/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А19-11980/2016

13 декабря 2018 года

город Иркутск

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей:   Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П., 

в судебном заседании участвует представитель общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз» - Романова М.Е. (доверенность от 09.01.2018, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 мая 2018 года по делу № А19-11980/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции – Антонова С.Н., суд апелляционной инстанции: Ячменев Г.Г., Желтоухов Е.В., Сидоренко В.А.),

установил:

администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, г. Иркутск, далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз» (ОГРН 1103850022880, ИНН 3848003903, г. Иркутск, далее - ООО УК «Союз», общество, ответчик) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском о взыскании 1 234 905 рублей 95 копеек задолженности по арендной плате по договору от 03.02.2014 № 9906 за период с 06.02.2014 по 29.05.2016, 218 242 рублей 16 копеек задолженности по оплате за пользование земельным участком за период с 17.03.2014 по 29.05.2016,                      422 823 рублей 23 копеек неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 06.02.2014 по 30.05.2016, 62 138 рублей 96 копеек неустойки за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 17.03.2014 по 29.05.2016 и                127 645 рублей 65 копеек штрафа.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 февраля 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2017 года, с ООО УК «Союз» в пользу администрации взыскано2 065 755 рублей 30 копеек, в том числе: 1 234 905 рублей 95 копеек - арендная плата,218 242 рубля 16 копеек - плата за пользование земельным участком,                          422 823 рубля 23 копейки - неустойка за просрочку внесения арендной платы,              62 138 рублей 96 копеек - неустойка за просрочку внесения платы за земельный участок и 127 645 рублей 65 копеек штрафа.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от26 сентября 2017 года названные судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 мая 2018 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2018 года, заявленные требования удовлетворены частично. Судом с ООО УК «Союз» в пользу администрации взыскано 1 785 374 рубля 83 копейки, в том числе: 1 234 905 рублей 95 копеек – сумма арендной платы, 422 823 рубля 23 копейки – неустойка за просрочку внесения арендной платы и 127 645 рублей 65 копеек штрафа. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере30 338 рублей.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО УК «Союз» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт.

Общество указывает на отсутствие у судов правовых оснований для вывода о правомерности взыскания арендной платы за помещение за 2015 и 2016 годы в увеличенном размере, поскольку истцом нарушены условия спорного договора относительно порядка изменения арендной платы за пользование помещением, а именно, размер арендной платы изменен на основе отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, тогда как согласно условиям договора (пункт 3.1.1) размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

Оспаривая выводы судов об обоснованности взыскания с него арендой платы, заявитель кассационной жалобы указывает на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих направление истцом ответчику заказного письма с уведомлением о его вручении, содержащего предусмотренное договором аренды уведомление об увеличении размера арендной платы.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru).

Присутствующий в судебном заседании представитель ООО УК «Союз» доводы кассационной жалобы подтвердила.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.02.2014 между администрацией (арендодатель) и ООО «Союз», в последующем измененным на ООО УК «Союз», (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 9906 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору  во временное возмездное владение нежилое помещение общей площадью 353,1 кв. м, этаж 1 (номера на поэтажном плане 1-4, 6-16, 48-50, 53-57), в соответствии с техническим паспортом, изготовленным МУП «БТИ г. Иркутска» от 16.09.2008, расположенное в нежилом помещении, назначение - нежилое, общая площадь 400,1 кв. м, этаж 1, адрес: г. Иркутск, ул. Баумана, 227.

В соответствии с пунктом 1.3 договора площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования, составляла 426,3 кв. м.

Пунктом 1.4 договора срок его действия договора сторонами установлен с 03.02.2014 по 03.02.2024; договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.04.2014.

Пунктом 2.3.3 договора установлена обязанность арендатора своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном разделом 3 этого договора.

Пунктом 2.3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора в месячный срок с момента заключения настоящего договора заключить договоры на все виды коммунального обслуживания с соответствующими специализированными организациями города и перечислять коммунальные платежи на счета данных организаций.

В силу пункта 2.3.5 договора в случаях, если объект застрахован арендодателем, в месячный срок с момента подписания настоящего договора, либо в месячный срок с момента получения соответствующего уведомления арендатор обязан возместить последнему затраты по страхованию объекта. В случае, если объект арендодателем не застрахован, в месячный срок с момента подписания настоящего договора арендатор обязан заключить договор страхования объекта по его рыночной стоимости, указанной в пункте 1.9 настоящего договора.

Согласно пункту 3.1 договора плата за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, должна была перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (приложение № 2 к настоящему договору).

Согласно пункту 3.1.1 договора арендная плата должна была перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. Если договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду объекта должен быть перечислен не позднее 3-х дней с момента заключения настоящего договора.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, земельного платежа пунктом 4.2 договора установлена неустойка в размере 0,1 % от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных пунктами 2.3.4, 2.3.5 договора, пунктом 4.3 договора установлен штраф в размере 10 % от суммы годовой арендной платы, подлежащий уплате в месячный срок с момента получения письменного уведомления арендодателя.

Помещение предоставлено арендатору по передаточному акту 03.02.2014. 

Предоставленное в аренду помещение, расположенное на 1 этаже, принадлежит муниципальному образованию г. Иркутск на праве собственности (регистрационная запись от 03.09.2003 № 38-01/00-5/2003-727).

В соответствии с подписанным сторонами расчетом, арендная плата в период с 03.02.2014 по 02.02.2015 составила 635 580 рублей; в период с 03.02.2015 по 31.12.2015 -640 876 рублей 50 копеек; за период с 01.01.2016 по 29.05.2016 -                                         327 631 рубль 24 копейки.

Земельный платеж в 2014 году (03.02.2014-31.12.2014) составил                                54 414 рублей 78 копеек, в 2015 году – 164 533 рублей 63 копейки; в 2016 году                   (с 01.01.2016 по 29.05.2016) - 72 171 рублей 64 копеек.

Дополнительным соглашением 30.05.2016 № 2 договор аренды расторгнут досрочно.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом неоднократно направлялись ответчику предупреждения о необходимости оплаты долга и неустоек, однако, такие обращения последним были  оставлены без ответа и удовлетворения. 

Истец, ссылаясь на то, что ответчиком несвоевременно и не в полном размере внесены платежи по договору, имеется задолженность по арендной плате и земельному платежу, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, исходил из доказанности фактов ненадлежащего исполнения обязательств по договору и из наличия у ответчика обязанности по внесению арендной платы, неустойки и штрафа за нарушение условий договора (пункты 2.3.4 и 2.3.5).

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании платы за пользование земельным участком и образовавшейся в связи с просрочкой внесения земельных платежей неустойки, суд исходил из отсутствия у истца прав на спорный земельный участок, отнесенный к общему имуществу многоквартирного жилого дома, в котором расположено арендуемое ответчиком нежилое помещение. Суд признал, что указанное обстоятельство исключает возможность сдачи в аренду публично-правовым образованием части земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, а также возможность получения арендной платы за часть этого земельного участка.    

Четвертый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами арбитражного суда, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил доводы апелляционной жалобы о необоснованности предъявленной истцом суммы арендной платы, рассчитанной на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Нормы статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Арбитражные суды двух инстанций обоснованно руководствовались положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606); в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 607); арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614).

Проанализировав условия договора от 05.02.2014 № 9906 во взаимной совокупности с вышеприведенными нормами материального права и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (приложения № 1 и № 2 к договору аренды от 03.02.2014№ 9906), арбитражные суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате за нежилое помещение в связи с неисполнением обязательства и наличии оснований для взыскания арендной платы в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец воспользовался предусмотренным пунктом 4.2. договора правом на взыскание неустойки.

Учитывая установленный факт нарушения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы, суды двух инстанций, проверив расчет неустойки и признав его верным, правомерно признали требования истца подлежащими удовлетворению в заявленной сумме неустойки.

Нарушение ответчиком условий пунктов 2.3.4 и 2.3.5 договора аренды позволили истцу воспользоваться предусмотренным пунктом 4.3 договора правом на взыскание штрафа.

Суды, проанализировав представленные в дело доказательства (договор страхования от 25.06.2014 № 817108280, договор холодного водоснабжения и водоотведения № 11072, договор на вывоз твердых бытовых отходов от 01.03.2015№ С2015-282,  договор энергоснабжения от 22.09.2014 № 11370), принимая во внимание сроки заключения указанных договоров, пришли к обоснованному выводу о нарушении обществом условий пунктов 2.3.4 и 2.3.5 договора аренды, в связи с чем правомерно признали требования истца о взыскании штрафа подлежащими удовлетворению.

Выполняя указания суда кассационной инстанции и исследуя вопросы технического единства нежилого помещения, переданного в аренду по договору от 03.02.2014 № 9906 и помещения, указанного в имеющихся в материалах дела документах (с отметкой дома «литер А» (том 1 листы дела 40, 139, том 2 лист дела 45, 120-122)), а также исследуя вопрос статуса земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, арбитражный суд установил, что переданное истцом ответчику нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме и является его составной частью.

Принимая во внимание указанное обстоятельство, руководствуясь положениями пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», регламентирующими право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие у истца права распоряжения частью земельного участка, занятого возведенным на нем многоквартирным жилым домом, путем сдачи части участка в аренду, и, как следствие, на отсутствие права получать арендную плату. При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении требования истца и взыскании арендной платы за пользование земельным участком и неустойки за просрочку внесения такой арендной платы.

Выводы судов являются правильными, соответствуют материалам дела и вышеприведенным нормам материального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неправомерном взыскании арендной платы, увеличенной истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости, а также об отсутствии доказательств направления ответчику соответствующего письма с уведомлением о повышении размера арендной платы, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку эти доводы были предметом рассмотрения судов двух инстанций и получили надлежащую судебную оценку.

Проанализировав условия договора аренды от 03.02.2014 в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей толкование договора, суды обоснованно указали, что в пункте 3.1.1 стороны предусмотрели право арендатора расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае его несогласия с увеличением размера арендной платы в течение 15 дней с момента получения уведомления.

Учитывая, что расчет арендной платы ответчику вручен и им подписан, суды двух инстанций обоснованно указали на наличие у ответчика обязанности по внесению арендной платы в указанных в расчете размерах. Отсутствие предусмотренного       пунктом 3.1.1 письменного извещения ответчика о расторжении договора обоснованно расценено судами как согласие ответчика с изменением размера арендной платы, в связи с чем, доводы ответчика об отсутствии необходимого его уведомления об увеличении размера арендной платы подлежат отклонению как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Доводы заявителя кассационной жалобы о трактовке судами условий спорного договора аренды в пользу истца не могут служить основанием для отмены состоявшихся судебных актов, поскольку по существу выражают несогласие с результатами оценки судами доказательств по делу, в том числе условий договора аренды, и направлены на их переоценку, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 мая 2018 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2018 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 мая 2018 года по делу№ А19-11980/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от2 октября 2018 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

О.Н. Буркова 

С.Б. Качуков 

Н.П. Кушнарева