ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-18893/2024

Дело № А41-23792/24

23 октября 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 октября 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи : Семушкиной В.Н.,

судей : Погонцева М.И., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Промстройкомплект «ВОДНИКИ» – ФИО2 по доверенности от 18.03.2024

от Администрации города Долгопрудного – ФИО3 по доверенности от 02.05.2024

от третьих лиц – представитель не явился, был извещен надлежащим образом.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Долгопрудного  на Решение Арбитражного суда Московской области от 31.07.2024 по делу № А41-23792/24 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКТ "ВОДНИКИ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Долгопрудный (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКТ "ВОДНИКИ" и Администрацией городского округа Долгопрудный при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 50:42:0010101:7 от 26.07.2023 № 16/23, следующим образом: 

- Изложить пункт 2.1. в следующей редакции: «Настоящий договор заключается на срок 49 (Сорок девять) лет»; 

- Изложить пункт 3.1. в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с 26.07.2023 г.»; 

- Изложить пункт 4.4.3. в следующей редакции: «Арендатор обязан обеспечивать Арендодателю, органам муниципального и государственного контроля свободный доступ участок»; 

- Исключить пункт 5.4.; 

- Исключить пункт 7.2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.07.2024 требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Долгопрудный  обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований  в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что заключение договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7 более чем на 3 (Три) года не представляется возможным. Кроме того, в п. 3.1. договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7 допущена опечатка, устранение которой возможно без составления Протокола разногласий к Договору. Пунктом 4.4.3 договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7, в редакции изложенной в Договоре, предусматривается обязанность Истца (Арендатора) «Обеспечивать Арендодателю, органам муниципального и государственного контроля свободный доступ на участок, специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения». Истцу по договору аренды земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7 предоставляется земельный участок для организации торговоскладской базы. Без доступа в здания и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым № 50:42:0010101:7 невозможно провести проверку использования земельного участка по целевому назначению (в момент проведения проверок). В соответствии с вышеизложенным, изменение п. 4.4.3 договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7 не представляется возможным. В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)». По желанию только одной Стороны договора исключение пунктов договора невозможно. В соответствии с вышеизложенным исключение п. 5.4. и п. 7.2. договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7 не представляется возможным.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного заседания от ООО «Промстройкомплект «ВОДНИКИ» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просит обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ООО «Промстройкомплект «ВОДНИКИ» возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей   270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда.

Как следует из материалов дела, ООО "ПРОМСТРОЙКОМПЛЕКТ "ВОДНИКИ" (до реорганизации в форме преобразования – ЗАО "Промстройкомплект "ВОДНИКИ" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости (нежилые здания) с кадастровыми № 50:42:0000000:76688, 50:42:0000000:77387; 50:42:0000000:77394; 50:42:0000000:77541; 50:42:0000000:79654 (ранее кад. № 50:42:0000000:25176); 50:42:0000000:80105 (ранее кад. № 50:42:0000000:25178), расположенные на земельном участке с кадастровым № 50:42:0010101:7, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торгово-складской базы, адрес ориентира: 

<

...>. 

Данный земельный участок с кадастровым № 50:42:0010101:7 изначально находился в аренде ООО "Промстройкомплект "ВОДНИКИ" (до реорганизации в форме преобразования – ЗАО "Промстройкомплект "ВОДНИКИ") в соответствии с Договором аренды № МО-42-184Д от 20.02.1997.

 Истец в настоящее время продолжает использование и производит оплату аренды указанного земельного участка в целях эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости. 

05.07.2023 истец обратился в Администрацию городского округа Долгопрудный с заявлением об оказании государственной услуги (вх. 05.07.2023 № P001-9990833374- 73322079) по предоставлению указанного земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7: (на котором расположены принадлежащие истцу на праве собственности указанные объекты недвижимости) в аренду на новый срок без проведения торгов. 

В ответ на данное обращение от ответчика в адрес истца поступило уведомление от 26.07.2023 г № P001-9990833374-73322079 о предоставлении государственной услуги со скан-копией проекта договора аренды земельного участка от 26.07.2023 № 16/23. 

17.11.2023 истец передал ответчику соответствующий Протокол разногласий от 15.11.2023 к указанному проекту договора аренды земельного участка с кадастровым №50:42:0010101:7 (вх. № 110ВХ-15439/01-01.01-34 от 17.11.2023 г.), предложив:

Изложить пункт 1.3. в следующей редакции: «Земельный участок предоставляется в целях обслуживания расположенных на Земельном участке нежилых зданий и эксплуатации в соответствии с видами разрешенного использования». 

Исключить пункт 1.4.4. договора. 

Исключить пункт 1.4.5. договора. 

Исключить пункт 1.4.6. договора. 

Исключить пункт 1.4.8. договора. 

Изложить пункт 2.1. в следующей редакции: Настоящий договор заключается на срок 15 (пятнадцать) лет. 

Изложить пункт 3.1. в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с даты заключения настоящего договора». 

Изложить пункт 4.4.3. в следующей редакции: «Обеспечивать Арендодателю свободный доступ на участок». 

Исключить пункт 4.4.7. 

Изложить пункт 5.2. в следующей редакции: «По требованию Арендодателя настоящего договора аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, указанных в пункте 4.1.1 настоящего договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора только после направления Арендатору письменной претензии о необходимости исполнения им обязательства в течение 3 (трех) месяцев с момента ее направления». 

Исключить пункт 5.4. 

Исключить пункт 7.2. 

В свою очередь, от ответчика в адрес истца поступило письмо (исх. № 110ИСХ12255/04.03-01.01-34 от 15.12.2023), об отклонении Протокола разногласий от 15.11.2023 к проекту договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7. 

В целях соблюдения баланса интересов сторон и достижения разумного компромисса истец передал ответчику Протокол разногласий в окончательной редакции от 08.02.2024 к указанному проекту договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7 (вх. № 110ВХ-1674/01-01.01-34 от 08.02.2024), в котором отказался от части своих предложений, уточнив их и оставив следующие: 

Изложить пункт 2.1. в следующей редакции: «Настоящий договор заключается на срок 49 (Сорок девять) лет». 

Изложить пункт 3.1. в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с даты заключения настоящего договора». 

Изложить пункт 4.4.3. в следующей редакции: «Арендатор обязан обеспечивать Арендодателю органам муниципального и государственного контроля свободный доступ на участок». 

Исключить пункт 5.4. 

Исключить пункт 7.2. 

От ответчика в адрес истца поступило письмо (исх. № 110ИСХ-598/04.03-01.01-34 от 19.12.2023), об отклонении указанных предложений. 

Ответчиком указано, что относительно разногласий по пункту 2.1.: «Заключение Договора аренды земельного участка сроком на 49 лет не представляется возможным, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 г. № 230/8 «Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области» земельный участок расположен в зоне строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещение) объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения и ограничен в обороте.». 

Относительно разногласий по пункту 3.1, ответчиком указано, что срок действия договора аренды земельного участка определен пунктом 2.1. договора, считаем, что и датой начала начисления арендной платы считается 26.07.2023.

Относительно разногласий по пунктам 4.4.3., 5.4., 7.2 не имеется оснований для внесения указанных изменений, поскольку наличие вышеуказанных пунктов предусмотрено типовой формой договора утвержденной Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 31.05.2021 № 15ВР-883 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов. 

Поскольку самостоятельно согласовать условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 50:42:0010101:7 сторонам не удалось, истец обращается с настоящим иском об урегулировании возникших разногласий в судебном порядке. 

Таким образом, поскольку в досудебном порядке между сторонами не достигнуты договоренности относительно пунктов 2.1., 3.1., 4.4.3, 5.4, 7.2, истец обратился в суд с указанными выше требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. 

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Положениями части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно части 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 этой статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ № 49, переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса). 

Таким образом, разрешение судом преддоговорного спора, по существу, сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора, определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон. 

При этом суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

При заключении договора строительной аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа. 

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. 

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. 

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса). 

В силу пункта 3 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации одной из составляющих градостроительного регламента являются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые включают в себя в том числе предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений. 

В части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения. 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. 

В пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации приведен исчерпывающий перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами, к которым земельный участок с кадастровым № 50:42:0010101:7 не относится. 

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления. 

В силу пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи. 

Согласно пункту 1 стати 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как указано выше, истец является собственником зданий, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем, заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 50:42:0010101:7 осуществляется в обязательном порядке. 

По факту ознакомления с поступившим от ответчика проектом договора аренды земельного участка от 26.07.2023 № 16/23 истец направил ответчику соответствующий Протокол разногласий в окончательной редакции от 08.02.2024, предложив исключить пункты 5.4., 7.2. и соответствующим образом изменить редакции пунктов 2.1., 3.1. и 4.4.3. в силу следующих обстоятельств:

В отношении пункта 2.1. договора аренды земельного участка.

Доводы ответчика о несогласии сроков действия договора сводятся к тому, что земельный участок с кадастровым номером № 50:42:0010101:7 расположен в зоне строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещение) объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения и ограничен в обороте, в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8 «Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области». 

Однако, данная схема, являясь градостроительной основой планируемых стратегических преобразований пространства Московской области, задает лишь рамочные условия развития региональных транспортных инфраструктур, согласованного с развитием инфраструктур федерального и муниципального значения. 

Постановление Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8 не ограничивает, как саму по себе возможность аренды указанного земельного участка с кадастровым номером № 50:42:0010101:7, так и сроки, на которые может быть заключен соответствующий договор аренды по установленным земельным законодательством основаниям, доказательств обратного ответчиком не представлено. 

При этом, до начала строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с утвержденными документами территориальною планирования и (или) документацией по планировке территории предусмотрена установленная статьями 279 -282 ГК РФ, положениями главы VII. 1 Земельного кодекса процедура изъятия у арендаторов для государственных или муниципальных нужд, арендуемых земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости. 

В этом случае в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка является заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Права на изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное (п. 3 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ). 

Из совокупного толкования п. 2 ст. 22. п. 4 ст. 27. п. 1 ст. 39.20, пп 9 п. 2 ст. 39,6. пп. 3 п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ, пп. 3 п. 2 ст. 279 ГК РФ следует, что планирование реконструкции автомобильной дороги регионального значения (зона пересечения с указанным участком около 1% от его площади) не лишает права аренды земельного участка с кадастровым №50:42:0010101:7 собственника расположенных на данном участке объектов недвижимости. В частности, применимая к рассматриваемым обстоятельствам позиция выражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2020 № 305-ЭС20-12105 по делу № Л41 - 63226/2018.

Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом. 

Исключение из данного правила установлено в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд договор аренды данного земельного участка заключается на срок, не превышающий срока его резервирования для государственных или муниципальных нужд. 

В соответствии со статьей 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации права арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. 

Согласно пункту 4 статьи 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации. 

В соответствии с Положением о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд»: 2. Решение о резервировании земель для федеральных нужд принимается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на оказание государственных услуг и управление федеральным имуществом, в установленной сфере деятельности которого планируется осуществить резервирование. Решение о резервировании земель для государственных нужд субъекта Российской Федерации или муниципальных нужд принимается соответственно уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. 3. Решение о резервировании земель принимается в случаях, указанных в статье 70.1 Земельного кодекса РФ, на основании следующих документов: а) документация по планировке территории; 4. Подготовка решения о резервировании земель осуществляется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости. 5. Решение о резервировании земель должно содержать: а) цели и сроки резервирования земель; б) реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется резервирование земель; в) ограничения прав па зарезервированные земельные участки, устанавливаемые в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами, необходимые для достижения целей резервирования земель; 6. К решению о резервировании земель прилагается перечень координат характерных точек границ территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости, с указанием погрешности определения таких координат.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости отсутствуют сведения о резервировании земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7. 

В данных условиях оснований для ограничения, предусмотренного подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации 49-лстнсго срока аренды земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7, иным периодом, согласно позиции ответчика, составляющим 3 года, не имеется. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для ограничения максимального срока аренды (49 лет) указанного земельного участка с кадастровым номером № 50:42:0010101:7 до трех лет.

Принимая во внимание отсутствие в условиях договора пункта 2.4. договора, суд пришел к верному выводу, что пункт 3.1  Договора подлежит изложению в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с 26.07.2023».

В процессе рассмотрения дела Ответчик не представил проект Договора аренды с иным содержанием п. 3.1.

Таким образом, довод заявителя апелляционной жалобы о гипотетической возможности устранения допущенной в п. 3.1. Договора аренды технической ошибки без составления протокола разногласий, противоречит фактическим обстоятельствам дела, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Рассматривая разногласия в отношении пункта 4.4.3. договора аренды земельного участка, судом установлено следующее. 

Пунктом 4.4.3. договора, в редакции ответчика установлено:

 Арендатор обязан: «Пункт 4.4.3. Обеспечивать Арендодателю, органам муниципального и государственного контроля свободный доступ на участок, специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения». 

Истец по предложенной редакции ответчика возражал, полагает возможным оставить предоставление свободного доступа на земельный участок. 

Рассмотрев доводы истца и ответчика в указанной части, судом первой инстанции установлено, что предметом заключаемого договора является земельный участок площадью 12 000 кв.м. с кадастровым номером 50:42:0010101:7. 

Сведений о том, что объекты, расположенные на спорном земельном участке также входят в предмет аренды, находятся в собственности ответчика или принадлежат ему на ином праве, позволяющем их использование и соответственно необходимость беспрепятственного доступа к ним, в материалы дела ответчиком не представлено. 

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

При этом, предоставление типовой формы договора, утвержденной Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 31.05.2021 № 15ВР-883 не является императивным актом, не ограничивает право сторон на внесение соответствующих изменений в договор при наличии разногласий с учетом свободы договора. 

Таким образом, поскольку объекты недвижимости (нежилые здания) с кадастровыми № 50:42:0000000:76688, 50:42:0000000:77387; 50:42:0000000:77394; 50:42:0000000:77541; 50:42:0000000:79654 (ранее кад. № 50:42:0000000:25176); 50:42:0000000:80105 (ранее кад. № 50:42:0000000:25178), расположенные на земельном участке с кадастровым № 50:42:0010101:7, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торгово-складской базы, адрес ориентира: 

<

...>, а также иные сооружения не являются предметом договора аренды, не принадлежат ответчику на каком-либо праве, а являются собственностью истца, суд первой инстанции пришёл  к правомерному выводу о том, что условия о предоставлении арендатором арендодателю и органам муниципального и государственного контроля свободного доступа на объекты, не входящие в предмет договора аренды (здания и сооружения), противоречат существу регулируемых гражданским законодательством арендных отношений, в связи с чем, редакция пункта 4.4.3.договора подлежит изложению в редакции истца.

Относительно исключения пункта 5.4. договора, судом первой инстанции установлено следующее.

Согласно проекту договора, предложенному ответчиком, пункт 5.4. договора изложен в следующей редакции:

 «В случае, если Арендатором в трехдневный срок не направлено Арендодателю уведомление о передаче прав и обязанностей по настоящему договору, заключение договора субаренды, а также о передаче Арендатором своих прав и обязанностей по настоящему договору в залог (ипотеку) без уведомления Арендодателя, Арендатор выплачивает неустойку в размере 1,5 % от кадастровой стоимости Земельного участка.». 

Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 

Предусмотренная законом переуступка прав и обязанностей не лишает арендодателя права требования взыскания задолженности, неустойки, связанной с ее просрочкой, в том числе, расторжения договора, включая обязательства по внесению арендной платы и последующего ее взыскания в судебном порядке. 

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

При этом, как указано выше, предоставление типовой формы договора, утвержденной Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 31.05.2021 № 15ВР-883, не является императивным актом, не ограничивает право сторон на внесение соответствующих изменений в договор при наличии разногласий с учетом свободы договора. 

Договорная неустойка является предметом соглашения сторон в силу прямого действия гражданского законодательства. 

На текущий период кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №50:42:0010101:7 составляет 122 766 840 рублей и, соответственно, даже при применении штрафной санкции в размере 1,5% от данной суммы (1 841 502,60 рублей) повлечет нарушение баланса интересов сторон.

При этом, навязывание арендатору условий о чрезмерных штрафных санкциях, при реализации им законного права на заключение договора аренды земельного участка, не отвечает целям соблюдения баланса интересов сторон. 

Сроки уведомления об уступке прав требований не могут влиять на определение периода просрочки исполнения обязательства, поскольку последствием несвоевременного уведомления должника является риск исполнения обязательства кредитору. Возможность предъявления к должнику повторного требования в отношении исполненного обязательства со стороны первоначального либо нового кредитора при наличии между ними спора относительно соглашения об уступке права (требования) исключается (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.2014 №14680/13). Закон не ставит в зависимость возможность приобретения прав от времени уведомления о переуступке прав требования. 

С учетом изложенного, поскольку переуступка является правом стороны, пункт 5.4. Договора подлежит исключению. 

Разрешая требование в части исключения пункта 7.2 договора (Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается), суд полагает, что данное условие договора не соответствует требованиям действующего законодательства. 

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. 

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. 

Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков. 

Действующее законодательство предусматривает порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка и указанная возможность не поставлена в зависимость от того, внесено ли соответствующее условие в договор аренды. 

Навязывание арендатору условия об ограничении его права в установленном нормативном порядке обращаться за изменением вида разрешенного использования Земельного участка не отвечает целям соблюдения баланса интересов сторон, в связи с чем, пункт  7.2 договора аренды подлежит исключению.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям. 

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Разъяснения по определению момента заключения договора в случае заключения договора либо урегулирования разногласий в судебном порядке даны в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

 При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется. Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В силу пункта 4 статьи 445, пункта 3 статьи 453 ГК РФ договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно разрешил разногласия в редакции, предложенной истцом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о несогласии с обжалуемым решением в части урегулирования разногласий сторон по п. 2.1. Договора аренды, путем изложения данного условия в следующей редакции: «Настоящий договор заключается на срок 49 (Сорок девять) лет», ошибочно полагая, что в соответствии с п. 13.2.23. Административного регламента предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» (утв. Распоряжением № 15ВР-883 от 31.05.202]г. Министерства имущественных отношений Московской области, далее — Административный регламент) срок аренды земельного участка должен составлять 3 (три) года, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.

Как указано выше, исключительное право Истца на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:42:0010101:7 обусловлено тем, что он является собственником расположенных на данном участке шести нежилых зданий (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). 

В пункте п. 1.4. Административного регламента установлено: «Действие настоящего Административного регламента также распространяется на случаи заключения нового договора аренды. Сроки договора аренды определяются в соответствии со статьей 39.8 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, Административный регламент, на который ссылается Ответчик в своей жалобе, устанавливает стандарт оказания государственной услуги в пределах правил регулирования соответствующих правоотношений нормами земельного законодательства (в частности ст. 39.8 Земельного кодекса РФ) и не должен входить в противоречие с прямым действием закона. 

Согласно пи. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них. 

Согласно п. 12 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по  выбору  арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

В свою очередь, арендатор (Истец) изъявил волю заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. 

Согласно ч. 2 ст. 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу. Соответственно, указанное в п. 13.2.23. Административного регламента ограничение срока аренды земельного участка, входящее в противоречие с нормами, как п. 12 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, так и п. 1.4. административного регламента, с учетом фактических обстоятельств дела не применимо к спорным правоотношениям.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств. 

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса, апелляционный суд

                                                    ПОСТАНОВИЛ:

 

Решение Арбитражного суда Московской области от 31.07.2024  по делу №

А41- 23792/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий :

 

В.Н. Семушкина   

 

Судьи:

 

М.И. Погонцев

 

С.А. Коновалов