АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-15391/2024

11 июля 2024 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 11 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Воротилкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ю. Пайлеваняном,  рассмотрел в судебном заседании дело №А60-15391/2024 по иску индивидуальных предпринимателей

ФИО1 (ИНН 

<

***>,ОГРНИП 

<

***>)

ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о внесении изменений в договор аренды недвижимости,

 

при участии в судебном заседании

от истца И.М. Пырлитеску: ФИО4, представитель по доверенности от 18.12.2023 г. (при участии в онлайн-заседании);

от истца А.М. Пырлитеску: ФИО4, представитель по доверенности от 18.12.2023 г. (при участии в онлайн-заседании);

от истца ФИО3: ФИО4, представитель по доверенности от 18.12.2023 г. (при участии в онлайн-заседании);

от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности от 13.12.2023 г. № 065/23  (при участии в онлайн-заседании);

 

Определением суда исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 22.05.2024 г.

При этом, к дате судебного заседания было одобрено ходатайство представителя истцов об участии в онлайн-судебном заседании. Однако представитель истцов не обеспечил полноценного участия в веб-конференции (не обеспечил подключения звука и изображения).

Судом приобщены к материалам дела исковые материалы на бумажном носителе, поступившие 03.05.2024 г.

От ответчика 06.05.2024 г. поступили возражения относительно рассмотрения дела по существу в его отсутствие. Указанные возражения суд приобщил к делу.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение  всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству. 

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, время, необходимое для извещения третьего лица, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 28.06.2024 г.

Судом приобщен к делу отзыв ответчика, поступивший 27.06.2024 г.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд 

 

установил:

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями Договора аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020 (далее Договор), заключенного между ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3 (Арендодатели) и ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» (Арендатор), в долгосрочную аренду по Акту приема-передачи передано Здание: нежилые помещения общей площадью 2 702 кв.м., находящиеся в одно-пятиэтажном  административно-производственном здании с подвалом общей площадью 2 746 кв.м., кадастровый номер 56:44:0446008:13, расположенное по адресу: 

<

...>.

Пунктом 2.3. Договора предусмотрено, что арендуемое здание принадлежит Арендодателям на праве общей долевой собственности в равных долях (по 1/3 доли у каждого).

Срок аренды составляет 10 лет (п. 3.1. Договора). Договор в установленном порядке  зарегистрирован Управлением  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Оренбургской области 29.05.2020 г., что подтверждается отметками  на Договоре и выпиской из ЕГРП.

В соответствии с п.п. 2.4., 9.1. Договора Арендатор обязуется использовать арендуемое здание в течение всего срока аренды исключительно для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности (Разрешенное использование).

Таким образом, Арендатор принял во владение и пользование Здание для осуществления своей деятельности.

Согласно пунктам 4.4., 4.9.  Договора ставка арендной платы составляет 250 руб. 00 коп. за 1 кв. м. в месяц, что с учетом Общей площади Здания составляет 675 500 рублей в месяц, и оплачивается Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетные счета Арендодателей ежемесячно авансом не позднее 10-го числа текущего месяца равными платежами каждому Арендатору.

В соответствии с пунктом 4.8. Договора Размер ежемесячной Арендной платы по настоящему Договору подлежит ежегодному увеличению на коэффициент, определяемый суммой: процент инфляции, установленный Федеральной службой Государственной статистики как индекс потребительских цен на товары и услуги по Российской Федерации за прошедший год плюс фиксированная величина 3,5%. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора. Изменение размера Арендной платы производится ежегодно с 01 января соответствующего календарного года, после установления Федеральной службой Государственной статистики индекса потребительских цен на товары и услуги. О предстоящем изменении размера Арендной платы Арендодатели должны сообщить Арендатору письменно. Арендатор добровольно принимает на себя обязанность по подписанию данных дополнительных соглашений в бесспорном порядке.

С учетом дополнительного соглашения № 01 от 27.04.2021  размер ежемесячной арендной платы составил 732 242 руб.  с 01.01.2021 г.

Ввиду отказа ответчика в добровольном увеличении арендной платы на 2022 года с учетом индекса инфляции за 2021 года, решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 апреля 2023 года по делу №А60-453/2023 внесены изменения в договор аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1, индивидуальным предпринимателем ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ», изложен пункт 4.4. в следующей редакции:

«4.4. Арендная плата по договору составляет 303 (триста три) рубля 22 коп. за 1 кв. метр в месяц, что с учетом Общей площади Здания составляет 819 300 (восемьсот девятнадцать тысяч триста) рублей 44 коп. в месяц, НДС не облагается, в связи с применением Арендодателями упрощенной системы налогообложения (п.3 ст. 346.11 гл. 26.2 НК РФ)»

Решение суда вступило в законную силу 11 июля 2023 года.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от                          26 января 2024 года по делу №А60-41268/2023 внесены изменения в договор аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020, заключенный между индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Центр Пэт-Технолоджи», изложив пункт 4.4 в следующей редакции: «4.4. Арендная плата по договору составляет 350 (триста пятьдесят) рублей за 1 кв. метр в месяц, что с учетом общей площади здания составляет 945 700 рублей в месяц, НДС не облагается, в связи с применением арендодателями упрощенной системы налогообложения (п. 3 ст. 346.11 гл. 26.2 НК РФ).»

Таким образом, ранее истцы реализовали право на увеличение арендной платы за периоды 2022-2023 годы.

Процент инфляции, установленный Федеральной службой Государственной статистики как индекс потребительских цен на товары и услуги по Российской Федерации за 2023 год составляет 7,42 %. Соответственно увеличение арендной платы производится на 10,92 % (процент инфляции 7,42 % + 3,5% фиксированных величина по договору).

Письмом (Уведомлением) № 04 от 31.01.2024 Арендодатели уведомили Арендатора  об увеличении Ставки арендной платы по договору на 10,92 %,  с  01.01.2024 года Ставка арендной платы по договору составляет 388 руб. 22 коп.  (триста восемьдесят восемь  рублей двадцать две копейки)  за 1 кв.м. в месяц, что с учетом Общей арендуемой площади Здания  (2702 кв.м.) составляет  1 048 970 руб. 44 коп. (один миллион сорок восемь тысяч девятьсот семьдесят рублей сорок четыре копейки)  в месяц с приложением подписанного со стороны Арендодателей Дополнительного соглашения №04.

Согласно отчету об отслеживании отправления и описи вложения Уведомление получено ответчиком 07.02.2024  (почтовый идентификатор 46002182504897).

Между тем, до настоящего времени, по состоянию на 22 марта 2024 года ответа на предложение об изменении условий  договора не поступило, дополнительное соглашение № 04 об увеличении арендной ставки с 01.01.2024 года не подписано.

Досудебный порядок таким образом, истцами соблюден.

Поскольку Арендатор в соответствии с п. 4.8 Договора  добровольно принял на себя обязанность по подписанию  дополнительных соглашений об индексации арендной платы в бесспорном порядке, у Арендодателей имеется право обратиться в суд с исковыми требованиями об изменении договора в части размера арендной  платы.

На основании изложенного, истцы просили суд внести изменения в Договор аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020,  заключенного между ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3  и ООО «ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ» , изложив пункт 4.4. в следующей редакции:

«4.4. Арендная плата по договору составляет 388 (триста восемьдесят восемь) рублей 22 коп.   за 1 кв.м. в месяц, что с учетом Общей арендуемой площади Здания  (2702 кв.м.) составляет  1 048 970 руб. (один миллион сорок восемь тысяч девятьсот семьдесят) рублей 44 коп. в месяц., НДС не облагается, в связи с применением Арендодателями упрощенной системы налогообложения (п. 3 ст. 346.11 гл. 26.2 НК РФ).»

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В рамках заявленного иска, истцами заявлено требование о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По общим правилам соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В п. 2 ст. 452 ГК РФ указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как указывалось ранее, из условий п. 4.8 договора следует, что размер ежемесячной арендной платы по настоящему договору подлежит ежегодному увеличению на коэффициент, определяемый суммой: процент инфляции, установленный Федеральной службой Государственной статистики как индекс потребительских цен на товары и услуги по Российской Федерации за прошедший год плюс фиксированная величина 3,5%. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. Изменение размера арендной платы производится ежегодно с 01 января соответствующего календарного года, после установления Федеральной службой Государственной статистики индекса потребительских цен на товары и услуги. О предстоящем изменении размера арендной платы арендодатели должны сообщить арендатору письменно. Арендатор добровольно принимает на себя обязанность по подписанию данных дополнительных соглашений в бесспорном порядке.

С учетом толкования условий п. 4.8 договора арендатор выразил свою волю при заключении договора аренды на изменение размера арендной платы в бесспорном порядке путем подписания дополнительных соглашений.

Как следует из материалов дела, дополнительным соглашением № 01 от 27.04.2021 к договору аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020 стороны изменили размер ежемесячной арендной платы, который составил 732 242 руб. с 01.01.2021, то есть с учетом индекса инфляции за 2020 год.

Далее, в порядке, предусмотренном договором, истцы предприняли меры к уведомлению арендатора об увеличении ставки арендной платы по договору на 11,89% на 2022 год, указав в уведомлении с 01.01.2022 ставка арендной платы по договору составляет 303 руб. 22 коп. за 1 кв. м в месяц, что с учетом общей арендуемой площади здания составляет 819 300 руб. 44 коп. в месяц с приложением подписанного со стороны арендодателей дополнительного соглашения № 02. При этом дополнительное соглашение № 02 ответчик не подписал.

В связи с этим, истцы в рамках дела №А60-453/2023 обратились в суд с требованиями внести изменения в договор аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.04.2023 по делу №А60-453/2023, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, внесены изменения в договор аренды в части увеличения размера арендной платы до 819 300 руб. 44 коп. в месяц. Указанное изменение арендной платы касалось периода 2022 года.

Из материалов дела следует, что ответчиком положения п. 4.8 договора аренды систематически не исполняются, в связи с чем истцы вынуждены реализовать своё право на ежегодное изменение арендной платы в судебном порядке.

Возражения ответчика из его отзыва носят формальный характер, суд их отклоняет как необоснованные по следующим мотивам.

Во-первых, ошибочным является довод ответчика о том, что изменение условия о размере арендной платы ретроактивно не соответствует указанию в п. 4.8 договора аренды, поскольку в действительности в п. 4.8 договора прямо говорится об изменении арендной платы ежегодно с 01 января соответствующего календарного года после установления Федеральной службой Государственной статистики индекса потребительских цен на товары и услуги.

Следовательно, содержание п. 4.8 договора предусматривает распространение нового размера арендной платы, определенного в порядке, установленном данным пунктом, на весь соответствующий календарный год, начиная с 01 января. Такое условие полностью соответствует как общему принципу о свободе договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и положениям п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Во-вторых, подлежит отклонению довод ответчика о том, что истцы несвоевременно направили ответчику уведомление об изменении условий договора, поскольку никаких особых условий о сроках направления такого уведомления и о последствиях нарушения данного срока положения договора не устанавливают.

Таким образом, суд отклоняет довод ответчика о том, что истцами не соблюдены условия для изменения договора аренды.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, поскольку арендатор в соответствии с п. 4.8 договора добровольно принял на себя обязанность по подписанию дополнительных соглашений об индексации арендной платы в бесспорном порядке, при этом арендатор помещением фактически пользуется, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцами требований.

Как следует из положений ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявленные требования удовлетворены, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика, а также взысканию в пользу в каждого соистца, исходя из установленного размера, а также уплаченной каждым из соистцов сумме.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.      Иск удовлетворить полностью.

Внести изменения в Договор аренды недвижимости № 01 от 25.05.2020,  заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>,ОГРНИП 

<

***>), индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>),  индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), изложив пункт 4.4. в следующей редакции:

«4.4. Арендная плата по договору составляет 388 (триста восемьдесят восемь) рублей 22 коп.   за 1 кв.м. в месяц, что с учетом Общей арендуемой площади Здания  (2702 кв.м.) составляет  1 048 970 руб. (один миллион сорок восемь тысяч девятьсот семьдесят) рублей 44 коп. в месяц., НДС не облагается, в связи с применением Арендодателями упрощенной системы налогообложения (п. 3 ст. 346.11 гл. 26.2 НК РФ).»

2. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>,ОГРНИП 

<

***>) 2000 (две тысячи) руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

3. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 2000 (две тысячи) руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

4. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ПЭТ-ТЕХНОЛОДЖИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 2000 (две тысячи) руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

 

Судья                                                                                     А.С. Воротилкин