АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-16352/2017

г. Ставрополь

25 января 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена25 декабря 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 25 января 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску отдела имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Зеленокумск,

к закрытому акционерному обществу «Солнечное +», ОГРН 

<

***>, х. Андреевский Советского района,

о взыскании задолженности по арендной плате  и пени,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 18.01.2017 и представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 18.07.2017,

УСТАНОВИЛ:

отдел имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района Ставропольского края (далее – отдел) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО «Солнечное+» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 01.07.2017 в размере 6 643 710,13 руб. и пени за период с 01.01.2012 по 01.07.2017 в размере 1 662 997,11 руб. по договору б/н от 01.06.2006.

Ответчик в отзыве на иск с требованиями не согласился, просил оставить исковое заявление без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, также указал на неверное применение истцом при расчете пени ставки в 0,03 %, тогда как договором предусмотрена пеня из расчета 0,01 %, кроме того сослался на отсутствие в деле уведомлений, актов, претензий об образовавшейся задолженности, что, по его мнению, является основанием для отказа во взыскании пени. Помимо этого ответчик заявил о применении срока исковой давности в отношении требований о взыскании арендной платы и пени за период до 25.09.2014, представил контррасчет.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Постановлениями администрации муниципального образования Солдато-Александровского сельсовета (далее – администрация сельсовета) от 01.06.2006 №№ 99, 100, 101, 102 и 103 обществу  в аренду предоставлены земельные участки, расположенные вх. Андреевском Советского района Ставропольского края, с кадастровыми номерами:

- 26:27:120205:0005 площадью 520 кв.м, расположенный по ул. Ленина, для обслуживания магазина;

- 26:27:120201:0003 площадью 3172 кв.м, расположенный по ул. Красноармейской, для обслуживания центрального склада;

- 26:27:120204:0002 площадью 2470 кв.м, расположенный по ул. Мира, 1, для обслуживания зданий конторы и пекарни;

- 26:27:120201:0001 площадью 8113 кв.м, для эксплуатации автогаража;

26:27:120201:0002 площадью 10985 кв.м для обслуживания стройцеха.

На основании указанных постановлений администрацией сельсовета с ЗАО «Солнечное+» заключен договор б/н от 01.06.2006 аренды вышеперечисленных земельных участков для обеспечения производственных нужд общества.

Согласно пункту 2.1 срок договора аренды установлен на 11 месяцев с момента подписания договора.

В связи с заключением договора на срок менее одного года, данный договор государственной регистрации не подлежал.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится ежегодно не позднее 15 сентября текущего года.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0,01 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Дополнительными соглашениями стороны продлевали срок договора аренды вплоть до 01.03.2009.

Дополнительным соглашением от 15.07.2008 к договору аренды стороны внесли изменения в части периодичности внесения арендных платежей, согласно которым арендная плата подлежит внесению ежеквартально равными долями до 15 числа месяца.

В судебном заседании обе стороны пояснили, что в указанной редакции договора имеется в виду 15 число последнего месяца квартала.

Согласно части 1 статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ч. 2 ст. 431 ГК РФ).

Принимая во внимание изложенное, суд исходит из того, что арендная плата подлежала внесению ежеквартально до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

По договору купли-продажи от 15.10.2012 № 1 ЗАО «Солнечное+» продало ФИО4 нежилое одноэтажное здание – магазин, литер А, общей площадью 192,30 кв.м, находящийся по адресу: х. Андреевский, ул. Ленина.

По договору купли-продажи от 15.10.2012 № 2 ЗАО «Солнечное+» продало ФИО5 нежилое одноэтажное здание – пекарню, литер АА1, общей площадью 126,60 кв.м, находящийся по адресу: х. Андреевский, ул. Мира.

По актам приема-передачи объекты переданы покупателям.

Согласно выписки из ЕГРН о переходе прав и отметок о погашении на свидетельствах о государственной регистрации на проданные ответчиком объекты (серии 26-АЕ №№ 406026 и 406027) право собственности общества на них прекращено 13.11.2012.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что остальные объекты продолжают находиться в собственности ответчика: материальный склад, литер А (регистрационная запись от 19.05.2008 № 26-26-27/008/2008-636), центральный склад литер Б (регистрационная запись от 19.05.2008 № 26-26-27/008/2008-635), административное здание литер АА1аа1 (регистрационная запись от 19.05.2008 № 26-26-27/008/2008-639), склад стройцеха, литер ББ1  (регистрационная запись от 19.05.2008 № 26-26-27/008/2008-634), столярная мастерская, литер А (регистрационная запись от 19.05.2008 № 26-26-27/008/2008-633).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Ко взысканию заявлена задолженность за период с 01.01.2007 по 01.07.2017.

Требованием о погашении задолженности от 28.08.2017 № 280, полученной обществом 30.08.2017, истец просил в десятидневный срок оплатить задолженность по арендной плате.

Ответчик ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в связи с подачей иска в суд (25.09.2018) до истечения тридцатидневного срока с момента направлении претензии и просит отставить исковое заявление без рассмотрения.

Тридцатидневный срок, установленный вышеуказанной нормой, на дату обращения в суд с иском истцом не соблюден. Однако уже к моменту проведения предварительного судебного заседания (27.11.2017) указанный срок прошел.

Фактически, заявленные требования истца не являются бесспорными. Ответчик до момента рассмотрения спора не принял мер к его внесудебному урегулированию. Более того, против удовлетворения иска в полном объеме возражает, ссылается на необходимость применения срока исковой давности. Это свидетельствует о невозможности устранения спора во внесудебном порядке, оставление иска без рассмотрения при таких обстоятельствах будет носить формальный характер, так как не способно достигнуть целей, на которые направлено.

С учетом изложенного, исковое заявление подлежит рассмотрению по существу.

Судом также отклоняется довод ответчика об отсутствии доказательств направления истцом уведомлений об образовавшейся задолженности, предусмотренных пунктом 3.4 договора.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Ненаправление администрацией извещения об образовавшейся задолженности, об изменении арендной платы не снимает с арендатора обязанности оплачивать арендную плату в новом размере с момента изменения ставки или кадастровой стоимости земельного участка.

Ответчик заявил о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ в три года.

Пунктом 3 статьи 202 ГК РФ установлено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Данная норма подлежит применению, в том числе, в случае соблюдения стороной обязательного претензионного порядка (пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В частности, в силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Согласно пункту 4 статьи 202 ГК РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается.

В данном случае претензия направления истцом ответчику 28.08.2017, а иск предъявлен (направлен в суд) в период приостановления течения срока исковой давности.

В этой связи срок исковой давности не истек в отношении обязательств, попадающих в трехлетний период до даты направления претензии.

Как установлено судом, договором аренды предусмотрено ежеквартальное внесение арендной платы.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Срок оплаты за 3 квартал 2014 года установлен 15.09.2014, таким образом срок исковой давности не пропущен за период с 3 квартал 2014 года (с 01.07.2014).

Поскольку магазин, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:27:120205:0005, продан обществом в 2012 году, то ответчик выбыл из арендных правоотношений в части этого земельного участка.

Что касается земельного участка с кадастровым номером 26:27:120204:0002, на котором расположены два здания – административное здание и пекарня, последнее из которых также продано ответчиком в 2012 году, то в связи с невнесением изменений в договор аренды, вызванных данным обстоятельством, у собственников зданий в силу пункта 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возникла солидарная обязанность по оплате за пользование земельным участок (пункт 20 Постановления от 24.03.2005 № 11 Пленум ВАС РФ).

Расчет размера арендной платы за период с 01.07.2014 выполнен отделом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок № 64-п) с применением базового размера арендной платы 10 %, а с 01.04.2016 – на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок 112-п) по ставке 11 %.

Вместе с тем, проверив расчет, суд установил, что кадастровая стоимость, примененная истцом в 2015 году, не соответствует сведениям государственного кадастра недвижимости. Так согласно выписок из ЕГРН на 01.01.2015 кадастровая стоимость составляла: земельного участка с кадастровым номером 26:27:120201:2 – 1540097 руб., земельного участка с кадастровым номером 26:27:120201:3 – 496 322,84 руб., земельного участка с кадастровым номером 26:27:120201:1 – 1137442,60 руб., земельного участка с кадастровым номером 26:27:120204:2 – 683 078,50 руб.

С учетом изложенного годовой размер арендной платы за указанные земельные участки за 2015 год составляет 380 533,25 руб., а общий размер арендной платы за период с 01.07.2014 по 30.06.2017 составляет 2 836 242,67 руб.

Истцом также заявлено ко взысканию 1 662 997,11 руб. пени за период с 01.01.2012 по 01.07.2017, произведенного из расчета 0,03 % за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (статья 207 ГК РФ).

Судом признается обоснованным довод ответчика о неправильном применении истцом ставки в размере 0,03 %,  с учетом того, что в с пунктом 5.2 договора предусмотрено начисления пени за нарушение срока внесения арендной платы из расчета 0,01 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Позиция ответчика в части определения даты начала просрочки, заложенная в контррасчете задолженности, о необходимости применения статьи 193 ГК РФ, согласно которой если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день, отклоняется судом, поскольку положения статьи 193 ГК РФ применяются в случае установления срока путем указания периода, а в данном случае срок внесения арендной платы установлен конкретной датой – 15 число.

С учетом срока исковой давности и необходимости применения ставки в размере 0,01%, судом произведен перерасчет пени:

период арендной платы (квартал)

годовой размер арендной платы

арендная плата за квартал

долг нарастающим итогом

период начисления пени

сумма пени

01.07.2014

30.09.2014

2884753,01

727115,83

727115,83

15.09.2014

14.12.2014

6616,75

01.10.2014

31.12.2014

2884753,01

727115,83

1454231,66

15.12.2014

14.03.2015

13088,08

01.01.2015

31.03.2015

380533,25

93830,12

1548061,78

15.03.2015

14.06.2015

14242,17

01.04.2015

30.06.2015

380533,25

94872,67

1642934,45

15.06.2015

14.09.2015

15115

01.07.2015

31.10.2015

380533,25

128234,49

1771168,94

15.09.2015

14.12.2015

16117,64

01.10.2015

31.12.2015

380533,25

95915,23

1867084,17

15.12.2015

14.03.2016

16990,47

01.01.2016

31.03.2016

487680,24

121253,83

1988338

15.03.2016

14.06.2016

18292,71

01.04.2016

30.06.2016

536448,26

133379,21

2121717,21

15.06.2016

14.09.2016

19519,8

01.04.2016

31.10.2016

536448,26

313661

2435378,21

15.09.2016

14.12.2016

22161,94

01.10.2016

31.12.2016

536448,26

134844,92

2570223,13

15.12.2016

14.03.2017

23132,01

01.01.2017

31.03.2017

536448,26

132274,91

2702498,04

15.03.2017

14.06.2017

24862,98

01.04.2017

30.06.2017

536448,26

133744,63

2 836 242,67

15.06.2017

30.06.2017

4537,99

Всего пени:

194 677,54

Доказательств уплаты основного долга и суммы неустойки не представлено, в связи с чем иск в части 2 836 242,67 руб. основного долга и 194 677,54 руб. пени подлежит удовлетворению.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Взыскать с закрытого акционерного общества «Солнечное +» в пользу отдела имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района Ставропольского края 3 030 920 рублей 21 коп., из которых 2 836 242,67 руб. основного долга и 194 677,54 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Солнечное +» в доход федерального бюджета 23 546,92 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский