АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-11131/2023

01 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23.07.2025.

Постановление в полном объеме изготовлено 01.08.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Д.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

при участии в судебном заседании представителя 

первоначального ответчика: ФИО1 (доверенность от 11.12.2024)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Норд-Стар»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 15.11.2024 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 

по делу № А29-11131/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Норд-Стар» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное 

общество содействия армии, авиации и флоту России» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора

и по встречному иску общероссийской общественно-государственной 

организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России»

к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Стар»

о расторжении договора и обязании возвратить арендуемое имущество,

и   у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Норд-Стар» (далее – Общество) обратилось  в Арбитражный суд Республики Коми с иском к общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – ДОСААФ России) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2022 № 826/826/358/100/ДР/2022 с 03.05.2023 и взыскании упущенной выгоды в размере 202 038 627 рублей 05 копеек.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 06.12.2023 по делу № А29-11131/2023 исковое требование о взыскании с ДОССАФ России в пользу Общества убытков выделено в отдельное производство, делу присвоен № А29-15823/2023.

ДОСААФ России заявила встречный иск о расторжении договора аренды от 01.02.2022 № 826/826/358/100/ДР/2022 и обязании Общества возвратить имущество.

Арбитражный суд Республики Коми решением от 15.11.2024, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025, в удовлетворении первоначального иска отказал, встречные требования удовлетворил: договор аренды от 01.02.2022 № 826/826/358/100/ДР/2022 расторгнут, на Общество возложена обязанность возвратить ДОСААФ России по акту приема-передачи объект с кадастровым номером 11:05:0105023:134, общей площадью 4796,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить обжалованные решение и постановление в связи с неправильным применением судами норм материального и процессуального права, а также неправильной оценкой доказательств и фактических обстоятельств дела.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указал, что судами не дана надлежащая оценка представленным в дело доказательствам: не принят во внимание довод Общества о намерении исключить из договора площадь помещения магазина (233,7 кв.м.) ввиду его аварийного состояния; не является основанием для расторжения договора факт сдачи Обществом помещений в субаренду без согласия арендодателя, поскольку такое право предоставлено арендатору пунктом 1.2 договора; присутствие представителя Общества при составлении акта осмотра от 07.05.2024 № 1 не подтверждено надлежащими доказательствами; вопреки выводу судов, Общество выражало намерение возвратить арендованное здание; аварийное состояние электрооборудования связано с ненадлежащим содержанием здания арендодателем на протяжении значительного времени/, имевшим место до сдачи имущества в аренду.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Представитель ДОСААФ России в отзыве на кассационную жалобу и в заседании окружного суда отклонил доводы Общества, просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направило, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установили суды, ДОСААФ России (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) № 826/826/358/100/ДР/2022 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (общежитие) с кадастровым номером 11:05:0105023:134, общей площадью 4 796,2 квадратного метра по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 1.2 договора недвижимое имущество передается арендатору для предоставления различных видов услуг и найма, сдачи в субаренду населению и организациям, а также для использования под магазин, пекарню, вспомогательные помещения (теплоузел) и зал-столовую. 

Имущество передано Обществу по акту приема-передачи от 01.02.2022. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора постоянная часть арендной платы представляет собой ежемесячную фиксированную плату за один квадратный метр помещения и составляет 79 рублей 99 копеек. Размер месячной арендной платы составляет 383 657 рублей 63 копейки, годовой – 4 603 891 рубль 56 копеек, с учетом НДС в размере 20 процентов. 

В силу пунктов 3.3.2, 5.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату в установленном договором объеме ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления на счет арендодателя.

Как следует из содержания искового заявления, переданное Обществу по договору здание Общежития эксплуатировалось как гостиница и общежитие. В октябре 2022 года в здании произошло замыкание электропроводки в электрощите на четвертом этаже здания.

Общество письмом от 21.03.2023 № 12/23  указало арендодателю на необходимость устранения аварийного состояния электрооборудования в здании путем замены электропроводки, электроавтоматов, силовых кабелей, а также комплектующих к ним.

Неисполнение данного требования явилось основанием для обращения Общества к арендодателю с письмом от 28.04.2023 о расторжении договора аренды, которое получено ДОСААФ России 03.05.2023 и оставленное без удовлетворения.

Общество направило в Арбитражный суд Республики Коми иск о расторжении договора, о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы по заключенным Обществом договорам субаренды. Общество исходило из неудовлетворительного состояния здания, а именно электрооборудования, ремонт которого, как утверждал арендатор, не производился с момента постройки здания.

ДОСААФ России обратилось со встречными требованиями, требуя расторжения договора и возврата имущества в связи с нарушением Обществом договорных обязательств в части внесения арендной платы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для расторжения договора аренды по требованию арендатора. 

В силу пунктов 2 и 3 указанной статьи по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

В рассмотренном случае в материалы дела представлено заключение эксперта от 05.02.2024, из которого следует, что одной из причин недостатков электроснабжения здания является его неправильная эксплуатация в качестве гостиницы, что приводит к дополнительным нагрузкам на инженерные сети. Эксперт отметил, что своевременное выполнение ремонтных работ в рамках текущего ремонта не привело бы к необходимости капитального ремонта инженерного оборудования в здании.

Обязанность Общества как арендатора обеспечивать содержание в исправном, рабочем состоянии инженерно-технические коммуникации для обеспечения нормального функционирования недвижимого имущества прямо предусмотрена пунктом 3.3.5 договора.

Доказательств выполнения работ по текущему ремонту оборудования в период срока действия договора аренды Обществом не представлено.

Кроме того, как следует из акта приема-передачи от 01.02.2022 и установлено судами трех инстанций при рассмотрении дела № А29-2479/2023, имущество передано арендатору в надлежащем состоянии в отсутствие претензий к техническому состоянию объекта. Доказательств наличия у арендатора замечаний, препятствующих эксплуатации здания на момент его передачи, Обществом не представлено, равно как не представлено подтверждений довода кассатора о создании ДОСААФ России препятствий для проверки технического состояния помещений.

Доводы Общества о невозможности использовать часть имущества по назначению со ссылкой на акт осмотра от 02.02.2022, а также вследствие пребывания в помещениях незаконно проживающих граждан, также уже являлись предметом исследования судебных инстанций в рамках дела № А29-2479/2023: суды установили несостоятельность позиции арендатора по этим вопросам.

При указанных обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций  отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска Общества о расторжении договора аренды от 01.02.2022 № 826/826/358/100/ДР/2022, что, в свою очередь, привело к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания упущенной выгоды. 

В отношении встречных требований ДОСААФ России суд округа счел необходимым исходить из следующего.

В части 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Нарушение договора признается существенным, если влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением от 18.12.2023 по делу № А29-2479/2023 Арбитражного  суда Арбитражный суд Республики Коми, оставленным без изменения постановлениями Второго арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.10.2024, с Общества в пользу ДОСААФ России взыскано 5 505 837 рублей 34 копеек задолженности по договору за период с мая 2022 по июль 2023 года,         1 322 400 рублей 21 копейка неустойки за период с 11.05.2022 по 17.08.2023, в удовлетворении встречных требований об изменении договора в части размера площади (исключения части помещений), обязании произвести перерасчет арендной платы суд отказал.

Таким образом, судебными инстанциями при рассмотрении дела № А29-2479/2023 установлен факт невнесения Обществом арендных платежей, что в силу  пунктов 9.2.3 и 9.8 договора, а также пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя.

Обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А29-2479/2023 имеют преюдициальное значение для настоящего спора в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод кассатора относительно наличия у него в силу пункта 1.2 договора права на сдачу недвижимого имущества в субаренду без согласия арендодателя судами обоснованно отклонен.

Исходя из части первой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение согласно разъяснениям, данным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49), определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Учитывая, что условия договора, определяющие взаимоотношения сторон, являются согласованными частями одного документа, на основе которого должно строиться обязательственное отношение, в соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

С учетом пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.  

Пункт 1.2 договора о наличии у арендатора права на передачу имущества в субаренду подлежит применению во взаимосвязи с пунктом 3.4.2 договора, устанавливающим запрет арендатору на совершение указанных действий без письменного согласия арендодателя, что не противоречит пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Отсутствие согласия арендодателя применительно к обстоятельствам настоящего спора правомерно признано судами нарушением арендатором условий договорных обязательств.

Таким образом, судами двух инстанций сделан правильный вывод о наличии обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

С учетом изложенного суды обоснованно заключили, что представленными в дело доказательствами подтверждается нарушение Обществом условий заключенного договора аренды и наличие у ДОСААФ России права на расторжение договора по инициативе арендодателя. 

Арендованное имущество при расторжении договора аренды подлежит возврату Обществом в порядке, предусмотренном статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно, обоснованными являются судебные акты по настоящему спору, обязывающие Общество вернуть имущество арендодателю.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в размере 50 000 рублей относится на заявителя и в связи с предоставлением отсрочки подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 15.11.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 по делу № А29-11131/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Норд-Стар» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Норд-Стар» в доход федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

О.Д. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова