АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5131/23 

Екатеринбург

26 сентября 2023 г.

 

Дело № А07-35219/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Лазарева С. В., Суспициной Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи                            Мякишевой В.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Управление, ТУ Росимущества в РБ, территориальное управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.03.2023 по делу № А07- 35219/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2023  по тому же делу.

Судебное заседание проводится с использованием системы веб-конференции. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления – ФИО1 (доверенность от 15.05.2023 № 02-06/5414). 

Общество с ограниченной ответственностью «Откорм Плюс» (далее – общество «Откорм Плюс», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению об урегулировании условий договора купли-продажи № 2 от 27.10.2021 земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903 и обязании заключить ТУ Росимущества в РБ договора купли-продажи № 2 от 27.10.2021, земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903 на условиях в соответствии с протоколом разногласий от 05.11.2021, в редакции, предложенной обществом «Откорм Плюс» (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.03.2023 исковые требования удовлетворены: суд урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи № 2 от 27.10.2021 земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903, изложив пункты 1.1, 2.1, 4.2.5; 4.2.6; 4.2.7; 4.2.8; 4.2.9; 4.2.11; 4.2.13; 4.2.15; 4.2.16; 6.1; 6.3 и 6.4 в нижеследующей редакции: 

пункт 1.1 договора - «Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 462 383 +/- 476 кв.м. с кадастровым номером 02:47:000000:903, кадастровой стоимостью 3 014 100 руб., адрес: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору»; 

пункт 2.1 договора - «цена участка составляет 3 014 100 (три миллиона четырнадцать тысяч сто) рублей 00 копеек. Налогом на добавленную стоимость не облагается. Оплата производится в рублях. Сумма платежа перечисляется на счет Управления федерального казначейства. Сведения о реквизитах: «Получатель» - УФК Республике Башкортостан (ТУ Росимущество в Республике Башкортостан) ИНН/КПП 

<

***>/027501001. Наименование банка - Отделение - НБ Республика Башкортостан Банк России//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа. БИК 018073401, ЕКС 40102810045370000067, р/с 

<

***>. Код дохода 16711406021016000430. ОКТМО (указывается по месту нахождения участка)»; 

пункт 4.2.5 договора изменить и принять в следующей редакции - «Изменение указанного в пункте 1.1 договора целевого назначения, в том числе категории и вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренным законодательством Российской Федерации»; 

пункт 4.2.6 договора изменить и принять в следующей редакции - «Изменение целевого назначения, в том числе категории и вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренным законодательством Российской Федерации»; пункты 4.2.7, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.11, 4.2.13, 4.2.15 и 4.2.16 договора – исключить полностью. пункт 6.1 договора изменить и принять в следующей редакции - «Изменение указанного в пункте 1.1 договора целевого назначения, в том числе категории и вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренным законодательством Российской Федерации»; 

пункты 6.3 и 6.4 договора - исключить полностью.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2023 решение суда оставлено без изменения. 

Не согласившись с указанными судебными актами, Управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Податель жалобы указал, что во исполнение требований суда ТУ Росимущества в РБ подготовило проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 02:47:000000:903, площадью 46,24 га, и направило в адрес общества «Откорм плюс» письмом от 22.10.2019 № 02-05/8218. Постановлением судебного пристава – исполнителя об окончании исполнительного производства от 30.01.2020 исполнительное производство по делу № А07-31764/2017 окончено в связи с тем, что требования исполнительного документа исполнены. Таким образом, как считает кассатор, направление проекта договора купли-продажи от 27.10.2021 является повторным. В адрес ответчика со стороны истца экземпляр договора купли-продажи, протокол разногласий к договору купли-продажи не поступал. Только спустя 1,5 года, не согласившись с действиями судебного пристава-исполнителя о прекращении исполнительного производства № 1462/20/02004-ИП в связи с его фактическим исполнением, общество «Откорм плюс» обжаловало действия судебного пристава-исполнителя в Арбитражный суд Республики Башкортостан (дело № А07-3348/2020) и начальником отделения – старшим судебным приставом Ленинского районного отдела судебных приставов г. Уфы ФИО2 вынесено постановление об отмене окончания (прекращения) исполнительного производства № 1462/20/02004-ИП от 12.05.2021 в отношении должника ТУ Росимущества в Республике Башкортостан. Следовательно, в период с 30.01.2020 по 12.05.2021 исполнительное производство было окончено в связи с фактическим исполнением. Исходя из чего, по мнению Управления, в указанный период времени общество «Откорм плюс» утратило интерес к заключению договора купли-продажи. Следовательно, общество «Откорм плюс» не воспользовалось своим субъективным правом на заключение договора о выкупе земельного участка с учетом положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, способом защиты в виде направления подписанного договора с протоколом разногласий к договору, для скорейшего осуществления вышеуказанного субъективного права. Податель жалобы возражает относительно выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903 в размере 3 014 100 руб. с учетом даты обращения с заявлением о выкупе. Установление судами цены выкупа земельного участка в размере 3 014 100 руб. нарушает интересы Российской Федерации. Податель жалобы полагал, что целесообразно установить выкупную стоимость спорного земельного участка в размере его кадастровой стоимости установленной в соответствии с Правилами и актуальными сведениями ЕГРН на момент повторного направления договора купли-продажи. Считает некорректной ссылку суда первой инстанции на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, поскольку оно было вынесено при иных обстоятельствах. Податель жалобы также отметил, что распоряжением Правительства Республики Башкортостан № 468-р от 12.02.2022 земельный участок с кадастровым номером 02:47:000000:903 включен в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством. В связи с чем указанное не предполагает использование земельного участка для целей не связанных с сельскохозяйственным производством и изменение категории земельного участка, вида разрешенного использования, т.к. кадастровая стоимость земельного участка напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка и его категории.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество «Откорм Плюс» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к ТУ Росимущества в РБ о признании решения ТУ Росимущества в РБ выраженного в письме от 12.07.2017 № 05/4788 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:47:060601:8, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, площадью 51000,00 кв.м, предназначенного для сельскохозяйственного производства незаконным, об обязании ТУ Росимущества в РБ со дня вступления решения в законную силу направить в адрес общества «Откорм плюс» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:060601:8, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, площадью 51000,00 кв.м. 

Определением суда от 16.07.2018 принято уточнение заявления, которым общество «Откорм плюс» просило признать решение ТУ Росимущества в РБ, выраженного в письме от 11.07.2017 № 05/5086 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, площадью 462 352,00 кв.м, предназначенного для сельскохозяйственного производства незаконным, обязать ТУ Росимущества в РБ со дня вступления решения в законную силу направить в адрес общества «Откорм плюс» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, площадью 462 352,00 кв.м, предназначенного для сельскохозяйственного производства. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07- 31764/2017 от 05.10.2018, вступившим в силу 14.12.2018, ответчик обязан был в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 462 352 кв.м с кадастровым номером 02:47:000000:903, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, и направить его обществу с ограниченной ответственностью «Откорм Плюс». 

Ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи № 2 от 27.10.2021, земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903, только после наложения на ответчика судебного штрафа за неисполнение решение суда (определение от 25.08.2021 по делу А07-31764/2017 вступило в силу 26.10.2021). 

Изучив условия проекта договора купли-продажи № 2 от 27.10.2021, земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903, истец 05.11.2021 направил в адрес ответчика уведомление об акцепте договора купли-продажи № 2 от 27.10.2021, с протоколом разногласий. 

Направленным протоколом разногласий истец просил исключить из условий спорного договора рестрикции, установленные в отношении распоряжения земельным участком после регистрации перехода права собственности на приобретенный земельный участок, поскольку ограничения, установленные в пунктах 4.2.5; 4.2.6; 4.2.7; 4.2.8; 4.2.9; 4.2.11; 4.2.13; 4.2.15; 4.2.16; 6.1; 6.3 и 6.4, являются недействительными в силу части 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, истец протоколом разногласий просил внести изменения в пункты 1.1 и 2.1, в части изменения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку размер кадастровой стоимости земельного участка изменен 16.08.2021 с 3 033 232,48 руб., до 27 331 000 руб., т.е., на момент вступления в силу решения суда по дела № А07-31764/2017, кадастровая стоимость земельного участка составляла 3 033 232,48 руб. 

Наличие разногласий относительно пунктов договора послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Суды, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 421, 422, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, пришли к выводу об урегулировании разногласий, приняв пункты 1.1, 2.1, 4.2.5; 4.2.6; 4.2.7; 4.2.8; 4.2.9; 4.2.11; 4.2.13; 4.2.15; 4.2.16; 6.1; 6.3 и 6.4 договора в редакции общества «Откорм Плюс».

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора. 

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора. 

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон. Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, в рамках дела                     № А07-31764/2017 было установлено, что на земельный участок с кадастровым номером 02:47:060601:0008 площадью 510 000 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район зарегистрировано право собственности Российской Федерации, запись № 02-04- 01/264/2005-49 от 19.01.2006. 

Между ТУ Росимущества в РБ (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Башкирское по племенной работе» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.03.2008 № 000667 по условиям которого арендатору из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:47:060601:0008 площадью 510 000 кв.м сроком на 49 лет. 

Участок передан арендатору по двустороннему акту приема-передачи. 

Между ОАО «Башкирское по племенной работе» (сторона-1) и обществом «Откорм Плюс» (сторона-2) заключен договор от 31.10.2008 № 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому сторона1 уступает, а сторона-2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 05.03.2008 № 000667. 

31.05.2012 между территориальным управлением и обществом подписано дополнительное соглашение № 1 к договору от 05.03.2008 № 000667. Названным дополнительным соглашением стороны изменили сведения об объекте, передаваемом в аренду, указав в пункте 1.2 договора кадастровый номер земельного участка как 02:47:000000:903, в пункте 1.3 и 1.5 договора уточнили местоположение и площадь участка - 471 890 кв.м. 

Общество обратилось в территориальное управление с заявлением от 27.06.2017 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:47:060601:8, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, площадью 51000 кв.м, предназначенного для сельскохозяйственного производства, по основаниям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, с приложением необходимого пакета документов. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 02:47:000000:903 поставлен на кадастровый учет 30.11.2007, площадь участка составляет 462 352 кв.м. 

Письмом от 12.07.2017 № 05/4788 Управление Росимущества в РБ отказало заявителю в предоставлении спорного земельного участка в собственность, мотивируя отказ тем, что граница земельного участка надлежащим образом не установлена, что в силу пункта 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для отказа.

Согласно ответу Управления Росреестра по РБ границы земельного участка с кадастровым номером 02:46:060601:8 совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903. 

В связи с оформлением уточненного кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 02:47:060601:8, представленным в материалы дела, распоряжением территориального управления от 30.05.2012 № 446 «О внесение изменений в Распоряжение от 05.03.2008 № 35 «О предоставлении в аренду земельного участка федеральной формы собственности открытому акционерному обществу «Башкирское» по племенной работе» внесены изменения в части изменения кадастрового номера земельного участка, в части изменения площади земельного участка, в части изменения местоположения земельного участка. 

Во исполнение данного распоряжения дополнительным соглашением № 1 к договору от 05.03.2008 № 000667 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 31.05.2012 уточнен кадастровый номер арендуемого участка с 02:46:060601:8 на 02:47:000000:903, уточнена площадь с 510 000 кв.м на 471 890 кв.м, определено следующее местоположение: Республика Башкортостан, р-н Уфимский, с/с Зубовский. 

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по РБ в материалы дела представлены письменные пояснения от 20.06.2018 № 04808, представлены копии реестровых дел земельных участков с кадастровыми номерами 02:46:060601:8, 02:47:000000:903, 02:47:000000:296, даны пояснения согласно образованию спорных участков. 

Согласно данным реестрового дела, земельный участок с кадастровым номером 02:47:000000:903 образован из земельного участка с кадастровым номером 02:46:060601:8. 

Учитывая данные обстоятельства, общество письмом от 09.06.2018 №б/н обратилось в территориальное управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903.

Письмом от 11.07.2017 № 05/5086 территориальное управление отказало заявителю в предоставлении спорного земельного участка в собственность, поскольку испрашиваемый земельный участок пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 02:47:060601:8 (пункт 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Поскольку земельный участок 02:47:000000:903 передан обществу в аренду и используется для ведения сельскохозяйственного производства более 3-х лет, препятствий для выкупа участка, установленных нормой подпункта 9 пункта 2 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется; земельный участок зарегистрирован в собственности Российской Федерации, сведений о пересечении границ земельных участков в выписке из Единого государственного реестра недвижимости не имеется, суды в рамках дела                       № А07-31764/2017 пришли к выводу об отсутствии основания для отказа в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07- 31764/2017 от 05.10.2018, вступившим в силу 14.12.2018, ответчик обязан в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью               462 352 кв.м с кадастровым номером 02:47:000000:903, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, и направить его обществу «Откорм Плюс». 

Доводы Управления относительно направления в адрес общества письмом от 22.10.2019 № 02-05/8218 проекта договоров купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 02:47:000000:903, площадью 46,24 га, отклонены судами как противоречащие выводам судов, сделанным в рамках дела № А07-31764/2017, имеющих преюдициальное значения для настоящего спора. 

Так, судом апелляционной инстанции по делу № А07-31764/2017 было установлено, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2018 признан недействительным отказ ответчика, выраженный в письме № 05/5086 от 11.07.2018 предоставлении в собственность обществу «Откорм Плюс» земельного участка площадью 462 352 кв.м. с кадастровым номером 02:47:000000:903, Территориальное управление обязано в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 462 352 кв.м. с кадастровым номером 02:47:000000:903, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, и направить его обществу с ограниченной ответственностью «Откорм Плюс». 

Указанное решение вступило в силу 14.12.2018, следовательно, как верно указано апелляционным судом, проект договора купли-продажи земельного участка должен был быть направлен в адрес общества не позднее 14.01.2019. 

Вместе с тем доказательств надлежащего и полного исполнения решения суда Управлением в материалы дела не представлено. 

Судами отмечено, что ответчик, оспаривая постановление об отмене окончания (прекращения) исполнительного производства № 1462/20/02004-ИП от 12.05.2021, а также обращаясь с заявлением об отсрочке исполнения решения суда от 05.10.2018 до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам № А07-12906/2021,                № А07-13440/2021, фактически подтверждает факт неисполнения решения суда. 

Поскольку доказательств исполнения решения суда первой инстанции в материалы дела не представлено, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по уплате судебной неустойки. 

Таким образом, судами верно отмечено, что ответчик в течении двух лет и 10 месяцев решение суда не исполнял и направил в адрес истца проект договора купли-продажи № 2 от 27.10.2021, земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903, только после наложения на ответчика судебного штрафа за неисполнение решение суда (определение от 25.08.2021, по делу                   № А07-31764/2017, вступило в силу 26.10.2021).

Доводы заявителя о том, что общество «Откорм плюс» утратило интерес к заключению договора купли-продажи, являлись предметом рассмотрения судов и не нашли своего подтверждения в рамках настоящего дела. Так, 19.09.2019 общество «Откорм Плюс» передало Территориальному управлению копию решения суда по делу № А07-31764/2017 для его исполнения. 

Письмом 02-05/8218 от 22.10.2019 Управление направило представителю общества «Откорм Плюс» проект договора купли-продажи земельного участка в одном экземпляре, который не был подписан и не отвечал требованиям действующего законодательства. 

В ответ от общества «Откорм Плюс» в адрес Управления были направлены 3 экземпляра подписанных договоров купли-продажи земельного участка в редакции общества «Откорм Плюс». 

В связи с бездействием со стороны Управления по исполнению вышеуказанного решения 29.11.2019 заявитель обратился в Отдел Федеральной службы судебных приставов Ленинского района с заявлением о принятии исполнительного листа к исполнению и о возбуждении исполнительного производства. 

На основании исполнительного листа № ФС 026214477 от 24.05.2019, выданного Арбитражным судом Республики Башкортостан, судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела судебных приставов                г. Уфа УФССП России по Республике Башкортостан 16.01.2020 в отношении Управления Росимущества возбуждено исполнительное производство                            № 1462/20/02004-ИП с предметом исполнения - обязать Управление в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его обществу «Откорм Плюс». 

Постановлением судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов г. Уфа УФССП России по Республике Башкортостан 30.01.2020 на основании заявления Управления исполнительное производство окончено в связи с фактическим исполнением требований исполнительного документа. 

Не согласившись с действиями судебного пристава-исполнителя о прекращении исполнительного производства № 1462/20/02004- ИП в связи с его фактическим исполнением, 14.02.2020 общество «Откорм Плюс» обжаловало действия судебного пристава-исполнителя в Арбитражный суд Республики Башкортостан (дело № А07-3348/2020), одновременно направило жалобу в Управление ФССП. 12.05.2021 начальником отделения – старшим судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела судебных приставов г. Уфа УФССП России по Республике ФИО3 Фавадисовичем вынесено постановление об отмене постановления об окончании исполнительного производства № 1462/20/02004-ИП от 30.01.2020. Этим постановлением исполнительное производство возобновлено, судебному приставу-исполнителю предложено принять меры, направленные на исполнение требований исполнительного документа. 

В период с 14.02.2020 по 12.05.2021, помимо исполнительного производства общество «Откорм Плюс» обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о взыскании судебной неустойки (определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2019 по делу №А07-31764/2017), с заявлением о разъяснении судебного акта (определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2020 по делу № А07-31764/2017). В последующем Управление обжаловало действия судебного пристава-исполнителя. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2021 по делу №А07-12906/2021 в удовлетворении заявления Управления отказано, судом установлено, что «Таким образом, как ранее было указано и следует из письма, которое представлено в обосновании исполнения решения суда, должником не исполнено решение суда». 

Все вышеуказанные обстоятельства установлены определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2021 по делу №А07- 31764/2017. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2021 по делу № А07-31764/2017 с Управления в пользу общества «Откорм Плюс» взыскана судебная неустойка. При этом судом установлено, что допуская в отсутствие объективных причин значительный период просрочки исполнения вступившего в законную силу судебного акта, Территориальное управление должно нести риск наступления неблагоприятных последствий в результате своего недобросовестного поведения, в том числе в виде начисления судебной неустойки. 

В силу вышеизложенного, суды пришли к выводу о том, что вышеуказанными судебными актами установлено недобросовестное бездействие Управления по исполнению решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2018 по делу № А07-31764/2017. 

В последующем, во исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2018 по делу  № А07-31764/2017 от Управления в общество «Откорм Плюс» были направлены 3 экземпляра подписанных договоров купли-продажи (письмо от 28.10.2021 исх. № 02-04/9409). 

Изучив условия проекта договора купли-продажи № 2 от 27.10.2021, земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903, истец 05.11.2021, направил в адрес ответчика уведомление об акцепте договора купли-продажи № 2 от 27.10.2021, с протоколом разногласий. Направленным протоколом разногласий, истец просил исключить из условий спорного договора рестрикции установленные в отношении распоряжения земельным участком после регистрации перехода права собственности на приобретенный земельный участок, поскольку установленные ограничения в п. п. 4.2.5; 4.2.6; 4.2.7; 4.2.8; 4.2.9; 4.2.11; 4.2.13; 4.2.15; 4.2.16; 6.1; 6.3 и 6.4, являются недействительными в силу части 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. 

С учетом вышеизложенного суды установили, что на протяжении всего периода времени общество «Откорм Плюс» не утрачивало интерес к заключению договора, а предпринимало действия для исполнения своих обязательств со стороны Управления. 

Довод заявителя о том, что выкупная цена земельного участка должна определяться на момент повторного направления договора купли-продажи, обоснованно отклонен судами, поскольку в силу установленных выше обстоятельств, заявленное ответчиком направление является не повторным, а единственным с точки зрения законного и добросовестного исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2018 по делу № А07-31764/2017. Так, истец протоколом разногласий просил внести изменения в пункты 1.1 и 2.1, в части изменения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку размер кадастровой стоимости земельного участка изменен 16.08.2021, с 3 033 232,48 руб., до 27 331 000 руб., то есть на момент вступления в силу решения суда по дела № А07-31764/2017, кадастровая стоимость земельного участка составляла 3 033 232,48 руб. 

В судебном заседании 02.03.2023 истец уточнил требования в части выкупной стоимости, в соответствии со стоимостью на дату обращения о предоставлении в собственность земельного участка 3 014 110 руб., представил справку (выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта от 27.01.2023) по состоянию на 27.06.2017 (дату первого обращения о выкупе земельного участка). 

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03,2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. 

С 01.03.2015 случаи предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов определены пунктом 2 статьи 39, 3 Земельного кодекса. 

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

При этом характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, А41- 44783/2014, выкупная стоимость земельного участка должна определяться в соответствии с тем законодательным регулированием, которое действовало на дату обращения общества в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, если последовавший затем отказ администрации в продаже земельного участка был признан судом незаконным. В противном случае из-за действия (бездействия) публичного собственника общество будет поставлено в экономически худшее положение вследствие применения нового законодательного регулирования, действующего на момент принятия администрацией решения о продаже земельного участка уже после состоявшегося судебного разбирательства об обжаловании отказа администрации в продаже земельного участка и после вступления соответствующего решения суда в законную силу. 

Из материалов дела усматривается, что согласно справки дата начала применяемой кадастровой стоимости 06.06.2017. Заявитель обратился о выкупе 27.06.2017. Данный факт подтверждается решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-31764/2017 от 05.10.2018, в котором установлено что общество «Откорм плюс» обратилось в ТУ Росимущества в РБ с заявлением №б/н от 27.06.2017 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:47:060601:8, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, площадью 51000,00 кв.м, предназначенного для сельскохозяйственного производства, по основаниям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, с приложением необходимого пакета документов. 

С учетом изложенного и вопреки доводам кассатора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что расчет выкупной цены спорного земельного участка подлежит утверждению в редакции истца, с учетом кадастровой стоимости на дату подачи заявления – 27.06.2017. 

Из положений пункта 5 статьи 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации следует, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39 Российской Федерации, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, заявление общества «Откорм Плюс» от 27.06.2017 о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи, а обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, ограничена сроками для принятия решения соответствующим органом, и не связана с моментом заключения договора купли-продажи, в связи с этим, выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления. 

Учитывая, что именно с момента подачи заявки между сторонами возникают правоотношения по выкупу земельного участка, и с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующие предусмотренные законом обязанности, суды пришли к обоснованному выводу о том, что выкупную цену земельного участка необходимо определять по состоянию на дату подачи такого заявления обществом, то есть на 27.06.2017. 

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действующей после 01.03.2015) при заключении договора купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, разъяснено, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган. 

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что расчет цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903, подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости в размере 3 014 100 руб. с учетом даты обращения с заявлением о выкупе. 

Довод кассатора со ссылкой на законность условий договора в части запрета на изменение категории и вида разрешенного использования, отклонен судами в силу следующего. 

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2017 № 305-ЭС17-6961, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Действующее законодательство не содержит запрет для собственника земельного участка на изменение категории и/или вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем установление такого ограничения противоречит действующему законодательству. 

Судами отмечено, что ни на момент обращения общества «Откорм Плюс» в Управление, ни на момент принятия решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2018 по делу № А07-31764/2017 ограничений, на которое указывает Управление, не существовало. 

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004                     № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» допускает перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в исключительных случаях. 

Кроме того судами учтено, что истец просил не категоричное исключение пунктов 4.2.5, 4.2.6 и 6.1, из условий договора, а их изменение и изложение в следующей редакции: «Изменение указанного в пункте 1.1 договора целевого назначения, в том числе категории и вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренным законодательством Российской Федерации». 

Таким образом, установления условия о запрете изменения целевого использования земельного участка в договоре купли-продажи признано судами необоснованным и незаконным.

На основании пункта 6.3. договора в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 24.07.2020 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель сельскохозяйственного назначения, вменяется использовать землю в строгом соответствии с целевым назначением данной категории земель и видом разрешенного использован использования.

 В силу пункта 6.4. договора в случае ненадлежащего использования земельного участка либо неиспользования в соответствии с целевым назначением на протяжении 3-х лет, земельный участок сельскохозяйственного назначения принудительно может быть отобран у его собственника в судебном порядке. 

Согласно пункту 6.1 договора изменение укатанного в пункте 1.1 договора целевого назначения земель, в том числе категории земель, вида разрешенного использования, не допускается 

На основании пункта 4.2.5 договора покупатель обязуется сохранять целевое использование Участка, в том числе категорию земель. 

В силу пункта 4.2.6. договора покупатель обязуется сохранить вид разрешенного использования Участка. 

Пункты 6.3 и 6.4 в случае исключения пунктов 4.2.5, 4.2.6, 6.1 потеряют свой юридический смысл. 

Как установлено в решении суда по делу № А07-31764/2017 границы земельного участка с кадастровым номером 02:46:060601:8 совпадали с границами земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:903. 

В связи с оформлением уточненного кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 02:47:060601:8, распоряжением ТУ Росимущества в РБ от 30.05.2012 № 446 «О внесение изменений в Распоряжение от 05.03.2008 № 35 «О предоставлении в аренду земельного участка федеральной формы собственности открытому акционерному обществу «Башкирское» по племенной работе» внесены изменения в части изменения кадастрового номера земельного участка, в части изменения площади земельного участка, в части изменения местоположения земельного участка. 

Во исполнение данного распоряжения дополнительным соглашением № 1 к договору от 05.03.2008 № 000667 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 31.05.2012 уточнен кадастровый номер арендуемого участка с 02:46:060601:8 на 02:47:000000:903, уточнена площадь с 510 000 кв.м, на 471 890 кв.м, определено следующее местоположение: Республика Башкортостан, р-н Уфимский, с/с Зубовский. 

Таким образом, судами отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 02:47:000000:903 образован из земельного участка с кадастровым номером 02:46:060601:8. 

Условия проекта договора, предусмотренные пунктами 4.2.16 и 4.2.13, признаны судами необоснованными, не предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации, в связи с чем указанные пункты судами исключены из условий договора.

В отношении пункта 4.2.16 договора суды указали, что установленные государственными органами ограничения установлены в отношении регистрации действий по отчуждению имущества, а не в отношении регистрационных действий в отношении приобретаемого имущества и закон о регистрации не предполагает приостановку регистрационных действий, либо отказ от таких действий в связи с установлением запрета на регистрационные действия по приобретению имущества, равно как и не препятствует регистрации приобретаемого имущества. 

В отношении пункта 4.2.13 договора установили, что, поскольку приобретая земельный участок в собственность, последний приобретает и исключительные права на распоряжение этим земельным участком, в то время как названный пункт ограничивает истца в распоряжение этим земельным участком, причем в пользу неограниченного круга лиц. Необходимость прокладки инженерных коммуникаций, через земельные участки принадлежащих частным лицам, регулируется иным способом, а исключение указанного пункта из условий договора не устанавливает запрет, например на изъятие земельного участка, части земельного участка, для нужд Государства, что в свою очередь, тоже регулируется соответствующими правовыми нормами. 

Право на предоставление сервитута возникает у третьих лиц в независимости от условий договора и подлежит рассмотрению в иных судебных спорах, в случае если он не будет представлен. 

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности заключения договоров купли-продажи земельных участков. Так, согласно части 1, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В связи с тем, что пункты 4.2.7, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.11 и 4.2.15 проекта договора в редакции напрямую противоречат действующей норме Земельного кодекса Российской Федерации, суды правомерно исключили их из условий договора.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.03.2023 по делу № А07-35219/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2023  по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                          С.В. Лазарев 

 

                                                                                      Л.А. Суспицина