Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-18947/22

21 октября 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (141402, Московская область, Химки город, Московская улица, дом 15, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "ШЕРЕМЕТЬЕВО-4" (143180, Московская область, Одинцово город, Звенигород город, Парковая 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по Договорам аренды,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ШЕРЕМЕТЬЕВО-4" с требованиями, исходя из принятых судом уточнений в порядке ст. 49АПК РФ, о взыскании по договору аренды от 25.04.2011 № ЮА-75 задолженности за период с 04 квартала 2021 года по 2 квартал 2022 года в размере 274151331,73 руб., неустойки в сумме 30622957,60 руб., расторгнуть договора аренды 25.04.2011 № ЮА-75 и обязании вернуть земельный участок.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.  Представитель ответчика изложил позицию по делу.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 25.04.2011 между администрацией городского округа Химки Московской области и  ООО "ШЕРЕМЕТЬЕВО-4" заключен договор аренды №ЮА-75 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020402:945.

Срок аренды земельного участка установлен на 44 года (пункт 2.1. договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды земельного участка и приложения № 2 к нему, размер арендной платы определялся по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно пункту 3.3 договора аренды, арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Как указано в пункте 4.4.4 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю, документ, подтверждающий оплату.

Пунктами 4.1.1 и 6.3 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).

Согласно расчету истца за период  с 04 квартала 2021 года по 2 квартал 2022 года по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы в размере 274151331,73 руб.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени в размере 30622957,60 руб.

Претензия администрации от 12.01.2022 № 153ИСХ-174/9.1-1 с требованием о  погашении задолженности оставлена обществом без удовлетворения.

Поскольку инициированный и реализованный  истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, последний обратился с настоящим иском в суд.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ).

Представленными в материалы дела платежными  поручениями (том 1 л.д.66-76) подтверждается факт погашения задолженности за спорный период.

Довод администрации  о неверном расчете обществом  арендной платы при  отсутствии дополнительного соглашения изменяющего методику исчисления арендной платы, несостоятелен.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка от 25.04.2011 № ЮА-75 заключен сторонами во исполнение инвестиционного контракта от 20.06.2005 №181, заключенного  между  администрацией городского округа Химки  Московской области и  обществом.

Предметом  данного  инвестиционного  контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельных участках  в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни  Ивакино).

 Наличие исполняемого  инвестиционного  контракта  о комплексной застройке  территории, заключенного  до 01.10.2005, утвержденной  в соответствии  с требованиями  земельного  законодательства  документации  по планировке  территории, существующей  территориальной зоны  по комплексному и устойчивому  развитию территорий с учетом  положения пункта 14 статьи 34 Закона от 23.06.2014 №171-ФЗ,  инвестиционный контракт №181 соответствует  признакам  договора о комплексном развитии  территории в целях жилой застройки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от  14.12.2021 по делу №А41-50145/21  установлено  исполнение обществом  обязательств по  инвестиционному  контракту №181 в части   комплексной застройки  на площади около 115 га.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая наличие между сторонами  инвестиционного   контракта по строительству объектов недвижимости и социальных объектов на территории Московской области, арендная плата подлежит расчета на основании пп.2 п.5 ст.39.7 Земельного кодекса  Российской Федерации.

Учитывая представленные в материалы дела платежные поручения, судом установлено, что у ООО "ШЕРЕМЕТЬЕВО-4" не имеется задолженности по договору аренды от 25.04.2011 № ЮА-75, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 25.04.2011 № ЮА-75 и обязании вернуть земельный участок.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем суд не находит оснований для расторжения договора аренды от 25.04.2011 № ЮА-75.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                          А.В. Гринева