ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-2024/2022

Дело № А41-31734/21

01 сентября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 сентября 2022 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования г.о. Люберцы Московской области: ФИО2, представитель по доверенности от 15.04.2022;

от ООО "ИРС": ФИО3,  генеральный директор от 10.01.2022, выписка из ЕГРЮЛ;

от Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области: ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2022;

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: не явился, извещен;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования г.о. Люберцы Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2021 года по делу  № А41-31734/21 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования г.о. Люберцы Московской области к ООО "ИРС", третьи лица: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального образования г.о. Люберцы Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ИРС" со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений): 

1. Взыскать с ООО «ИРС» по договору аренды земельного участка от 28.07.2020 № 70/18 задолженность в размере 436 229 руб. 22 коп., из которых 400 000 руб. 00 коп. -сумма основного долга за период с 01.01.2021 по 31.03.2021, 36 229 руб. 22 коп. в виде пени за период с 16.03.2021 по 16.06.2021;

2. Взыскать с ООО «ИРС» по договору аренды земельного участка от 28.07.2020 №70/18 пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, которые подлежат начислению на сумму задолженности в размере 400 000 руб. 00 коп., начиная с 17.06.2021 за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования городской округ Люберцы, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2021 года по делу  № А41-31734/21 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального образования г.о. Люберцы Московской области обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 70/18 от 28.07.2020 г. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65, площадью 13000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство многофункционального комплекса с автомобильным паркингом, расположенный по адресу: вдоль Новорязанского шоссе. 

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке. 

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию N 1962 от 18.03.2021 г. о наличии задолженности. Претензия оставлена ответчиком без реагирования. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ). 

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: 

Аб - базовый размер арендной платы; 

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; 

Пкд - корректирующий коэффициент; 

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; 

S - площадь арендуемого земельного участка. 

Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается, что спорный земельный участок ограничен в оборотоспособности. 

Согласно заключению Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 частично расположен в зоне реконструкции автомобильной дороги федерального значения М-5 "Урал", полностью расположен в зоне планируемого размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта "Люберцы-Лыткарино-Молоково", частично расположен в зоне строительства транспортной развязки федерального значения между автомобильными дорогами "М-5 "Урал" и "Дзержинское шоссе". 

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". 

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области N 23/96-03. 

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Такие принципы утверждены постановлением N 582. 

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582. 

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. 

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АЛЛ 18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. 

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. 

Аналогичные подходы изложены в Определении Верховного суда Российской Федерации N 305-ЭС19-4399 от 24.06.2019 г., Определении Верховного суда Российской Федерации N 305-ЭС20-4264 от 25.06.2020 г. 

Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. 

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

При этом статьей 453 ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1). 

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации постановление Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. 

В настоящем случае, условие об исчислении арендной платы, установленное договорами аренды земельных участков противоречит действующему законодательству Российской Федерации, а именно положениям статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что при определении размера арендной платы по договорам аренды, ограниченным в обороте, следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531. 

В соответствии пп. "г", п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582) в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Согласно представленным в материалы дела пояснениям Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области спорный земельный участок частично расположен в зоне реконструкции автомобильной дороги федерального значения М-5 "Урал", полностью расположен в зоне планируемого размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта "Люберцы-Лыткарино-Молоково", частично расположен в зоне строительства транспортной развязки федерального значения между автомобильными дорогами М-5 "Урал" и "Дзержинское шоссе". 

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 18,12.2013 N 2198-р (ред. от 08.04.2021) утверждена документация по планировке территории объекта "Строительство и реконструкция автомобилньной дороги М-5 "Урал" от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска. Реконструкция автомобильной дороги М-5 "Урал" - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке км 19 - км 28+000, Московская область". Документацией установлены зоны планируемого размещения линейного объекта и красные линии с учетом развязки между автомобильными дорогами М-5 "Урал" и "Дзержинском шоссе". Земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 расположен вне красных линий, установленных указанной документацией. 

Постановлением Правительства Московской области от 13.10.2021 Щ1011/35 утвержден проект планировки территории для строительства участка линии рельсового скоростного пассажирского транспорта Люберцы-Лыткарино- Молоково от улицы Шоссейная до улицы Смирновская в городе Люберцы городского округа Люберцы и в городском округе Котельники Московской области. Проектом установлены зоны планируемого размещения линейного объекта и красные линии. Земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 расположен вне красных линий, установленных указанным проектом. 

Таким образом, материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок за заявленный период ограничен в обороте. 

Довод апелляционной жалобы о том, что в настоящее время ограничений в обороте спорного земельного участка не имеется в связи с чем, нет оснований применения постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 подлежит отклонению, поскольку за заявленный период земельный участок был ограничен в обороте. 

В связи с чем, арендная плата должна была начисляться следующим образом: 

Кадастровая стоимость земельного участка - 100 600 630 руб. 

100 600 630*1,5% = 1 509 009,45 руб. (арендная плата в год) 1 509 009,45/4 = 377 252,37 руб. (арендная плата за квартал). 

Ответчиком в материалы дела представлены п/п N 83 от 30.04.2021 г. в размере 264 314 руб. - за 1 квартал 2021 г.; п/п N 100 от 31.05.2021 г. в размере 300 000 руб. за 1 квартал 2021 г., п/п N 212 от 14.12.2021 г. в размере 378 000 руб. - за 2021 год. 

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка. 

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами. 

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Истцом заявлены требования в части основного долга за первый квартал 2021 г. и пени за период с 16.03.2021 г. по 16.06.2021 г. 

С учетом изложенных норм, судом первой инстанции произведен перерасчет арендной платы и пени и установлено, что по основному долгу имеется переплата.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2021 года по делу №А41-31734/21  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.     Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Е.Н.  Виткалова

 М.И.  Погонцев