Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-20312/2021

г. Хабаровск

27 сентября 2022 года

Резолютивная часть объявлена 20.09.2022

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А.А. Паниной

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Социальная поддержка» (ОГРН1142723000166, ИНН2723167693, 682800, Хабаровский край, Ванинский район, тер. Железнодорожная, 3Д. 6Г)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 305270903100012, ИНН 

<

***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Мир машин»

о взыскании 806 500 руб. 90 коп., обязании освободить нежилое помещение

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 30.04.2020;

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 31.01.2022 (посредством веб- конференции), ФИО5 по доверенности от 03.08.2022;

от третьего лица – не явился

Общество с ограниченной ответственностью «Социальная поддержка» (далее – ООО «Социальная поддержка») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 806 500 руб., а также об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 57,9 кв. м, расположенное в торговом комплексе корпус 2/0 по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, территория Железнодорожная, здание 6.

Определением от 24.05.2022 судом на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мир машин» (далее – ООО «Мир машин»).

Истец в судебном заседании на требованиях настаивал. Иск обоснован ненадлежащим исполнением обязанности по оплате арендных платежей по договорам аренды от 01.01.2019 и от 01.01.2020 за период с мая 2019 года по декабрь 2021 года, что явилось основанием для начисления неустойки. Требования неимущественного характера обоснованы окончанием срока действия договора аренды от 01.01.2020. 

Ответчик иск не признал по основаниям отзыва. В возражениях указал на принадлежность торгового павильона ИП ФИО2, так как она вносила денежные средства в счет строительства этого павильона в ООО «Октябрьское», которое являлось ранее собственником земельного участка, на котором расположены торговые павильоны. Оспаривает заключенный договор, ссылаясь на отсутствие у истца прав на спорный торговый павильон. Привел доводы о том, что при подписании договоров аренды ответчик был введен в заблуждение относительно предмета аренды, поскольку полагала, что истец, являясь собственником земельного участка, на котором расположены павильоны, взимает плату за землю и оказывает дополнительные услуги собственнику павильона. 

Возражая против доводов ответчика, истец указал, что право собственности на спорный павильон возникли у него на основании договора купли-продажи  от 08.12.2015, заключенного с ООО «Мир машин», а также подтверждено решением третейского суда от 24.08.2016 по делу № 04ТС-ХКК/2016-1. Сослался также на направление ответчиком гарантийного письма об оплате задолженности по  договору. Указал, что торговый павильон, используемый ответчиком, является объектом недвижимости, о чем свидетельствует оформленный на него технический паспорт.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом, явку представителя не обеспечило. Согласно письменным пояснениям требования по иску поддерживает. Указало, что на момент заключения с истцом договора купли-продажи от 08.12.2015 земельного участка и двух нежилых зданий – павильонов промышленных товаров № 1 и № 2, на земельном участке располагались иные торговые павильоны с литерами К, И, Е, Ж, которые также переданы истцу на основании решения третейского суда. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ООО «Социальная поддержка» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 01.01.2019 заключен договор оказания услуг по аренде нежилого помещения, по условиям которого аренда ель обязуется передать во временное пользование арендатору нежилое помещение площадью 57,9 кв. м, распложенное в торговом комплексе корпус 2/0 по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, территория Железнодорожная, здание 6, в пригодном состоянии для его использования. По окнчании использования арендатор обязан вернуть помещение в тм состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа (пункт 1.1).

В пункте 1.2 зафиксировано, что помещение, указанное в пункте 1.1 договора, принадлежит арендодателю на праве собственности.

К обязанностям арендатора пунктом 2.4 отнесена ежемесячная оплата по счету 38 000 руб. не позднее 30 числа текущего месяца.

Оплата за потребленную электроэнергию оплачивается по показаниям  счетчика (пункт 2.5).

Срок действия договора определен в пункте 9.3 и составляет 12 месяцев со дня его  подписания.

Арендодателем 10.01.2019 составлен акт об отказе арендатора от подписания акта приема-передачи помещения.

Письмом от 17.01.2020 ООО «Социальная поддержка» уведомила ИП ФИО2 об отсутствии у  арендодателя намерений на заключение договора аренды на 2020 год, в связи с чем указало на необходимость  освобождения помещения в 10-дневный срок, а также на отключение электроэнергии и водоснабжения, ограничение доступа в помещение в случае неисполнения требований.

Ответным письмом арендатор выразил несогласие с прекращением договорных отношений.

Впоследствии между ООО «Социальная поддержка» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2020 в отношении того же предмета аренды.

В пункте 1.2 договора определено, что помещение является объектом некапитального строительства, принадлежит арендодателю и расположено на земельном участке с кадастровым номером 27:04:0101007:183, который принадлежит арендодателю на праве собственности.

В силу пункта 2.4., 2.5 арендатор уплачивает ежемесячно 38 000 руб. не позднее 30 числа текущего месяца, оплата за потребленную электроэнергию производится по показаниям счетчика.

Согласно пунктам 8.3, 8.4 договор заключен сроком на11 месяцев со дня подписания с автоматической пролонгацией на тот же срок, если ни одна из сторон не направит письменное уведомление о его расторжении не менее, чем за 15 дней до окончания срока его действия.

Передача нежилого помещения оформлена актом от 01.01.2020.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по оплате арендных платежей, у ответчика образовалась задолженность в сумме 806 500 руб. за период с 01.05.2019 по 31.12.2021 согласно уточненному расчету.

Претензией от 09.07.2021 истец сообщил ответчику о наличии долга по арендным платежам и потребовал её оплаты в течение 10 дней с момента получения претензии.

В уведомлении от 14.10.2021 арендодатель сообщил арендатору о прекращении срока действия договора с 01.11.2021 в связи с прекращением срока его действия.

Поскольку претензия ответчиком в добровольном порядке не удовлетворена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд признал иск не подлежащим  удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Иск обоснован заключением с ответчиком договоров аренды от 01.01.2019 и от 01.01.2020, предметом которых явилась передача в пользование нежилого помещения площадью 57,9 кв. м, расположенного в торговом комплексе корпус 2/0 по адресу: Хабаровский рай, Ванинский район, территория Железнодорожная, здание 6.

ИП ФИО2 в возражениях указала на недоказанность истцом наличия у него прав на предмет аренды со ссылкой на принадлежность используемого помещения ей на основании договора от 16.07.2007, заключенного с ООО «Октябрьское»,  произведенных платежей и акта приема-передачи от 20.12.2008.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно абзацу 2 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

В сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.

В данном случае арендатор оспаривает право арендодателя на помещение, являющееся предметом аренды, считая данное имущество своим, в связи с чем положения вышеуказанных разъяснений при рассмотрении настоящего спора не применимы и доводы ответчика подлежат проверке.

В подтверждение  своих  прав на переданное в аренду имущество истец сослался на договор купли-продажи от 08.12.2015, заключенный с ООО «Мир машин» и решение третейского суда от 24.08.2016 по делу № 04ТС-ХКК/2016-1.

По пояснениям истца, используемое ответчиком помещение площадью 57,9 кв. м, расположенное на 2-м этаже, является частью торгового павильона литер Е общей площадью 95,5 кв. м с инвентарным номером 3805 в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 18.04.2016. При этом представитель истца настаивала на том, что данный торговый павильон  является недвижимым имуществом со ссылкой на указанный технический паспорт.

Согласно договору  купли-продажи от 08.12.2015, продавцом по которому выступило ООО «Мир машин», а покупателем ООО «Социальная пддержка», предметом купли-продажи являлось три объекта недвижимости, расположенных по адресу: Хабаровский край, межселенная территория Ванинского муниципального района, 36 км автодороги Ванино-Монгохто, здание 1:

- нежилое здание – павильон промышленных товаров № 1 площадью 316,3 кв. м с кадастровым номером 27:04:0101007:567;

- нежилое здание – павильон промышленных товаров № 2 площадью 627,7 кв. м с кадастровым номером 27:04:0101007:568;

- земельный участок площадью 4 889 кв. м с кадастровым номером 27:04:0101007:183.

Никаких указаний на передачу в соответствии с договором купли-продажи иных объектов движимого или недвижимого имущества договор не содержит, следовательно, не может являться основанием возникновения у истца прав на переданное в аренду помещение. 

Согласно представленному истцом в материалы дела решению третейского суда, образованному сторонами для разрешения конкретного спора, от 24.08.2016 по делу № 04ТС-ХКК/2016-1 ООО «Мир машин» обязано к передаче в пользу ООО «Социальная поддержка» с признанием за последним права собственности на пять объектов недвижимого имущества, в том числе, в отношении торгового павильона Литер Е, инвентарный № 3805, общей площадью 38,3 кв. м.

Из решения следует, что по указанному решению третейского суда за ООО «Социальная поддержка» признано право собственности на часть торгового павильона Литер Е, площадью 38,3 кв. м, что соответствует части указанного павильона, расположенной на первом этаже. Вместе с тем, переданное в пользование ответчику по договорам аренды от 01.01.2019 и от 01.01.2020 помещение является помещением площадью 57,9 кв. м, что соответствует части торгового павильона второго этажа.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации» от 24.07.2002 № 102-ФЗ (подлежащего применению на момент рассмотрения спора третейским судом) по соглашению сторон третейского разбирательства в третейский суд может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом.

Как следует из пункта 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 № 96 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов», споры о признании права собственности на объекты недвижимости и об изменении титула собственника не могут быть переданы на рассмотрение третейских судов.

Следовательно, требования о признании права собственности на объекты недвижимости не могли быть предметом третейского разбирательства, поскольку выходят за рамки компетенции третейских судов.  В этой части доводы ответчика признаны судом обоснованными.

В ходе рассмотрения возражений ответчика судом установлено, что торговый павильон, в котором находится используемое ответчиком помещение, построен в 2009 году. По пояснениям истца, на момент приобретения им земельного участка по договору купли-продажи, заключенному с ООО «Мир машин», торговый павильон Литер Е, уже располагался. 

ООО «Мир машин» права на земельный участок и павильоны промышленных товаров № 1 и № 2 приобретены на основании соглашения об отступном от 18.06.2013, заключенным с ФИО6 и ООО «СМР-Компания». ФИО6 данное имущество приобрел по договору купли-продажи от 14.02.2012 у ООО «Октябрьское». Ни в одном из вышеуказанных договоров не указано на передачу прав на торговый павильон Литер Е 2009 года строительства.

ФИО7, являвшийся учредителем ООО «Октябрьское», в судебном заседании дал пояснения о том, что спорный павильон строился на земельном участке, принадлежащим ООО «Октябрьское», с заключением договора с ИП ФИО2, по которому она вносила авансовые платежи в счет причитающихся прав на торговые помещения. Подтвердил подписание с ИП ФИО2 акта приема-передачи, указав, что права не были оформлены, поскольку впоследствии было выяснено, что построенный павильон выходит за границы земельного участка, принадлежащего ООО «Октябрьское».

В имеющихся в материалах дела документах спорный торговый павильон обозначен по-разному: как движимый объект и как объект недвижимого имущества. В этой связи судом предлагалось сторонам провести по делу судебную экспертизу или представить соответствующие заключение специалиста по вопросу о наличии у павильона признаков капитальности.

Представитель истца настаивала на том, что павильон является объектом недвижимого имущества со ссылкой на представленный технический паспорт, заявляя об отсутствии необходимости назначения соответствующей экспертизы. 

Ответчиком в материалы дела представлено заключение ООО «НК проект» от 16.09.2022, согласно которому по результатам технического обследования установлено, что спорный торговый павильон фактически является двухуровневым строением, имеет неразрывную связь с земельным участком, обладает признаками капитального строительства.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что спорный торговый павильон в силу статьи 130 ГК РФ относится к объектам недвижимого имущества.

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство объектов недвижимого имущества осуществляется на основании разрешения на строительство.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство данного объекта не оформлялось, на что также указано в техническом паспорте. Из письма Администрации  Ванинского муниципального района Хабаровского края от 19.05.2022 № 1.19-2643, адресованного ИП ФИО2, следует, что по данным публичной кадастровой карты спорный торговый павильон расположен в полосе отвода автомобильной дороги, для более точного определения местоположения необходимо проведение кадастровых работ. При этом в материалах дела отсутствуют документы, достоверно свидетельствующие о том, что спорный торговый павильон расположен в границах земельного участка, принадлежащего ООО «Социальна поддержка».

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Принимая во внимание, что спорный торговый павильон является объектом недвижимого имущества, строительство которого осуществлено без соответствующего разрешения и ввода данного объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд пришел к в выводу о том, что данный павильон является объектом самовольного строительства.

Доказательств оформления прав на данный объект истцом не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной нормы права  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац второй пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьёй 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

Из содержания приведенных норм права и разъяснений следует, что самовольная постройка не может быть предметом договора аренды.

Таким образом, договоры аренды от 01.01.2019 и от 01.01.2020 являются ничтожными на основании вышеперечисленных норм права и, соответственно, не влекут юридических последствий (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). Следовательно, основания для удовлетворения исковых требований, как имущественного, так и неимущественного характера, не имеется.

При этом доводы ответчика о наличии у него права на используемые помещения не подлежит оценке судом  в рамках настоящего спора, поскольку встречного иска о признании права собственности за ИП ФИО2  не заявлено.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца. С учетом того, что при подаче иска истцом оплачена госпошлина только за требования имущественного характера, 6 000 руб. за требования неимущественного характера подлежат взысканию в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 167-171, 176, АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Социальная поддержка» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                                              А. А. Панина