АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-49323/2021

г. Краснодар

12 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием систем веб-конференции, помощником судьи Довлатовой В.О., при участии от ответчика (истца по встречному иску) – индивидуального предпринимателя ФИО1                         (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305701703800026) – ФИО2 (доверенность                       от 24.02.2022), от третьего лица – ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 16.05.2022), в отсутствие истца (ответчика по встречному иску) – администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>,                            ОГРН 

<

***>), третьих лиц: ФИО5, , ФИО6, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Министерства природных ресурсов Краснодарского края, Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ФИО3 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 по делу № А32-49323/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:

– признать самовольными постройками объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203001:299 общей площадью 1318 кв. м по адресу: г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68: двухэтажное капитальное здание с цокольным этажом общей площадью помещения 688,43 кв. м, которое возведено на месте строений, ранее имевших кадастровые номера 23:37:0203001:3362 и 23:37:0203001:3079; двухэтажное капитальное здание с кадастровым номером 23:37:0203001:3360, общей площадью 296,1 кв. м; одноэтажное капитальное здание с кадастровым номером 23:37:0203001:4257 общей площадью 158,7 кв. м;

– возложить на предпринимателя обязанность в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу снести спорные объекты;

– в случае неисполнения решения суда взыскать с предпринимателя неустойку в размере 40 тыс. рублей в день и до фактического исполнения решения суда;

– запретить предпринимателю и иным лицам эксплуатацию спорных объектов (измененные требования; т. 5, л. д. 110 – 111).

Предприниматель предъявил встречное требование к администрации о сохранении в реконструированном виде двухэтажного здания гостиничного типа, находящегося на месте зданий с кадастровыми номерами 23:37:0203001:3362, 23:37:0203001:3079 площадью 688,43 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203001:299 по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская,                          ул. Школьная, д. 68, и о признании на него право собственности, а также заявил ходатайство о пропуске администрацией срока исковой давности по предъявленным администрацией требованиям.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО3, ФИО6, МТУ ФАУГИ в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Министерство природных ресурсов Краснодарского края и Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов.

Решением суда от 17.04.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.06.2023, требования администрации удовлетворены частично, встречные требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

Суд возложил на предпринимателя обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить территорию общего пользования площадью 643 кв. м, прилегающую к земельному участку с кадастровым номером 23:37:0203001:299 общей площадью 1318 кв. м по адресу: г. Анапа,                                              ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68, путем демонтажа спортивных тренажеров, деревянной конструкции (мангальной зоны) и настилов, а также части навеса. В случае, если предприниматель не исполнит решение в течение установленного срока, присудить (взыскать) с предпринимателя в пользу администрации неустойку за неисполнение решения в размере 10 тыс. рублей за каждый день просрочки, до дня фактического исполнения решения. Погасить в ЕГРН записи о государственной регистрации и снять с государственного кадастрового учета объекты с кадастровыми номерами 23:37:0203001:3362 и 23:37:0203001:3079, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203001:299 по адресу: Краснодарский край, г. Анапа,                       ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68, б/о «Огонек». В оставшейся части в удовлетворении требований отказано.

По встречному иску признано право собственности предпринимателя на двухэтажное капитальное здание гостиничного типа, имеющее площадь помещений 688,43 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203001:299 по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская,                           ул. Школьная, д. 68.

В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся судебные акты и удовлетворить ее требования в полном объеме. По мнению заявителя, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам спора. Спорные постройки являются самовольными, поскольку возведены с нарушением установленных норм и правил, в связи с чем подлежат сносу.

В кассационной жалобе ФИО3 просит отменить состоявшиеся судебные акты, удовлетворить требования администрации и отказать в удовлетворении встречных требований предпринимателя. По мнению заявителя, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об объединении рассматриваемого дела с делом № А32-24395/2022, ходатайства о привлечении Южного межрегионального управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования                               и Черноморо-Азовского морского управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования к участию в деле в качестве третьих лиц, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. Суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, которое третье лицо не могло представить ранее. Суды пришли к неправильному выводу о пропуске срока исковой давности.

В отзыве на жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ФИО3 поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить судебные акты.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, управлением муниципального контроля администрации в ходе проведения мероприятий выявлен факт возведения капитальных объектов в отсутствие разрешительной документации на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203001:299, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – эксплуатация базы отдыха «Огонек», расположенном по адресу: ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68. 

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:37:0203001:299 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа (запись государственной регистрации от 09.02.2013                                               № 23-23-26/2001/2013-762). 

По договору аренды от 08.07.2013 № 3700005425 администрация передала предпринимателю во временное владение земельный участок с кадастровым номером 23:37:0203001:299, вид разрешенного использования – эксплуатация базы отдыха «Огонек».

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424 (в редакции решения от 30.06.2020 № 713), земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы (Ж1-Б). Зона индивидуальной жилой застройки Ж-1Б выделена для обеспечения правовых, социальных, культурных, бытовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов усадебного типа с возможностью ведения личного подсобного хозяйства, а также с минимально разрешенным набором услуг местного значения, с минимальным отступом       от границ земельного участка 3 м. 

В ходе осмотра с территории общего пользования администрация установила, что на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203001:299 расположены следующие объекты капитального строения, принадлежащие предпринимателю на праве собственности: 

– одноэтажное здание с кадастровым номером 23:37:0203001:3360 площадью              256,7 кв. м; 

– двухэтажное здание с кадастровым номером 23:37:0203001:3362 площадью                   75,3 кв. м; 

– одноэтажное здание с кадастровым номером 23:37:0203001:4257 площадью                  158,7 кв. м., наименование - хозяйственно-бытовое.

Ссылаясь на отсутствие разрешительной документации на строительство указанных объектов, а также на возведение их без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, администрация обратилась с иском в суд о сносе самовольных построек.

Предприниматель, ссылаясь на то, что капитальное здание гостиничного типа, площадь помещений 688,43 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203001:299 по адресу: Краснодарский край, г. Анапа,                                              ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68, возникшее в результате реконструкции, соответствует градостроительным нормам и правилам, обратился со встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из признаков, приведенных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса.

С иском о сносе самовольной постройки в силу статьи 222 Гражданского кодекса вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Пункт 23 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснил, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Суды установили, что база отдыха «Огонек» предназначена для культурно-оздоровительных целей в составе спального корпуса, литеры А, над А, площадью                      256,7 кв. м, здания кухни-душевых, литера В, площадью 68 кв. м и здания столовой,        литеры Б, над Б, б, площадью 75, кв. м, являлась собственностью                                           ОАО «Ставрополькрайгаз». 

Согласно приказу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации от 09.02.2006 № 218 утвержден проект размеров и границ земельного участка для эксплуатации базы отдыха «Огонек», площадь земельного участка составила 1318 кв. м. 

Постановлением главы муниципального образования город-курорт Анапа                           от 19.06.2006 № 1323 с согласия ОАО «Ставрополькрайгаз» прекращено право бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок площадью 1318 кв. м с предоставлением его в аренду ОАО «Ставрополькрайгаз» сроком на три года для дальнейшей эксплуатации базы отдыха. 

03 августа 2006 года ОАО «Ставрополькрайгаз» заключило с администрацией договор аренды земельного участка № 3700002964.

29 августа 2016 года ФИО5 (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи, по которому покупатель принял в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа,                       ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68, а именно: здание спального корпуса площадью 256,7 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0203001:4257; хозяйственно-бытовое здание площадью 158,7 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:4257; хозяйственно-бытовое здание площадью 79,6 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0203001:3079 и здание столовой площадью 75,3 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:3362. 

По договору от 29.08.2016 ФИО5 передал, а предприниматель принял права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 08.07.2013                           № 3700005425, а также договором переуступки права аренды от 17.09.2015.

Договор аренды земельного участка от 08.07.2013 № 3700005425 заключен с ФИО7, которая по договору переуступки права аренды от 17.09.2015 переступило свое право аренды на земельный участок ФИО5 (далее – договор аренды).

Отказывая в удовлетворении требований администрации о сносе одноэтажного здания с кадастровым номером 23:37:0203001:4257 общей площадью 158,7 кв. м, суды пришли к выводу, что администрация пропустила срок исковой давности, поскольку, предоставив земельный участок для дальнейшей эксплуатации базы отдыха «Огонек» на праве аренды с находящимися на нем объектами недвижимого имущества, возведенными до 1993 года, администрация утратила право владения земельным участком, на котором располагались объекты базы отдыха, так как земельный участок полностью занят спорными постройками, нельзя считать, что собственник земли владеет этим участком.

Между тем суды не учли следующего.

Как видно из материалов регистрационного дела, приобщенных к материалам дела, база отдыха «Огонек», для эксплуатации которой предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, состояла из спального корпуса, литеры А, над А, площадью 256,7 кв. м, здания кухни-душевых, литера В, площадью 68 кв. м и здания столовой литеры Б, над Б, б, площадью 75,3 кв. м, собственником указанной базы отдыха являлся исполком Благовещенского сельского Совета, который  27.09.1990 продал базу отдыха «Огонек» АО «Автоприцепкамаз».

29 декабря 19993 года АО «Автоприцепкамаз» продало базу отдыха «Огонек» Краевому предприятию по газоснабжению и газификации (в последующем –                               ОАО «Ставраполькрайгаз»).

30 октября 200 года ОАО «Ставраполькрайгаз» продало ФИО8 базу отдыха «Огонек» в составе спального корпуса, литеры А, над А, площадью 256,7 кв. м, здания кухни-душевых, литера В, площадью 68 кв. м и здания столовой, литеры Б, над Б, б, площадью 75,3 кв. м 

26 декабря 2006 года ФИО8 продал ФИО9 базу отдыха «Огонек» в составе спального корпуса, литеры А, над А, площадью 256,7 кв. м, здания кухни-душевых, литера В, площадью 68 кв. м и здания столовой, литеры Б, над Б, б, площадью 75,3 кв. м 

ФИО9 возвела на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203001:299 хозяйственно-бытовые здания площадью 158,7 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:4257 и площадью 79,6 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:3079, которые зарегистрировала в ЕГРН в ноябре 2013 году на основании декларации объекта недвижимости.

09 декабря 2013 года ФИО10 продала ФИО11 здание спального корпуса площадью 256,7 кв. м, литеры А, над А, кадастровый номер 23-37:02030016-3360, здание столовой общей площадью 79,6 кв. м, литеры Б, над Б, б, кадастровой номер 23-37:0203001:3079, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68, база отдыха «Огонек»; а также хозяйственно-бытовые здания площадью 158,7 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:4257 и площадью 79,6 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:3079, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68.

30 декабря 2014 года ФИО11 продал ФИО12 здание спального корпуса площадью 256,7 кв. м, литеры А, над А, кадастровый номер 23-37:02030016-3360, здание столовой общей площадь 79,6 кв. м, литеры Б, над Б, б, кадастровой номер 23-37:0203001:3079, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68, база отдыха «Огонек», а также хозяйственно-бытовые здания площадью 158,7 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:4257 и площадью 79,6 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:3079, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68.

11 марта 2015 года ФИО12 продал ФИО13 здание спального корпуса площадью 256,7 кв. м, литеры А, над А, кадастровый номер 23-37:02030016-3360, здание столовой общей площадью 79,6 кв. м, литеры Б, над Б, б, кадастровой номер 23-37:0203001:3079, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68, база отдыха «Огонек», а также хозяйственно-бытовые здания площадью 158,7 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:4257 и площадью 79,6 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:3079, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68.

17 сентября 2015 года ФИО13 продал ФИО5 здание спального корпуса, площадью 256,7 кв. м, литеры А, над А, кадастровый номер 23-37:02030016-3360, здание столовой, общей площадью 79,6 кв. м, литеры Б, над Б, б, кадастровой номер 23-37:0203001:3079, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, ул. Школьная, д. 68, база отдыха «Огонек», а также хозяйственно-бытовые здания площадью 158,7 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:4257 и площадью 79,6 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:3079, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68.

29 августа 2016 года ФИО5 продал предпринимателю здание спального корпуса площадью 256,7 кв. м, литеры А, над А, кадастровый номер 23-37:02030016-3360, здание столовой общей площадью 79,6 кв. м,  литеры Б, над Б, б, кадастровой номер 23-37:0203001:3079, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, ул. Школьная, д. 68, база отдыха «Огонек», а также хозяйственно-бытовые здания площадью 158,7 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:4257 и площадью 79,6 кв. м с кадастровым номером 23:37:0203001:3079, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Школьная, д. 68.

В настоящее время на земельном участке располагаются следующие объекты: двухэтажное капитальное здание с цокольным этажом общей площадью помещения 688,43 кв. м; двухэтажное капитальное здание с кадастровым номером 23:37:0203001:3360 общей площадью 296,1 кв. м; одноэтажное капитальное здание с кадастровым номером 23:37:0203001:4257 общей площадью 158,7 кв. м.

Указанные объекты используются предпринимателем в коммерческих целях – гостиница, кафе «Лиманыч».

В пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее – Обзор от 16.11.2022) указано, что требование арендодателя о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном участке без его согласия, может быть заявлено независимо от заявления требования о расторжении договора и возврате земельного участка и подлежит рассмотрению по существу.

Отношения по пользованию земельном участком на основании договора аренды носят временный характер, собственник земельного участка вправе как по окончании срока, установленного договором, так и досрочно при наличии установленных законом или договором оснований потребовать возврата земельного участка. Срок исковой давности по иску о возврате участка в таком случае начинает течь не ранее отказа арендатора от добровольного возврата участка в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса, пункт 82 постановления № 25).

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка (пункт 17 Обзора от 16.11.2022).

При таких обстоятельствах вывод судов о пропуске срока исковой давности по требованиям о сносе самовольных построек является неверным, поскольку договор аренды заключен сроком до 28.06.2028, требования о досрочном расторжении договора и освобождении земельного участка в состоянии, обусловленном договором, администрация к предпринимателю не заявляла.

Отказывая в удовлетворении требований администрации о сносе реконструированных предпринимателем зданий общей площадью 688,43 кв. м и общей площадью 296,1 кв. м и признавая за предпринимателем право собственности на здание общей площадью 688,43 кв. м, суды не учли следующего.

Содержащиеся в постановлении № 10/22 разъяснения не содержат категоричного вывода об отказе в признании права собственности на постройку лишь в силу отсутствия разрешения на строительство. 

В пункте 26 названного постановления, напротив, указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, и который подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из изложенных положений постановления № 10/22 следует вывод о необходимости проверки действий застройщика при осуществлении строительства, не исключая возможности признания права на самовольную постройку, проверяя в каждом случае поведение как лица, которое возвело постройку, так и публичного органа, возражающего о ее сохранении.

Для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном земельном участке, при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение, Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.12.2019  306-эс19-15447 со ссылкой на Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 даны разъяснения, согласно которым при отсутствии разрешения на строительство, необходимо учитывать то обстоятельство, что постройка возведена лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 20 Обзора от 16.11.2022 право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Из материалов дела следует, что в рассматриваемом случае земельный участок не предоставлялся предпринимателю для цели строительства спорных объектов, подлежащий защите частноправовой интерес администрации заключается в использовании муниципального земельного участка в том виде, в котором он передавался в аренду арендатору.

В пункте 4.1.4 договора аренды установлено, что арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка.

Строительство новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений арендатор обязан вести по согласованию с арендодателем в точном соответствии с утвержденным проектом, до начала строительных работ получить разрешение в администрации (пункты 4.2.5, 4.2.6 договор аренды).

В силу со статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ                           «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 названного Кодекса, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В пункте 9 Обзора от 16.11.2022 указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан 

Если судом установлено недобросовестное поведение создавшего самовольную постройку застройщика, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

При рассмотрении спора суды уклонились от дачи оценки поведению предпринимателя при осуществлении реконструкции спорных объектов, в отсутствии согласия собственника земли и разрешения на реконструкцию. 

В пункте 8 Обзора от 16.11.2022 разъяснено следующее, что если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения – снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Согласно пункту 3 части 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации лица, указанные в части 6 данной статьи, обязаны осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Суды не исследовали вопрос о возможности приведения спорных построек в соответствие с положением, существовавшим до их реконструкции.

Вместе с тем возможность приведения строений в соответствие с обязательными требованиями к параметрам постройки, установлена при осуществлении судебной строительно-технической экспертизы.

Поскольку суды не в полной мере исследовали имеющие значения для дела фактические обстоятельства, судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, разрешить ходатайство ответчика о пропуске срока исковой давности исходя из положений законодательства, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, а также дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 по делу                                                 № А32-49323/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                    Е.Л. Коржинек

Судьи                                                                                                                   И.И. Зотова

                                                                                                                              А.В. Садовников