ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-7805/2017

г. Киров

22 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2019 года.    

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2019 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кормщиковой Н.А.,

судей Дьяконовой Т.М., Шаклеиной Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии в судебном заседании представителя ООО»СМУ-1 Башэлектромонтаж» ФИО2 по доверенности от 06.03.2019;

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Башкирского регионального филиала

на определение Арбитражного суда Ярославской области от 16.07.2019 по делу № А82-7805/2017 Б/207, 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж»

к обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «МегаСтрой», акционерному обществу «Россельхозбанк»

о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, признании права собственности на квартиру, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания МегаСтрой», 

 

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» (далее - ООО «ЕТЗК») общество с ограниченной ответственностью «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж»  (далее – ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра по Республике Башкортостан (далее – Росреестр), администрация ГО г.Стерлитамак Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2018 заявление ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» удовлетворено. Судом за ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2018 по делу № А07-1131/2016 в части признания права собственности  ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» на спорную квартиру отменено, апелляционная жалоба акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – Банк) удовлетворена. Требование ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» передано на рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области в рамках дела о банкротстве ООО СК «МегаСтрой».

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 25.01.2019 заявление принято к рассмотрению.

ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнены заявленные требования. Заявитель просил признать недействительной сделку по отчуждению 

<

...> заключенную между ООО «ЕТЗК» и ООО СК «МегаСтрой», исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации прав ООО СК МегаСтрой» на спорную квартиру. Исключить из конкурсной массы ООО СК МегаСтрой» жилое помещение – 

<

...>. Признать недействительным  договор об ипотеке (залоге недвижимости), заключенный между ООО СК Мегастрой» и Банком в отношении 

<

...>. Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке 

<

...> в пользу Банка. Признать состоявшейся сделку об участии ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>. Признать за ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>. Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на 

<

...> за ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж».

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 16.07.2019 заявленные требования удовлетворены.

Банк (далее также заявитель жалобы), не согласившись с принятым определением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение; назначить по делу судебно-техническую экспертизу следующих документов, представленных заявителем:        квитанции к приходным кассовым ордерам,            акт взаимозачета (при наличии),           акт приема-передачи/передаточный акт. Поставить перед экспертом следующие вопросы: выполнены ли подписи в документах от имени ФИО3 с использованием технических средств, соответствует ли дата, указанная на документе фактическому времени изготовления документа, если не соответствует, то в какой период был создан документ, а так же составлены каждый из его реквизитов (рукописный текст, подписи, печатный текст, оттиски печати); проведение экспертизы поручить экспертам Башкирской лаборатории судебной экспертизы Минюста РФ; истребовать в отношении спорного жилого помещения: 1) у УВМ МВД по Республике Башкортостан (450076, 

<

...>):  сведения о зарегистрированных лицах (в том числе по месту пребывания); 1) у ООО «Газпром межрегионгаз Уфа» (450008, 

<

...>); сведения о заключенных договорах поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд с указанием № квартиры, ФИО Абонента/собственника, № лицевого счета по квартире, даты открытия лицевого счета по квартире, даты заключения договора с текущим абонентом, даты начала поставки газа по лицевому счету, состоянии расчетов; 2) у ПАО «Газпром газораспределение Уфа» (450059, 

<

...>): сведения о заключенных договорах на техническое обслуживание н ремонт ВКГО и ВДГО с указанием № квартиры, ФИО Заказчика/ собственника, № лицевого счета по квартире, даты открытия лицевого счета по квартире, даты заключения договора с текущим Заказчиком, состоянии расчетов; 3)     у ООО «Управляющая компания «ЕТЗК» (г. Стерлитамак, ул. Артема, д. 76, п. 2-й подъезд): сведения о заключенных договорах управления многоквартирным домом, с указанием № квартиры, ФИО Заказчика - собственника, № лицевого счета по квартире, даты открытия лицевого счета по квартире, даты заключения договора с текущим заказчиком, состоянии расчетов; 4)     у ООО «Единый расчетный центр» Отделение № 3 «Комсомольское», (453103, 

<

...>) сведения о лицевых счетах, с указанием № квартиры, даты открытия лицевого счета по квартире, документах послуживших основанием для открытия счета, зарегистрированных лиц, даты их регистрации (в том числе по месту временного пребывания), документах послуживших основанием для регистрации.

По мнению заявителя жалобы, Банк действовал добросовестно при заключения сделки залога, что исключает признание недействительным договора об ипотеке и прекращение залога. Договор между заявителем н ООО «ЕТЗК» не зарегистрирован в установленном порядке и не может быть противопоставлен в споре с третьими лицами. Представленные заявителем доказательства не подтверждают с достаточной степенью достоверности момент возникновения спорных правоотношении, факт оплаты и передачи квартиры. Договор заключен в обход ФЗ «Об участии в долевом строительстве» без государственной регистрации.  Квартира передана по акту незадолго до перехода права собственности к ООО СК «МегаСтрой». Обязательства по оплате квартиры исполнены путем передачи наличных денежных средств. Доказательств их принятия и расходования застройщиком денежных должником не имеется. Отсутвуют доказательства несения расходов по содержанию квартиры с даты передачи квартиры (представленные квитанции подтверждают несение расходов за периоды после регистрации права собственности ООО СК «Мегастрой»). Заявитель с 2015 года не предпринимал никаких мер к оформлению своего права, кроме обращений к застройщику. В указанных условиях суд первой инстанции не должен был ограничиваться оценкой представленных документов, необходимо было проверить реальность совершенной сделки на основе иных доказательств, в совокупности подтверждающих их достоверность, в том числе исходящих от незаинтересованных лиц (исполнителей коммунальных услуг, регистрирующих органов). Банком были заявлены ходатайства о назначении экспертизы давности проведения документов и об истребовании доказательств, которые судом были необоснованно отклонены. Кроме того, заявителем пропущен срок исковой давности.

ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» в отзыве просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 24.09.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 25.09.2019.

В судебном заседании представитель ООО «СМУ-1 Башэлектромонтаж» поддержала возражения, изложенные в письменном отзыве; в удовлетворении ходатайств просила отказать.

Стороны  явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Ходатайство Банка об истребовании дополнительных доказательств и назначении судебной экспертизы апелляционным судом рассмотрено и отклонено протокольным определением.

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела,  требования ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» основаны на предварительном договоре № 34 от 26.03.2015 с ООО «ЕТЗК», по условиям  пункта 1.1 которого  ООО «ЕТЗК» и ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж»  договорились о заключении договора купли-продажи квартиры в будущем в доме № 20, по ул. Николаева в г.Стерлитамак, кв. № 34.

Согласно пункту 2.1 стоимость квартиры определена сторонами в сумме 2 138 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» приняло на себя обязательство по внесению в целях обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора денежных средств в размере стоимости квартиры.

26.03.2015 квартира № 34 передана должником по акту приема-передачи ООО «СТМУ-1 Башэлектромонтаж».

14.04.2015 должник - ООО «ЕТЗК», ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» и ООО «СК «МегаСтрой» подписали акт взаимозачета № 34, согласно которому должник погашает свою задолженность перед ООО «СК «МегаСтрой» по договору  № 11/2012/ГП от 03.09.2012 за выполненные строительно-монтажные работы (СМР) на сумму 2 138 600 руб.; ООО «СК «МегаСтрой» погашает свою задолженность перед ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» за выполненные СМР на объекте ж/д № 4А «западный» и на объекте ж/

<

...>; а ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» погашает свою задолженность перед должником на сумму 2 138 600 руб. за квартиру № 34 по договору № 34 от 26.03.2015.

29.12.2014 дом № 20, по ул. Николаева в г.Стерлитамак введен в эксплуатацию.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), право собственности на 

<

...> зарегистрировано последовательно 09.04.2015 за ООО «ЕТЗК» и 27.05.2015 за ООО «СК «МегаСтрой» на основании договора купли-продажи от 27.05.2015.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.06.2018 ООО СК «МегаСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

В рамках дела о банкротстве ООО «СК «МегаСтрой» Банк определением Арбитражного суда Ярославской области от 05.12.2017 включен в реестр требований кредиторов ООО «СК МегаСтрой», в том числе по требованиям, обеспеченным залогом имущества ООО СК «МегаСтрой» по договору ипотеки №156200/0016-7.1/3 от 29.05.2015.

Решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 20.12.2016 по гражданскому делу № 2-13530/2016 с апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 19.04.2017 по гражданскому делу № 33-5785/2017 право собственности ООО «СК «МегаСтрой» на квартиры № 34, 37, 38, 39, 42, 43 в доме № 20 по ул. Николаева, г. Стерлитамак РБ прекращено в результате признания судом недействительным договора купли-продажи № 02/6 от 15.05.2015, подписанного между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК «МегаСтрой» и применении последствий недействительности сделки, с указанием судом на недействительность сделки между ООО «Строительная компания «МегаСтрой» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк» по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №156200/0016-7.1/3 от 29.05.2015 и применении последствий ничтожной сделки.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал требования ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ООО «СМУ-1 Башэлектромонтаж», суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.

В силу статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 11 статьи 48 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Применительно к банкротству застройщика по смыслу статьи 201.11 Закона о банкротстве право собственности на жилое помещение может быть приобретено участником строительства двумя различными способами: в порядке пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве (когда жилое помещение уже фактически передано участнику долевого строительства, в связи с чем, не имеется оснований для предъявления должнику требований о включении в реестр требований о передаче жилых помещений) и в порядке, предусмотренном пунктами 1 - 7 названной статьи (когда требование участника долевого строительства включено в реестр требований о передаче жилых помещений).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

1) наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалы рассматриваемого дела свидетельствуют о том, что между ООО «ЕТЗК» и ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж»  заключен предварительный договор купли-продажи о заключении в будущем договора купли-продажи 

<

...> проектной площадью 57,80 кв.м.

В качестве доказательств оплаты стоимости спорной квартиры в сумме 2 138 600 руб. представлен акт взаимозачета № 34 от 14.04.2015.

Квартира и ключи от нее переданы ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж»   по акту приема-передачи от 26.03.2015 № 34.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж»  оформило в управляющей организации финансово-лицевой счет, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, установило входную металлическую и сантехнику 27.03.2015.

Указанные документы достаточны в своей совокупности для вывода о том, что квартира с момента ее передачи застройщиком находится во владении ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж».

Документы, подтверждающие фактическое владение спорной квартирой ООО «СК Мега-Строй», в материалах дела отсутствуют.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420), закрепляет правило, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а также договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункты 1 и 4 статьи 421, статья 422).

Статья 429 ГК РФ, регламентируя вопросы о предварительном договоре, не устанавливает случаи, когда его заключение обязательно, определяет его содержание, как основание для возникновения обязанности заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а также указывает на заключение предварительного договора в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение которой влечет ничтожность предварительного договора (пункты 1 и 2).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений по их применению суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры № 34, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом «ЕТЗК», следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

Отсутствие государственной регистрации, осуществленной в установленном законом порядке, не является основанием для отказа в удовлетворении требований участника долевого строительства о признании права собственности на квартиру.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Целью договора со стороны заявителя было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил денежные средства, а целью застройщика было привлечение денежных средств общества для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора заявитель имеет право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделка об участии в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО «ЕТЗК» и ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж»   состоялась, фактически совершена и исполнена.

При данных обстоятельствах, ООО «ЕТЗК», заключая 15.05.2015 договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО СК «МегаСтрой», действовало недобросовестно, поскольку знало о наличии обязательства перед ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж», действовало во вред с целью собственной имущественной выгоды, сознательно нарушило требования Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Указанные действия ООО «ЕТЗК» по двойной продаже жилого помещения и получении двойного исполнения являются злоупотреблением правом.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Выше указанным решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 20.12.2016 по гражданскому делу № 2-13530/2016 с апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 19.04.2017 по гражданскому делу № 33-5785/2017  установлено отсутствие у сторон ООО «ЕТЗК» и ООО СК «МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступлении правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи 02/06  от 15.05.2015, то есть договор купли-продажи, как и сама сделка, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью скрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами.

В соответствии с требованиями статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судом, федеральных судов общей юрисдикции являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, в том числе судов, рассматривающих дела о банкротстве, при этом неисполнение судебных актов влечет за собой ответственность, установленную данным Кодексом и иными федеральными законами.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал договор купли-продажи недвижимого имущества № 02/06 от 15.05.2015 в отношении квартиры № 34 недействительной сделкой в соответствии со статьей 166, 170 ГК РФ, что влечет прекращение права собственности ООО «СК МегаСтрой» на данную квартиру.

При данных обстоятельствах, запись в ЕГРН о праве собственности ООО СК «МегаСтрой» на спорную квартиру нарушает права ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж», подлежащие защите.

В силу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Заявителю по акту приема-передачи квартиры от 26.03.2015 передано жилое помещение, то есть ранее регистрации права собственности ООО СК «МегаСтрой» (27.05.2015).

Доказательств осведомленности заявителя о наличии обременения в пользу Банка в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал договор об ипотеке от 29.05.2015 недействительным.

Судом правомерно применены последствия недействительности сделок в виде исключения из ЕГРП записи о праве собственности на 

<

...> за правообладателем ООО «СК «МегаСтрой» и записи об ипотеке данной квартиры в пользу АО «Россельхозбанк».

Доводы заявителя о пропуске ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» срока исковой давности подлежат отклонению.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права (пункт 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Об обстоятельствах заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.05.2015 (в том числе оспариваемой квартиры) между ООО «ЕТЗК» и ООО СК «МегаСтрой», о договоре ипотеки от 29.05.2015, заключенном между Банком и ООО СК «МегаСтрой» заявителю стало известно в январе 2017 года при получении выписки из ЕГРП от 11.01.2017.

Заявление в суд ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» подано 04.09.2017 года, то есть в пределах срока исковой давности.

Ссылка Банка на необоснованный отказ арбитражного судом в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы документов, суд первой инстанции указал на достаточность в деле иных доказательств, позволяющих установить фактические правоотношения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Банком не приведено достаточных оснований для проведения экспертизы. Каких-либо сведений о том, что участник долевого строительства ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж»  является заинтересованным по отношению к ООО «ЕЗТК» лицом, в материалы дело не представлено, однако представлены достаточные доказательства осуществления ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» расчетов за данную квартиру.

Необходимость истребования документов, подтверждающих факт пользования ООО «Стерлитамакское монтажное управление-1 Башэлектромонтаж» спорной квартирой, при наличии представленных в материалы дела доказательств Банком также не обоснована.

Таким образом, обжалуемый судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Ярославской области от 16.07.2019 по делу № А82-7805/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Россельхозбанк» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

 

Судьи

 

Н.А. Кормщикова

 

Т.М. Дьяконова

 

Е.В. Шаклеина