исполнено, доказательств урегулирования спора мирным путем, ко дню судебного заседания в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, в соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В рассматриваемом случае суд полагает возможным применить указанную норму, направленную на усиление состязательности арбитражного процесса. Пассивное процессуальное поведение стороны в отстаивании своей правовой позиции, непредставление соответствующих доказательств расценены судом как признание обстоятельств, на которые ссылается другая сторона, что освобождает от их доказывания в силу указанной нормы права.

Непредставление соответствующих доказательств либо нежелание их представить должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Данный принцип представляет собой правило, по которому заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств. При этом, в силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Распорядившись по своему усмотрению принадлежащими процессуальными правами, избрав пассивный способ процессуального поведения, истец добровольно принял на себя риск наступления последствий несовершения им процессуальных действий.

Исходя из принципа состязательности сторон, изложенные обстоятельства расценивается судом как отсутствие у истца возражений по доводам ответчика.

По правилам статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ" рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины, в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно пункту 2 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса РФ в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты. Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

В силу положений статьи 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты госпошлины. Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина без учета снижения судом на основании статьи 333 ГК РФ суммы неустойки.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с АО СЗ "КМАПЖС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неустойку за нарушение сроков оплаты арендных платежей по договору аренды №17-1/06 от 17.03.2006 за период за период с 01.01.2018 по 10.11.2020 в размере 9 229 руб. 02 коп.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с АО СЗ "КМАПЖС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 070 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

С.Г. Чистякова