АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-6413/2017

г. Краснодар«22» февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2017 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 22 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-6413/2017 

по заявлению администрации муниципального образования город-курорт Сочи о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - общества с ограниченной ответственностью «Сочи-Интур», ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя администрации – ФИО2 (по доверенности от 20.12.2016), представителя ООО «Сочи-Интур», ФИО1 – ФИО3 (по доверенностям от 06.03.2017, от 22.05.2017), 

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края со следующим заявлением:

- признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303010:4 площадью 3 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Новая Мацеста;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303010:4 площадью 3 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Новая Мацеста, по договору аренды, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Сочи-Интур».

Заявление мотивировано следующим. Между администрацией и ООО «Сочи-Интур» заключен договор от 18.05.2007 №4900004183 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303010:4. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2009 по делу №А32-7676/2009 договор аренды земельного участка признан недействительной сделкой. Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлением о внесении записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 18.05.2007 №4900004183 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303010:4. В уведомлении от 11.11.2016 Управление Росреестра отказало в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, поскольку на отсутствие обременения земельного участка в виде аренды не указано в резолютивной части решения арбитражного суда. Государственным регистратором сделан вывод о недостаточности судебных актов по делу №А32-7676/2009, с чем администрация не согласна.

Определением от 23.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Сочи-Интур». 

Определением от 04.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена ФИО1.

В отзыве ООО «Сочи-Интур» просило в удовлетворении заявления администрации отказать, поскольку решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-16736/2011 администрации отказано в иске о признании отсутствующим обременения в виде аренды спорного земельного участка по договору аренды от 18.05.2007 №4900004183. Решение суда о признании права аренды отсутствующим, о возврате земельного участка, о применении последствий недействительности сделки отсутствует, в связи с чем, у Управления Росреестра по Краснодарскому краю отсутствовали основания для погашения записи об арене земельного участка. Земельный участок находится во владении общества, используется им, на участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости. 

В отзыве от 30.05.2017 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило, что администрация просила погасить арендной обременение земельного участка на основании решения арбитражного суда по делу №А32-7676/2009, в резолютивной части которого отсутствует вывод о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой.

В отзыве от 20.07.2017 ФИО1 просила в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку решением арбитражного суда по делу №А32-7676/2009 последствия недействительности сделки применены не были. Администрации в деле №А32-16736/2011 в требовании о признании обременения земельного участка в виде аренды отсутствующим было отказано. Судебный акт о признании права аренды земельного участка отсутствующим, о возврате земельного участка, о применении последствий недействительности сделки не представлен. 

В судебном заседании представитель администрации просил заявленные требования удовлетворить. Представитель ООО «Сочи-Интур», ФИО1 просил в удовлетворении требования администрации отказать. Управление Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явки своего представителя не обеспечило.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, администрация обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Хостинском районе города Сочи) с заявлением от 12.10.2016, в котором просила зарегистрировать прекращение ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303010:0004. В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию Управлением Росреестра по Краснодарскому краю были получены: заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права от 12.10.2016 №23/019/807/2016-314, доверенность от 04.12.2015, кадастровый паспорт земельного участка от 12.10.2016 №2343/12/16-1270664, договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 18.05.2007 №4900004183, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2009, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 28.12.2009 по делу №А32-7676/2009. Получение данных документов Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и отсутствие каких-либо иных представленных на регистрацию документов подтверждается копией материалов реестрового дела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303010:4, представленных Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по запросу арбитражного суда по настоящему делу.

В письме от 11.11.2016 №23/019/807/2016-314 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю отказано в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка. Отказ мотивирован отсутствием в резолютивной части предоставленных судебных актов информации о прекращении права аренды земельного участка.

Администрация считает данный отказ незаконным, в связи с чем, обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Как следует из материалов дела, муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Сочи-Интур» заключен договор от 18.05.2007 №4900004183 аренды земельного участка общей площадью 3 400 кв. м с кадастровым номером 23:49:03 03 010:0004, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Новая Мацеста, для размещения и эксплуатации водонагревательной установки и резервуаров минеральной воды. Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Договор аренды заключен до 01.06.2056.

В деле №А32-7676/2009 администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Сочи-Интур» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 31.12.2008 в сумме 299 484 рубля 75 копеек и пени за период с 11.03.2008 по 16.12.2008 в сумме 17 831 рубль 77 копеек.

Отказывая в иске в части взыскания пени, арбитражный суд в мотивировочной части решения от 03.08.2009 указал, что договор аренды земельного участка от 18.05.2007 №490004183, заключенный администрацией и ООО «Сочи-Интур», является недействительной (ничтожной) сделкой как заключенный администрацией в отношении земельного участка, относящегося в силу закона к федеральной собственности (земельный участок расположен в границах курорта федерального значения), который поступил в муниципальную собственность только 20.12.2008 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ. 

Отменяя указанное решение в части удовлетворения иска и принимая новый судебный акт об отказе в иске, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 28.12.2009 согласился с оценкой договора аренды от 18.05.2007 №4900004183 как недействительной (ничтожной) сделки.

Администрация полагает, что указанных выводов арбитражных судов, сделанных в мотивировочной части решения и постановления, достаточно для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды земельного участка, в связи с чем, обратилась в общем заявительном порядке в Управление Росреестра за погашением записи об аренде земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на дату принятия оспариваемого отказа) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. На основании пункта 1 статьи 4 Закона №122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. В пункте 1 статьи 17 Закона №122-ФЗ приведены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно статье 16 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится по заявлению правообладателя (пункт 1); к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункт 2).

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 №132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано следующее. Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, из приведенных разъяснений информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 №132 и постановления  Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что сделанные судом в мотивировочной части решения выводы о недействительности договора аренды земельного участка как не соответствующего нормам федерального законодательства и заключенного неуполномоченным на сдачу имущества в аренду лицом сами по себе недостаточны для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка арендой, зарегистрированной на основании недействительной сделки.

В представленных администрацией на государственную регистрацию прекращения аренды судебных актах по делу №А32-7676/2009 информация об аннулировании регистрационной записи о праве аренды (о признании права аренды отсутствующим, возврате земельного участка собственнику, применении последствий недействительности договора аренды) в резолютивной части отсутствует, в связи с чем, представленные администрацией судебные акты не могли являться основанием для погашения регистрационной записи об аренде земельного участка.

Судом также установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2012 по делу №А32-16736/2011 администрации отказано в иске к ООО «Сочи-Интур» о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка по договору от 18.05.2007 №4900004183. Указав, что данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой, суд отказал в признании отсутствующим прав аренды земельного участка, поскольку ответчик владеет земельным участком, в связи с чем, суд пришел к выводу об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу №А32-16736/2011 указанное решение оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу №А32-16736/2011 оставлены без изменения. 

Как указал суд кассационной инстанции, иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.). В рассматриваемом случае требование о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды в виде возврата земельного участка истцу, либо об изъятии земельного участка из незаконного владения фактического владельца - общества администрацией не заявлено. Поскольку администрация не предъявляла требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также не представила доказательств владения спорным участком, вывод судов обеих инстанций об избрании истцом неверного способа защиты нарушенного права является правильным.

Таким образом, администрацией не представлено на регистрацию решение арбитражного суда, в резолютивной части которого был бы сделан вывод о признании права аренды земельного участка по договору от 18.05.2007 №4900004183 отсутствующим (признании данного договора недействительной сделкой, применении последствий недействительности, возврате земельного участка, погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП), в связи с чем, оснований для совершения испрашиваемого администрацией регистрационного действия у Управления Росреестра по Краснодарскому краю не имелось. 

При таких обстоятельствах арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения требований администрации и обязания регистрирующего органа произвести государственную регистрацию прекращения записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 03 010:4 по договору аренды от 18.05.2007 №4900004183.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков