АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«25» мая 2021 года                                                                          Дело № А53-42221/2020

Резолютивная часть решения объявлена «19» мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен «25» мая 2021 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Неклиновского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо - ФИО3,

о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Администрация Неклиновского района обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 353 211,26 рубля задолженности, неустойки, о расторжении договора аренды от 24.11.2015 № 172-юр.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Суд в совещательной комнате рассмотрел ходатайство ответчика о передаче дела по подсудности, после выхода - объявил резолютивную часть определения об отказе в передаче дела по подсудности.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 23 августа 2012 года между Администрацией Неклиновского района Ростовской области и ООО «ДонСтрой» был заключен договор аренды земельного участка № 480-юр, по которому ООО «ДонСтрой» приняло в аренду земельный участок (земли населенных пунктов), площадью 984 кв.м, кадастровый номер 61:26:0040201:2942, расположенный по адресу: 

<

...> №3, разрешенное использование: для строительства коттеджей. 

Срок действия договора 3 года со дня государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

10.06.2013 между ООО «ДонСтрой» и ФИО2 заключен договор об уступке права аренды, по которому права и обязанности по договору аренды земельного участка № 480-юр от 23.08.2012 перешли к ФИО2

Постановлением Администрации Неклиновского района от 11.09.2015 года № 927 ФИО2 предоставлен в аренду для завершения строительства сроком на 3 года земельный участок, площадью 984 кв.м, кадастровый номер 61:26:0040201:2942, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: для строительства коттеджей.

24.11.2015 соглашением о расторжении договора аренды № 480-юр от 23.08.2012 договор аренды земельного участка расторгнут по взаимному согласию сторон.

24.11.2015 между Администрацией Неклиновского района Ростовской области и ФИО2 заключен договор № 172-юр от 24.11.2015 аренды земельного участка площадью 984 кв.м, кадастровый номер 61:26:0040201:2942, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: для строительства коттеджей.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки: 202,7 кв.м, степень готовности объекта - 64%. 

На момент заключения договора аренды № 172-юр от 24.11.2015 объект незавершенного строительства принадлежал ФИО2 

В настоящее время, объект незавершенного строительства находится в собственности ФИО3, что подтверждается выпиской ЕГРН от 12.11.2020.

В соответствии с п. 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 64 670 рублей 00 копеек, согласно расчету аренной платы, произведенному в соответствии с отчетом № 9205/11-15 от 24.11.2015 об определении рыночной стоимости арендной платы земельного участка, выполненного ЭУ «СОЮЗЭКСПВРТИЗА».

В п. 3.3 договора предусматривается обязанность арендатора вносить арендную плату ежеквартально равными частями (1/4) от суммы общей платы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

Согласно п. 5.2. договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает в бюджет пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на соответствующую дату за каждый день просрочки.

Согласно п. 4.1.1. договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае, если арендатор не вносит арендную плату более чем за 2 квартала подряд.

В 2018 году ФИО2 обратился в Неклиновский районный суд Ростовской области с иском к Администрации Неклиновского района Ростовской области о применении последствий недействительности ничтожных условий договоров аренды № 168- юр, № 169-юр, № 170-юр, № 171-юр, № 172-юр, № 173-юр от 24.11.2015 в части указания размера арендной платы. Решением Неклиновского районного суда Ростовской области от 26 марта 2018 года исковые требования ФИО2 были удовлетворены, п. 3.2 указанных выше договоров аренды, регулирующие размер арендной платы были признании недействительными. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 8 октября 2018 года решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 26 марта 2018 года по делу по иску ФИО2 к Администрации Неклиновского района Ростовской области о признании недействительным условий договора аренды земельного участка отменено. Производство по гражданскому делу по иску ФИО2 к Администрации Неклиновского района Ростовской области о признании недействительным условий договора аренды земельного участка, ввиду нарушения правил подсудности при рассмотрении гражданского дела.

Более ФИО2 своего несогласия с размером арендной платы не выражал.

Согласно расчету администрации по договору по состоянию на 01.01.2020 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 299 150,47 руб., за просрочку оплат начислены пени в сумме 54 060,79 руб.

Претензии администрации с требованиями оплаты задолженности оставлены ФИО2 без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение обязательств арендатором по внесению арендной платы за земельный участок послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности частичного удовлетворения требований истца о взыскании задолженности, приняв во внимание следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В обоснование иска истец представил в материалы дела договор аренды, уведомления, отчет, выписку из ЕГРН.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате по договору за период с 24.11.2015 по 31.12.2019 составила 299 150,47 руб.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании платы за землю за период с 24.11.2015 по 10.11.2017.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. 

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При таких обстоятельствах, взысканию с ответчика подлежит задолженность по арендной плате за период не более чем в три года, предшествующий предъявлению иска. Поскольку иск предъявлен 11.12.2020, с учетом приостановления течения срока давности предъявлением претензии, истцом пропущен срок исковой давности по взысканию задолженности за период с 24.11.2015 по 10.11.2017, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за данный период, а также неустойки, начисленной на сумму задолженности за указанный период.

Рассмотрев требование истца о взыскании задолженности за период с 11.11.2017 по 31.12.2019, суд пришел к следующему выводу.

Администрация производит расчет арендной платы на основании пункта 10 приложения № 2 к постановлению Администрации Неклиновского района от 18.11.2015 № 1162, в соответствии с которым арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-8 данного порядка, определяются по результатам рыночной оценки.

Ответчик считает, что применению подлежит подпункт «б» пункта 8 приложения № 2 к постановлению Администрации Неклиновского района от 18.11.2015 № 1162, в соответствии с которым в случае предоставления земельного участка без проведения торгов арендная плата в отношении земельного участка, занятого жилищным фондом, составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Из данного пункта следует, что данный размер арендной платы применяется для земельных участков, занятых жилищных фондов.

В соответствии со статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

В соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

В силу положений части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что на спорном земельном участке размещен объект незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 по делу № А55-9479/2019, до момента ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства такой объект признается самостоятельным объектом недвижимости без возможности образования в нем иных объектов недвижимости.

Осуществление государственного кадастрового учета помещений при отсутствии в ЕГРН сведений о здании, в котором они расположены, Законом о регистрации не предусмотрено, за исключением случая, когда помещение является ранее учтенным и сведения о нем вносятся по правилам части 5 статьи 69 Закона о регистрации.

В соответствии с правовой позицией, и изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2014 № 306-ЭС14-2019, постановка на кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения), в котором оно расположено, Законом о регистрации также не предусмотрена.

Из изложенного следует, что спорный земельный участок объектами жилищных фондов не занят, расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства не относится к частному жилищному фонду - совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

В связи с этим суд считает, что ответчиком не доказано основание для изменения арендной платы, установленной договором.

Вместе с этим как усматривается из выписки из ЕРГН в отношении объекта незавершенного строительства, переход права к ФИО3 зарегистрирован 26.12.2018.

При таких обстоятельствах начисление арендной платы ФИО2 по договору аренды правомерно по 25.12.2018.

Размер задолженности за период с 11.11.2017 по 25.12.2018 по договору составляет 84 341,13 рубля.

С учетом того, что доказательства выполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности за период с 11.11.2017 по 25.12.2018 правомерно, основано на положениях статей 8, 309, 310, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит удовлетворению в указанном размере.

Рассмотрев требование истца о взыскании неустойки, суд пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения требования истца, приняв во внимание следующее.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности,  в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Гражданское законодательство предусматривает неустойку (пеню) в качестве способа обеспечения  исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Учитывая факт просрочки внесения арендных платежей, начисление пеней в силу статьей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно.

С учетом применения срока исковой давности правомерным является начисление неустойки за период с 11.11.2017 по 01.01.2020.

Размер пеней за указанный период составил 11 149,68 рубля.

Неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком при рассмотрении настоящего дела заявлено ходатайство о снижении неустойки.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд не находит оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки по следующим основаниям.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 указанного постановления, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Вместе с тем, ответчиком не указаны обстоятельства, подтверждающие явную несоразмерность заявленной ко взысканию пени. Доказательства несоразмерности неустойки ответчиком не представлены. 

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

В данном случае неустойка определена договором в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Применение 1/300 ставки рефинансирования при исчислении пеней, что не превышает размера двукратной действующей ключевой ставки ЦБ, покрывает лишь минимальные затраты арендодателя на восстановление нарушенного права. Арендодатель вправе рассчитывать на применение неустойки, согласованной в договоре.

Доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащее исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено.

Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком обязательства судом установлен, ответчик доказательств в обоснование заявления о несоразмерности неустойки в материалы дела не представил, подлежащая взысканию пеня соразмерна последствиям нарушения обязательства, учитывая длительность периода неисполнения обязательств по договору, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика пеней в указанном размере.

Требование администрации о расторжении договора аренды подлежит отклонению ввиду следующего.

Ответчику предоставлен земельный участок по договору на три года для завершения строительства. Срок договора истек 24.11.2018.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды, заключенный на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть возобновлен на неопределенный срок. Следовательно, спорный договор аренды с истечением срока прекращен.

Поскольку договор аренды как предмет для расторжения отсутствует, в удовлетворении требования о его расторжении надлежит отказать.

Государственная пошлина по иску составила 16 064 рубля.

Иск частично удовлетворен в части взыскания задолженности и неустойки, в остальной части отказано.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить частично исковые требования.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации Неклиновского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 84 341,13 рублей задолженности, 11 149,68 рублей пени.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 2 720,80 рублей   государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук