АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-23754/2022

05 мая 2023 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   03 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен            05 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Запорожко Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-23754/2022

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лотос» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центр» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

третье лицо – ФИО4, 

о взыскании задолженности в размере 1 361 135,10 руб., 177 244,75 руб. пени, 

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности №18/07-22 от 18.07.2022,

от ответчика – директор ФИО3, адвокат Мелохаян Ю.О. по доверенности № 1 от 20.03.2023, удостоверение,

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лотос» (ООО «Лотос») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центр» (ООО «УК Центр») о взыскании задолженности в размере 1 361 135,10 руб., 177 244,75 руб. пени.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды по оплате арендных платежей в период с апреля 2019 года по июль 2022 года. 

Определением суда от 20.02.2023 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Поддержал ранее заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения Арбитражным судом Ростовской области дела № А53-4693/2023 по иску ООО «УК «Центр» к ООО «Лотос» о признании незаконной регистрации права собственности за ООО «Лотос» на нежилое помещение «Технический этаж» площадью 417,5 кв.м.

Представитель истца против удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по делу возражал, считает, что результат рассмотрения указанного ответчиком дела не будет иметь правового значения для настоящего дела. 

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о рассмотрении дела ФИО4 уведомлена надлежащим образом. В письменных пояснениях по делу, направленных суду по системе «Мой арбитр», третье лицо указало, что ООО «Лотос» является собственником технического этажа № 1. Оказание каких-либо услуг по обслуживанию кровли в обязанности управляющей организации не входило. Претензий к работе ФИО4 от собственников ТОЦ «Турмалин» не поступало. 

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд счел его подлежащим отклонению ввиду отсутствия оснований, обязывающих арбитражный суд в силу статьи 143 АПК РФ приостановить производство по делу. Решение суда по делу № А53-4693/2023 не повлияет на результат рассмотрения настоящего спора. 

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01 июля 2018 года между ООО «ЛОТОС» (истец) и ООО «УК Центр» (ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, технический этаж 1, помещение 1, общая площадь 417,4 кв.м., кадастровый номер 61:44:0081502:6822 (далее по тексту - помещение). В соответствии с пунктом 1.3 договор аренды заключен сроком на 5 лет.

В силу пункта 2.1 договора размер месячной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора аренды составил 34 900,90 руб.

Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате за период с апреля 2019 года по июль 2022 года составила 1 361 135,10 руб. 

Истцом 01 июля 2022 года в адрес ответчика направлена претензия с требованием об оплате задолженности, которая оставлена последним без финансового удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего. 

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Как следует из пояснений ответчика, с 01.07.2018 по 01.07.2019 на основании протокола общего собрания собственников помещений от 01.07.2018 ООО «УК Центр» являлось управляющей компанией торгово-офисного центра (ТОЦ) «Турмалин», расположенного по адресу: 

<

...>. 

На основании вышеназванного протокола между ООО «УК Центр» и ООО «Лотос» заключен договор № 01-07/18-1 на техническую эксплуатацию и обслуживание нежилых помещений, находящихся в собственности ООО «Лотос», согласно п. 2.1 которого ООО «УК Центр» приняло на себя обязательства по техническому обслуживанию ТОЦ «Турмалин», а ООО «Лотос» обязалось оплатить принятые услуги в размере и порядке, предусмотренных договором.

Размер оплаты составил 83,62 руб. за 1 кв.м., с учетом площади занимаемых помещений, 203 719,59 руб.

ООО «Лотос» принадлежит на праве собственности кровля торгово-офисного центра «Турмалин», общей площадью 417,5 кв.м. При постановке на кадастровый учет крыша была поименована как нежилое помещение: «Технический этаж», которому присвоен кадастровый номер 61:44:0081502:6822.

ООО «УК «Центр» пояснило, что обслуживать здание в рамках заключенного договора управления ТОЦ «Турмалин», без доступа на крышу, где расположена лифтовая, а в зимний период необходима уборка снега, ООО «УК Центр», как управляющая компания, не могло, поскольку ООО «Лотос» отказалось предоставлять доступ на кровлю в случае, если оно будет оплачивать ее содержание и техническое обслуживание.

В связи с изложенным, а также тем, что истец отказывался поддерживать договорные отношения с ответчиком на иных условиях, ООО «УК Центр» вынуждено было заключить с ООО «Лотос» договор аренды, фактически освободивший истца от оплаты за содержание и техобслуживание кровли. Для этого сумма аренды была установлена в размере, равном плате за техническую эксплуатацию и обслуживание (82,63 руб. за кв.м.). Первые пять месяцев, с июля по ноябрь 2018 года, ООО «Лотос» просто не доплачивало ООО «УК Центр» за содержание и техническое обслуживание крыши. В декабре 2018 года, январе и феврале 2019 года, содержание, техническое обслуживание,  как нежилых помещений,  так и крыши  было оплачено ООО «Лотос» в полном объеме, после чего ООО «УК Центр» в течение 2 дней с момента получения денежных средств, оплатило арендную плату по договору аренды крыши в размере 34 900, 90 руб. В дальнейшем ООО «Лотос» содержание и техническое обслуживание крыши не оплачивало. 

С 01 июля 2019 года ООО «Лотос» расторгло с ООО УК Центр» договор на техническую эксплуатацию и обслуживание ТОЦ «Турмалин». Одновременно с прекращением управления ТОЦ, ООО «УК Центр» прекратило пользоваться крышей ТОЦ в рамках договора аренды. Согласно пункту 6.5 договора аренды, заключенного между ООО «Лотос» и ООО «УК Центр», его действие распространялось на период фактического пользования арендатором имуществом. Следовательно, оплата должна была производиться до 01.07.2019.

В обоснование своих возражений относительно заявленных исковых требований, ответчиком представлены следующие документы: копия договора № 01-07/18-1 от 01.07.2018 на техническую эксплуатацию и обслуживание, копии актов и платежных поручений об оплате, копия договоров с ИП ФИО4 и ИП ФИО4 на размещение оборудования, фотография крыши ТОЦ Турмалин.

Рассмотрев требования истца, суд пришел к выводу об их необоснованности и счел их подлежащими отклонению по следующим основаниям. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. По смыслу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимость сделки устанавливается на момент заключения данной сделки.

Юридически значимым обстоятельством для признания сделки мнимой является отсутствие у нее основания, поскольку стороны не стремятся к достижению того правового результата, который должен возникнуть из данной сделки.

Совершая мнимую сделку, стороны хотят создать лишь видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки.

Дефект мнимой сделки как раз и проявляется в отсутствии направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Суду необходимо выяснить, представлены ли достаточные доказательства существования фактических отношений по договору.

Для того чтобы опровергнуть аргумент о мнимости сделок, недостаточно наличия документов, формально подтверждающих существование отношений между сторонами (Определение Верховного Суда РФ от 21.02.2019 № 308-ЭС18-16740).

Суду необходимо оценить несогласованность представленных доказательств в деталях, противоречие доводов истца здравому смыслу или сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п. (Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2018 № 308-ЭС18-9470).

Из этого следует, что при наличии обстоятельств, очевидно указывающих на мнимость сделки, либо доводов стороны спора о мнимости, установление только тех обстоятельств, которые указывают на формальное исполнение сделки, явно недостаточно.

При рассмотрении спора о мнимости договора аренды в предмет доказывания входят обстоятельства, свидетельствующие о наличии или отсутствии фактических отношений по аренде.

Предметом спорного договора является передача в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, технический этаж 1, помещение 1, общая площадь 417,4 кв.м., кадастровый номер 61:44:0081502:6822, сроком на пять лет.

Вместе с тем, совокупность установленных обстоятельств спора и приведенных стороной ответчика доводов убедительным образом свидетельствует в пользу того, что фактическое исполнение договора аренды не осуществлялось.

Так, заключение договора аренды произошло одновременно с заключением сторонами договора управления ТОЦ «Турмалин». Акт приема-передачи помещения с заверениями сторон о его состоянии, акт передачи ключей не составлялся. Как пояснил ответчик и не опроверг истец, ключи от крыши в течение всего периода времени находились на вахте. Следовательно, к крыше, именуемой «Техническим этажом № 1», имели доступ все собственники и допущенные ими лица. При этом из технического плана помещения следует, что доступ к техпомещению в любом случае производится через проход по крыше. 

Согласно представленным в материалы дела ответчиком фотографиям крыша не оборудована какими-либо ограждениями, ничем, что могло бы свидетельствовать о цели ее коммерческой эксплуатации. Разумных доводов о том, каким образом могла быть использована крыша, истец не привел, ссылаясь лишь на то, что это не находится в зоне его интересов - как арендатор использует помещение. 

Между тем, ответчик в процессе рассмотрения дела заявил, что осуществлял чистку слива на крыше, уборку спила, восстановление парапетов из пластика, повреждавшихся из-за ветра, чистку крыши от листьев и снега, и без осуществления этих мероприятий уход за зданием в целом нельзя было бы признать надлежащим. Такие уходовые мероприятия ответчик называет «пользованием» крышей.  

На крыше как в период управления ТОЦ «Турмалин» ответчиком, так и в последующие периоды, размещалось оборудование провайдеров, что оформлялось соответствующим договором. В частности, следующая после ответчика управляющая организация – ИП ФИО4, которая привлечена к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, по договору № РНД-00478791 от 01.08.2019 предоставила АО «ЭР-Телеком Холдинг» право размещения оборудования и доступа в целях производства работ по размещению и обслуживанию оборудования. Согласно плану мест размещения, являющемуся приложением № 2 к данному договору, специальное оборудование было размещено на кровле торгового центра (т. 2, л.д. 5).  

Таким образом, в спорный период взыскания арендной платы фактически новая управляющая организация осуществила представление провайдеру право пользование частью кровли и доступ к ней. Каким образом это могло быть осуществлено ФИО4 при одновременном существовании договорных арендных отношений между истцом и ответчиком, истец и третье лицо, отрицающее осуществление мероприятий по уходу за крышей, не пояснили.  

Значимым обстоятельством, свидетельствующим о мнимости договора аренды и фактического отсутствия договорных отношений, суд считает также то, что размер арендной платы по договору аренды строго равен размеру платы за содержание, техобслуживание помещений общего пользования (крыша). Ежемесячно ответчик выставлял истцу счета на оплату 34 900,90 руб. за содержание крыши площадью 417,4 кв.м. (что составляет всю площадь технического этажа № 1), и данные счета ежемесячно оплачивались истцом. Такую же точно сумму ответчик ежемесячно возвращал истцу в виде платежей за аренду крыши, тем самым сводя к нулю расходы истца за содержание крыши. 

На вопрос суда о том, какую правовую квалификацию истец дает таким действиям, истец разумного обоснования не привел. Причины, по которым истец, передав в аренду крышу, принадлежащую ему на праве собственности, продолжал осуществлять оплату за содержание и техобслуживание крыши, не указал. 

Изложенное в совокупности свидетельствует о том, что обе стороны при заключении договора аренды в действительности не имели цели порождения арендных отношений, а были намерены лишь формально документально оформить оплату истцом за содержание крыши, на которую за истцом зарегистрировано право собственности, а фактически с возвратом денежных средств в виде арендных платежей от такой платы уйти. 

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании денежных средств (и задолженности, и, соответственно, пени) по мнимому договору в отсутствие фактических арендных отношений суд признает подлежащими отклонению в полном объеме.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу остаются на стороне истца, поскольку судебный акт принят в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                    Е.В. Запорожко