ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-14913/2021

г. Челябинск

31 января 2022 года

Дело № А47-2695/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Калиной И.В., 

судей Кожевниковой А.Г., Румянцева А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Тверитиной Е.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя – главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.09.2021 по делу № А47-2695/2018 о признании незаключенным договора аренды здания с последующим выкупом от 16.07.2015.

В судебном заседании принял участие конкурсный управляющий крестьянского (фермерского) хозяйства «Мария» ФИО2 (паспорт).

 

Областной снабженческо-сбытовой обслуживающий сельскохозяйственный потребительский кооператив «Современные агротехнологии» обратился в арбитражный суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) крестьянского (фермерского) хозяйства «Мария» (далее - должник, КФХ «Мария»).

Определением суда 24.09.2018 (резолютивная часть от 19.09.2018) в отношении должника введено наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО3.

Решением суда от 12.03.2019 (резолютивная часть от 06.03.2019) в отношении должника открыто конкурсного производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на временного управляющего ФИО3

Определением суда от 26.06.2019 конкурсным управляющим КФХ «Мария» утверждена ФИО4.

Конкурсный управляющий 07.05.2021 обратился в суд с заявлением к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 (далее - ответчик) в котором просит:

1. Признать недействительным договор аренды здания с последующим выкупом от 16.07.2015 (далее по тексту - договор, спорный договор).

2. Применить последствия недействительности сделки.

2.1. Возвратить в конкурсную массу имущество:

- склад № 3 (за мехтоком), общей площадью 412 кв.м. (

<

...>),

- склад № 4 (дробилка), общей площадью 460, 01 кв.м., (

<

...>),

- склад № 1 (1/2), большой железнодорожный склад, общей площадью 1 118 кв.м., (

<

...>),

- мехток, общей площадью 182, 1 кв.м., (

<

...>),

- крытая стоянка, общей площадью 641, 4 кв.м., - склад № 4 (дробилка), общей площадью 460, 01 кв.м. (

<

...>),

- столовая, общей площадью 241, 1 кв.м., - склад № 4 (дробилка), общей площадью 460, 01 кв.м. (

<

...>),

- родильное отделение для телят, общей площадью 1 354, 8 кв.м., (

<

...>).

Определением суда от 23.09.2021 (резолютивная часть от 17.09.2021) заявление конкурсного управляющего ФИО5 удовлетворено частично. Суд признал незаключенным договор аренды здания с последующим выкупом от 16.07.2015 между КФХ «Мария» и ИП главой КФХ ФИО1 В удовлетворении остальной части требований отказано.

С определением суда от 23.09.2021 не согласился ответчик и обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что право собственности на спорные объекты недвижимости к КФХ «Мария» не перешло. Справка ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Оренбургской области от 23.10.2007 о проведении в отношении объекта недвижимости технического учета и технической инвентаризации не является достоверным доказательством наличия у КФХ «Мария» права собственности на недвижимое имущество. Указанная справка БТИ не содержит в себе указания ни на принадлежность объектов недвижимости, ни на установленный факт наличия государственной регистрации. Обоснование причин отказа в удовлетворении требований о возврате имущества в конкурсную массу, применения последствий недействительности сделки судебный акт не содержит. Не указание размера арендных платежей в денежном эквиваленте не является основанием для признания условий договора не согласованными, а сам договор не заключенным. КФХ ФИО1 осуществлялись расчеты с контрагентами по обязательствам КФХ «Мария» в пользу ПАО «МРСК Волги», ООО «Компания Рустэк», что подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями. За весь период нахождения спорного имущества в пользовании ответчика, должник не обращался с требованиями о признании договора незаключенным и не выражал несогласие с размером и порядком исполнения договора аренды с последующим выкупом от 16.07.2015.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 15.12.2021.

Судебной коллегией в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу, поступивший от конкурсного управляющего ФИО4 (вх.№66453 от 10.12.2021).

Определением суда от 15.12.2021 на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание отложено на 26.01.2022.

В судебном заседании 26.01.2022 конкурсный управляющий возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить без изменения определение суда от 23.09.2021.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Как следует из материалов дела, согласно Акту от 27.05.2002 «О передаче объектов недвижимости», СХА (колхоз) «Прогресс» передало в собственность ООО «Михайловское» объекты недвижимости согласно перечню.

Согласно Акту от 27.12.2005 «О передаче основных средств с баланса ООО «Михайловское» на баланс КФХ «Мария», в счет погашения кредиторской задолженности ООО «Михайловское» передало КФХ «Мария» объекты недвижимости согласно перечню.

На момент рассмотрения дела СХА (колхоз) «Прогресс» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, прекратило деятельность 12.12.2007 и ООО «Михайловское» (переименовано в ООО «Селекционно-семеноводческий центр «Сорочинский»; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), прекратило деятельность 13.09.2021; конкурсное производство завершено 08.06.2021, ликвидированы.

Из выписки из ЕГРЮЛ ООО «Михайловское» следует, что в состав участников данного лица входили и члены КФХ «Мария» ФИО6 и ФИО6

Между ИП Главой КФХ ФИО1 и КФХ «Мария» был заключен договор аренды здания с последующим выкупом от 16.07.2015 на сумму 2 000 006 руб. на объекты недвижимости, которые находились по адресу: Михайловка Первая, Сорочинского района, а именно:

- склад №3 (за мехтоком), общей площадью 412 кв.м. (

<

...>);

- склад №4 (дробилка), общей площадью 460,01 кв.м. (

<

...>);

- склад №1 (1/2), большой железнодорожный склад, общей площадью 1 118 кв.м. (

<

...>);

- мехток, общей площадью 182,1 кв.м. (

<

...>);

- крытая стоянка, общей площадью 641,4 кв.м. - склад №4 (дробилка), общей площадью 460,01 кв.м. (

<

...>);

- столовая, общей площадью 241,1 кв.м. - склад №4 (дробилка), общей площадью 460,01 кв.м. (

<

...>);

- родильное отделение для телят, общей площадью 1 354,8 кв.м. (

<

...>).

Согласно пункту 3.1 договора, поддержание объектов в рабочем состоянии является расчетом за аренду арендодателю.

Пунктом 6.1 предусмотрено, что в выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных арендатором улучшений выкупаемого здания.

Согласно пункту 2.6 договора, арендованное здание переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды (или досрочно).

Здание передается в аренду на срок с 16.07.2015 по 15.06.2016 (пункт 1.3 договора).

Конкурсный управляющий, полагая, что имеются основания для признания сделок недействительными, а также признания договора незаключенным по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве)), обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования конкурсного управляющего частично, обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Закона  банкротстве дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны  настоящем Федеральном законе.

Полномочия на оспаривание сделок должника предоставлены конкурсному управляющему должника положениями статей 61.9, 129 Закона о банкротстве.

При анализе условий договора, судом установлено, что в предмет спорного договора входят объекты недвижимости (здания и сооружения), в связи с чем должны применяться правила Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды зданий и сооружений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 1 статьи 654 Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Как разъяснено в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания (сооружения). Отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы влечет незаключенность соответствующего договора.

Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что оспариваемый договор не содержит согласованного сторонами условия об арендной плате (приложения к договору, определяющие размер платы, не представлены), в связи с чем, правомерно признал договор незаключенным.

В силу пунктов 1, 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Суд в определении от 11.08.2021 предлагал ответчику представить письменные пояснения в том числе о конкретной денежной сумме выкупной стоимости объекта аренды и все дополнительные соглашения составленные в рамках спорного договора (при наличии).

Вместе с тем, такие пояснения в материалы дела представлены не были.

Выкупная стоимость спорного имущества в договоре от 16.07.2015 сторонами согласованы не были, какие-либо дополнительные соглашения не заключены, расчет арендной платы, содержащий указание на рыночную стоимость арендуемого имущества, условия договора не содержат.

Само по себе наличие условия о переходе в собственность арендатора здания после истечения срока аренды (пункт 2.6. договора) нельзя назвать согласованием выкупной стоимости.

Суд пришел к выводу о не согласовании сторонами всех существенных условий при подписании спорного договора аренды, поэтому правомерно признал договор аренды здания с последующим выкупом от 16.07.2015 незаключенным.

Доводы ответчика о том, что он осуществлял расчеты с контрагентами по обязательствам КФХ «Мария», не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку арендодатель фактически не получает встречного представления за переданное здание в аренду, оплата арендатором расчетов с контрагентами без указания на то, что оплата производится в счет арендной платы, сама по себе не означает возмездности договора.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду не достижения сторонами какого-либо соглашения, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165), в связи с чем, оснований для оценки недействительности сделки у суда первой инстанции не имелось.

Доводы ответчика об отсутствии за должником зарегистрированного в установленном порядке права на спорные объекты недвижимости и иные доводы подлежат отклонению, как не имеющие значения для правильного рассмотрения дела.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и относятся на ответчика, поскольку в удовлетворении жалобы отказано.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.09.2021 по делу № А47-2695/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судьяИ.В. Калина

Судьи:А.Г. Кожевникова

А.А. Румянцев