АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-42507/2021

г. Краснодар

03 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения от 12.01.2022.

Полный текст решения изготовлен 03.02.2022.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350000, Краснодарский край,

<

...> (далее – истец, администрация)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Югополисстрой" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350049, 

<

...> (далее – ответчик, ООО "Югополисстрой", общество)

о взыскании

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1.                  ФИО2;

2.                  ФИО3;

3.                  департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350000, 

<

...> дом 122 (далее – департамент)

4.                  управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – управление Росреестра)

при участии:

от истца: ФИО4 – по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО5 – по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика 2 290 573,50 рублей, из них задолженность по договору аренды от 13.01.2016 № 4300021662 по арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.07.2021 в размере 2 233 592,69 рублей, пени по состояниюна 31.07.2021 в сумме 56 980,81 рублей.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражает относительно удовлетворения иска, указывает на ничтожность договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права аренды.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 12.01.2022 объявлен перерыв до 17 часов 20 минут 12.01.2022. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 31 января 2016 года на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования "Об итогах аукциона по лоту от 03.07.2015 N 860-З" между администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4300021662 (далее - договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 980 кв. м, в том числе земельный участок  площадью 537 кв. м, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций, расположенный по проезду Славянский, 6 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0136032:10.

Земельный участок расположен в зоне санитарной охраны подземных источников водоснабжения (3-й пояс), в приаэродромной территории аэродрома "Краснодар-Центральный", в радиусе 30 км от контрольной точки аэродрома, в радиусе 15, 30 км от контрольной точки аэродрома "Кранодар-Центральный".

Земельный участок расположен на площади распространения пресных подземных вод Краснодарского месторождения, в третьем поясе зон санаторий охраны Ново-Западного водозабора и водозабора Подкачки, эксплуатируемых недропользователем – ООО "Краснодар Водоканал" (лицензия КРД 13883 ВЭ).

Согласно пункта пунктом 1.3 договора участок предоставляется для строительства многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.

Пунктом 2.1 и 2.2. договора определено, что арендная плата устанавливается по результатам аукциона, составляет 2 684 000,00 рублей. Сумма арендной платы, за вычетом внесенного задатка в размере 550 000,00 рублей, должна поступать от арендатора в течение 10 дней с момента подписания договора. Пунктом 2.3 договора определено, что по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора размер арендной платы за земельный участок рассчитывается в соответствии с действующим законодательством.

В ходе ряда сделок по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды все права и обязанности арендатора перешли к ответчику. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 22.09.2017.

Истец, указывая на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.10.2020 по 31.07.2021, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу правил частей 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"(далее - постановление № 25), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (часть 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 74 постановления № 25 ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды(пункт 74 постановления № 25).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации)

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 01.06.2015, в статью статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерациивключен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержитсяв пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Согласно пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Ответчик не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка мог быть заключен только на торгах и фактически заключен ответчиком на аукционе. В этой связи, ФИО2 (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в рамках настоящего дела), в силу законодательного запрета, не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которых был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожные сделки, посягающие на публичные интересы. Ничтожность договоров перенайма исключала возможность их государственной регистрации.

На основании вышеизложенного в удовлетворении исковых требований надлежит отказать, поскольку иск предъявлен истцом к ненадлежащему ответчику.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.07.2019 по делу № А32-33838/2018; постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 по делу № А32-18981/2020.

 

Руководствуясь статьями 9, 65, 70, 71, 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

О.С. Левченко