Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-93037/19

26 декабря 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 23 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации городского округа Истра Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "ИСТРИНСКИЕ ДАЛИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды от 16.03.2004 № 08021-2 задолженности в размере 

5546359,98 руб. за период с 01.07.2019 по 30.09.2019, неустойки в сумме 41597,70 руб. за период с 16.09.2019 по 30.09.2019,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,   

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "ИСТРИНСКИЕ ДАЛИ" с требованиями о взыскании по договору аренды от 16.03.2004 № 08021-2 задолженности в размере 5546359,98 руб. за период с 01.07.2019 по 30.09.2019, неустойки в сумме 41597,70 руб. за период с 16.09.2019 по 30.09.2019.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, дал пояснения по предмету спора. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву, представил в материалы дела дополнительные документы.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района (арендодателем) и ООО "Истринские дали" (арендатором) заключен договор аренды от 16.03.2004 № 08021-2 земельного участка с кадастровым номером 50:08:050234:3 площадью 404460 кв.м. 

Договор аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08021-2 зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан для индивидуального жилищного строительства. 

В силу пункта 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.05.2005 № 1 срок договора составляет 49 лет. 

В соответствии с разделом 3 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.05.2005 № 1 ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении № 1 в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.05.2005 № 1 в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 17.04.2019 Администрация городского округа Истра Московской области уведомила ООО "Истринские дали" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08021-2. 

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08021-2 не погашена ООО "Истринские дали" в добровольном порядке, Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы истца, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08021-2 и дополнительными соглашениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 16.03.2004 № 08021-2 за период с 01.07.2019 по 30.09.2019 составляет 5546359,98 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Возражая против удовлетворения требований, ООО «Истринские дал» представило в материалы дела письменный отзыв с приложениями, согласно которым с 05.04.2016 арендная плата подлежит внесению за пользование земельным участком в меньшей площади – 245981 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 50:08:050234:3 площадью 404460 кв.м передан ООО «Истринские дали» для жилищного строительства.

Разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию подтверждается факт возведения на спорном земельном участке жилых многоквартирных домов первой и второй очереди.

Постановлением Администрации городского округа Истра Московской области от 24.05.2017 № 3485/5 утверждена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:050234:3 в целях формирования земельных участков под жилыми многоквартирными домами и объектами социальной инфраструктуры.

Истец также представил в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права, из которых следует, что 10.06.2014 и 04.04.2016 произведена первая государственная регистрация права собственности физических лиц на квартиры кадастровыми номерами 50:08:0050234:599, 50:08:0050234:2677, расположенные в жилых многоквартирных домах первой и второй очереди, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 50:08:050234:3, а также на здание детского сада.

Согласно схеме раздела земельного участка общая площадь земельного участка, занятая жилыми домами и детским садом составляет 158479 кв.м (151546 кв.м + 6933 кв.м).

Следовательно, с 04.04.2016 прекратилось право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 50:08:050234:3 под построенными жилыми домами и участками, необходимыми для их использования и эксплуатации. Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526.

Таким образом, расчет арендной платы по договору аренды от 16.03.2004 № 08021-2 должен производиться, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 50:08:050234:3, фактически находящейся в пользовании ООО «Истринские дали» – 245981 кв.м.

Поскольку ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме за спорный период не представлены, задолженность по арендной плате подлежит взысканию в размере 3373137,45 руб. за период с 01.07.2019 по 30.09.2019.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 16.09.2019 по 30.09.2019 в сумме 41597,70 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Судом расчет начисления неустойки, представленный истцом, проверен и признан подлежащим корректировке, исходя из суммы задолженности по арендной плате. 

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Следовательно, неустойка по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08021-2 подлежит взысканию в сумме 25298,53 руб. за период с 16.09.2019 по 30.09.2019. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина в размере 39992 руб. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО "ИСТРИНСКИЕ ДАЛИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Истра Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08021-2 задолженность в размере 3373137,45 руб. за период с 01.07.2019 по 30.09.2019, неустойку в сумме 25298,53 руб. за период 16.09.2019 по 30.09.2019. 

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с ООО "ИСТРИНСКИЕ ДАЛИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 39992 руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                              Ю.С. Таранец