АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-4590/2019

г. Нижний Новгород                                                                       24 декабря 2019 года

 

резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2019 года

полный текст решения изготовлен 24 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Требинской Ирины Владимировны (шифр 13-94), 

при ведении протокола судебного заседания помощником секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к ответчику: комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

об обязании засчитать стоимость улучшений в счет оплаты приобретаемого помещения, 

 

при участи представителей сторон:

от истца: ФИО2 – лично,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 27.12.2018, 

 

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось индивидуальный предприниматель ФИО2  с иском к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода об обязании ответчика засчитать в счет оплаты (559322 рубля 03 копейки) приобретаемого помещения №1 в доме №6 по улице 40 Лет Победы в г. Нижнем Новгороде стоимость неотделимых улучшений в размере 167869 рублей.

          В ходе рассмотрении дела истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил:

- признать незаконным отказ ответчика, оформленный письмом от 28.12.2018 №03-02-63576/18, засчитать в счет оплаты приобретаемого арендуемого помещения стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения;

- обязать ответчика заключить с ним договор продажи помещения №1 в доме №6 по улице 40 Лет Победы в г. Нижнем Новгороде стоимостью 559322 рубля 03 копейки по цене помещения 391453 рубля 03 копейки, сниженной на стоимость неотделимых улучшений в размере 167869 рублей.

Ходатайство об уточнении исковых требований было принято судом к рассмотрению.

Определением от 23.07.2019 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением экспертизы.

Определением от 08.10.2019 производство по делу возобновлено, после чего истец заявил ходатайство об уточнении исковых требования и просит  обязать ответчика засчитать в счет оплаты приобретаемого помещения (№1 д.6 по ул.40 лет Октября) стоимость неотделимых улучшений в сумме 232033 рублей.

Уточнение судом принято (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве требования истца не признал, указав, что письмо от 06.04.2017 не подтверждает согласования арендодателем конкретных видов, объемов и стоимости работ, которые арендатор планировал провести в арендуемом помещении. Выполненное экспертное заключение является противоречивым и  не подлежит применению.

Резолютивная часть решения принята 19.12.2019. Изготовление решения в полном объеме в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось до 24.12.2019.

Как следует из исковых материалов, 12.03.2015 между КУГИ и ЗР администрации города Нижнего Новгорода (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды №6/1675, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендодатель принимает по акту приема-передачи в аренду помещение общей площадью 12,50 кв.м., расположенное по адресу: г.Н.Новгород, Приоский район, ул.40 лет Победы, д.6 пом.1 для использования под офис, бытовое обслуживание, обслуживание жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 12.03.2015 по 11.03.2020 года.

По акту приема-передачи от 12.03.2015 года помещение передано арендатору в пользование (л.д.21 том 1).

13.08.2018 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в КУГИ и ЗР администрации г.Н.Новгорода с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта.

Письмом от 10.09.2018 КУГИ и ЗР администрации города Нижнего Новгорода сообщило, что решение будет принято после проведения оценки арендуемого объекта.

29.11.2018 индивидуальный предприниматель ФИО4 повторно обратился к КУГИ и ЗР администрации г.Н.Новгорода с заявлением, в котором указал на необходимость учета при определении цены выкупа стоимости неотделимых улучшений, выполненных в арендуемом помещении.

Письмом от 28.12.2018 ответчик указал на отсутствие оснований для зачета затрат при определении выкупной цены.

06.02.2019 принято решение об условиях приватизации имущества путем продажи предпринимателю ФИО4 арендуемого помещения по рыночной стоимости 559322,03 рубля, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 09.11.2018, выполненным ООО «Экспертиза и оценки собственности».

Постановлением от 11.04.2019 №1135 (том 1, л.д.103) внесены изменения в постановление от 06.02.2019 в части стоимости помещения до 550000 рублей.

Письмом от 19.04.2019 КУГИ и ЗР администрации г.Н.Новгорода направил в адрес ФИО4 проект договора купли-продажи.

24.04.2019 предприниматель направил в Комитет проект протокола разногласий к договору купли-продажи в части определения стоимости цены выкупаемого объекта (с учетом уменьшения цены на размер неотделимых улучшений).

Письмом от 30.04.2019 Комитет  отклонил протокол разногласий и предложил подписать договор на ранее предложенных условиях.

Уклонение арендодателя от зачета стоимости неотделимых улучшений при определении цены выкупа послужило основанием для обращения предпринимателя с настоящим иском в суд.

 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Муниципальное образование город Нижний Новгород является собственником нежилого помещения площадью 12,5 кв.м., помещение П1 по адресу: г.Н.Новгород, Приоский район, ул.40 лет Победы, д.6.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), настоящий закон регулирует  отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Закон N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска").

Из представленных в дело документов следует, что истец относится к числу субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями статьи 159-ФЗ.

Ответчик данное обстоятельство не оспаривает.

Из материалов дела следует, что ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи со следующими условиями:

 

1.                Предмет договора.

 

            1.1 Предметом настоящего договора является муниципальное имущество, именуемое в дельнейшем «объект»: нежилое помещение пом.П1 кадастровый номер: 52:18:0080255:2160, общей площадью 12,5 кв.м., этаж:1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, район Приокский, ул. 40 лет Победы, д.6, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 августа 2005 года сделана запись №52-52-01/192/2005-76.

            1.2 Продавец не отвечает за недостатки технического состояния объекта.

 

2.      Цена.

 

            Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, в соответствии с отчетом  об оценке от 09.11.2018 года №1-942/56, выполненным ООО «Экспертиза и оценка собственности» составляет 550000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей (НДС не облагается).

 

3.      Порядок расчетов по договору.

 

3.1 Оплата за объект производится в рублях.

3.2 «Покупатель» перечисляет сумму, указанную в пункте 2.1 насттоящего договора на счет «Продавца» в следующем порядке и сроки:

3.2.1 Сумму в размере 9166,47 (девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 47 копеек (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли –продажи муниципального имущества.

3.2.2 Сумму в размере 540833,53 (пятьсот сорок тысяч восемьсот тридцать три) рубля 53 копейки (НДС не облагается) ежемесячно равными долями в следующем порядке:

3.2.2.1 ежемесячно в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная с  месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п.п.3.2.1. настоящего договора перечисляет на счет продавца сумму в размере 9166,47 (девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 47 копеек (НДС не облагается)

 Ежемесячные платежи производятся не позднее 15  (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после оплаты суммы, предусмотренной п.п.3.2.1. настоящего Договора.

3.3.  Денежные средства только в валюте Российской Федерации в порядке, установленном законодательством, «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца»:

№ 40101810400000010002 в Волго-Вятском ГУ Банка России по Нижегородской области г.Нижний Новгород, ИНН 

<

***> БИК 042202001, КПП 526001001, ОКТМО 22701000, КБК 36611402043041000410

Получатель: УФК по Нижегородской области (Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, л/с 

<

***>).

Назначение платежа: «Оплата нежилое помещение пом.П1 кадастровый номер: 52:18:0080255:2160, общей площадью 12,5 кв.м., этаж:1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, район Приокский, ул. 40 лет Победы, д.6, договор купли-продажи №_____ от «___»____________2019.

3.4. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (п.п.3.2.2.), производится начисление процентов, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату публикации объявления о продаже объекта.

Проценты начисляются на неуплаченную сумму, начиная со следующего дня после срока оплаты суммы, предусмотренной п.п.3.2.1. настоящего Договора по день исполнения (включительно) в полном объеме обязательств по уплате названной в п.п.3.2.2. суммы. Начисление процентов за рассрочку производится из расчета календарного (фактического) количества дней в году и месяце. Проценты за текущий  период уплачиваются одновременно с уплатой ежемесячного платежа, предусмотренного п.п.3.2.2.1 настоящего Договора. 

3.5. Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату публикации объявления о продаже объекта составляет 7,75 % годовых.

Проценты начисляются на сумму фактической задолженности по оплате объекта.

3.6. Оплата «объекта» «Покупателем» может быть произведена досрочно. 

3.7. В соответствии с п.п. 12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну края, области, города федерального значения, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленным Федеральным законом от 22 июня 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельный законодательные акты Российской Федерации», не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

3.8. Моментом оплаты сумм в соответствии с п.п. 3.2 , 3.4 считается день поступления денежных средств на реквизиты «Продавца», указанные в п.п. 3.3 настоящего Договора.

3.9. Оплата по настоящему Договору от третьих лиц не допускается.

 

4.Права и обязанности сторон.

 

4.1. По настоящему Договору «Покупатель» обязан:

4.1.1. Произвести оплату «объекта» в сроки и порядке, указанные в разделе 3 настоящего Договора.

4.1.2. Зарегистрировать переход права собственности на «объект» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

4.1.3 Земельные отношения оформит в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2 По настоящему договора продавец обязан:

4.2.1 Подтвердить полную оплату сумму в соответствии с пунктом 3.2.1 настоящего договора путем выдачи покупателю справки о оплате.

 

5. Возникновение права собственности.

 

5.1 Право собственности «Покупателя» на «объект» возникает с момента его государственной регистрации, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

5.2 Расходы по регистрации права собственности на объект несет покупатель.

 

6. Ответственность сторон.

 

6.1. В случае нарушения «Покупателем» порядка оплаты, предусмотренного разделом 3 настоящего договора, «Продавец» вправе обратиться в суд за взысканием с «Покупателя» суммы неоплаты по настоящему Договору, а также пеней, начисляемых в соответствии с п.п.6.2. настоящего Договора либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора.

6.2. В случае нарушения «Покупателем» порядка оплаты «объекта», предусмотренного п.п. 3.2. настоящего Договора, «Покупатель» уплачивает «Продавцу» пени в размере 0,1% от суммы неоплаты за каждый день просрочки.

6.3. Если « Покупатель» отказывается от оплаты «объекта» полностью или частично, либо не менее двух раз подряд не перечисляет «Продавцу» в порядке, предусмотренном п.п.3.2. денежные средства, «Продавец» вправе расторгнуть настоящий Договор в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.4 При расторжении настоящего договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем обязательств, предусмотренных а. 3.2, а также нарушения покупателем условия, предусмотренного п. 4.1.2 покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 20% от цены объекта, указанной в разделе 2 настоящего договора.

6.5 В случае одностороннего отказа продавца от исполнения настоящего договора в соответствии с п.п. 6.1, 6.3 продавец направляет покупателю соответствующее уведомление о покупатель утрачивает преимущественное право на приобретение объекта.

Настоящий договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора.

7.Действие договора.

 

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения «Покупателем» и «Продавцом» обязательств по настоящему Договору или до расторжения настоящего Договора.

 

8. Заключительные положения.

8.1.С момента заключения договора и до полной оплаты объекта, объект признается находящимся в залоге у продавца.

8.2 «Продавец» и «Покупатель» подтверждают, что на момент заключения настоящего Договора условия, предусмотренные статье 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельный законодательные акты Российской Федерации»,сторонами соблюдены.

8.3 Все споры, возникающие в связи с исполнением настоящего Договора и не урегулированные путем переговоров, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения продавца.

8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую  юридическую силу, два из которых остаются у «Продавца», в том числе один экземпляр «Продавца», один для предоставления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, один экземпляр передается «Покупателю».

 

«Продавец»

 

Комитет по управлению городским

имуществом и земельными ресурсами

администрации  Нижнего Новгорода

 

«Покупатель»

 

                        ФИО2 

 

 

При определении выкупной стоимости истец принял во внимание отчет, выполненный ООО «Экспертиза и оценка собственности» №1-942/50.

Указанный ответ был выполнен по заказу ответчика с целью рассмотрения заявления предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа.

В соответствии с указанным отчетом стоимость имущества в отношении нежилого помещения определена в размере 660000 рублей.

 При этом истец при направлении проекта договора уменьшает размер, определенный оценщиком на сумму НДС 20%. Между тем указанный размер НДС  применяется с 01.01.2019, в то время как отчет №1-942/56 выполнен 09.11.2018 и сумма НДС составляла 18%. Таким образом при определении выкупной стоимости размер, определенный оценщиком следовало уменьшить на 18%, что  составляет 559322 рубля 03 копейки.

Истец просит обязать ответчика засчитать в счет оплаты приобретаемого помещения (№1 д.6 по ул.40 лет Октября) стоимость неотделимых улучшений в сумме 232033 рублей.

В судебном заседании на вопрос суда истец пояснил, что целью предъявления иска является заключения договора купли-продажи с уменьшением стоимости отчуждаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений.

Таким образом фактически предъявленные требования направлены на урегулирование разногласий, возникший между сторонами при определении выкупной стоимости имущества.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Письмом от 21.03.2017 истец обратился в Комитет с письмом о даче разрешение на проведение неотделимых улучшений арендуемого объекта, а именно проведение капитального ремонта (без перепланировки) нежилого помещения: замена электропроводки, замена дверей, окон, замена коммуникаций, сантехники, ремонт стен, потолков, пола.

В ответ на указанное обращение Комитет сообщил об отсутствии возражений против проведения работ (письмо от 06.04.2017, том 1, л.д.32).

Таким образом, фактически согласование арендодателя при проведении улучшений арендуемого помещения было получено, в связи с чем арендатор имеет право на проведения зачета стоимости улучшений в счет оплаты стоимости арендуемого помещения.

При обращении с иском истец представил ответ ООО «Кристалл» №23/11 об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений в арендованном помещении, согласно которому стоимость улучшений определена в размере 167 869 рублей.

Ответчик в ходе рассмотрения дела не согласился с представленным заключением, заявил ходатайство о назначении экспертизы.

Ходатайство ответчика судом было удовлетворено, проведение экспертизы поручено  эксперту Торгово-промышленной палаты Нижегородской области ФИО5.

 На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений в помещении №1, расположенном по адресу: г. Нижний Новгород, ул.40 лет Победы, д.6 по состоянию на 23.10.2018?

Согласно представленному заключению рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом накопленного физического износа по состоянию на 23.10.2018 составляет 232033 рубля.

В судебном заседании 11.12.2019 допрошен эксперт ФИО5 В ходе ответа на вопросы ответчика экспертом было пояснено, что в таблице в экспертном заключении допущена техническая ошибка, в связи с чем 13.12.2019 экспертом представлены дополнительные материалы  (расчетные данные таблицы №4) в новой редакции.

В соответствии со ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (ч. 3 ст. 86 АПК РФ).

Опрошенный в судебном заседании эксперт ТПП пояснила, что учитывала при определении стоимости неотделимых улучшений сводную таблицу затрат, представленную в материалы дела истцом  с чеками.

При этом в стоимость улучшений экспертом включены расходные материалы (кисти, валики, мешки, контейнер и т.д.), вывоз строительного мусора. Эксперт в судебном заседании не обосновал необходимости включения данных затрат в стоимость улучшений. Кроме того, доказательств сопоставления чеков и сводной таблицы с фактическим объемом выполненных улучшений в экспертном заключении не приведено.

Таким образом суд не находит оснований для использования экспертного заключения при определении стоимости неотделимых улучшений.

В то же время, заключение выполненное ООО «Кристалл» произведено на основании осмотра помещения, идентификации и исследования фотоматериалов на момент принятия помещения в аренду и более полно отражает размер и стоимость улучшений.

Каких-либо ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, с учетом наличия и подтверждения факта проведения истцом неотделимых улучшений, исходить из размера улучшений в сумме 167869 рублей (с учетом стоимости износа).

С учетом изложенного, суд полагает требования истца подлежащим удовлетворению в виде обязания Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода засчитать в счет оплаты приобретаемого помещения стоимость неотделимых улучшений в размере 167 869 рублей.

Учитывая, что проект договора ответчиком был направлен в адрес предпринимателя, а истцом направлены в адрес Комитета протокол разногласий, с целью созданий правовой определенности в правоотношениях сторон вышеуказанное требование подлежит удовлетворению путем заключения с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договора купли-продажи нежилого  помещения в редакции, направленной Комитетом сопроводительным письмом  от 19.04.2019 за исключением пунктов 2, 3.2.2, 3.2.1, 3.2.2.1 (абзац 1). Указанные пункты подлежат изложению в следующей редакции:

Пункт 2 «Цена объекты, отчуждаемого по настоящему договору в соответствии с отчетом об оценке от 09.11.2018 №1-942/56, выполненным ООО «Экспертиза и оценка собственности» составляет 559322 рублей 03 копейки (НДС не облагается).             Зачесть в счет оплаты стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных за счет истца в размере 167 869 рублей, в результате чего оставшаяся стоимость имущества составляет 391453 рубля 03 копейки».

пункт 3.2.1 «Сумму в размере 6524 рубля 22 копейки (шесть тысяч пятьсот двадцать четыре рублей) рублей 22 копеек (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли –продажи муниципального имущества.

пункт 3.2.2: сумму в размере 384 928 рублей 81 копейка (НДС не облагается) покупатель перечисляет ежемесячно равными долями в следующем порядке:

пункт 3.2.2.1 (абзац 1) ежемесячно в течение 59 месяцев начиная с месяца после  срока оплаты суммы, предусмотренной пунктом 3.2.1 договора, покупатель перечисляет на счет продавца сумму в размере 6524 рубля 22 копейки (НДС не облагается), а за 59 месяц - 6524 рубля 05 копеек.

Расходы по делу (состоящие из расходов по госпошлине и расходов по экспертизе) в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.

Излишне уплаченная госпошлина в сумме 36 рублей 07 копеек на основании статьи 333.40 Налогового кодекса РФ подлежит возврату из федерального бюджета РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

обязать Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода засчитать в счет оплаты приобретаемого помещения стоимость неотделимых улучшений в размере 167 869 рублей, в результате чего заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи нежилого  помещения П1 кадастровый номер 52:18:0080255:2160 по адресу: г.Н.Новгород, Приокский район, ул.40 лет Победы, д.6 в редакции, направленной Комитетом сопроводительным письмом  от 19.04.2019 за исключением пунктов 2, 3.2.2, 3.2.1,3.2.2.1 (абзац 1), изложив указанные пункты в следующей редакции:

Пункт 2 «Цена объекты, отчуждаемого по настоящему договору в соответствии с отчетом об оценке от 09.11.2018 №1-942/56, выполненным ООО «Экспертиза и оценка собственности» составляет 559322 рублей 03 копейки (НДС не облагается).  Зачесть в счет оплаты стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных за счет истца в размере 167 869 рублей, в результате чего оставшаяся стоимость имущества составляет 391453 рубля 03 копейки».

пункт 3.2.1 «Сумму в размере 6524 рубля 22 копейки (шесть тысяч пятьсот двадцать четыре рублей) рублей 22 копеек (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли –продажи муниципального имущества.

пункт 3.2.2: сумму в размере 384 928 рублей 81 копейка (НДС не облагается) покупатель перечисляет ежемесячно равными долями в следующем порядке:

пункт 3.2.2.1 (абзац 1) ежемесячно в течение 59 месяцев начиная с месяца после  срока оплаты суммы, предусмотренной пунктом 3.2.1 договора, покупатель перечисляет на счет продавца сумму в размере 6524 рубля 22 копейки (НДС не облагается), а за 59 месяц - 6524 рубля 05 копеек».

Расходы по делу возложить на ответчика.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 6000 рублей государственной пошлины.

В остальной части иска - отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  из федерального бюджета РФ 36 рублей 07 копеек государственной пошлины, излишне уплаченной  по квитанции от 07.02.2019.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу на основании заявления взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в срок, не превышающий месяца со дня его принятия. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                      И.В. Требинская