АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СТАВРОПОЛЬСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-3188/2023

г. Ставрополь

11 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 11 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Сиротина И.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   Шевченко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г.Железноводск, ОГРН 

<

***>, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Москва, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>,

третьи лица: администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края, г.Железноводск, ОГРН 

<

***>,  

Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г.Железноводск, 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

о признании объекта недвижимого имущества  самовольной постройкой,

об обязании снести за свой счет объект незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании представителя от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2024, от ответчика посредством системы онлайн заседаний – ФИО3 по доверенности от 30.01.2023, от третьего лица (администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края) – ФИО4 по доверенности от 10.01.2024,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Москва, третьи лица: администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края, г. Железноводск, управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, о признании объекта недвижимого имущества – объект незавершенного строительства степенью готовности 40 % площадью 989,8 кв.м., кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенный по адресу: Ставропольский край,                 г. Железноводск, 

<

...>, самовольной постройкой;

об обязании снести за свой счет объект незавершенного строительства степенью готовности 40% площадью 989,8 кв.м., кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, 

<

...>;

об указании в решении суда о том, что в случае неисполнения ответчиком решения суда администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края (функциональные отраслевые органы администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края) вправе осуществить снос объекта незавершенного строительства степенью готовности 40 % площадью 989,8 кв.м., кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, 

<

...>, за счет ФИО1 с последующим взысканием с него необходимых расходов (ч. 3 ст. 174 АПК РФ);

об указании, что решение является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства степенью готовности 40 % площадью 989,8 кв.м., кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенный по адресу: Ставропольский край,                  г. Железноводск, 

<

...>.

Определением от 27.03.2024 судебное заседание отложено на 29.05.2024.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу.

Представитель третьего лица (администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края) поддержал заявленные требования истца, разрешение ходатайства представителя ответчика об отложении судебного разбирательства по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель истца разрешение ходатайства представителя ответчика об отложении судебного разбирательства по делу оставил на усмотрение суда.

Рассмотрев ходатайство представителя ответчика об отложении судебного заседания, суд пришел к выводу о том, что в его удовлетворении следует отказать на основании следующего.

Статьей 158 АПК РФ закреплен перечень оснований, по которым суд откладывает судебное заседание.

Частью 3 статьи 158 АПК РФ установлено, что в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

На основании части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из содержания данных норм следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, связанных с необходимостью предоставления доказательств, совершения иных процессуальных действий, способных повлиять на разрешение спора. Кроме того, даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает конкретные обстоятельства и рассматривает представленные стороной доказательства.

Представитель ответчика, ходатайствуя об отложении судебного заседания, ссылался на необходимость предоставления дополнительных доказательств по делу.

Вместе с тем, представитель ответчика не обосновал, какое значение такие доказательства будут иметь для рассмотрения дела по существу и не представил доказательств невозможности их предоставления суду ранее, в связи с чем суд не усматривает установленных статьей 158 АПК РФ оснований для отложения судебного разбирательства. 

Таким образом, с учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении ходатайства представителя ответчика об отложении судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные документальные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности с учетом их относимости, допустимости и достаточности, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО5 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства степенью готовности 40% с кадастровым номером 26:31:020402:92, площадью 989,8 кв.м., проектируемое назначение – нежилое, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:31:020402:21 по адресу: г.Железноводск, 

<

...> (далее – спорный объект), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН)  от 16.02.2023 № КУВИ-001/2023-39079430. 

Земельный участок, на котором расположен спорный объект, предоставлен ответчику комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) на основании договора от 17.04.2007 № 453 о предоставлении земельного участка на условиях аренды на основании решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 27.01.2006 № 767 «О предварительном согласовании ФИО1 места размещения лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по ул.Колхозной в пос. Иноземцево г.Железноводска», а также решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 28.02.2006 № 779 «О предоставлении ФИО1 на условиях долгосрочной аренды земельного участка площадью 16 062 кв.м для строительства лечебно-реабилитационного центра на 20 мест с присвоением почтового адреса: г. Железноводск, 

<

...>» (далее – договор аренды).

Перед заключением договора аренды администрация города Железноводска 22.09.2005 опубликовала в общественно-политическом еженедельнике «Курортный край» от № 38 (302) извещение, которым информировала население о предстоящем согласовании места размещения лечебного наркологического центра по адресу: 

<

...> площадь земельного участка – 1,6 га.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 26:31:020402:21, площадью 16 062 кв.м, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, 

<

...> (далее – земельный участок), для строительства и последующей эксплуатации лечебно-реабилитационного центра на 20 мест в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 28.02.2006 по 27.02.2055.

В пункте 5.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора: за использованием земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; за использование земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки и порчи земель; за не устранение совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; за не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое пользование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев. 

Земельный участок с кадастровым номером 26:31:020402:21 передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 17.04.2007. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (дата регистрации 07.05.2007, регистрационная запись 26-26-31/003/2007-758), что подтверждается сведениями ЕГРН. 

09.04.2014 администрацией города-курорта Железноводска ФИО1  выдано разрешение № RU26303000-36 на строительство объекта капитального строительства – лечебно-реабилитационный центр на земельном участке площадью 16062 кв.м., расположенного по адресу: г. Железноводск, 

<

...>, сроком действия разрешения до 02.02.2017, который в последующем продлен до 02.02.2020. 

В дальнейшем, администрацией города-курорта Железноводска взамен разрешения на строительство от 09.04.2014 № RU26303000-36,  в связи с корректировкой проектной документации, ФИО1 выдано разрешение на строительство от 15.02.2018  № 26-Ru26303000-18-2018.  

Градостроительным планом  земельного участка № RU263030000299, утвержденным распоряжением управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 20.06.2013 № 47, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города-курорта Железноводска, утвержденными решением Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2011 № 17-IV, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, площадью 16062 кв.м., расположенного в третьей зоне округа горно-санитарной охраны по адресу: г.Железноводск,  

<

...>,  установлены следующие основные виды разрешенного использования: для размещения садов, скверов, бульваров; для размещения парков; для природоохранных целей; для размещения объектов охраны общественного транспорта. Условно-разрешенные виды использования земельного участка: для размещения открытых плоскостных физкультурно-оздоровительных сооружений; для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.п. объектов) без трибун для зрителей; для размещения объектов культуры и искусства, не связанных с проживанием населения, кроме специальных парков; для размещения комплексов  аттракционов, луна-парков, аквапарков; для размещения объектов общественного питания; для размещения религиозных объектов; для размещения подземных и надземных пешеходных переходов; для размещения объектов экологически чистых видов транспорта; для размещения питомников оранжерей садово-паркового хозяйства.  

В связи с тем, что строительство спорного объекта градостроительным планом земельного участка не предусмотрено, Прокуратурой города Железноводска подан протест от 31.05.22 № 7-97-2022 относительно разрешения на строительство от 15.02.2018  № 26-Ru26303000-18-2018.

Постановлением администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 16.06.2022 № 492, принятым на основании протеста Прокуратуры города Железноводска от 31.05.22 № 7-97-2022, действие разрешения на строительство от 15.02.2018  № 26-Ru26303000-18-2018 прекращено.

Протест Прокуратуры города Железноводска от 31.05.2022 № 7-97-2022 и постановление администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 16.06.2022 № 492 ответчиком не оспорены.  

10.03.2021 управлением имущественных отношений в рамках муниципального земельного контроля проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, по результатам которого составлен акт выездного обследования от 10.03.2022 № 3. Из пункта 7 названного акта следует, что спорный земельный участок частично огорожен, на нем расположено трехэтажное здание. 

Согласно сведениям из ЕГРН, объект незавершенного строительства степенью готовности 40% поставлен на государственный кадастровый учет 29.12.2015 с присвоением кадастрового номера 26:31:020402:92. Государственная регистрация права собственности ФИО1 на данный объект незавершенного строительства осуществлена 20.01.2016. 

С 29.12.2015 строительство спорного объекта не осуществляется.

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, ОГРН 

<

***>, в связи с наличием признаков неиспользования земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21 более трех лет, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, о расторжении договора о предоставлении ФИО1 земельного участка на условиях аренды от 17.04.2007 № 453.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2024 по делу № А63-12941/2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда (резолютивная часть опубликована 21.05.2024) в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска отказано. 

Суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды, поскольку нарушены требования статьи 30 и части 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ.

Так, суды установили, что на момент принятия решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 27.01.2006 № 767 «О предварительном согласовании ФИО1 места размещения лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по улице Колхозной в поселке Иноземцево города Железноводска» выбор земельного участка с соблюдением требований, установленных статьей 31 ЗК РФ,  не производился.

К акту предварительного согласования расположения объекта не приложен проект границ земельного участка, утвержденный администрацией города Железноводска, равно как и сам акт предварительного согласования расположения объекта не содержит сведений о границах земельного участка.

При этом судами установлено, что земельный участок, предполагаемый к размещению объекта, сформирован и поставлен на кадастровый учет 22.02.2006 (согласно сведениям из ЕГРН), то есть после принятия Советом города Железноводска решения о предварительном согласовании ФИО1 места размещения объекта.

Между тем, в соответствии с требованиями статей 30 и 31 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) оформление акта выбора и утверждение границ земельного участка должны предшествовать принятию решения о предварительном согласовании места, которым утверждается акт выбора земельного участка.

Допущенные нарушения земельного законодательства Российской Федерации при выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта строительства квалифицированы судами как доказательства незаконности предоставления ФИО1 земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по ул. Колхозной в пос. Иноземцево г. Железноводска, так как нарушен порядок предоставления земельного участка для строительства путем предварительного согласования места размещения объекта, установленного статьями 30, 31 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции).

Кроме того, суды установили, что при проведении обязательного публичного информирования администрацией города Железноводска допущено нарушение, которое выразилось в указании недостоверного назначения объекта, планируемого к строительству в месте размещения объекта.

Так, согласно публикации в общественно-политическом еженедельнике «Курортный край» от 22.09.2005 № 38 (302) в качестве объекта места размещения указано «лечебный наркологический центр по адресу: 

<

...> площадь земельного участка - 1,6 га», тогда как предметом решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 27.01.2006 № 767 являлось предварительное согласование места размещения «лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по ул. Колхозной в пос. Иноземцево г. Железноводска».

Таким образом, суд пришли к выводу, что лица, которые имели бы право претендовать на место размещения объекта, были введены в заблуждение касаемо назначения объекта, планируемого к строительству в месте размещения, что является недопустимым и свидетельствует о нарушении порядка публичного информирования.

В связи с изложенным, суды первой и апелляционной инстанции по делу № А63-12941/2022, на основании статей 166, 168 ГК РФ, признали договор аренды ничтожной сделкой, поскольку он нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В связи с тем, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то есть договор аренды недействителен с 17.04.2007, вследствие чего у ответчика отсутствуют права в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, на котором расположен спорный объект недвижимости, а также указывая, что разрешение на строительство от 09.04.2014 № RU26303000-36 является незаконным, а действие разрешения на строительство от 15.02.2018  № 26-Ru26303000-18-2018 прекращено, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением, поскольку спорный объект имеет признаки самовольной постройки, а именно: спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем спорного объекта; отсутствует разрешительная документация на строительство спорного объекта; градостроительные нормы не допускают строительство спорного объекта на земельном участке. 

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления, по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По смыслу указанных норм, учитывая, что разрешение на строительство является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. 

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, в статье 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 2 указанного Обзора).

Таким образом, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 №1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

В соответствии с пунктом 12 постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

Аналогичные разъяснения содержались в действующем на момент обращения истца с рассматриваемым иском Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суджа Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Поскольку Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска является стороной договора аренды и наделено правами арендодателя, вследствие чего обязано следить за использованием земельного участка в соответствии с видами его разрешенного использования, оно вправе в публичных интересах предъявлять иски о сносе самовольной постройки, возведенной на спорном земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно условиям договора аренды земельный участок был предоставлен ответчику для строительства и последующей эксплуатации лечебно-реабилитационного центра на 20 мест.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации  собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2024 по делу № А63-12941/2022 договор аренды признан ничтожным.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции).

Нормами статей 166, 168 ГК РФ ничтожной признается сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке, поскольку в силу статьи 167 ГК РФ он недействителен с момента заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

При таких обстоятельствах, договор аренды является ничтожным с 17.04.2007, а спорный земельный участок не предоставлялся в аренду ФИО1, вследствие чего у него не возникло титульного права в отношении спорного земельного участка. 

Таким образом, решением от 09.04.2024 по делу № А63-12941/2022 в соответствии со статьей 69 АПК РФ преюдициально установлено отсутствие у ФИО1 прав на земельный участок, на котором создан спорный объект недвижимости, что является основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой.

Кроме того, судом учетно, что в соответствии с частью 1,  пунктом 2 части 11 и  части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действующей на дату выдачи разрешения на строительство от 09.04.2014 № RU26303000-36), спорный объект ответчиком возведен на земельном участке,  виды разрешенного использования которого, в том числе, условно-разрешенные, не допускают на нем строительство лечебно-реабилитационного центра, что подтверждается  Градостроительным планом  земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, утвержденным распоряжением управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 20.06.2013 № RU263030000269, протестом Прокуратуры города Железноводска от 31.05.2022 № 7-97-2022, а также преюдициальным решением от 09.04.2024 по делу № А63-12941/2022.

Довод ответчика о том, что спорный объект был им возведен на основании действующего разрешения на строительство от 09.04.2014 № RU26303000-36, вследствие чего не является самовольной постройкой, отклоняется судом, поскольку указанное разрешение было выдано ответчику на строительном объекта недвижимости с иными техническими характеристиками (этажность, площадь, назначение). В этой связи, а также вследствие изменения ответчиком проектной документации, администрацией взамен разрешения на строительство от 09.04.2014 № RU26303000-36 было выдано разрешение на строительство от 15.02.2018 № 26-Ru26303000-18-2018, действие которого прекращено. 

Таким образом, учитывая, что характеристики объекта недвижимости, указанного в разрешении от 09.04.2014 (этажность – 2 при площади 989,84 кв.м.), не соответствуют характеристикам спорного объекта (этажность – 3 при площади 989,84 кв.м.), а также принимая во внимание отсутствие у ответчика прав на земельный участок, суд не принимает указанный довод ответчика в качестве доказательства законности строительства спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая преюдициальные выводы судов первой и апелляционной инстанции по делу № А63-12941/2022, а также осуществление ответчиком строительства спорного объекта на земельном участке в отсутствие гражданского (титульного) права на землю, отсутствие у ответчика необходимых разрешений на строительство, нарушение ответчиком при строительстве градостроительных и строительных норм и правил (строительство на земельном участке, в перечень разрешенных видов использования которого не входит строительство подобных объектов), суд удовлетворяет требования истца о признании спорного объекта самовольной постройкой, а также требование об обязании ответчика его снести за свой счет.

В связи с удовлетворением требования истца о признании спорного объекта самовольной постройкой и требования о его сносе, данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ответчика на спорный объект.

Также суд удовлетворяет требование истца о том, что в случае неисполнения ответчиком решения суда администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края (функциональные отраслевые органы администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края) вправе осуществить снос спорного объекта, за счет ответчика с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов, на основании статьи 222 ГК РФ, согласно которой самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.

Госпошлина за рассмотрение настоящего спора в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на ответчика.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

требования управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края, г. Железноводск, ОГРН 

<

***>, удовлетворить.

Признать объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства степенью готовности 40 % площадью 989,8 кв.м., кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, 

<

...>, самовольной постройкой.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Москва, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, снести за свой счет объект незавершенного строительства степенью готовности 40% площадью 989,8 кв.м., кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенный по адресу: Ставропольский край, г.Железноводск, 

<

...>.

В случае неисполнения индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Москва, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, решения суда администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края (функциональные отраслевые органы администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края) вправе осуществить снос объекта незавершенного строительства степенью готовности 40 % площадью 989,8 кв.м., кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, 

<

...>, за счет ФИО1 с последующим взысканием с ФИО1, г.Москва, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, понесенных расходов.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости  записи о прекращении права собственности ФИО1, г.Москва, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, на объект незавершенного строительства степенью готовности 40 % площадью 989,8 кв.м., кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, 

<

...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Москва, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

 

            Судья

 

                                И. В. Сиротин