АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6; тел. 8(861)268-46-00

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-8783/2017

г. Краснодар

03 июля 2017 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лаюк И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ЗАО «Вестелком», 

к администрации г.Сочи,

об обязании заключить дополнительное соглашение, 

при участии в судебном заседании:

от истца –  ФИО1 по доверенности,

от ответчика – ФИО2 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

АО «ВЕСТЕЛЕКОМ» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее –ответчик) с требованием (с учетом изменения исковых требований (ходатайство об изменении исковых требований принято арбитражным судом) о признании недействительным договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 22.01.2015 № 4900009736, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и АО «Вестелком» в части п.3.2 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы». Изложить пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 22.01.2015 № 4900009736, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и АО «Вестелком» в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 21 620 (Двадцать одна тысяча шестьсот двадцать) рублей».

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, пояснил, что в связи с приведением организационно правовой формы наименование истца АО «Вестелком».

Суд считает необходимым считать наименование истца по настоящему делу АО «Вестелком».

Представитель ответчика в судебном заседании против исковых требований возражал.

           Выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 22.01.2015 между Администрацией города- курорта Сочи и ЗАО «Вестелком» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900009736. 

Согласно договору истцу передан во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203024:15, площадью 259 кв.м. расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская,  д. 3А, для его использования по целевому назначению (для обеспечения эксплуатации зданий офиса). 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 09.06.2063. 

Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 № 4С/40/ОЗ-2014 и составляет 723 983 руб.» (пункт 3.2 договора). 

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2015.  

 Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, истец обратился в администрацию города Сочи с предложением произвести перерасчёт годового размера арендной платы, исходя из норм действующего законодательства. 

 Письмом от 19.07.2016 № 18122/02-05-16 администрация города Сочи сообщила истцу, что спор о достоверности величины рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки подлежит рассмотрению судом.

 Изложенные выше обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ). 

В соответствие со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу п.3 ст.65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст.22 ЗК РФ). 

Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» в редакции, действовавшей в период заключения договора период, когда был заключен договор, эти годы определены  периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135 Об оценочной деятельности. 

Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. 

Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. В пункте 3.2 договора, подписанного обеими сторонами, имеется ссылка на отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 N 4С/40/ОЗ-2014, выполненный ООО «АМСО», в соответствии с которым размер годовой арендной платы установлен 723 983 руб. в год.

В соответствии со ст.12 и 13 Закона N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма N 92). 

Согласно материалам дела договор аренды сторонами заключен без разногласий. Подписывая договор, общество согласилось, в том числе с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки.   

 Однако в рамках настоящего спора истец ссылается на то, что в договоре аренды установлена арендная плата за год, рассчитанная на основании отчета который должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год. 

Во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее- Правила Краснодарского края).

Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление No1061 «О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи». Оно было опубликовано 09.06.2011 в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты. 

 В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы. Пунктом 4.1. Правил установлено: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05.09.2011), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап -размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р -рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С -ставка арендной платы, %; Ки- коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1. 

В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). 

Так, в отчете 10.10.2014 No 4С/40/ОЗ-2014 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, равной 1 441 335 руб. Однако основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 723 983 руб. и была включена в спорный договор аренды. 

 Суд приходит к выводу о том, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи». 

 Пунктом 1 ст.168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (п.1 ст.180 Кодекса). 

 На основании изложенного суд приходит к выводу о недействительности указанного выше п.3.2 договора аренды. Вместе с тем ничто не препятствует арендодателю рассчитать арендную плату земельного участка, применяя отчет от 10.10.2014 N 4С/40/ОЗ-2014, исходя из рыночной стоимости 1 441 335 руб. земельного участка с учетом п.4.1 постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи». 

Суд соглашается с произведенным истцом расчетом размера годовой арендной платы, который должен составлять 21 620 руб. в год (1 441 335 руб. х 1,5% = 21 620,00 руб. в год).

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2015 по делу N А32-9463/2014, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2017 по делу N А32-14743/2016.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Считать наименование истца по настоящему делу АО «Вестелком».

Признать недействительным п.3.2 договора от 22.01.2015 № 4900009736 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203024:15, площадью 259 кв.м. расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская,  д. 3А, для его использования по целевому назначению (для обеспечения эксплуатации зданий офиса), заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и АО «Вестелком», в части установления размера годовой арендной платы за участок в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной.

Изложить пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 22.01.2015 № 4900009736, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и АО «Вестелком» в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 21 620 (Двадцать одна тысяча шестьсот двадцать) рублей».

Взыскать с администрации г.Сочи (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу ЗАО «Вестелком» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) государственную пошлину в размере 6 000 руб.

 Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

 Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  А.В. Семушин