Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-8938/2015

г. Владивосток

11 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 04 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.С. Шевченко, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда», индивидуального предпринимателя Шугалей Веры Сидоровны

апелляционные производства № 05АП-7086/2017, 05АП-6560/2017

на решение от 14.08.2017 

судьи А.А. Лошаковой

по делу № А51-8938/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 506 082 рублей 72 копеек, расторжении договора, выселении из нежилых помещений,

 при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности от 21.06.2016  сроком действия на 2 года, паспорт;

от ответчика: ФИО4, по доверенности от  25.05.2017 сроком действия на 1 года, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Северная звезда» (далее по тексту – истец, ООО «Севреная Звезда») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – ответчик, предприниматель ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 459 414 рублей 27 копеек, пени в сумме 19 764 рублей 01 копейки, о расторжении договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, от 06.09.1999, о выселении из нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 243,9 кв.м.

Арбитражный суд Приморского края в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований: истец просил взыскать задолженность по арендной плате в сумме 426 474 рублей 24 копеек за период с 01.02.2015 по 30.04.2015; пеню в сумме 79 608 рублей 48 копеек за период с 01.02.2015 по 29.04.2015; расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 123, от 06.09.1999 № 2/448 (с 2003 года №02-04-45-002-Н-АР-1079-00); выселить ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д.123. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016, в исковых требованиях ООО «Северная звезда» было отказано в полном объеме. 

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.03.2017 решение от 18.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Решением от 14.08.2017 Арбитражный суд Приморского края взыскал с ответчика в пользу истца арендную плату в размере 426 474 рублей 24 копейки, пеню в размере 79 608 рублей 48 копеек. В остальной части иска отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и выселении. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что суд первой инстанции, не сославшись на какую-либо норму права, отказал истцу в требованиях о расторжении договора аренды и выселении, мотивировав такой отказ тем, что требования истца преждевременны. Указывает, что ответчик знал об увеличении арендной платы с 2015 года. Обращает внимание на то обстоятельство, что несмотря на установление решением суда неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в должном размере, суд отказал в реализации истцом своего права на расторжение договора аренды и выселение недобросовестного арендатора. 

Ответчик также обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части удовлетворенных требований.  В обоснование жалобы заявитель указывает, что изменение арендной платы со стороны арендодателя совершено в ненадлежащей форме с нарушением действующего законодательства. Считает неправомерным повышение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем путем уведомлений, так как договор аренды от 06.10.1999 не содержит условия о том, что изменения и дополнения, вносимые в договор аренды арендодателем в одностороннем порядке, не подлежат государственной регистрации. Ссылаясь на пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считает неправомерным повышение арендной платы путем направления уведомления, поскольку данные изменения не были зарегистрированы в установленном порядке. Также  ссылается на вступившее в силу решение Арбитражного суда Приморского края от 19.04.2006 по делу №А51-1658/2006, которым уведомления о повышении арендной платы, направленные прежним арендодателем, признаны ничтожными, следовательно, в порядке статьи 69 АПК РФ  указанное дело имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела и освобождает ответчика от доказывания того, что вносимые в договор аренды существенные изменения договора в виде изменения размера арендной платы подлежат государственной регистрации. Полагает, что ни одно из установленных пунктом 5.2 договора аренды оснований для расторжения договора аренды не наступило. Также отмечает, что представленный отчет истца не отражает затрат истца на арендуемое ответчиком имущество, содержит недостоверные сведения, в связи с чем отчет не может быть принят судом в качестве доказательства.  Обращает внимание суда на то, что ФИО2 в срок оплачивает арендную плату в размере, установленном договором аренды. Полагает что истец злоупотребляет правом. 

В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу истца, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В своем отзыве ответчик считает, что обжалуемый судебный акт в части отказа в расторжении договора аренды от 06.09.1999 и выселении из нежилых помещений вынесен законно и обоснованно.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Решение суда просит отменить в части отказа в расторжении договора и выселении ответчика.

Представитель  ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Решение суда просит отменить в части взыскания с ответчика долга по арендным платежам и неустойки.

Учитывая вышеизложенное, суд пересматривает законность и обоснованность решения суда в полном объеме. 

   Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзыва ответчика на апелляционную жалобу истца, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 06.10.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Владивостока (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор №2/448 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Светланская, 123, общей площадью 262, 2 кв.м сроком по 31.12.2003. 

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование помещением составляет 8 331 рублей 67 копеек в месяц (без учета НДС). 

В пункте 6.3 договора аренды стороны согласовали, что размер арендной платы может быть изменен «арендодателем», в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением. 

Помещение было передано арендодателем в пользование арендатору по акту приема-передачи от 01.10.1999. 

22.03.2000 стороны договора аренды подписали дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым на основании постановления главы Администрации города Владивостока от 22.03.2000 №473 были внесены изменения в договор, срок аренды установлен по 31.12.2049.

11.02.2003 УМС г.Владивостока уведомило предпринимателя ФИО5 о том, что договору аренды №2/448 присвоен новый номер 02-04045-002-Н-АР-1079-00. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.12.2004 внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). 

Согласно подпункту (а) пункта 5.2 договора аренды от 06.10.1999 данный договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение 2-х месяцев.

26.12.2005 между МУ «АПМЗН» (продавец) и ООО «Северная звезда» (покупатель) заключен договор №165-КП купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 262,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (арендуемых ответчиком помещений). 

По акту приема-передачи от 29.12.2005 объект купли-продажи передан покупателю. 

Переход права собственности на спорное помещение к ООО «Северная звезда» зарегистрирован 27.12.2011. 

В связи с произведенным инвентаризационным учетом сведения об общей площади помещений, содержащиеся в ЕГРП, изменены, площадь составила 243,9 кв.м. 

08.11.2013 ООО «Северная звезда» направило в адрес ответчика предложение о внесении изменений в договор, которым предложило предпринимателю ФИО5 подписать дополнительное соглашение к договору №02-04045-002-Н-АР-1079-00, по которому ежемесячный размер арендной платы был увеличен до 235 980 рублей.

25.11.2013 в адрес ООО «Северная звезда» поступил письменный отказ в подписании вышеуказанного дополнительного соглашения. 

В рамках дела №А51-1763/2014  ООО «Северная звезда» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к предпринимателю ФИО2 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества  от 06.10.1999 путем возложения на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 3.1 данного договора изложить в следующей редакции: «За указанное в пункте 1.1 договора помещение «арендатор» выплачивает «арендодателю» арендную плату в размере 235 980 рублей (НДС не облагается».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014 по делу №А51-1763/2014 в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 №2/448 (02-04045-002-Н-АР-1079-00) внесены изменения путем изложения пункта 3.1 в следующей редакции: «За указанное в п. 1.1 договора помещение Арендатор выплачивает арендную плату в размере 150 489 рублей 75 копеек без учета НДС». 

21.01.2015 ООО «Северная звезда» направило в адрес предпринимателя ФИО5 уведомление с требованием исполнять обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом в соответствии с решением Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014 по делу №А51-1763/2014, которое получено ответчиком 27.01.2015. 

Предприниматель ФИО5 в период с января 2015 года и по настоящее время вносит арендную плату в размере 8 331 рублей 67 копеек в месяц. 

07.03.2015 в адрес предпринимателя ФИО5 истцом направлена претензия с требованием погасить существующую задолженность по арендной плате в срок до 27.03.2015, и с уведомлением о расторжении договора аренды, если в течение указанного срока арендатор не устранит соответствующие нарушения. 

03.04.2015 в адрес предпринимателя ФИО5 обществом направлено уведомление о расторжении с 24.04.2015 договора аренды от 06.10.1999, ответчику было предложено в срок до 24.04.2015 освободить спорное нежилое помещение от принадлежащего ему имущества, обеспечить доступ в помещение представителям ООО «Северная звезда», а также передать вышеуказанное спорное нежилое помещение по акту сдачи- приемки представителям собственника помещения. 

В ответе от 15.04.2016 (с учетом дополнения от 20.04.2016) на данную претензию ответчик указал, что вносит арендную плату в соответствии с условиями договора, а с решением суда об увеличении арендной платы не согласен и обжалует его. 

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2016 по делу №А51-1763/2014 решение от 21.11.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 по делу №А51-1763/2014 в части удовлетворения первоначальных требований ООО «Северная звезда» к предпринимателю ФИО2 о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды и взыскания судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску отменено, в удовлетворении требований ООО «Северная звезда» о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды отказано. 

Вместе с тем, ООО «Северная звезда» полагает, что за предпринимателем ФИО2 образовалась задолженность в заявленном размере, на которую начислена договорная неустойка, задолженность по договору не погашена исходя из увеличенного размера арендной платы, что является основанием для его расторжения, в связи с чем истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Апелляционная коллегия отмечает правильность вывода суда первой инстанции, что отношения сторон спора регулируются нормами главы 34 ГК РФ «Аренда».

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

В пункте 4 статьи 450 ГК РФ указано, что сторона, которой настоящим кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением. 

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора, арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, о чем также указано в абзаце 3 пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». 

В случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10, пункта 4 статьи 450 ГК РФ и разъяснений пункта 22 упомянутого Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 вправе отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. 

При таких обстоятельствах следует признать, что арендная плата по договору от 06.10.1999 может быть увеличена обществом в разумных пределах без изменения данного договора в судебном порядке.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2016 по делу №А51-1763/2014.

Довод жалоб о том, что выводы суда первой инстанции противоречат выводам, установленным в решении Арбитражного суда Приморского края от 19.04.2006 по делу №А51-1658/2006, коллегия отклоняет ввиду следующего.

Действительно, решением Арбитражного суда Приморского края от 19.04.2006 по делу №А51-1658/2006, оставленными без изменения постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края от 10.07.2006, постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.10.2006,  отказано в удовлетворении исковых требований УМС г.Владивостока к предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 06.10.1999 и выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 262,2 кв.м и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 922 333 рублей 97 копеек, пени в размере 616 177 рублей 82 копеек.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда.

Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки. 

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

Правовые же выводы не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания (Постановление Президиума ВАС РФ от  25.07.2011 №3318/11). 

В данном случае имеет место не факт, установленный судебным актом по делу №А51-1658/2006, а правовые выводы арбитражного суда по рассмотренному делу, которые необязательны для суда, рассматривающего настоящее дело. 

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, истец воспользовался правом, направив в адрес ответчика уведомление от 20.01.2015, которое получено ответчиком 27.01.2015 об изменении арендной платы, которая составила 150 489 рублей 75 копеек.

 В данном случае при анализе уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы, право на которое предусмотрено соглашением сторон, имеет значение воля стороны на изменение размера цены аренды, сам размер платы и с какого момента ее необходимо исчислять. 

В рассматриваемой ситуации закон не обязывает арендодателя в извещении обосновывать изменение размера аренды. 

Пунктом 22 Постановления Пленума от 17.11.2011 №73 закреплено, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Следовательно, в споре по поводу измененного размера арендной платы истец должен обосновать ее размер, а ответчик доказать непропорциональность этой платы. 

При этом расчет, оспариваемой суммы арендной платы проведен истцом на основании Решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 №152 утверждена Методика расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, а также в соответствии с отчетом от 01.01.2015 № 16-01.866 «Об оценке рыночной стоимости пакета прав пользования и владения в течение одного платежного периода (1 месяц) в отношении нежилых помещений общей площадью 243,9 кв.м, расположенных по адресу 

<

...>, помещение II» (далее по тексту – отчет об оценке), выполненное ООО «Центр развития инвестиций», в соответствии с которым рыночная стоимость пакета прав пользования и владения в течении одного месяца в отношении данного помещения составила на 01.01.2015 - 194 900 рублей, следовательно, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что  размер арендной платы 150 489 рублей 75 копеек не превышает рыночной стоимости аренды аналогичных помещений. 

Довод ответчика о несоответствии представленного в материалы дела отчета от 01.01.2015 №16-01.866 законодательству об оценочной деятельности, вследствие чего данный отчёт не мог являться основанием для установления рыночной стоимости предмета спорного договора и соответственно не мог быть принят судом в качестве доказательства размера измененной арендной платы, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонен, поскольку не имеется оснований подвергать сомнению правильность и обоснованность указанного отчета об оценке, относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной оценщиком при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, указанной в отчете об оценке, изготовленном ООО «Центр развития инвестиций», ответчиком в материалы дела не представлено. 

Также достоверность величины рыночной или иной величины арендной платы по спорному договору не была оспорена в установленном законом порядке, ходатайство о назначении экспертизы ответчиком в суде первой инстанции не заявлено.

Изучив отчет об оценке, изготовленный ООО «Центр развития инвестиций», суд первой инстанции правомерно установил, что в нём исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика, следовательно,  мотивированных возражений, доказательным образом раскрывающих необоснованность и непропорциональность увеличения арендной платы, ответчик в нарушение положений статьи 65 АПК РФ с учетом вышеприведенных обязательных разъяснений не привел. 

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о необходимости обязательной государственной регистрации изменения размера арендной платы для целей её внесения в указанном измененной размере, поскольку в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). 

Так как стороны в пункте 6.3 договора аренды согласовали, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе и по иным основаниям, при надлежащем уведомлении арендатора, то в данном случае изменение размера арендной платы арендатором в одностороннем порядке нельзя трактовать как произвольное. 

Сведения о размере арендной платы сами по себе не подлежат внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (раздел V приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 №765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Так, в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Вместе с тем, в данном случае арендная плата изменена не на основании соглашения сторон договора аренды (путем подписания дополнительного соглашения), а в одностороннем порядке арендодателем  в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды. 

Арендодатель, реализуя право, предоставленное пунктом 6.3 договора аренды, уведомил ответчика о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. 

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате в спорной сумме    459 414 рублей 27 копеек. 

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, переданным по договору аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере  459 414 рублей 27 копеек за период с 01.02.2015 по 30.04.2015 (исходя из уточненного расчета задолженности). 

Коллегия отмечает, что все доводы ответчика фактически представляют собой ранее сформированную ответчиком позицию по делу, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Также истец заявил о взыскании с ответчика неустойки в размере       79 608 рублей  48 копеек за период с 01.02.2015 по 29.04.2015.

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пункт 4.1 договора предусматривает уплату неустойки в размере 20% от суммы просроченного платежа за каждый месяц просрочки.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей, истец правомерно начислил неустойку согласно пункту 4.1 договора аренды. 

Проверив произведенный истцом расчет неустойки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что период начисления неустойки и ее размер определены верно. 

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Как следует из пункта 72 вышеуказанного Постановления Пленума,  заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Однако ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено не было.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

С учетом того, что сторонами при заключении договора согласован размер неустойки, который и заявлен истцом, а также ввиду отсутствия в материалах дела ходатайства о снижении неустойки, не представления доказательств ее явной несоразмерности, у суда первой инстанции не имелось оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании неустойки по договору аренды в размере 79608 рублей 48 копеек. 

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

В пункте 5.2 договора аренды указано, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение двух месяцев. 

Указанное положение договора не противоречит пункту 3 статьи 619 ГК РФ. При этом из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Из представленных ответчиком в материалы дела чеков по электронным платежам следует, что арендная плата вносилась ответчиком в течение всего срока действия договора своевременно в размере, установленном в пункте 3.1 договора аренды от 06.10.1999. 

В данном случае, установив наличие спора между арендодателем и арендатором относительно размера причитающейся арендодателю арендной платы (дела №А51-1658/0602-30, А51-1763/2014), суд первой инстанции правомерно не признал арендатора злостным нарушителем условий договора аренды от 06.10.1999, то есть лицом, допустившим существенное нарушение условий договора, следовательно, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части  расторжения спорного договора аренды от 06.10.1999.

Ввиду отказа в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды от 06.10.1999, также не имеется оснований и для удовлетворения исковых требований о выселении ответчика из нежилых помещений. 

С учетом изложенного доводы апелляционных жалоб истца и ответчика не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине по апелляционным жалобам относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.08.2017  по делу №А51-8938/2015  оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.С. Шевченко

Д.А. Глебов