АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город  Новосибирск                                                                                дело № А45-6606/2024

резолютивная часть решения объявлена 16  декабря 2024  года      

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2024 года                                                                                   

            Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Айдаровой  А.И., при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арещенко О.А., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 622,  дело по исковому заявлению открытого акционерного общества Производственное монтажно-строительноепредприятие «Электрон», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>,

к 1) индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Новосибирск, ИНН 

<

***>; 2) индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Новосибирск, ИНН 

<

***>

            о признании сделки недействительной, об освобождении общего имущества и приведении помещения в первоначальное состояние,

            при участии в деле  в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:  1) индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>), 2) общества с ограниченной ответственностью «Севлер» (ИНН 

<

***>), 3) общества с ограниченной ответственностью «ЛАРК-ТЕХНО» (ОГРН 

<

***>), 4) акционерного общества «Государственный специализированный проектный институт» (ИНН 

<

***>), 5) акционерного общества «Саломея» (ОГРН 

<

***>), 6) акционерного общества «Специализированное монтажноналадочное управление № 70» (ОГРН 

<

***>), 7) нотариуса ФИО4, 

<

...>) нотариуса ФИО5, 

<

...>) нотариуса ФИО6, 

<

...>) нотариуса ФИО7, 

<

...>) ФИО8, с. Толмачево Новосибирской области, 12) ФИО9, 

<

...>) публично-правовой компании «Роскадастр» г. Москва, ОГРН 

<

***>, 14) ФИО10, 

<

...>) индивидуального предпринимателя ФИО11, 

<

...>) индивидуального предпринимателя ФИО12, 

<

...>) индивидуального предпринимателя ФИО13, 

<

...>) индивидуального предпринимателя ФИО14, 

<

...>) ФИО15, г. Новосибирск, 

            при участии в судебном заседании представителей:

истца  - ФИО16, доверенность № 13 от 27.06.2024, диплом, паспорт; ФИО17,  доверенность № 24  от  18..11.2024,  диплом, паспорт;  ответчиков -1)  ФИО1 – лично, паспорт, 

2) не явился, извещен;

третьих лиц: не явились, извещены, 

установил:

открытое акционерное общество Производственное монтажно-строительное  предприятие «Электрон», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, далее – истец, обратилось с иском к 1) индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Новосибирск, ИНН 

<

***>; 2) индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, далее – ответчики,  о признании сделки недействительной – договора аренды № 18 от 01.01.2022.

В связи с освобождением спорных помещений и приведения помещения в первоначальное положение в ходе рассмотрения спора  истец требования исковые изменил и просил признать недействительным договор аренды от 01.01.2022, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и  индивидуальным предпринимателем ФИО2. 

Ответчики в отзывах на иск просят отказать в его удовлетворении,  ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности и отсутствия в спорном помещении имущества ответчиков в связи с изменением объекта  договора аренды. 

Третьи лица – собственники спорных помещений – отзывов по иску не представили.

Дело рассматривается в отсутствие надлежаще извещенных ответчика ИП ФИО2 и третьих лиц о месте и времени судебного разбирательства в порядке положений статьи 156 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, открытое акционерное общество Производственное монтажно-строительное предприятие «Электрон» является собственником помещений в здании по адресу: 

<

...>. На первом этаже здания, располагается торговый объект - кафетерий, в котором осуществляет предпринимательскую деятельность ИП ФИО2 ИНН 

<

***> Адрес: 630046, 

<

...>. Торговое место было предоставлено ИП ФИО2 собственником 1 этажа ИП ФИО1 на основании договора аренды № 18 от 01.01.2022. 

О договоре аренды от 01.01.2022 года № 18 истцу стало известно из апелляционной жалобы ИП ФИО2, поданной 21.08.2023 года по делу № А45-11164/2021.      

Как следует из договора аренды, заключённого между ИП ФИО1 (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором),  арендодатель предоставляет в аренду арендатору нежилое помещение в соответствии с фрагментом плана технического паспорта нежилого помещения от 25.05.2021 года, по адресу: 

<

...>, общей площадью 9, 4 кв.м., на 1 этаже, помещению присвоен поэтажный номер 26.  

Однако согласно техническому паспорту на здание, торговый объект ИП ФИО2 располагается на 1 этаже в помещении № 34.  Данное здание относится к общему имуществу собственников нежилых помещений.

Решением   Арбитражного суда Новосибирской области от 30.05.2023 по делу № А45-11164/2021, вступившему в законную силу, нежилые помещения, расположенные на 1 этаже здания по ул. Танковая 72, обозначенные  в техническом паспорте как 29 (площадью 4,4 кв.м.), 30 (площадью 4,8 кв.м.), 31 (площадью 4,6 кв.м.) и 34 (площадью 168 кв.м.) признаны общим имуществом. 

Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество. 

Согласие собственников на передачу в аренду общего имущества ИП ФИО1 не получено. В данном случае арендодателем выступило ненадлежащее лицо, так как договор мог быть заключен только уполномоченным представителем собственников, при наличии согласия всех собственников. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

 В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 ГК РФ. Пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в  случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Согласия собственников на заключение договора аренды арендодателем получено не было. 

Ответчики неправомерно пользуются общим имуществом здания посредством размещения принадлежащего им холодильного и иного оборудования и осуществляют предпринимательскую деятельность, не производя при этом оплату за пользование общим имуществом, чем нарушают права и интересы остальных собственников здания.       Собственник помещения в здании не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам прав пользования общим имуществом. 

В то же время такое решение в ходе судебного разбирательства представлено не было, в связи с с учетом положений статей 36, 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации оспариваемый договор является ничтожным на основании статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенный в отсутствии волеизъявления собственников имущества и нарушающий их права и законные интересы.

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Тот факт, что  помещение № 34, № 26 и № 27, входили в состав помещения собственника ФИО1, переданных ему по акту приема-передачи в пользование, владение и распоряжение, согласно договора купли-продажи объекта недвижимости от 26.09.2018 года, что подтверждается записью о регистрации права собственности  ФИО1 на недвижимое имущество,  внесенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.09.2018 года внесена запись № 54:35:042185:2919-54/001/2018-3, не легализует право ответчика на общее имущество, так как право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания).

Учитывая, что решение общего собрания собственников помещений не принималось, то с учетом вышеприведенных обстоятельств и правовых норм в их совокупности размещение торгового объекта на территории общего имущества нельзя признать соответствующим требованиям закона. 

С конструктивной точки зрения, место, где расположена торговая точка, не является отдельным помещением. 

Тот факт, что в техпаспорте спорное помещение № 26 было указано как отдельное помещение на плане ПКК «Роскадастр», в отсутствие постановки помещения на кадастровый учет и регистрации права собственности на него  не означает, что включение спорного помещения в техпаспорт влечет какие-либо правовые последствия для собственников спорных помещений. 

Выделение перегородками означает идентификацию данного помещения для сдачи его в аренду, для других собственников правовой значимости не несет.

Согласно пояснениям филиала ПКК «Роскадастр»  по техническому паспорту от 16.03.2023 на нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:042185:2919, расположенном по адресу: 

<

...>/Танковая, 2/72, помещение номер 26 на поэтажном плане первого этажа, расположенное в вышеуказанном нежилом помещении, выделено в техническом паспорте в отдельное помещение, поскольку было отделено на момент обследования от остального объема здания строительными конструкциями: перегородками, металлическими рольставнями. В связи с отсутствием в условных обозначениях отображения рольставней, данная разделительная перегородка, опускающаяся от потолка к полу по мере необходимости, показана пунктирной линией, как перегородка, устроенная не на полную высоту согласно «Систематизированному сборнику условных обозначений объектов и устройств в графических материалах, разрабатываемых при технической паспортизации зданий и сооружений» (Приложение 1).

Представителями ППК «Роскадастр» подтверждено, что составление технического паспорта осуществлялось по заказу ответчика, т.е. фактически это услуга, оказанная в интересах ответчика. 

Технический паспорт, представленный ответчиком, не является доказательством того, что в здании юридически существует помещение № 26. Данное помещение возникло по воле одного из собственников, перепланировки не могут осуществляться без документального оформления и без согласия всех собственников.

Как следует из экспертного заключения № 2022- 47, выполненного в рамках дела № А45-11164/2021,  экспертами  Автономной некоммерческой организации «Негосударственная судебная экспертиза Новосибирской области» ФИО18, ФИО19 и ФИО20, вновь образованное помещение № 26 (кухня) фактически является частью помещения № 34.

Данный вывод был известен ответчику и оспорен им не был. На странице 13 заключения имеется фотография спорного торгового объекта, которые совпадают с фотографиями, приложенными истцом к настоящему иску.

На основании исследования и оценки всех предоставленных в материалы дела документов, суды пришли к обоснованному выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым к нему законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на их разрешение. Выводы экспертов подтвердили, что спорные помещения (29,30,31,34) относятся к общему имуществу здания и предназначены для обслуживания более одного помещения в здании.

Тот факт, что впоследствии ответчики вносили изменения в договор аренды дополнительными соглашениями к нему, в том числе путем изменения места расположения объекта аренды из помещения № 34 в помещение № 16, на правовую квалификацию заключенного договора не влияют.

К договору аренды были заключены   дополнительные соглашения от 20.06.2022 и от 27.02.2024.

Ответчик ФИО1 представил 04.12.2024 года в материалы дела дополнительное соглашение от 27.02.2024 года к договору аренды, согласно которому в аренду с 27.02.2024 года арендодатель предоставляет арендатору часть следующего нежилого помещения в соответствии с  фрагментом технического паспорта нежилого помещения от 25.05.2021 года, содержащимся в приложении № 1 к договору от 01.10.2022 года к договору – помещение на поэтажный номер № 16, общей площадью 9, 4 кв.м.

Дополнительное соглашение, датированное 27.02.2024 г., представлено на обозрение суда 28.11.2024, через 9 месяцев после начала разбирательства, в адрес истца было направлено 04.12.2024.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Исходя из указанной правовой позиции,  арбитражный суд может не принимать во внимание и заявление стороны о том, что права и обязанности сторон по договору аренды были изменены во время судебного спора, поскольку в действиях сторон имеются признаки злоупотребления правом и целью заключения соглашений является устранение неблагоприятных последствий для арендодателя и арендатора  в случае удовлетворения иска о признании недействительным договора аренды. 

На момент рассмотрения спора спорные помещения уже освобождены, из технического паспорта по состоянию на 05.07.2024 года, который ответчик представил в материалы дела 12.09.2024 года,  следует, что помещения № 26, расположенного в общем имуществе, уже нет, ИП ФИО2 освободил уже спорное помещение, что свидетельствует о частичном удовлетворении требований истца до вынесения судом решения.

В силу положений статьи пунктов 1, 2 статьи 199 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

Ответчик 1 ссылается на пропуск истцом срока для обращения с иском. 

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. О договоре аренды от 01.01.2022 года № 18 истцу стало известно из апелляционной жалобы ИП ФИО2, поданной им в Арбитражный суд Новосибирской области 21.08.2023 года по делу  № А45-11164/2021.

Истец обратился в суд с настоящими требованиями 01.03.2024. 

До момента предоставления спорного договора ИП ФИО2 в суд, истец не обладал информацией,  имеется ли  такой договор, на каких условиях он заключен, и кто является его сторонами.

Ответчик иных доказательств того, что истец знал о существовании договора аренды до августа 2023 года, не представил. 

 Следовательно, истец своевременно обратился за судебной защитой в суд, и  оснований для применения срока исковой давности не имеется. 

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме. 

Расходы истца по уплате госпошлины с учетом фактического освобождения спорного помещения во время рассмотрения спора,  подлежат взысканию  в пользу истца с ответчиков по 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины с каждого.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительным договор аренды от 01.01.2022 г. № 18 с дополнительными соглашениями к нему,  заключенные  между ИП ФИО1 и ИП ФИО2

Взыскать  в пользу открытого акционерного общества Производственное монтажно-строительное предприятие «Электрон», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск, ИНН 

<

***>; индивидуального предпринимателя  ФИО2, г. Новосибирск, ИНН 

<

***> по 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины с каждого.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                       А.И. Айдарова