АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-31427/2015

31 июля 2017 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2017 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривая в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – истец, Комитет),

к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая строительная компания», с. Долгодеревенское Сосновского района Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «КСК»),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 

-ФИО2,  село Канашево Красноармейского района Челябинской области,

-общества с ограниченной ответственностью «Объединение Водоканалремстрой», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – ООО «Объединение ВКРС»),

о взыскании 3 281 512 руб. 10 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 (доверенность от 09.01.2017 № 4),

ответчика – ФИО4 (доверенность от 10.01.2017 б/н),

УСТАНОВИЛ:

Комитет обратился 16.12.2015 в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Коммерческая строительная компания», с. Долгодеревенское Челябинской области (ОГРН 

<

***>), в котором просил взыскать:

-задолженность по арендной плате за период с 03.08.2010 по 30.09.2015 в размере 2 491 168 руб. 00 коп.,

-пеню в размере 379 594 руб. 70 коп. за период с 01.10.2013 по 30.09.2015.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 309, 330, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и договор аренды земли УЗ № 011518-К-2013 от 05.12.2013, указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

В предварительном заседании было установлено, что на момент обращения Комитета в арбитражный суд с иском АО «Коммерческая строительная компания» (ОГРН 

<

***>) прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме преобразования. Запись о ликвидации была внесена 23.01.2015 (т.1 л.д.22-25, 64).

По заявлению истца от 29.03.2016 (т.1 л.д. 66) в предварительном заседании, состоявшемся 29.03.2016 была произведена замена ненадлежащего ответчика на ООО «КСК».

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об увеличении исковых требований (т.1 л.д.87-90) и просил взыскать с ООО «КСК» по договору аренды земли УЗ № 011518-Д-2013: 

-задолженность по арендной плате за период с 03.08.2010 по 31.03.2016 в размере 2 773 179 руб. 00 коп.,

-пеню в размере 508 333 руб. 10 коп. за период с 03.08.2010 по 31.03.2016,

-продолжить взыскание неустойки с 01.04.2016 на сумму долга из расчета 0,0275%.

Ответчик с требованиями истца не согласен, представил отзыв на исковое заявление (т.1 л.д.76-77) и дополнения к нему (т.1 л.д.104-105, т.2 л.д.4, 57-58, 127-130, т.3 л.д. 97-99), отдельно заявление о пропуске срока исковой давности (т.1 л.д.80), пояснения (т.3 л.д.1, 58-60). Ответчик указал на пропуск истцом при подаче иска срока исковой давности. Полагает, что договор действует для сторон с момента его государственной регистрации, в связи с чем о этого оснований для оплаты не имеется. Также ответчик ссылался на обстоятельства и выводы, установленные и сделанные решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № А7621585/2011. 

Истец представил мнение на отзыв (т.1 л.д.13), пояснения (т.3 л.д. 72)

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2 (определение от 02.09.2016 – т.1 л.д. 154-155) и ООО «Объединение ВКРС» (определение от 25.01.2017 – т.2 л.д. 138-139).

ФИО2 представил мнение по иску (т.2 л.д. 32-34)

Общество «Объединение ВКРС» изложило свою позицию в письменном виде (т.3 л.д. 45-47), полагает действия ответчика недобросовестными.

В заседание, назначенное на 24.07.2017, третьи лица явку не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены, путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в сети интернет (т.3 л.д.96). 

Заседание проведено при участии представителей сторон по правилам ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец на требованиях настаивал.

Ответчик возражал против заявленных требований, поддержав ранее изложенную позицию.

В заседании был объявлен перерыв до 31.07.2017. Информация о перерыве в виде публичного объявления была размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва заседание было продолжено при участии истца.

Суд считает, что им приняты все меры для предоставления лицам, участвующим в деле, возможности представить доказательства в подтверждение своей позиции по делу.

Дело рассмотрено по правилам ч. 3, 5 ст. 156, ст. 163  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ответчик является собственником незавершенного строительством объекта (жилой дом с объектами соцкульбыта), общая площадь застройки 750 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 7%,инвентарный номер 18555, расположен по адресу: 

<

...>. Право собственности зарегистрировано 03.08.2010 и возникло на основании договора купли-продажи от 24.06.2010 (т.1 л.д. 18).

На основании выписки из ЕГРП и свидетельства о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект от 03.08.2010 было вынесено распоряжения первого заместителя Главы города Челябинска от 02.09.2013 №5043-к (т.1 л.д. 17) о предоставлении  ЗАО «Коммерческая строительная компания» (правопредшественник ООО «КСК») земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408010:16 в аренду для завершения строительства незавершенного строительством объекта (жилой дом с объектами соцкульбыта) по адресу: 

<

...>. Указанным распоряжением арендатора обязали при выявлении посторонних землепользователей сообщить об этом в Комитет в течение одного месяца с предоставлением своего экземпляра договора для его корректировки.

Земельный участок площадью 4936 кв.м. поставлен на кадастровый учет 13.01.2003, присвоен кадастровый номер – 74:36:0408010:16, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (т.1 л.д.19-21).

На основании распоряжения первого заместителя Главы города Челябинска от 02.09.2013 №5043-к между Комитетом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор УЗ № 011518-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 05.12.2013, по условиям п. п. 1.1, 1.1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 4936 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0408010:16, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Комсомольская, 22, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства незавершенного строительством объекта (жилой дом с объектами соцкульбыта) (т.1 л.д.11-14).

Согласно п. 1.4 договора стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 03.08.2010 до 02.09.2016.

Пунктом 2.1 договора установлено, что размер арендной платы определен в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В силу п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день просрочки исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства.

Факт передачи земельного участка арендатору оформлен актом от 05.12.2013 (т.1 л.д.16).

Договор аренды УЗ № 011518-К-2013 от 05.12.2013 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ныне – Единый государственный реестр недвижимости, далее – ЕГРН) 30.04.2014, что подтверждается выпиской из публичного реестра (т.1 л.д .26).

Договор позволяет установить его предмет, срок действия, цели предоставления участка и пр. По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенными, а отношения, сложившиеся между сторонами - правоотношениями из договора аренды земли.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Ответчик не согласен с требованием об оплате. Указывает на то, что земельный участок занят посторонними лицами, и он не может его использовать. Полагает, что истец должен доказать площадь используемую ответчиком и исключить площадь, используемую другими лицами. Ссылался на судебные акты по делу А76-21585/2011 Арбитражного суда Челябинской области.

По делу А76-21585/2011, в рамках которого рассматривался спор о взыскании неосновательного с ООО «Объединение ВКРС» за период с 01.01.2004 по 23.06.2010 и с ЗАО «Коммерческая строительная компания» (правопредшественник ООО «КСК») за период с 24.06.2010 по 29.02.2012 принято решение. В решении Арбитражного суда Челябинской области от 03.09.2012 по делу А76-21585/2011 (т.1 л.д.139-148), указано на проведение судебной экспертизы, по итогам которой в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 026-10-00140. В соответствии с заключением эксперта на земельном участке  общей  площадью 4936 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0408010:0016 в пределах нормативных границ, определенных  по данным  кадастровой  выписки № 00-11-102 от 09.12.2010, на дату обследования 14.05.2012 расположены следующие здания, строения, сооружения:

 -фундамент здания размерами 40,39*16,44,

 -4 строения,  

 -фундамент размерами 3,82*2,52, 

 -фундамент размерами 17,59*0,60,11,18*0,60, 10,00*0,60, 

 -одноэтажное  нежилое строение – по факту  киоск – магазин,

 -часть одноэтажного металлического гаража, 

 -часть одноэтажных каменных гаражей, 

 -часть шлакоблочной стены  и фундамент, 

 -часть металлического забора, 

 -часть металлического здания, 

 -часть частично разрушенного здания из деревянных брусьев и шлакоблока, 

 -часть забора из железобетонных плит, металлических ворот, ограждающих земельный участок  по фактическому пользованию.

Суд при рассмотрении указанного спора сделал вывод о том, что «истцом не доказано фактическое  пользование ответчиками в спорный период земельным участком всей площадью 4936 кв.м., поскольку в границах земельного участка  с кадастровым номером 74:36:0408010:0016 находятся  иные объекты, поименованные  в экспертном заключении, не принадлежащие ответчикам  на каком-либо праве, что исключает фактическое пользование ответчиками земельным участком всей площадью 4936 кв.м.

Вместе с тем, на вышеуказанном  земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчикам, однако площадь земельного участка, необходимого для его эксплуатации истцом не определена в рамках настоящего  дела, что не исключает возможности рассмотрения в ином деле  требований истца к ответчикам о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, с предоставлением доказательств площади фактического использования земельного участка ответчиками с учетом экспертного заключения по настоящему делу.».

В силу положений ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В данном случае истец, обращаясь с иском, ссылается на заключенный между ним и ответчиком договор аренды. В процессе рассмотрения настоящего дела для установления фактических обстоятельств запрашивались дополнительные доказательства, которые не были предметом судебного исследования в рамках дела № А76-21585/2011, в связи с чем суд не связан выводами сделанными в указанном судебном акте. Кроме этого в указанном судебном акте сделано указание на то,  что при наличии соответствующих доказательств Комитет вправе обратиться в арбитражный суд.

Суд запрашивал для рассмотрения настоящего дела материалы дела А7621585/2011, и исследовал заключение эксперта №026-10-00140, в том числе в заседании 24.07.2017.

Рассмотрев настоящее дело, с учетом совокупности доказательств, представленных в дело, а также заключения судебной экспертизы № 026-10-00140, проведенной по делу А76-21585/2011, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Ответчик приобрел незавершенный строительством объект у третьего лица ООО «Объединение ВКРС». Указанное лицо осуществило строительство указанного объекта на земельном участке, границы которого были описаны и внесены в государственный кадастр недвижимости 13.01.2003 с присвоением земельному участку кадастрового номера 74:36:0408010:16.

Спора относительно того, что принадлежащий ответчику незавершенный строительством объект (жилой дом с объектами соцкульбыта), степенью готовности 7%, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408010:16 не имеется. 

Ранее участок предоставлялся обществу «Объединение ВКРС» по договору аренды  УЗ № 001653-К-2001 от 28.03.2002. Предметом указанного договора являлся земельный участок площадью 4936 кв.м., расположенный по ул. Комсомольской в микрорайоне ЮУЖД ул. Цвиллинга в Советском районе г. Челябинска. Участок предоставлялся для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкульбыта в первом этаже. Договор заключался на основании постановления Главы города Челябинска от 10.05.2000 № 564-п. 

Указанный договор был признан незаключенным, соответствующие выводы были сделаны в решении Арбитражного суда Челябинской области от 14.04.2011 по делу № А76-25223/2010 имеющемся в общем доступе в Картотеке арбитражных дел. Ссылка на этот вывод также отражена в решении по дела А76-21585/2011.

Постановление Главы города Челябинска от 10.05.2000 № 564-п имеется в материалах дела (т.2 л.д.93), как и постановление № 606-п от 29.04.2002 (т.2 л.д.94) о продлении срока действия постановления № 654-п. 

Принимая решение о предоставлении Обществу «Объединение ВКРС» земельного участка, органами местного самоуправления было указано на необходимость производства ряда работ, в том числе предусмотреть проектом снос 2-этажного жилого лома с пристроем по ул. Комсомольской, 22. Предусмотреть в проекте размещение помещений равных по площади в сносимом пристрое к дому № 22 по ул. Комсомольской. Предоставить предпринимателю ФИО2 в жилом доме помещение, равное по площади сносимому пристрою по ул. Комсомольской, 22, принадлежащего ему на праве собственности.

Письмом от 10.12.2001 № 5450 (т.2 л.д.86, 131) Комитет сообщил обществу «Объединение ВКРС» об освобождении здания по адресу: ул. Комсомольская, д.22, от арендаторов, т.к. указанное здание согласно постановлению № 564-п от 10.05.2000, подлежит сносу.

МУП по оказанию ЖКУ «Ремжилзаказчик», на балансе которого находилось нежилое здание № 22 по ул. Комсомольской, письмом от 03.04.2002 № 3719/03 (т.2 л.д.118, 132) сообщило обществу «Объединение ВКРС» о том, что 2х-этажное здание с пристроем по ул. Комсомольская, 22, подлежит сносу согласно постановлению Главы города Челябинска № 564-п от 10.05.2000, в связи с чем предприятие дает свое согласие на снос вышеуказанного здания силами ООО «Объединение ВКРС».

Архитектурно-строительным надзором обществу «Объединение ВКРС» было выдано разрешение № 23/10-п от 18.05.2002 на выполнение строительно-монтажных работ (установке ограждения, снос деревьев, вынос сетей канализации, снос строения (ул. Комсомольская, 22), по строительству 10-ти этажного жилого дома с объектами соцкульбыта в первом этаже (т.2 л.д. 40, 119-120).

Обществом «Объединение ВКРС» была подготовлена справка от 27.09.2002 исх.№ 103 (т.2 л.д. 121), о том, что посторонних пользователей на арендованном земельном участке, расположенном о ул. Комсомольская, 22, в Советском районе, нет.

На основании заявления общества «Объединение ВКРС» от 30.09.2002 (т.2 л.д. 77) были проведены работы по межеванию земель, границы прошли согласование (т.2 л.д.75-85, 91-92) и на кадастровый учет был поставлен земельный участок с присвоением кадастрового номера 74:36:0408010:16. На период межевания какие-либо строения на участке отсутствовали.

При проверке состояния установленных границ был оформлен акт (т.2 л.д. 83), согласно которому границей предоставленного обществу «Объединение ВКРС» участка является (на момент составления акта) забор, изготовленный из столбов, металлической сетки и бетонных блоков; с северной и северо-восточной стороны граница участка проходит по внутренней стороне забора с участком детсада № 21 и ГПТУ № 63, с юго-восточной стороны  граница участка проходит по внешней стороне забора с землей общего пользования, ул. Комсомольская; с юго-западной  стороне – по внешней стороне забора с землей общего пользования, ул. Торговая; с северо-западной стороны граница участка проходит по внешней стороне забора с землей общего пользования, квартал на реконструкцию; внутри отведенного участка граница проходит по стенам строения, № 22, по ул. Комсомольской под снос.

Таким образом, лицу, которому земельный участок предоставлялся для строительства, было предоставлено право сноса здания. Также ему было предоставлено право для установки ограждения, что он и сделал. Доказательств того, что ограждение было установлено иным лицом, а не обществом «Объединение ВКРС», которым осуществлялись строительные работы, не представлено (ст. 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Также на общество «Объединение ВКРС» была возложено обязанность по сносу двухэтажного здания.

В свою очередь предпринимателю ФИО2 решением Комитета от 10.12.1996 № 2086 (т.2 л.д .43) был разрешен выкуп нежилого помещения площадью 155,7 кв.м. по ул. Комсомольская, 22, взятого в аренду. Между предпринимателем (покупатель) и Комитетом (продавец) был заключен договор купли-продажи от 10.12.1996 (т.2 л.д.44-51) на указанный объект. Приложением к договору являлся поэтажный план и экспликация помещения (т.2 л.д. 47-50) согласно которому имелись строения  лит.Г, литА1 и лит.А. при этом лит А представляет двухэтажное здание с кабинетами.

Соглашением от 14.10.2003 к договору от 10.12.1996 между Комитетом и предпринимателем ФИО2 стороны договора уточнили предмет договора купли-продажи: вместо «нежилого помещения площадью 155,7 кв.м.» читать: нежилых помещений общей площадью 155,7 кв.м., в том числе: лит.Г-83,0 кв.м., лит.А – пом.1 – 72,7 кв.м. 

Право собственности предпринимателем ФИО2 зарегистрировано:

-на нежилое здание (склад) общей площадью 82,0 кв.м. по адресу: 

<

...> – 19.12.2003 (т.2 л.д.38), на кадастровый учет это помещение поставлено 24.01.2013 с присвоением кадастрового номера 74:36:0408010:78 (т.2 л.д.39) и присвоением зданию литеры Б; 

-на нежилое помещение № 1 (склад) общей площадью 70,0 кв.м. по адресу: 

<

...> – 19.12.2003 (т.2 л.д.40), на кадастровый учет это помещение поставлено 16.01.2013 с присвоением кадастрового номера 74:36:0408010:76 (т.2 л.д.41) и присвоением зданию литеры А1,а,а3.

Анализируя схемы, являющиеся приложением к экспертному заключению № 026-10-00140, приложения к договору купли-продажи помещений между Комитетом и предпринимателем ФИО2, суд приходит к выводу о том, что поименованный в экспертном заключении «фундамент размерами 17,59*0,60,11,18*0,60, 10,00*0,60» является фундаментом двухэтажного здания, обязанность по сносу которого была возложена на ООО «Объединение ВКРС». 

Также суд приходит к выводу о том, что забор и ворота, ограждающие место стройки были установлены первоначально обществом «Объединение ВКРС». 

Согласно фототаблицы, являющейся приложением к экспертному заключению № 026-10-00140, имеющиеся строения (фото 19, 20, 21, 18), не являются капитальными объектами, а исходя из их внешнего вида и расположения на строительной площадке, являются домиками, предназначенными для размещения рабочих, осуществлявших строительные работы на объекте.

Лицо, которому предоставлен земельный участок под строительство, обязано обеспечить безопасность производимых на участке работ, установить ограждение от проникновения посторонних на строительную площадку. Доказательств того, что указанные объекты были установлены на строительной площадке вопреки воли лица, осуществляющего строительство многоквартирного дома (как общества «Объединение ВКРС», так и ответчика), не имеется. Лицо, которому предоставлен участок должно обеспечить его сохранность и использование по целевому назначению.

Ни забор, ни металлические строения не являются объектами капитального строительства, не имеют самостоятельного функционального назначения, а предназначены для эксплуатации участка в целях строительства многоквартирного дома. 

В процессе рассмотрения настоящего спора сторонами было проведено совместное обследование земельного участка, по итогам которого истцом представлен акт обследования от 05.08.2016 с фототаблицей (т.1 л.д.120-121), а также фотоматериал ответчика (т.1 л.д. 125-127).

Согласно представленным фотографиям ране имевшие место внутри ограждения строительной площадки строения отсутствуют, некоторые из них перемещены во внутреннюю часть фундамента многоквартирного лома, являющегося объектом незавершенного строительства, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком. Работы по строительству многоквартирного дома не ведутся

Также истец произвел дополнительный осмотр спорного земельного участка, о чем составил акт от 27.04.2017, который представил в дело. Согласно приложенным фотографиям (т.3 л.д. 107-112) на участке работы по строительству многоквартирного дома не ведутся. По периметру внутренней части ограждения установлены транспортные средства с указанием на плоскости ограждения-забора номеров. Строительный котлован, в котором расположены строительные элементы огражден сеткой, на которой также имеются порядковые номера, с припаркованными автомобилями.  

Суд приходит к выводу о том, что фактически на момент осмотра на участке строительные работы не ведутся, а он используется для автопарковки.

Что касается наличия на участке киоска-магазина, то тут суд исходит из следующего. Указанный объект не является капитальным, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Эксплуатация рассматриваемого земельного участка осуществлялась обществом «Объединение ВКРС» и ответчиком, после приобретения последним объекта незавершенного строительством.

Как указывалось выше общество «Объединение ВКРС» выдало справку от 27.09.2002 исх.№ 103 (т.2 л.д. 121), о том, что посторонних пользователей на арендованном земельном участке, расположенном о ул. Комсомольская, 22, в Советском районе, нет. Таким образом, указанный объект – «киоск-магазин» появился при попустительстве землепользователей, использующих участок под строительство. Поскольку объект не является капитальным объектом, пользователь земельного участка вправе требовать устранения нарушения своего права пользования предоставленным ему участком.

Ответчик неоднократно обращался к Администрации города Челябинска и в Комитет с заявлением о предоставлении спорного земельного участка  с кадастровым номером 74:36:0408010:16 в аренду для завершения строительства жилого дома с объектами соцкульбыта в первом этаже, в том числе от 01.09.2010 № 88, от 10.09.2010 № 93, от 12.10.2010 № 107, от 22.06.2011 № 42, от 13.10.2011 № 63, от  21.03.2012 № 13, от 24.08.2012 № 49, от 30.01.2013 № 5 (т.3 л.д .5-9).

В указанных письмах, имевших место как до начала рассмотрения спора по делу А76-21585/2011, так и после, ответчик просил предоставить ему земельный участок с кадастровым номером 74:36:0408010:16 площадью 4936 кв.м., а не преобразовать указанный земельный участок сформировав часть, необходимую для завершения им строительства. Таким образом, ответчик намеревался получить в аренду весь участок без исключения. 

Оговор аренды земельного участка  с кадастровым номером 74:36:0408010:16 был подписан между истом и ответчиком  05.12.2013.

Стороны в порядке ст. 425 ГК РФ распространили действие договора аренды на период с 03.08.2010 – даты возникновения у ответчика права собственности на незавершенный строительством объект.

Согласно распоряжению о предоставлении ответчику земельного участка в пользование в случае выявления на нем посторонних пользователей, он должен обратиться в Комитет для внесения изменений в договор в течение месяца с момента выявления.

Такие обращения со стороны арендатора отсутствуют (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик указывал в процессе рассмотрения спора на то, что возражения о площади земельного участка были им выражены в расчете за аренду земли (т.2 л.д.22-23) определением необходимости оплаты площадью застройки объекта незавершенного строительством. Ответчик ссылается на то, что указанный расчет им был предан в комитет с сопроводительным письмом  от 02.10.213 № 106 (т.2 л.д. 6). Согласно отметке комитета на названном письме, оно получено истцом 02.10.2013 вх.№ 30989. Указанный расчет обозначен в приложении к письму под № 5.

Между тем, фактически Комитет получил указанное сопроводительное письмо исх.№ 106 от 02.10.2013 (т.2 л.д. 14) с иным перечнем приложений, расчет на который ссылается ответчик, в приложениях переданных Комитету, не поименован.

Суд обозревал оригиналы обоих экземпляров письма. Поскольку документ имеет значение при обращении, то суд исходит из экземпляра имеющегося у Комитета. В письме № 106 от 02.10.2013, переданном Комитету этот расчет отсутствовал.

При этом имел место быть протокол разногласий (т.2 д. 15), который сторонами не был подписан.

Факт того, что ответчик осуществлял в определенный период определенные строительные работы с указанным объектом незавершенным строительством установлен вступившим в законную силу решением от 01.03.2016 Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-19148/2015 (т.3 л.д.13-17) – монтаж ряда блоков, отсыпка щебнем, водоотвод поверхностных вод с территории, произведено усиление фундамента и цементация основания фундамента объекта. 

Анализируя отношения сторон, установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что, несмотря на то, что стороны  заключили договор аренды в 2013 г. фактическое пользование земельным участком со стороны ответчика происходило земельным участком с кадастровым номером 74:36:0408010:16 с момента возникновения у ответчика права собственности на незавершенный строительством объект.

Истец произвел определение используемой ответчиком части земельного участка, исключив из площади земельного участка  с кадастровым номером 74:36:0408010:16 площади под капитальными строениями, не принадлежащими ответчику (т.3 л.д.73-75, 104-106). Эксплуатируемая площадь определена в размере 4800 кв.м. 

Ответчик произведенный расчет площади не оспорил, своего расчета не представил.

Позиция ответчика о том, что он эксплуатирует часть, расположенную под застройкой фундаментом отклоняется. С учетом установленных обстоятельств, ответчик использует земельный участок, в установленных границах, за исключением незначительной части, занятой частями капитальных строений.

Таким образом, исходя из положений ст. 606, 614 ГК РФ, суд признает факт того, что ответчик в полной мере имел возможность эксплуатировать земельный участок площадью 4800 кв.м., за который подлежит внесению арендная плата. 

Довод ответчика о том, что обязанность по внесению платы возможна с момента регистрации договора Управлением Росреестра, отклоняется.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации. Ответчик получил земельный участок в пользование, соглашение было достигнуто сторонами и исполнялось ими, таким образом, оно связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). Соответствующие разъяснения даны в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Расчет арендной платы (т.1 л.д.88-90) произведен истцом на основании методики, ставок и коэффициентов, утвержденных нормативно правовыми актами Российской Федерации, Челябинской области и г. Челябинска. 

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Закон № 257-ЗО) утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Возражений против примененных в расчете кадастровой стоимости, ставки арендной платы и коэффициентов не было заявлено со стороны ответчика.

Истец заявляет требования о взыскании долга с 03.08.2010 по 31.03.2016 и пени за период с 03.08.2010 по31.03.2106. При этом фактически расчет пени произведен с 01.10.2013. 

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При этом течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется по каждому просроченному платежу (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43, далее – постановление ВС РФ № 43 от 29.09.2015).

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как отмечалось ранее, ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Исковое заявление подано в Арбитражный суд Челябинской области 16.12.2015согласно входящему штампу регистрации (т.1 л.д.3).

Однако истец обратился к ненадлежащему ответчику. О привлечении надлежащего ответчика истцом было заявлено лишь 29.03.2016 (т.1 л.д.66).

При этом в данном случае не имело место процессуальное правопреемство ответчика, поскольку АО «Коммерческая строительная компания» (ОГРН 

<

***>) прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации 23.01.2015 – задолго до обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При определении периода, за который истцом пропущен срок исковой давности, суд учитывает согласование поквартального внесения платы, а также срок внесения арендной платы – до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Таким образом, при замене ответчика 29.03.2016 может считаться пропущенным срок исковой давности на взыскание платежей по 31.12.2012 (29.03.2013 входит в первый квартал, срок оплаты по которому 01.04.2013).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408010:16 составляла:

-с 02.12.2011 по 06.12.2015 – 44 873 570 руб. 88 коп.

-с 07.12.2015 – 49 414 345 руб. 36 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как указывалось выше, арендная плата вносится до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 2.2 договора и подписанные расчеты арендной платы).

В соответствии с п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы, арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательства.

Учитывая нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, требование истца о взыскании неустойки признается обоснованным. 

Вместе с тем суд отмечает, что согласно ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям, в связи с чем судам следует иметь в виду, что, в частности, при истечении срока исковой давности по требованию о возврате или уплате денежных средств истекает срок исковой давности по требованию об уплате начисленных процентов, неустойки (разъяснения п. 25, 26 постановления ВС РФ № 43 от 29.09.2015).

Доказательств прерывания срока исковой давности суду не представлено, в связи с чем, суд производит расчет исходя из сделанного заявления о пропуске срока исковой давности, а также площади земельного участка 4800 кв.м.:

-исходя их кадастровой стоимости земельного участка равной 44 873 570 руб. 88 коп. с 01.01.2013 по 31.12.2013 годовой размер арендной платы составит 504 827 руб. 66 коп. (44 873 570,88 * 0,3 % * 1 * 3,75 * 1), применительно к площади 4800 кв.м. – 490 918 руб. 31 коп. (504 827,66 / 4936 * 4800). При этом за 1-ый квартал подлежит внесению арендная плата в размере 121 048 руб. 35 коп. (490 918,31 / 365 * 90 дней в квартале), за 2-й кв. – 122 393 руб. 34 коп. (490 918,31/365*91), за 3-й и 4-ый кв. по 123 738 руб. 31 коп. (490 918,31/365 * 92), 

-исходя их кадастровой стоимости земельного участка равной 44 873 570 руб. 88 коп. с 01.01.2014 по 06.12.2015 годовой размер арендной платы составит 531 583 руб. 53 коп. (44 873 570,88 * 0,3 % * 1,053 * 3,75 * 1), применительно к площади 4800 кв.м. – 516 936 руб. 98 коп. (531 583,53 / 4936 * 4800). При этом за 1-ый квартал подлежит внесению арендная плата в размере 127 463 руб. 91 коп., за 2-й кв. – 128 880 руб. 19 коп., за 3-й и 4-ый кв. по 130 296 руб. 44 коп. 

-исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 49 414 345 руб. 36 коп. с 07.12.2015 по 31.03.2016 годовой размер арендной платы составит 585 374 руб. 70 коп. (49 414 345,36 * 0,3 % * 1,053 * 3,75 * 1), применительно к площади 4800 кв.м. – 569 246 руб. 06 коп. При этом за 1-ый кв.2016 г. подлежит внесению арендная плата в размере 141 533 руб. 86 коп. (569 246,06 / 366 в году * 91 день в квартале). За период с 07.12.2015 по 31.12.2015 (25 дней) плата составит 38 989 руб. 66 коп. (569 246,06 / 365 * 25),

-за 4ый квартал 2015 г. подлежит внесению арендная плата в размере 133 879 руб. 46 коп. (94 889 руб. 80 коп. за 67 дней с 01.10.2015 по 06.12.2015 (516 936,98 / 365 * 67) + 38 989 руб. 66 коп. за период с 07.12.2015 по 31.12.2015).

Расчет долга и санкций выглядит следующим образом:

Период начисления (срок платежа)

Сумма к оплате

(руб.)

Оплата

(руб.)

Долг

(руб.)

Период просрочки

Кол-во дней

Ставка процентов

Сумма процентов 

(руб.)

1 кв. 2013

121 048,35

-

121 048,35

Не начисляется, поскольку соглашение неустойки датировано 05.12.2013. Учитывая дату соглашения, первый платеж с учетом срока для банковского перевода (3 рабочих дня) – 10.12.2013. 

2 кв. 2013

122 393,34

-

243 441,69

3 кв. 2013

123 738,31

-

367 180,00

367 180,00

11.12.13-09.01.14

30

8,25

3029,24

4 кв. 2013

(01.01.14)

123 738,31

-

490 918,31

10.01.14-01.04.14

82

11 070,21

1 кв. 2014

(01.04.14)

127 463,91

-

618 382,22

02.04.14-01.07.14

90

15 304,96

2 кв. 2014

(01.07.14)

128 880,19

-

747 262,41

02.07.14-01.10.14

92

18 905,74

3 кв. 2014

(01.07.14)

130 296,44

-

877 558,85

02.10.14-12.01.15

103

24 856,85

4 кв. 2014

(01.01.15)

130 296,44

-

1 007 855,29

13.01.15-01.04.15

79

21 896,66

1 кв. 2015

(01.04.15)

127 463,91

-

1 135 319,20

02.04.15-01.07.15

91

28 411,36

2 кв.2015

(01.07.15)

128 880,19

-

1 264 199,39

02.07.15-01.10.15

92

31 984,24

3 кв. 2015

(01.10.15)

130 296,44

1 394 495,83 

02.10.15-31.12.15

91

8,25

34 897,26

01.01.16-11.01.16

11

11

5624,47

4 кв. 2015

(01.01.16)

133 879,46

1 528 375,29

12.01.16-31.03.16

80

11

44 832,34

1 кв. 2016

(01.04.16)

141 533,86

1 669 908,93

-

-

ИТОГО

1 669 908,93

50 972,71

Ответчик о несоразмерности начисленной неустойки не заявлял. 

Оснований для освобождения ответчика от ответственности по п. 1 ст. 401 ГК РФ суд не находит, оснований для применения ст. 333 ГК РФ не усматривает. Начисление пени в указанном размере вызвано длительным неисполнением ответчиком обязательств.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию основной долг в сумме 1 669 908 руб. 93 коп. и пеня в сумме 50 972 руб. 71 коп., а всего 1 720 881 руб. 64 коп. 

Также истец просил продолжить начисление пени на сумму задолженности по ставке 0,0275 % за каждый день просрочки исполнения обязательства с 01.04.2016 до фактического исполнения ответчиком обязательства по уплате долга.

По смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Соответствующая позиция также содержится в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016.

Требование о взыскании неустойки по день погашения долга признается обоснованным, однако, учитывая Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России», а также п. 6.3 договора, подлежит удовлетворению исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России.

День фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

На основании ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации  при заявленной сумме иска – 3 281 512 руб.  10 коп. подлежит уплате госпошлина в сумме 39 408 руб. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

Поскольку требования истца удовлетворены в части, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая строительная компания», с. Долгодеревенское Челябинской области (ОГРН 

<

***>) в пользу истца – Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) 1 720 881 руб. 64 коп., в том числе основной долг в сумме 1 669 908 руб. 93 коп. и пеню в сумме 50 972 руб. 71 коп. по состоянию на 31.03.2016.

Взыскивать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая строительная компания», с. Долгодеревенское Челябинской области (ОГРН 

<

***>) в пользу истца – Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ОГРН 

<

***>) неустойку за нарушение сроков перечисления арендной платы на задолженность 1 669 908 руб. 93 коп. из расчета 1/300 имевшей место в соответствующие периоды ключевой ставки Банка России начиная с 01.04.2016 по день фактического погашения долга.

Взыскать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая строительная компания», с. Долгодеревенское Челябинской области (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 20 666 руб. 24 коп. 

В удовлетворении требований в остальной части иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                             Т.Н. Бесихина