АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-18205/2017

г. Краснодар

23 марта 2020 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании исковое заявление Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Марго» (ИНН 2318030032, ОГРН 1042310483500)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз» (ИНН 5003021311, ОГРН 1025000653930); акционерное общество «Газпром газораспределение Краснодар» (ИНН 2308021656, ОГРН 1022301189790)

о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280, заключенного между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом с ограниченной ответственностью «Марго»; об обязании общества с ограниченной ответственностью «Марго» в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу вернуть арендодателю (Департаменту имущественных отношений Краснодарского края) земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 23:49:0402048:891, общей площадью 22 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, вдоль улицы Каспийской, участок № 1 (с нагорной стороны Федеральной автомобильной дороги) путём подписания акта приёма-передачи); о взыскании неустойки в размере 100 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента исполнения судебного акта в части возврата земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 23:49:0402048:891, общей площадью 22 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, вдоль улицы Каспийской, участок № 1 (с нагорной стороны Федеральной автомобильной дороги), при участии в заседании представителя департамента Рева В.И., представителя общества Стаховской О.Е., установил следующее.

 

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Марго» (далее – общество, ООО «Марго»), в котором просил: взыскать с общества в пользу департамента задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280 за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 в размере 5 204 370 рублей 51 копейки; взыскать с общества в пользу департамента пеню по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280 за период с 16.02.2016 по 14.04.2017 в размере 1 290 343 рублей 89 копеек; расторгнуть договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280, заключенный между департаментом и обществом, обязать общество в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу вернуть арендодателю (департаменту) земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402048:891, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, вдоль улицы Каспийской, участок № 1 (с нагорной стороны федеральной автомобильной дороги; далее также – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:891) путем подписания акта приема-передачи; взыскать с общества в пользу департамента судебную неустойку в размере 100 тысяч рублей за каждый день по истечении 10-дневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента исполнения судебного акта в части возврата земельного участка общей площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402048:891.

Иск департамента принят судом к производству определением от 29.05.2017 в рамках дела № А32-18205/2017.

Общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту, в котором просило: уменьшить арендную плату по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280, заключенному между департаментом и обществом, пропорционально уменьшению площади арендуемого объекта на 40%, с 06.06.2013 до окончания срока действия данного договора аренды (26.11.2059), взыскать с департамента излишне уплаченную арендную плату в размере 6 100 445,41 рублей, взыскать с департамента государственную пошлину в размере 53 502 рубля.

Исковое заявление общества принято судом к производству определением от 29.06.2017 в рамках дела № А32-24848/2017.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2018 дела № А32-18205/2017, № А32-24848/2017 в одно производство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2018 по делу № А32-18205/2017 в удовлетворении исковых требований департамента имущественных отношений Краснодарского края отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 по делу № А32-18205/2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2019 по делу № А32-18205/2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 по делу № А32-18205/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал, что не раскрыто содержание ограничений, которые говорят о невозможности использования части спорного участка площадью 8 000 кв. м с 06.06.2013 до 26.11.2059. Мотивы, по которым суды возложили на арендодателя вину за несоответствие фактически расположенных на спорном участке инженерных сетей (с границами их охранных зон) и зарегистрированных в ЕГРН сервитутов (ограничений), из судебных актов не ясны. Содержащиеся в резолютивной части решения суда выводы относительно принятия уточненных требований общества и их удовлетворения (в полном объеме, указание на отказ в какой-либо части отсутствует), не в полной мере согласуются с имеющимися в материалах дела уточненными требованиями от 27.06.2018 (т. 5, л. д. 72 – 73, 139 – 140).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции при новом рассмотрении дела выполнил указания, изложенные в постановлении кассационного суда, исследовал вопросы, не получившие правовой оценки при предыдущем рассмотрении дела.

Исполняя указания суда кассационной инстанции определениями Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2019, от 23.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и акционерное общество «Газпром газораспределение Краснодар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Обществом произведено изменение наименования юридического лица. Новое фирменное наименование – общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Марго».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2019 в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнено наименование ответчика.

Обществом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований к департаменту.

Данное ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Производство по делу в данной части прекращено.

Представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Департаментом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания неустойки.

Данное ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Производство по требованиям департамента прекращено в части.

Судом рассматриваются требования департамента о расторжении договора аренды земельного участка, о возврате земельного участка путем подписания акта приема-передачи, взыскании судебной неустойки.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании распоряжения главы администраций (губернатора) Краснодарского края от 15.10.2010 № 1028р «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Марго" в аренду земельного участка для строительства многофункционального комплекса в городе Сочи» между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280 (далее – договор).

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов (далее – участок) с кадастровым номером 23:49:0402048:891, площадью 22 000 кв. м, расположенный вдоль улицы Каспийской, участок № 1, (с нагорной стороны федеральной автомобильной дороги), для строительства многофункционального комплекса.

10 февраля 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрации: 23-23-22/003/2011-001.

Согласно пункту 2.2 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора. В дальнейшем размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию истца в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного договором размера ежегодной арендной платы за участок со дня фактической передачи участка за каждый день использования и вносится ответчиком в виде авансового платежа ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала.

30.07.2010 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:891 зарегистрировано право собственности Краснодарского края.

В договоре аренды от 26.11.2010 отражено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:891 передан арендатору со дня государственной регистрации договора без каких-либо иных документов по его передаче (пункт 1.3), фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка (пункт 1.2), неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6). Срок действия договора установлен до 26.11.2059 года (пункт 7.2).

Арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора (пункт 4.1.1), своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 2 договора без выставления счетов арендодателем (пункт 4.1.2), использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 (пункт 4.1.6).

Арендатор имеет право в соответствии с законодательством требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендодатель создает препятствия в использовании земельного участка, предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал в момент заключения договора (пункт 4.2.5).

В пункте 4.3.3 договора аренды от 26.11.2010 установлен запрет арендатору нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Согласно пунктам 9.1, 9.2 договора аренды от 26.11.2010 изменения и дополнения условий договора оформляются сторонами в письменной форме путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения, в случае отказа или уклонения какой-либо стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном раздело 6 договора.

Арендодатель имеет право принимать решение о досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенных нарушениях его условий, одним из которых названо невнесение арендной платы в течение одного квартала (пункт 3.2.4).

В пункте 11.1 стороны подтвердили и гарантировали, что на день подписания договора отсутствуют известные им обстоятельства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения договора.

Департамент, полагая, что ответчик уклоняется от внесения арендной платы, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора (с учетом частичного отказа от исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации,по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – информационное письмо от 05.05.1997 № 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Основанием для обращения департамента в суд с требованием о расторжении договора, послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендных платежей.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Данное право не влечет с необходимостью удовлетворение иска без оценки обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что задолженность по арендной плате и неустойке погашена ответчиком в полном объеме. Допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, департаментом не доказано, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении спорного договора.

Суд также учитывает длительность отношений сторон по поводу возмездного использования спорного объекта.

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования департамента о расторжении договора аренды от 26.11.2010 № 0000002280.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика за неисполнение судебного акта с момента вступления решения в законную силу до его фактического исполнения денежные средства в размере 100 тыс. рублей.

Согласно статье 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Статьей 5 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», Положению о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденному постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» регламентировано, что департамент имущественных отношений Краснодарского края обеспечивает защиту имущественных прав и законных интересов Краснодарского края в области имущественных и земельных отношений.

Поскольку требования департамента о расторжении спорного договора аренды судом оставлено без удовлетворения, требования о возврате земельного участка по акту приема-передачи, о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение судебного акта следует также оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 49, 65, 71, 150, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Ходатайство Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об отказе от исковых требований в части взыскания неустойки удовлетворить.

Принять отказ в данной части требований.

Производство по делу в указанной части прекратить.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов