ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А14-3006/2024

г. Воронеж

21 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2024 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Песниной Н.А.,

судей                                                                                        Капишниковой Т.И.,

                                                                                                  Миронцевой Н.Д.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Климентовым А.А.,

 

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: ФИО1 – представитель по доверенности №37-д от 09.01.2024 сроком до 31.12.2024, служебное удостоверение, диплом;

от общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро»: ФИО2 – представитель по доверенности № 36 АВ 4377874 от 20.06.2024 сроком на 1 год, паспорт, диплом;

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского)  хозяйства ФИО3 представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

от администрации Каменского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, извещена надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2024 по делу №А14-3006/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации прав,

третьи лица: индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского)  хозяйства ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), администрация Каменского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» (далее – заявитель, ООО «ЭкоНиваАгро», Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Воронежской области, регистрирующий орган) о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 16.05.2024 №КУВД-001/2024-4300644/3.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены: индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского)  хозяйства ФИО3 (далее - глава КФХ ФИО3), администрация Каменского муниципального района Воронежской области (далее - администрация Каменского муниципального района).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2024                    по делу №А14-3006/2024 признано недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об отказе в государственной регистрации прав от 16.05.2024 №КУВД-001/2024-4300644/3, с обязанием произвести регистрацию на основании заявления от 05.02.2023 №КУВД-001/2024-4300644. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель со ссылкой на пункт 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указывает на невозможность передачи прав и обязанностей по договору аренды в отношении спорного земельного участка другому лицу, в связи с чем                    ООО «ЭкоНиваАгро» было направлено оспариваемое уведомление.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «ЭкоНиваАгро» оспорило доводы жалобы заявителя.

В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «ЭкоНиваАгро» в судебном заседании считал обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

  Глава КФХ ФИО3 и администрация Каменского муниципального района явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных участников процесса о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции усматривает следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации Каменского муниципального района Воронежской области от 09.09.2013 №619 индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 на основании пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» переданы земельные участки с кадастровыми номерами 36:11:4300006:213, 36:11:4300006:212, расположение: Воронежская область, Каменский район, западная часть кадастрового квартала 36:11:4300006.

10.09.2013 на основании указанного постановления администрацией Каменского муниципального района (арендодатель) и главой КФХ ФИО3, (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения №32, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровыми номерами 36:11:4300006:213, 36:11:4300006:212 на срок с 10.09.2013 по 09.09.2023 для сельскохозяйственного использования (сенокосы, пашня).

10.09.2023 между администрацией Каменского муниципального района (арендодатель) и главой КФХ ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (для сельскохозяйственного использования (производства) без торгов) №60, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровыми номерами 36:11:4300006:213 (вид угодий сенокосы), 36:11:4300006:212 (вид угодий пашня) на срок 10 лет: с 10.09.2023 по 09.09.2033.

Пунктом 1.3 договора аренды от 10.09.2023 № 60 предусмотрено, что указанные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения,                    с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, цель использования – сельскохозяйственное использование. Приведенное описание целей использования земельных участков является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенное использование».

23.01.2024 глава КФХ ФИО3 (старый арендатор) и                              ООО «ЭкоНиваАгро» (новый арендатор) заключили договор № 6 KNI-ENA передачи прав и обязанностей (перенайма), в соответствии с которым старый арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ и пунктом 5                статьи 22 ЗК РФ передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (для сельскохозяйственного использования (производства) без торгов) №60 от 10.09.2023, заключенного на 10 лет в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 36:11:4300006:213, 36:11:4300006:212.

30.01.2024 главой КФХ ФИО3 и ООО «ЭкоНиваАгро» подписан акт приема-передачи к договору № 6 KNI-ENA от 23.01.2024 в отношении указанных земельных участков.

05.02.2024 ООО «ЭкоНиваАгро» обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации договора № 6 KNI-ENA передачи прав и обязанностей (перенайма) от 23.01.2024 (л.д.32-33).

Уведомлением от 16.02.2024 № КУВД-001/2024-4300644/1 государственная регистрация приостановлена до 16.05.2024. В качестве основания для приостановления регистрирующим органом указано на то, что переуступка прав и обязанностей в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 36:11:4300006:213, 36:11:4300006:212 невозможна в силу пункта 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пункта 7 статьи 448              ГК РФ, поскольку указанные земельные участки передавались в аренду главе КФХ ФИО3 по результатам проведения торгов, как лицу, представившему единственную заявку о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду (л.д.153-154).

После истечения срока, на который регистрация была приостановлена, Управлением Росреестра по Воронежской области принято решение об отказе в государственной регистрации прав по вышеуказанным основаниям, о чем ООО «ЭкоНиваАгро» было направлено уведомление об отказе в государственной регистрации от 16.05.2024 №КУВД-001/2024-4300644/3 (л.д.155-156).

Полагая, что отказ Управления Росреестра по Липецкой области                        в государственной регистрации прав является незаконным,                                      ООО «ЭкоНиваАгро» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о том, что договор аренды от 10.09.2023 № 60 был заключен без торгов, ввиду чего отклонил ссылку регистрирующего органа на пункт 7 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, считал, что    предоставление земельного участка главе КФХ ФИО3 производилось в соответствии с нормами Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене и исходит из следующего. 

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ) и в силу части 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

Пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ к основаниям для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона                №218-ФЗ).

Статьями 26 и 27 Закона №218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации и отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

  В силу пункта 13 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закрепляет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, 05.02.2024 ООО «ЭкоНиваАгро» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав - договора   № 6 KNI-ENA передачи прав и обязанностей (перенайма) от 23.01.2024, заключенного между ООО «ЭкоНиваАгро» и главой КФХ ФИО3, предметом которого являлась передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 60 от 10.09.2023, заключенного на 10 лет в отношении земельных участков:

с кадастровым номером 36:11:4300006:212, площадью 107717 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, западная часть кадастрового квартала 36:11:4300006, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования;

с кадастровым номером 36:11:4300006:213, площадью 161909 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, западная часть кадастрового квартала 36:11:4300006, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

Указанные земельные участки были переданы главе КФХ                          ФИО3 в пользование на основании договора аренды от 10.09.2023                № 60, заключенного на основании, как указано в данном договоре,  договора аренды от 10.09.2013 № 32, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.  При этом договора аренды от 10.09.2013                № 32 был заключен на основании постановления администрации Каменского муниципального района от 09.09.2013 №619 в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (действовавшего на момент вынесения данного постановления).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон                              от 24.07.2002 №101-ФЗ).

       Данный Закон, принятый в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (пункт 1 статьи 1 Федерального закона                              от 24.07.2002 №101-ФЗ).

Принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального закона об обороте сельскохозяйственных земель при решении вопроса о предоставлении участка участникам таких правоотношений в собственность, аренду либо передаче такого участка иному участнику (пользователю).

       В силу пункта 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ, введенного в действие Федеральным законом от 14.07.2022 № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступившего в законную силу с 01.01.2023 года, передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

Между тем, в ходе проведения правовой экспертизы поданного                  ООО «ЭкоНиваАгро» заявления регистрирующим органом выявлено, что права и обязанности по договору аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному 10.09.2023, переданы ООО «ЭкоНиваАгро» главой КФХ ФИО3 23.01.2024, то есть после вступления в силу с 1 января 2023 года новой редакции закона, а именно, пункта 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ, что является недопустимым.

Оценивая доводы сторон спора, суд апелляционной инстанции усматривает, что между администрацией Каменского муниципального района - арендодатель и главой КФХ ФИО3 - арендатор 10.09.2023 был заключен договор аренды №60  земельных участков сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования (производства) (то есть между указанными сторонами вновь возникли арендные правоотношения, хотя и с учетом  подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). В этой связи судебной коллегией принимается во внимание, что из текста указанного договора следует, что администрацией муниципального района были переданы в аренду именно главе крестьянского (фермерского)  хозяйства земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования (вид угодий сенокосы и пашня), при этом договор заключен сторонами после введения в действие положений пункта 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ.

Таким образом, документ – договор № 6 KNI-ENA передачи прав и обязанностей (перенайма) от 23.01.2024, представленный для осуществления государственной регистрации прав, не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации в силу запрета на передачу другому лицу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, установленным пунктом 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ, в связи с чем у регистрирующего органа имелись правовые основания, как для приостановления действий по регистрации права ООО «ЭкоНиваАгро» в соответствии с пунктом 13 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, так для последующего отказа в государственной регистрации права на основании части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что не допустим обход прямого указания действующего законодательства, в том числе и с учетом приведенных правоотношений сторон.  

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения заявленных                                         ООО «ЭкоНиваАгро» требований и полагает решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2024 по делу № А14-3006/2024 подлежащим отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

На основании положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления подлежат возложению на ООО «ЭкоНиваАгро».

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, ввиду чего расходы по ее уплате судом апелляционной инстанции не распределяются.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2024 по делу № А14-3006/2024 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                            Н.А. Песнина

 

Судьи                                                                                   Т.И. Капишникова

 

                                                                                                    Н.Д. Миронцева