АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4129/2022

13 сентября 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

 

судей С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, по доверенности от 01.12.2021.

от департамента землепользования города Южно-Сахалинска: ФИО3, по доверенности от 01.10.2021.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу департамента землепользования города Южно-Сахалинска

на решение от 26.01.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022

по делу №  А59-5689/2021 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317650100018672, ИНН 

<

***>)

к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>)

о взыскании 65 244,89 руб. 

 

   

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП Доля В.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд                 с иском к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – департамент) о взыскании 65 244,89 руб. излишне оплаченной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:01:0104003:24 по договору аренды земельного участка от 25.08.2017                  № 13792 за период с 27.01.2021 по 30.09.2021 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 26.01.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022, исковые требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель не согласен с выводом судебных инстанций об отнесении спорного земельного участка к земельным участкам, ограниченным в обороте. Приводит доводы о том, что красные линии, обозначающие границы мест общего пользования в отношении спорного участка, занимают лишь только его часть. В этой связи судом не исследован вопрос, какая часть земельного участка входит в границы красных линий.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Доля В.А. приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 25.08.2017 года между департаментом землепользования г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды № 13792, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 4417 кв.м                          с кадастровым номером 65:01:0104003:24, расположенный по адресу:                      

<

...>, под объект незавершенного строительства, лит ГГ, на срок с 25.08.2017 по 25.08.2020.

В пункте 1.3 договора отражено, что в границах земельного участка находится объект незавершенного строительством, кадастровый номер 65:01:0104003:156.

Разделом 2 договора определен размер арендной платы и порядок ее уплаты.

Актом от 25.08.2017 оформлена передача земельного участка.

Соглашением от 26.08.2017 права и обязанности  арендатора по договору № 13792 переданы гр. Доли В.А.

Договор, соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

Доля В.А. 01.09.2017 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

30.01.2019 департаментом архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска выдано Доле В.А. разрешение на строительство № 65-64701000-07603-2019 склада площадью 351,80 кв.м в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Компания-СахПроект», шифр 58.10.-21.18; в разрешении указан кадастровый номер реконструируемого объекта 65:01:0104003:156.

По завершении строительства и получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за Долей В.А. 27.01.2021 зарегистрировано право собственности на здание склада площадью 351,8 кв.м; объекту 27.01.2021 присвоен кадастровый номер 65:01:0104003:609, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Доля В.А. обратился в администрацию г. Южно-Сахалинска                           с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0104003:24 в собственность.

Письмом от 02.04.2021 № 013-00007/МУ администрация в лице департамента по управлению муниципальным имуществом отказала                        в выкупе земельного участка, сообщив, что по информации, представленной департаментом архитектуры и градостроительства администрации города, испрашиваемый земельный участок находится в границах красных линий согласно проекту планировки юго-западного района г. Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города от 11.04.2014 № 624-па; земельный участок относится к землям общего пользования, не подлежащим в силу закона приватизации.

На обращение Доли В.А. о перерасчете арендной платы департамент землепользования администрации города письмом от 03.05.2021 № 3177-014/08 отказал в перерасчете, указав, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0104003:24 не относится к земельным участкам, ограниченным в обороте.

Предприниматель Доля В.А., ссылаясь на то, что поскольку используемый им земельный участок с кадастровым номером 65:01:0104003:24 относится к землям общего пользования, следовательно,              с момента регистрации права собственности на здание склада, расположенного в границах этого земельного участка, арендные платежи за земельный участок подлежат уплате по ставке земельного налога и, полагая, что за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 имеется переплата в сумме 177 576,62 руб., обратился в арбитражный суд с иском о ее взыскании в соответствии с правилами статьи 1102 ГК РФ.

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, земельного законодательства и условиями договора аренды от 25.08.2017 № 13792.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок определяется договором аренды.

По общему правил положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам, размер арендной платы за публичные земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление №73)).

В свою очередь, если арендатор вносил арендную плату в размере, не соответствующем тому, который подлежал определению в порядке, предусмотренном правовым актом уполномоченного органа, он вправе заявить требование, в том числе о перерасчете арендной платы и взыскании излишне уплаченных платежей.

Как указано выше, предметом договора аренды от 25.08.2017 № 13792 является земельный участок площадью 4417 кв.м с кадастровым номером 65:01:0104003:24, предоставленный предпринимателю на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, т.е. без торгов, в связи с чем суды обеих инстанций правомерно руководствовались положениями статей 421, 424, 606, 614 ГК РФ, статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса РФ и исходили из того, что в данном случае арендная плата по договору № 13792 является регулируемой, что участвующими в деле лицами не отрицалось.

Земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, расположен в границах территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена; в границах земельного участка находится объект недвижимости – здание склада, право собственности на которое зарегистрировано за Долей В.А. 27.01.2021 (объект введен в эксплуатацию на основании разрешения от 10.12.2020).

Согласно проекту планировки юго-западного района г. Южно-Сахалинска, утвержденному постановлением администрации города от 11.04.2014 № 624-па, земельный участок частично расположен в границах красных линий.

Факт нахождения части земельного участка с кадастровым номером 65:01:0104003:24 в границах красных линий подтверждается фрагментами чертежей планировки и межевания территории из Проекта планировки и межевания юго-западного района г. Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением от 11.04.2014 № 624-па.

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего.

Так, суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, установили, что часть земельного участка с кадастровым номером 65:01:0104003:24 находится в границах красных линий автомобильных дорог улично-дорожной сети местного значения (переулка Солнечный), в связи с чем на основании подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ признали указанный земельный участок ограниченным в обороте и, как следствие, пришли к выводу, что арендная плата за участок, государственная собственность на который не разграничена,  исчисляется с применением принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7), закрепленного в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

В данном случае спорным является вопрос об отнесении вышеназванного земельного участка к земельным участкам, ограниченным в обороте.

Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков установлен пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ. К таким земельным участкам отнесены, в том числе, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (подпункт 7).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Из анализа указанных норм следует, что в случае расположения участка в пределах территории, предназначенной в соответствии с утвержденными документами территориального планирования для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, собственнику расположенных на нем объектов недвижимого имущества не может быть предоставлен земельный участок в собственность, ограничений на предоставление такого участка в аренду действующее законодательство не содержит.

В подтверждение предназначения вышеназванного участка для размещения объекта местного значения (автомобильной дороги) суды приняли во внимание постановление администрации города от 11.04.2014              № 624-па, которым утвержден Проект планировки юго-западного района               г. Южно-Сахалинска.

На основании пункта 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ к документам территориального планирования относятся схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы поселений; генеральные планы городских округов.

В силу части 1 статьи 26 ГрК РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (статья 41 ГрК РФ).

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Согласно части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Пунктом 2 части 6 статьи 43 ГрК РФ предусмотрено, что красные линии также отображаются и на чертежах проекта межевания территорий.

Как установлено, постановлением администрации города от 11.04.2014 № 624-па утвержден Проект планировки юго-западного района г. Южно-Сахалинска, в состав которого включены чертежи планировки и межевания этой территории с отображением границ красных линий и обозначающих автомобильную дорогу местного значения.

Указанное постановление в установленном порядке не оспорено, не признано недействительным. Именно с учетом этого постановления и чертежей, включенных в Проект планировки юго-западного района г. Южно-Сахалинска, администрацией отказано предпринимателю в выкупе земельного участка с кадастровым номером 65:01:0104003:24 со ссылкой на положения статьи 27 ЗК РФ.

Сведения о нахождении части земельного участка в красных линиях  перспективного развития автодороги отражены в Проект планировки юго-западного района г. Южно-Сахалинска (чертежи планировки и межевания территории).

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

Аналогичные положения закреплены в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пунктам 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

С учетом установленного суды, руководствуясь подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, обоснованно признали, что спорный земельный участок относится к земельным участкам, ограниченным в обороте.

Между тем суды, применяя льготный порядок исчисления размера арендной платы за весь земельный участок, не учли следующее.

Как указано выше, на спорном земельном участке площадью  4417 кв.м              с кадастровым номером 65:01:0104003:24 находится объект недвижимости - здание склада площадью 351,8 кв.м, принадлежащий истцу на праве собственности. При этом право на приватизацию данного земельного участка ограничено, в связи с тем, что земельный участок частично расположен в границах красных линий перспективного развития автомобильной дороги местного значения.

Представленные в деле документы: выкопировка из карты функционального зонирования из генерального плана города, фрагмент карты градостроительного зонирования, фрагмент чертежа планировки территории, фрагмент чертежа межевания территории, не содержат сведений о площади земельного участка, включенного в границы общего пользования, и входящей в спорный земельный участок.

Соответствующий вопрос не исследовался при рассмотрении настоящего спора. Вместе с тем необходимость его выяснения непосредственно связана с возможностью раздела земельного участка в соответствии с земельным законодательством и образованием земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости – склада, после которого земельный участок может быть предоставлен в частную собственность.

Иной подход к разрешению споров, связанных с применением принципа № 7 к расчету арендной платы в отношении всего земельного участка, ограниченного в обороте, при наличии возможности образовать из него земельный участок, необходимый для эксплуатации и размещения объекта недвижимости, может привести к злоупотреблению правом.

Данные обстоятельства судами не исследовались. В частности, не установлена возможность раздела спорного земельного участка с выделением той его части, которая попадает в границы красных линий. Суд округа считает, что судебные акты, которыми истцу удовлетворены требования о взыскании переплаты арендных платежей за земельный участок, являются недостаточно обоснованными и законными, поэтому в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 АПК РФ подлежащими отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуются исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции и невозможные в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

При новом рассмотрении суду следует принять во внимание изложенное, проверить обоснованность требований истца и возражений ответчика и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права вынести законное и обоснованное решение, распределив судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.01.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 по делу № А59-5689/2021 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение      в Арбитражный суд Сахалинской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова

 

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова