ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. / факс 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-6968/2017

город Севастополь

19 марта 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12.03.2018

В полном объёме постановление изготовлено 19.03.2018

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» - ФИО2, представитель по доверенности от 27.12.2017 № б/н, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО3, представитель по доверенности от 25.05.2017 № 77АВ4581533, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Коммерческого банка «БФГ-КРЕДИТ» (общество с ограниченной ответственностью) на решение Арбитражного суда Республики Крым от 01.11.2017 по делу № А83-6968/2017 (судья Якимчук Н.Ю.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:

общества с ограниченной ответственностью «ТЭС-ТЕРМИНАЛ» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

общества с ограниченной ответственностью «ЧАТЫР-ДАГ» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участи в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:

Коммерческого банка «БФГ-КРЕДИТ» (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности договора купли-продажи, признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, признании обременения на недвижимое имущество отсутствующим, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия», Коммерческому банку «БФГ-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью), согласно которому просит суд признать недействительной как ничтожную сделку - договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка №б/н от 17.12.2015; применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи №б/н от 17.12.2015; признать за ООО «ТЭС-АВТО» право собственности на нежилое недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО «Центр-Гарантия» на нежилое недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>; признать зарегистрированное на основании заключенного договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка №б/н от 17.12.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременение - ипотека в силу закона, отсутствующим; признать недействительной как ничтожную сделку - предварительный договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка №б/н от 17.12.2015.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 01.11.2017 года по делу                     № А83-6968/2017, исковые требования ООО «ТЭС-АВТО» к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия», Коммерческому банку «БФГ-Кредит» о признании недействительной как ничтожной сделки - договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка № б/н от 17.12.2015; применения последствий недействительности сделки к договору купли-продажи № б/н от 17.12.2015; признании за ООО «ТЭС-АВТО» права собственности на нежилое недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>; о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «Центр-Гарантия» на нежилое недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>; о признании зарегистрированного на основании заключенного договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка № б/н от 17.12.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременения - ипотеки в силу закона, отсутствующим; о признании недействительной как ничтожной сделки - предварительного договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка № б/н от 17.12.2015 года, удовлетворены в полном объёме.

Признан недействительным договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, заключенный между ООО «ТЭС-АВТО» и ООО «Центр-Гарантия», согласно которого, Продавец продает (передает в собственность), а Покупатель покупает (приобретает в собственность) в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- Нежилое здание – мотель, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:91;

- Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:367;

- ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:366.

Применены последствия недействительности договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Покупатель).

Признано за Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» право собственности на недвижимое имущество:

- Нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., кадастровый (или условный) номер: 90:22:010501:91, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>;

- Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:367;

- ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:366.

Признано недействительным Свидетельство о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» на ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:366, номер свидетельства 90-90/016-90/016/932/2015-2645/2, дата выдачи 21.03.2016г.

Признано недействительным Свидетельство о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» на Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:367, номер свидетельства 90-90/016-90/016/932/2015-2646/2, дата выдачи 21.03.2016г.

Признано недействительным Свидетельство о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» на нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:91, номер свидетельства 90-90/016-90/016/932/2015-2644/3, дата выдачи 21.03.2016 г.

Признано отсутствующим зарегистрированное на основании заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Покупатель) договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременение – Ипотека в силу закона (дата государственной регистрации 21.03.2016 г., номер государственной регистрации 90-90/016-90/016/932/2015-2742/1), в отношении: нежилого здания, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., находящегося по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:91.

Признано отсутствующим зарегистрированное на основании заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Покупатель) договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременение – Ипотеку в силу закона (дата государственной регистрации 21.03.2016 г., номер государственной регистрации 90-90/016-90/016/932/2015-2743/1), в отношении: Мойки, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:367.

Признано отсутствующим зарегистрированное на основании заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Покупатель) договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременение – Ипотеку в силу закона (дата государственной регистрации 21.03.2016 г., номер государственной регистрации 90-90/016-90/016/932/2015-2744/1), в отношении: ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 90:22:010501:366.

Признан недействительным предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 17.12.2015 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (Покупатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (Продавец) согласно пункту 1 которого, Продавец обязуется в будущем, но не ранее 01.01.2017 года заключить с Покупателем Основной Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества («Основной Договор») и передать в собственность Покупателя следующее недвижимое имущество:

- Нежилое здание (мотель), назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., количество этажей: пять этажей, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:91;

- Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1 этаж, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:367;

- ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1 этаж, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:366.

Не согласившись с указанным решением суда, Коммерческий банк «БФГ-КРЕДИТ» (общество с ограниченной ответственностью) обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения данного дела, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель жалобы указывает, что вывод суда первой инстанции о наличии действительной воли сторон в заключении договора ипотеки основана на неверной оценке доказательств, предоставленных в материалы дела.

По мнению конкурсного управляющего, залог Банка не мог возникнуть в данных обстоятельствах, так как объекты недвижимости на основании оспариваемых сделок могли быть приобретены ответчиком по определённой продажной стоимости. Оспариваемые сделки не влекут последствий заключения договора ипотеки, вследствие чего не могут быть признаны прикрывающими его.

Определением от 07.02.2018 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

12.03.2018 года от ООО «ТЭС-АВТО» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает, что спорные договоры являются притворными сделками, поскольку действительная взаимная воля сторон была направлена на заключение договора ипотеки с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 № 

<

***>, а доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда относительно указанных обстоятельств и являются необоснованными. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании, назначенном на 12.03.2018, представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции обжалуемый судебный акт оставить без изменения, поскольку считает его законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о причинах неявки суду не сообщили.

Кроме того, информация о рассмотрении дела размещена в сети «Интернет» на общедоступном сайте Арбитражных судов Российской Федерации http://arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел».

При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

17.12.2015 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЭС-АВТО» (продавец) и ООО «Центр-Гарантия» (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н (далее-договор).

В соответствии с пунктом 1 указанного Договора, Продавец продает, а Покупатель покупает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- Нежилое здание-мотель, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., количество этажей: пять, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:91;

- Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:367;

- ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:366.

В соответствии с пунктом 2 Договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, продажная цена объекта недвижимости, указанного в пункте 1 данного Договора составляет 38 828 442, 80 рублей.

Оплата покупателем объекта недвижимости будет полностью произведена за счёт кредитных средств, предоставляемых Коммерческим банком «БФГ-Кредит» покупателю по кредитному договору б/н от 17.12.2015 года, срок возврата кредита 01.01.2017 года.

Право собственности, в соответствии с договором купли-продажи от 17.12.2015 года, возникает у покупателя - ООО «Центр-Гарантия» ранее оплаты за приобретенное имущество, а именно, с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 Договора купли-продажи от 17.12.2015 года, оплата по договору, должна быть осуществлена в пользу продавца не позднее 01.01.2017 года.

Пунктом 3 договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, установлено, что приобретаемый по договору объект недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности покупателя будет находится в залоге у Коммерческого банка «БФГ-Кредит» в соответствии со статьёй 69.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») № 102-ФЗ, как имущество, приобретенное за счет кредитования данного финансового учреждения.

Переход права собственности на недвижимое имущество в пользу ООО «Центр-Гарантия», а также обременение этого имущества правами Коммерческого банка «БФГ-Кредит» как залогодержателя, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.03.2016 года, о чем свидетельствует приобщенные к исковому заявлению свидетельства о государственной регистрации права от 21.03.2016 года и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2016 года.

В соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи, продавец обязался в день заключения договора передать покупателю, а покупатель принять от продавца объекты недвижимости по передаточному акту.

Покупатель в силу пункта 7 договора приобретает право собственности на объекты недвижимости, отчуждаемые по настоящему договору после государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 15 Договора купли-продажи стороны закрепили договоренность об одновременном заключении трехстороннего договора поручительства, где поручителем по выполнению обязательств покупателя в соответствии с пунктом 3 договора выступит Коммерческий банк «БФГ-Кредит».

Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что в материалы дела не предоставлен передаточный акт, который с учетом пункта 5 договора купли-продажи должен был быть составлен в день заключения договора, а также отсутствуют доказательства оплаты цены договора ООО «Центр-Гарантия» в пользу истца.

Кроме того, 17.12.2015 года, между ООО «ТЭС-АВТО» (покупатель) и ООО «Центр-Гарантия» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 17.12.2015 года, согласно пункту 1 которого, продавец обязуется в будущем, но не ранее 01.01.2017 года заключить с покупателем основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества («Основной Договор») и передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество:

- Нежилое здание-мотель, назначение: нежилое, общей площадью 3258,00 (три тысячи двести пятьдесят восемь) кв.м., количество этажей: пять, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:91;

- Мойку, назначение: нежилое, общей площадью 49,10 (сорок девять целых и десять сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:367;

- ТП, назначение: нежилое, общей площадью 51,80 (пятьдесят одна целая восемьдесят сотых) кв.м., количество этажей: 1, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый (условный) номер 90:22:010501:366.

Согласно пункту 2 предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 17.12.2015 года, продажная цена объекта недвижимости, указанного в пункте 1 данного Договора будет составлять 38 828 442,80 рублей.

В соответствии с пунктом 2 данного договора, право собственности продавца на указанные объекты недвижимости, в отношении которых будет заключен основной договор купли-продажи, возникнет в будущем после регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 17.12.2015 года, заключенного между ООО «Центр-Гарантия» (покупатель) и ООО «ТЭС-АВТО» (продавец).

Пунктом 3 предварительного договора от 17.12.2015 года установлены условия, при выполнении которых между сторонами будет заключен основной договор, а именно: выполнение ООО «ТЭС-Терминал» своих обязательств по кредитному договору № 

<

***>, заключенному между заёмщиком и коммерческим банком «БФГ-Кредит» на следующих условиях: цель кредитования - пополнение оборотных средств, сумма кредита – 250 000 000,00 рублей, срок возврата кредита – 05 апреля 2016 года, процентная ставка по кредиту – 19,75 %.

В соответствии с заключенным между Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (кредитор) и ООО «ТЭС-Терминал» (заёмщик), кредитным договором от 21.12.2015 года № 

<

***>, кредитор на условиях данного договора обязался предоставить заемщику кредит в сумме 250 000 000,00 руб. на срок по 05.04.2016 под 19,75 %, а заёмщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях настоящего договора (пункт 1.1 договора).

Пунктом 4 предварительного договора купли-продажи от 17.12.2015 года, стороны пришли к согласию, что при выполнении условий указанных в пункте 3 данного предварительного договора, продажная цена объекта недвижимости будет составлять 38 828 442,80 рублей.

По мнению истца зафиксированная в предварительном договоре купли-продажи от 17.12.2015 продажная цена объекта недвижимости по основному договору идентична цене указанной в заключенном между ООО «ТЭС-АВТО» (продавец) и ООО «Центр-Гарантия» (покупатель) договоре купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 года.

Кроме того, в один и тот же день, между теми же сторонами, был заключен предварительный договор предусматривающий обратный выкуп в пользу ООО «ТЭС-АВТО» имущества, ранее отчужденного в пользу ООО «Центр-Гарантия» начиная с 01.01.2017, на условиях установленных предварительным договором.

Также, стороны согласовали, что в случае, если к 05.04.2016 года у заемщика образуется задолженность перед кредитором по кредитному договору, указанному в пункте 3 предварительного договора, то продажная цена объекта недвижимости, подлежащая отражению сторонами в основном договоре, будет складываться из общей суммы денежных обязательств заемщика по возврату кредита, уплате начисленных процентов и суммы штрафных санкций по кредитному договору, не исполненных заемщиком на дату заключения основного договора (пункт 5 предварительного договора).

Пунктом 7 предварительного договора установлено, что одновременно с заключением предварительного договора стороны заключают трехсторонний договор поручительства, где поручителем по выполнению обязательств ООО «Центр-Гарантия», в том числе связанных с уплатой штрафа, в соответствии с пунктом 6 Предварительного договора, выступает Коммерческий банк «БФГ-Кредит».

По мнению истеца, совокупность условий договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 года, предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 17.12.2015 года, состав их участников, свидетельствуют о заключении взаимосвязанных сделок по сути прикрывающих договор ипотеки в обеспечение исполнения обязательств ООО «ТЭС-Терминал» перед Коммерческим банком «БФГ-Кредит» за исполнение обязательств по кредитному договору № 

<

***> от 21.12.2015 года, в обеспечение исполнения которых, истец выступил имущественным поручителем, взяв обязательство передать в залог Банка принадлежащее ему недвижимое имущество, оформив такое обеспечение путем заключения притворной сделки - договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 с ООО «Центр-Гарантия».

Кроме того, истец указывает на то, что оспариваемые договора являются недействительными, по признаку ничтожности, поскольку действительная взаимная воля сторон была направлена на заключение договора ипотеки и предоставления залогодержателю права обращения предмета залога в свою собственность в обход законодательных ограничений, с учетом чего, в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные сделки являются ничтожными.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом 29.03.2017 года по юридическому адресу ответчика была направлена претензия, которая была оставлена ответчиком без ответа, что и послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд Республики Крым.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, предметом спора являются материально-правовые требования истца относительно признания недействительными (ничтожными) Договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2015 и Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2015, ввиду их притворности.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 статьи 431.1. ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Из буквального толкования пункта 2 статьи 170 ГК РФ, следует, что притворные сделки направлены на то, чтобы скрыть действительную волю сторон. Таким образом, при совершении притворной сделки имеет место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон: в случае заключения притворной сделки целью сторон является достижение определенных правовых последствий, при этом воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

В пункте 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума № 25), разъяснено о том, что применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

Таким образом, для достижения цели прикрыть истинную сделку могут оформляться как один договор, так и несколько.

Как верно указано судом первой инстанции, в предмет доказывания по данному спору входит, прежде всего, установление соотношения воли и волеизъявления участников спорных правоотношений.

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции суду не предоставлено каких-либо доказательств исполнения спорных договоров.

В материалы дела также не предоставлен передаточный акт, который с учетом пункта 5 Договора купли-продажи должен был быть составлен в день заключения договора, отсутствуют и доказательства оплаты цены договора.

При этом суд отмечает, что из буквального содержания спорного договора купли-продажи, действительно, не следует его связь с обязательствами, вытекающими из кредитного договора от 21.12.2015 № 

<

***>, однако, суд первой инстанции дал правильную оценку в совокупности с Предварительным договором, в котором действительная воля сторон нашла свое практически буквальное закрепление.

Прежде всего, по Предварительному договору то же имущество, что отчуждалось истцом по Договору купли-продажи, подлежало обратному выкупу самим истцом.

Кроме того, Предварительный договор стороны прямо связали с кредитным договором от 21.12.2015 № 

<

***>, а именно: условием заключения основного договора является выполнение обязательств ООО "ТЭС-Терминал" (в договоре именуется как заемщик) по названному кредитному договору (пункт 2), а продажная цена объекта недвижимости состоит из общей суммы денежных обязательств заемщика (ООО "ТЭС-Терминал") по возврату соответствующего кредита (пункт 5).

Тот факт, что в Предварительном договоре не указана дата заключения кредитного договора суд первой инстанции оценил, указав, что спорный договор заключен еще до окончательного подписания кредитного договора, в то же время, о том, что в Предварительном договоре речь идет именно о кредитном договоре от 21.12.2015 № 

<

***>, однозначно свидетельствует указание месяца и года заключения последнего, его номер, а также его существенные условия: сумма кредита - 250 000 000,00 руб., срок возврата кредита - 05.04.2016, процентная ставка по кредиту - 19,75%, и сторона заемщика, наименование которого хотя и указано ошибочно как ООО "ТЕС-Терминал" вместо ООО "ТЭС-Терминал", однако, четко указан ОГРН 

<

***> и ИНН 

<

***> ООО "ТЭС-Терминал" (пункт 3 Предварительного договора и пункт 1.1 кредитного договора от 21.12.2015 № 

<

***>).

По мнению судебной коллегии, изложенное, а также практически одновременное заключение спорных договоров и кредитного договора от 21.12.2015 № 

<

***> (17.12.2015), по мнению суда, указывает на то, что все три поименованных договора взаимосвязаны между собой. Более того, у суда отсутствуют основания для придания спорным договорам самостоятельного (независимого) значения, так как из их буквального содержания следует их дополнительный (акцессорный) характер по отношению к кредитному договору от 21.12.2015 № 

<

***>.

При этом, судом отклоняются доводы Коммерческого банка "БФГ- Кредит" о том, что условие Предварительного договора о заключении основного договора по исполнению ООО"ТЭС-Терминал" обязательств по кредитному договору не свидетельствует о намерении использовать спорные договоры в качестве способа обеспечения исполнения кредитного договора от 21.12.2015 № 

<

***>, поскольку эта взаимосвязь следует из буквального содержания Предварительного договора, а также подтверждается пояснениями представителя ООО "ТЭС-Терминал" и прочими материалами дела, в частности, перепиской между ООО "ТЭС-Терминал" и Коммерческим банком "БФГ-Кредит", содержание которой суд первой инстанции исследовал и оценил, признав указанные доказательства относимыми и допустимыми по данному делу.

Таким образом, оценивая действительную волю всех участников, арбитражный суд первой инстанции исходил из совокупности следующих обстоятельств:

- заключение 17.12.2015 одновременно с Договором купли-продажи Предварительного договора, суд расценил как закрепленное право обратного выкупа;

- включение в Предварительный договор условия о заключении основного договора, то есть реализации права обратного выкупа, после исполнения обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 № 

<

***> и определение выкупной цены по основному договору с учетом суммы задолженности по кредитному договору от 21.12.2015 № 

<

***>, суд расценил как наличие обеспечительного характера данных правоотношений, оформленных спорными договорами;

- установление в Предварительном договоре штрафа в случае незаключения основного договора по вине продавца в размере 302 310 000,00 руб., что, очевидно, отражает действительную стоимость объектов недвижимости, а также свидетельствует о занижении продажной цены имущества в Договоре купли-продажи и Предварительном договоре;

- не наступление последствий совершения Договора купли-продажи, поскольку владельцем объектов недвижимости остался истец по делу, и неисполнение сторонами Договора купли-продажи применительно к исполнению обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 № 

<

***>, что свидетельствует об отсутствии у сторон намерений создать правовые последствия договора купли-продажи в условиях исполнения кредитного договора от 21.12.2015 № 

<

***>.

При этом суд первой инстанции отклонил доводы о том, что при заключении между ООО "ТЭС-Терминал" и Коммерческим банком "БФГ-Кредит" (ООО) кредитных договоров от 07.04.2016 № 11311, от 09.03.2016 № 11294, от 11.02.2016 № 11274 и от 08.02.2016 № 11255 произошла новация обязательств, вытекающих из кредитного договора от 21.12.2015 № 

<

***>, и при этом сохранились связанные с ним дополнительные обязательства, поскольку в силу пункта 2 статьи 414 ГК РФ новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон, а доказательства такого соглашения суду в нарушение статьи 65 АПК РФ не предоставлены.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца о том, что в действительности сторонами имелся в виду залог недвижимости (ипотека) с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 № 

<

***>, под которым в силу пункта 1 статьи 335 ГК РФ понимается способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Определение договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) дается в пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В пользу выводов о том, что действительная воля участников спорных правоотношений была направлена на заключение договора залога недвижимости (ипотеки) свидетельствуют также фактически сложившиеся между ними отношения.

Основной целью договора купли-продажи (сделки по распоряжению (отчуждению) имуществом) является условие по передаче и возникновению права собственности у покупателя.

Таким образом, стороны не имели намерения исполнять притворные сделки, безотносительно к наступлению обстоятельств, на случай которых предоставлялось обеспечение.

Об обеспечительном характере купли-продажи с обратным выкупом, а по сути об ипотеке, свидетельствует то, что ипотека как обременение прав на недвижимое имущество действительно не влечет переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю (пункт 1 статьи 338 ГК РФ, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а в данном случае право собственности приобретателя не было зарегистрировано в установленном законом порядке и не было фактически передано приобретателю. Кроме того, тот факт, что истец продолжает пользоваться объектами недвижимости, также, по мнению суда первой и апелляционной инстанции, соответствует определению ипотеки, предусматривающей сохранение залогодателем права пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке (статья 346 ГК РФ, статьи 1, 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости").

В пользу обеспечительного характера спорных договоров говорит и то обстоятельство, что Договором купли-продажи фактически закреплена для Коммерческого банка "БФГ-Кредит" (ООО) возможность оформить залог на соответствующие объекты недвижимости, но уже в порядке статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в свою пользу, хотя и в рамках иного кредитного договора (с ООО "Центр-Гарантия").

В контексте последнего обстоятельства, анализируя состав участников спорных и обеспечиваемых обязательств, суд пришел к правильному выводу о том, что различный субъектный состав спорных сделок (ООО "ТЭС-АВТО" и ООО "Центр-Гарантия") и прикрываемой сделки (ООО "ТЭС-АВТО" (обеспечивающее обязательства ООО "ТЭС-Терминал") и Коммерческий банк "БФГ-Кредит"(ООО)) не имеет в данном случае решающего правового значения, прежде всего, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума № 25, по которым притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью, прикрыть другую сделку, в том числе сделку с иным субъектным составом.

Кроме того, при оценке субъектного состава суд первой инстанции учел, что в данном случае роль прикрытия выполняла целая совокупность сделок со сложным субъектным составом. При этом, в силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Таким образом, ООО "ТЭС-АВТО", хотя и не является стороной кредитного договора от 21.12.2014 № 

<

***>, однако могло выступить залогодателем как третье лицо, не участвующее в кредитном обязательстве, возникшем между ООО "ТЭС-Терминал" и Коммерческим банком "БФГ-Кредит"(ООО). Более того, согласно переписке между ООО "ТЭС-Терминал" и Коммерческим банком "БФГ-Кредит" (ООО) изначально предлагалось предоставление залога третьим юридическим лицом (Приложение 7 к Протоколу к Протоколу осмотра письменного доказательства от 20.12.2016 N 82АА 0648395).

Суд первой инстанции правильно отметил, что участником ООО "ТЭС-Терминал" (заемщик по кредитному договору от 21.12.2015 № 

<

***>) на момент совершения спорных сделок являлось ООО "Фирма "ТЭС" с долей 50% уставного капитала, что дополнительно объясняет принятие ООО "Фирма «ТЭС»" на себя обязательств залогодателя в счет обеспечения исполнения обязательств ООО "ТЭС-Терминал".

Участником Коммерческого банка "БФГ-Кредит" (ООО) (кредитор по кредитному договору от 21.12.2015 № 

<

***>) и ООО "Центр-Гарантия" (покупатель по Договору купли-продажи и продавец по Предварительному договору) на момент совершения спорных сделок являлось одно лицо - ФИО4 с долей 39,66% и 70% от уставного капитала, соответственно, указанные юридические лица имеют одинаковый юридический адрес: 

<

...>, что также указывает на их взаимосвязь.

О взаимосвязи ООО "Центр-Гарантия" и Коммерческого банка "БФГ-Кредит" (ООО) свидетельствует также то, что последний выступил поручителем исполнения обязательств ООО "Центр-Гарантия" по Договору купли-продажи и Предварительному договору (пункт 16 Договора купли-продажи и пункт 7 Предварительного договора), заключив договор поручительства и обеспечив себе тем самым вступление в правоотношения, вытекающие из спорных договоров, с правами поручителя, исполнившего обязательство (статья 365 ГК РФ).

Более того, с учетом содержания Договора купли-продажи ООО "Центр-Гарантия" и Коммерческий банк "БФГ-Кредит" (ООО) в случае реализации обеспечительного обязательства, сформированного спорными договорами, могли быть связаны кредитным договором (пункт 2 Договора купли-продажи), а предмет Договора купли-продажи был бы передан в залог Коммерческому банку "БФГ-Кредит" (ООО) в порядке статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как правильно указал арбитражный суд, при таких обстоятельствах, участие в спорных сделках ООО "Центр-Гарантия", а не Коммерческого банка "БФГ-Кредит" (ООО), на защиту интересов которого направлено предоставляемое ими обеспечение, не исключало достижение указанного правового результата.

Все вышеизложенное также свидетельствует о том, что на заключение притворных сделок была направлена воля всех их участников, каждый из которых, при этом, выполнял отведенную ему роль в плане достижения конечного результата - предоставления обеспечения по кредитному договору от 21.12.2015 № 

<

***>.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что спорные договоры направлены на достижение других правовых последствий и прикрывают иную волю всех участников, то есть спорные договоры являются притворными сделками.

При этом суд первой инстанции отметил, что заключение договора купли-продажи и договорное закрепление права обратного выкупа в случае надлежащего исполнения обеспечиваемого кредитного обязательства не может быть расценено как предусмотренный договором способ обеспечения обязательства, не поименованный в законе (пункт 1 статьи 329 ГК РФ), поскольку предоставление кредитору возможности получить возмещение причитающихся ему сумм за счет недвижимого имущества, в том числе принадлежащего третьему лицу, а не должнику, урегулировано законом как залог недвижимости (ипотека), установленные законодательно применительно к залогу (ипотеке) правила, в том числе ограничения, служат сохранению баланса интересов участников гражданско-правовых отношения и не подлежат преодолению путем использования схемы обеспечивающего договора купли-продажи с правом обратного выкупа, которая создает дополнительные ограничения и необоснованные преимущества для сторон.

В пункте 8 Постановления Пленума № 25 подчеркивается, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Ничтожность притворных сделок прямо предусмотрена законом (пункт 2 статьи 170 ГК РФ), то есть такие сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, судом не могут быть приняты доводы Коммерческого банка "БФГ-Кредит" (ООО) о злоупотреблении истцом своим правом, так как в данном случае допущенные при заключении спорных сделок нарушения влекут их ничтожность в любом случае безотносительно к мотивам, которыми руководствовались их стороны.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В то же время, пунктом 3 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Пунктом 84 Постановление Пленума N 25 также разъясняется, что согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Наличие правового интереса в признании спорных сделок недействительными истец обосновывает негативными последствиями, которые может повлечь за собой исполнение ничтожных сделок в будущем.

Учитывая, что судом при рассмотрении дела установлено, что спорные сделки сторонами не исполнялись, суд приходит к выводу, что избранный истцом способ защиты обеспечивает восстановление его нарушенных прав (пункт 1 статьи 2, статья 4 АПК РФ).

Подтверждение доводам истца о наличии законного интереса в признании спорных сделок ничтожными, суд правильно указал на имеющееся в Арбитражном суде города Москвы дело № А40-245596/16-182-2198 по иску Коммерческого банка "БФГ-Кредит" (ООО) в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к ООО "Центр-Гарантия" при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: ООО "Холтон", Российского национального коммерческого банка (ПАО), ООО "Чатыр-Даг" и ООО "ТЭС-Авто" - о взыскании задолженности по кредитному договору № 

<

***> от 01.02.2016 в размере 34 796 949,45 долларов США, а также об обращении взыскания на принадлежащее на праве собственности ООО "Центр-Гарантия" недвижимое имущество, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> (кадастровые номера 90:22:010501:91; 90:22:010501:367 и 90:22:010501:366), производство по которому приостановлено определением Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2017 до разрешения, в том числе, данного дела.

Поскольку все установленные судом первой инстанции обстоятельства свидетельствовали о притворности договоров купли-продажи недвижимого имущества, как прикрывающие договор залога, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании их ничтожными в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, применив к ним правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки), соответственно.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании п. п. 1 - 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В силу п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 или нарушены правила п. 4 ст. 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

В силу ст. 69.1 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Поскольку в оспариваемых договорах купли-продажи отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не осуществлена, соответственно, данная сделка является недействительной ввиду ее ничтожности.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что истец утратил принадлежащее ему ранее право собственности на недвижимое имущество по ул. Кржижановского, 38 в городе Симферополе на основании ничтожной сделки - заключенного с ООО «Центр-Гарантия» договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 года.

Право собственности на принадлежащее истцу имущество было зарегистрировано на основании указанного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО «Центр-Гарантия», что подтверждается выпиской из ЕГРП от 10.05.2016 года № 90/016/666/2016-6861.

Как правильно указал суд первой инстанции, согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Так в соответствии с пунктом 2 Договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, продажная цена объекта недвижимости, указанного пункте 1 данного Договора составляет 38 828 442,80 рублей.

Однако, право собственности, в соответствии с договором купли-продажи от 17.12.2015, возникло у Покупателя - ООО «Центр-Гарантия» ранее оплаты за приобретенное имущество, - с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а оплата по договору, должна быть осуществлена в пользу ООО «ТЭС-Авто» не позднее 01.01.2017 года.

Как установлено судом первой инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что денежные средства по договору купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, за выбывшее из собственности ООО «ТЭС-Авто» недвижимое имущество были оплачены в его пользу, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу о том, что истец не получил плату или иное встречное предоставление, утратив право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество на основании ничтожной сделки.

По мнению суда апелляционной инстанции, суд обоснованно указал на то, что  договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 года не был исполнен обеими сторонами, а имел место односторонний переход права собственности от истца в пользу ООО «Центр-Гарантия».

Таким образом, выгодоприобретателем по ничтожной сделки является ООО «Центр-Гарантия», за которым осуществлена государственная регистрация права собственности на спорное имущество, а следовательно, последствием недействительности договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 является возврат сторон в первоначальное положение (возврат недвижимого имущества ООО «ТЭС-АВТО» путем признания за ним права собственности).

В связи с вышеизложенным, у суда первой инстанции имелись законные основания для признания недействительными свидетельств о государственной регистрации за ООО «Центр-Гарантия» права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на основании ничтожной сделки и отображающие неактуальные сведения о его собственнике.

С учётом того, что принадлежащее ООО «ТЭС-Авто» недвижимое имущество, на основании ничтожного договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 обременено залогом при прекращении как такового основного обязательства (денежные средства по Кредитному договору № 

<

***> от 21.12.2015 возвращены КБ «БФГ-Кредит»), в обеспечение исполнения которого, истцом фактически предоставлялось имущественное поручительство, права истца являются нарушенными.

Как правильно указал суд первой инстанции, частью 1 статьи 348 ГК РФ установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1, статьи 407 ГК РФ).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что оспариваемый договор купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, носит обеспечительных характер и является притворной сделкой, а действительная воля сторон заключалась в передаче недвижимого имущества в залог в обеспечение исполнения обязательств ООО «ТЭС-Терминал» (Заемщик) по Кредитному договору № 

<

***> от 21.12.2015 перед Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (Займодатель).

Кроме того, ООО «ТЭС-Терминал» (Заемщик) исполнены обязательства перед Коммерческим банком «БФГ-Кредит» по Кредитному договору № 

<

***>, что в частности подтверждается бухгалтерской справкой № 305 от 30.09.2016 и выпиской по банковскому счету по запросу от 06.04.2016.

Таким образом, вывод суда о том, что залог принадлежащего ООО «ТЭС-Авто» недвижимого имущества - является отсутствующим (прекращенным) в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства – Кредитного договора 

<

***> от 21.12.2015, является обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015, оплата ООО «Центр-Гарантия» в пользу истца за приобретаемый по договору объект недвижимости будет производиться за счет кредитных средств предоставляемых Коммерческим банком «БФГ-Кредит» по заключенному между ООО «Центр-Гарантия» (Заемщик) и Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (Кредитор/Залогодержатель) кредитному договору б/н от 17.12.2015 г., на следующих условиях:

- цель кредитования: приобретение вышеуказанного имущества;

- сумма кредита: 38 828 442,80 рублей;

- срок возврата кредита: 01.01.2017 года;

- процентная ставка по кредиту: 17% годовых;

В пункте 3 Договора купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 установлено, что приобретаемый ООО «Центр-Гарантия» у ООО «ТЭС-Авто» по договору объект недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности Покупателя будет находиться в залоге у Коммерческого банка «БФГ-Кредит» в соответствии со статьёй 69.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») № 102-ФЗ, как имущество, приобретенное за счёт кредитования финансового учреждения.

Однако, ни в суде первой, ни апелляционной инстанции сторонами не представлено в материалы дела заключенного между ними кредитного договора б/н от 17.12.2015, за счет полученных средств по которому предполагалась оплата стоимости принадлежащего ООО «ТЭС-Авто» имущества.

Выводы суда о том, что у Коммерческого банка «БФГ-Кредит» залог в силу закона на принадлежащее истцу недвижимое имущество по основаниям предусмотренный статьёй 69.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») № 102-ФЗ, как имущество, приобретаемое за счет кредитования данного банка, возникнуть не мог, судебной коллегий признаются обоснованными, поскольку в материалы дела не представлены доказательства фактического предоставления Коммерческим банком «БФГ-Кредит» денежных средств ООО «Центр-Гарантия» по вышеуказанному кредитному договору, как и их последующая оплата в пользу истца по Договору купли-продажи нежилого здания с использованием кредитных средств банка б/н от 17.12.2015 года.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учётом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что  восстановление прав истца возможно путем признания зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними, обременения - залога (ипотеки) в отношении недвижимого имущества, находящегося по адресу: Россия, 

<

...>, - отсутствующим.

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 01 ноября 2017 года по делу              № А83-6968/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Коммерческого банка «БФГ-КРЕДИТ» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                  И.В. Евдокимов

Судьи                                                                                                                              Н.И. Сикорская    

                                                                                                                               А.А. Тарасенко