АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-17178/2022

20 февраля 2023 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 13.02.2023

Полный текст решения изготовлен 20.02.2023

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Администрация муниципального образования «Город Саратов», ИНН 

<

***> 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Элмон», ИНН 

<

***> 

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, ОГРН 

<

***>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по саратовской области, ИНН 

<

***>, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов»

о расторжении договора аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1 958 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)»

о расторжении договора аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5 569 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)»

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 30.12.2022, ФИО3 по доверенности 16.11.2022, ФИО4 по доверенности от 16.11.2022, ФИО5 по доверенности от 30.12.2022,

от ответчика: ФИО6 по доверенности от 16.08.2022,

от КУИ г. Саратова: ФИО2 по доверенности от 30.12.2019, ФИО5 по доверенности от 17.01.2022,

от Комитета по архитектуре: ФИО7 по доверенности от 11.07.2022, ФИО8 по доверенности от 14.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов», ИНН 

<

***> с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Элмон», ИНН 

<

***>, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, ОГРН 

<

***>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по саратовской области, ИНН 

<

***>, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», о расторжении договора аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1 958 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)», о расторжении договора аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5 569 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)».

Отводов суду не заявлено.

Представители истца в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласен, позицию изложил в отзыве.

Представители третьих лиц в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

            Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 30.07.2012 в соответствии с постановлением от 26.07.2012 № 1747 между администрацией муниципального образования Город Саратов» и Обществом с ограниченной ответственностью «Элмон» был заключен договор аренды земельного участка № А-12-336Ю-2. 

Срок действия договора 49 лет с 30.07.2012 по 30.07.2061.

На основании вышеуказанного договора аренды земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью «Элмон» был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5 569 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> в Заводском районе, занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта (от 100 до 300 машиномест).

22.11.2012 между администрацией муниципального образования Город Саратов» и Обществом с ограниченной ответственностью «Элмон» было заключено соглашение к договору аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012, которым были внесены изменения в данный договор: «вид разрешенного использования земельного участка читать «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания») вместо «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта (от 100 до 300 машиномест)».

19.11.2021 главным специалистом отдела контроля за использованием земельных участков был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 64:48:020333:8 с адресным ориентиром: 

<

...>. В результате осмотра было установлено, что земельный участок огорожен забором из железобетонных плит и профнастила. На участке расположено здание, произрастает травяная, кустарниковая, древесная растительность.

Таким образом, арендатор не использует более трех лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:020333:8, предоставленный с видом разрешенного использования: отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), что является существенным нарушением и основанием для расторжения договора аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012.

21.12.2021 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила ответчику предупреждение, в котором просила устранить выявленные нарушения в течение 30 дней с момента направления данного предупреждения.

12.04.2022 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ООО «Элмон» уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи (в 2-х экземплярах).

Кроме того, на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21.11.2011 № 2254 с ООО «Бизнес Инжиниринг» заключен договор аренды земельного участка от 21.11.2011 № А-11-482Ю-2, с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1 958 кв.м, расположенного под адресу: 

<

...>, занимаемого автозаправочной станцией (бензиновой)» сроком на 15 лет.

В соответствии со сведениями ЕГРН на основании договора о замене стороны в обязательстве от 18.04.2012 арендатором земельного участка является ООО «Элмон».

Соглашением к договору от 22.11.2012 вид разрешенного использования земельного участка «занимаемый автозаправочной станцией (бензиновой)» изменен на вид «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)».

В результате осмотра, проведенного отделом контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова установлено, что земельный участок огорожен, зарос густой древесно-кустарниковой растительностью. Объекты капитального строительства отсутствуют.

21.12.2021 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила ответчику предупреждение, в котором просила в тридцатидневный срок с момента направления данного предупреждения сообщить о проведённых мероприятиях, направленных на освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом его разрешённого использования.

12.04.2022 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ООО «Элмон» уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи (в 2-х экземплярах).

В связи с неполучением ответа на указанные уведомления истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст.3               ЗК РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

            Основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском послужило то, что  земельные участки с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1 958 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, и с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5 569 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, арендуемые на момент подачи искового заявления ООО «Элмон», не используются в целях строительства более 3 лет, что в силу статей 45, 46 Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1 958 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, был заключен с ООО «Бизнес Инжиниринг» в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для размещения и эксплуатации объектов недвижимости (вид разрешенного использования - занимаемый автозаправочной станцией (бензиновой)).

В последующем соглашением к договору от 22.11.2012 вид разрешенного использования земельного участка «занимаемый автозаправочной станцией (бензиновой)» изменен на вид «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)».

Договор аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5 569 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, был заключен с ООО "Элмон" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для размещения и эксплуатации объектов недвижимости (вид разрешенного использования - занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта (от 100 до 300 машиномест)).

22.11.2012 между администрацией муниципального образования Город Саратов» и Обществом с ограниченной ответственностью «Элмон» было заключено соглашение к договору аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012, которым были внесены изменения в данный договор: «вид разрешенного использования земельного участка читать «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания») вместо «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта (от 100 до 300 машиномест)».

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

На момент заключения Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 и Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьями 30, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, которыми предусматривалось, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, мог быть предоставлен для целей строительства только посредством проведения торгов.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного Закона обратной силы.

Статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, поскольку иное толкование положений Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, так как при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, что недопустимо.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015.

Следует отметить, что изменение вида разрешенного использования любого земельного участка могло быть осуществлено с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований, как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Как указывалось выше, по договору аренды № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 и по договору аренды № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 спорные земельные участки предоставлялись в аренду на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, для размещения и эксплуатации объектов недвижимости.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично. 

Согласно, разъяснениям, изложенным в пунктах 74-75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168 ч. 2 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статье 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что Соглашение от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 и Соглашение от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 не соответствуют требованиям действующего на тот период времени законодательства и свидетельствует о совершении сторонами договора аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 и договора аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, для предоставления земельных участков для целей строительства.

С учётом анализа приведённых норм права и имеющихся в деле доказательств суд приходит к выводу о ничтожности Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 и Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 (Постановление арбитражного суда Поволжского округа от 08.07.2020 и от 22.07.2021 по делу № А57-21485/2019).

Положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договоров аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае:

- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;

- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также, в течении которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указывает, что им проведены следующие мероприятия, предшествующие получению разрешения на строительство:

1) Было запроектировано строительство 3-х этажного торгового комплекса общей площадью свыше 5 000 кв.м и получено разрешение на строительство. В последствии, срок действия разрешения продлён до 22 июня 2021 года, а в силу Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 440 «О продлении действия разрешения и иных особенностях в отношении разрешительной документации в 2020 и 2021 годах» в редакции Постановления от 14.12.2021 № 2284 срок действия разрешения был продлён ещё на год, т.е. на срок до 22 июня 2022 года.

Первоначально на 4-х земельных участках был запроектирован для строительства- 3-х этажный торговый комплекс общей площадью свыше 5 000 кв.м, указанная проектная и рабочая документация была разработана проектной организацией ООО «Конструктор», в которой был предусмотрен плоский фундамент в виде бетонной плиты, в соответствии с указанной проектной документацией истцом 31 июля 2013 г. было выдано разрешение на строительство № RU 64304000-134 со сроком действия до 31 мая 2015 года на 4-х смежных земельных участках.

2) Был получен единый Градостроительный План на четыре смежных земельных участка, подписанный Комитетом по Архитектурной Политике Администрации г.Саратова 21.02.2013, на чертеже Градостроительного Плана на всех 4-х смежных земельных участках, имеются объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.

3) Для исследования геологического и гидрологического состояния грунтов на месте посадки объекта строительства были проведены исследования, в результате которых было установлено, что наиболее технически целесообразным исходя из природного состояния грунтов, расположенных на земельном участке, является монтаж фундамента с помощью устройства буронабивных свай. Это обстоятельство подтверждается Схемой инженерно-геологического разреза по линии 1-1, которая является частью Рабочей документации подготовленной ЗАО «Геотехника-С» с привлечением проектной организации ООО «Экспресс-Проект» шифр: 211-13 от 2013 года изготовленной в виде конструктивных и объемно-планировочных решений (корректировка фундаментов). В представленной Схеме инженерно-геологического разреза видно природное состояние грунтов на спорных земельных участках вплоть до материковой части грунта, а также производиться расчёт необходимой длинны свай с опорой на материковую часть грунта, для устройство фундамента свайного типа.

4) С целью изменения проектной документации в части корректировки фундаментов (с ранее предусмотренного устройства бетонной плиты на монтаж и установку буронабивных свай) заключен договор с ЗАО «Геотехника-С» для подготовки объёмно-планировочного решения (по корректировки фундамента) с привлечением к проектным работам ООО «Экспресс-Проект», в результате чего была разработана проектная документация с шифром: 211-13 в виде конструктивного объёмно-планировочного решения (по корректировки фундамента), указанная проектная документация представлена ответчиком в материалы дела.

5) Для устройства буронабивных свай, между ООО «Элмон» и ООО «Геотехника-С» был заключён договор подряда от 19.08.2013. 

В подтверждение выполнения подрядных работ ООО «Геотехника-С» по указанному договору ответчиком представлены следующие документы:

- Копии Актов освидетельствования скрытых работ по бурению скважин диаметром под устройство буронабивных свай марки СВМ-13, СВМ -14, выполняемых по технологии непрерывного полного шнека;

- Копии Актов освидетельствования скрытых работ по заполнению скважин, бетонной смесью, при устройстве буронабивных свай, выполняемых по технологии непрерывного полного шнека;

- Копию «Общего Журнала Работ» ЗАО «Геотехника-С» по проведению работ по устройству буронабивных свай на объекте Торговый комплекс по адресу: г. Саратов Проспект Энтузиастов 58, 58 А;

- Копию Технического отчёта № 130 ЗАО «Геотехника-С» по результатам проведения полевых испытаний грунтов вертикальной статической вдавливающей нагрузкой на три буронабивные сваи на объекте «3-х этажный торговый комплекс по адресу: 

<

...>, 58А.;

- Фототаблица испытаний буронабивных свай;

- Копию платёжного поручения № 86 22.01.2014 об оплате подрядных работ ЗАО «Геотехника-С»;

- Копию заключения негосударственной экспертизы от 30 декабря 2013 года, выполненной ООО «Межрегионэкспертиза», в рамках (Корректировки) раздела проектной документации в отношении фундамента строящегося объекта « 3-х этажный торговый комплекс по адресу: г. Саратов Проспект энтузиастов 58,58А.

6) Был заключен договор на выполнение работ по разработке проектной и рабочей документации для объекта - торговый комплекс, состоящий из двух корпусов, расположенный по адресу: пр.Энтузиастов, 58 в заводском районе г.Саратова, в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 15 апреля 2015 г. к договору генерального подряда на выполнение проектных работ № 205/П от 08.09.2014, был установлен предмет договора и цена договора в размере 10 млн. рублей, которую ответчик уплатил проектной организации.

7) 17.02.2022 ООО «Элмон» обратилось в Администрацию МО г.Саратов с заявлением на выдачу градостроительного плана. В соответствии с обновлённым градостроительным планом от 02.04.2022 изменились градостроительные характеристики земельного участка с кадастровым номером 64:48:020333:51, на чертеже градостроительного плана земельного участка установлена защитная зона объекта культурного наследия местного муниципального значения «Школа» 1958 г., расположенная по адресу: 

<

...>.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. 

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что в течение длительного периода времени (с 21.11.2011 по настоящее время – более 11 лет) ООО «Элмон» осуществляло надлежащее освоение спорных земельных участков для строительства, в том числе предпринимало своевременные действия по подготовке проектной документации и получению разрешительной документации (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.07.2020 по делу № А57- 21485/2019, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.09.2019 по делу № А57- 30215/2017, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.09.2021 по делу № А57-10413/2020).

При этом ответчиком не представлено доказательств наличия объективных препятствий к началу строительства в установленные сроки. Доводы ответчика о наличии защитной зоны земельного участка судом отклоняются, так как защитная зона была установлена только в октябре 2016 года, то есть спустя более 4-х лет после заключения договоров аренды. Кроме того, после 2016 года ответчиком какие-либо действия, связанные с невозможностью строительства в связи с наличием защитной зоны, не предпринимались.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований истцом, поскольку судом установлено, что:

- арендатор допустил существенные нарушения условий договора (не произвел освоение предоставленного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования);

- арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений;

- несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения не устранил; 

- на основании этого арендодатель предложил расторгнуть договор, арендатор не ответил на это предложение в срок.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по осуществлению строительства и исполнения условия договора в установленные для этого сроки.

Такое поведение арендатора земельного участка находящегося в государственной собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.

Более того, ответчиком в материалы дела не представлено надлежащих доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Ответчик не представил доказательств наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключавших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях в установленный срок.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов.

Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки. В рассматриваемом случае поведение ответчика привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей.

Одновременно с этим, как указывалось ранее, изначально по договору аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1 958 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, предоставлялся земельный участок - занимаемый автозаправочной станцией (бензиновой). По договору аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5 569 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, предоставлялся земельный участок - занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта (от 100 до 300 машиномест).

При этом, суд пришел к выводу о ничтожности Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 и Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012.

Судом установлено, что 19.11.2021 главным специалистом отдела контроля за использованием земельных участков был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 64:48:020333:8 с адресным ориентиром: 

<

...>. В результате осмотра было установлено, что земельный участок огорожен забором из железобетонных плит и профнастила. На участке расположено здание, произрастает травяная, кустарниковая, древесная растительность.

В  результате осмотра, проведенного отделом контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:020333:9 огорожен, зарос густой древесно-кустарниковой растительностью. Объекты капитального строительства отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что фактическое использование земельного участка не совпадает с видом разрешенного использования, установленным в договорах аренды: занимаемый автозаправочной станцией (бензиновой), занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта (от 100 до 300 машиномест), в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договоров аренды.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине распределяются в соответствии с удовлетворенными требованиями.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрация муниципального образования «Город Саратов» удовлетворить.

            Расторгнуть договор аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1 958 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)».

Расторгнуть договор аренды земельного участка № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5 569 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Элмон», ИНН 

<

***> в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный