Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-114437/21-85-745

г. Москва

03 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2021 года 

Полный текст решения изготовлен 03 декабря 2021 года  

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ФЕНИКС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОТДЕЛСТРОЙ-94" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КАРС-ИВЕСТ»

о взыскании 1 844 434 руб. 32 коп.

при участии: 

от истца – ФИО2 по дов. от 01.04.2021 № 8

от ответчика – ФИО3 ген. директор по протоколу № 1/2017 от 14.09.2017

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯКОМПАНИЯ "ФЕНИКС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОТДЕЛСТРОЙ-94" о взыскании задолженности в размере 1 530 625 руб. 86 коп., неустойки в размере 313 808 руб. 46 коп. по договору управления многоквартирным домом № И-86-2018 от 09.07.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик в нарушение положений ст.ст.153-158 ЖК РФ не вносил платежи за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем образовалась задолженность в заявленном размере.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам иска.

В судебном заседании представитель ответчика возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо, извещенное о дате, времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со ст.ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащим образом, в суд не явилось, своих представителей в суд не направило.

Дело рассмотрено без участия третьего лица, в порядке ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании представителя истца и ответчика, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленный иск удовлетворению не подлежит.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Из материалов дела следует, что истец осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: МО, Красногорск, района, ул. Институтская д. 86, что подтверждается выпиской из протокола общего собрания собственников помещений МКД от 10.11.2018.

Между ООО «Отдел Строй-94» и ООО «УК «Феникс» (далее – Истец, Управляющая компания) заключен договор управления многоквартирным домом № И-86-2018 от 09.07.2018г. (далее- Договор) по  адресу: г. Красногорск, район Нахабино, ул. Институтская д. 86, согласно условия которого Управляющая компания по поручению Застройщика от своего имени, обязуется организовывать оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: МО, Красногорск, 

<

...> предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в данном доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (п.2.1. Договора)

В соответствии с п. 4.1. Договора размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, установленных органами местного самоуправления, либо определенных Управляющей компанией в соответствии о действующим законодательством.

Во исполнение обязательств по Договору истцом были заключены договоры от своего имени с обслуживающими организациями на отдельные виды работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, и с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, представленными в материалы дела.

В период с сентября 2018 по декабрь 20202 истцом были предоставлены по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в отношении квартир, где право собственности до настоящего времени не оформлено, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

Истец указывает, что задолженность ответчика, как застройщика, по оплате оказанных услуг в отношении спорных помещений составляет 1 530 625 руб. 86 коп. которая до настоящего времени не оплачена. Кроме того, истцом начислены пени в порядке п. 14 ст. 155 ЖК РФ в размере 109 994 руб. 09 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 08.02.2021 №б/н о необходимости оплаты задолженности за предоставленные услуги, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем, заявлен настоящий иск. 

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

На основании ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Следовательно, правоотношения собственников жилых и нежилых помещений с управляющей компанией в многоквартирном доме регулируются нормами ЖК РФ. 

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 

Статья 154 ЖК РФ определяет, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме: 2) плату за коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.  Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение. газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), топление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). 

В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. 

В соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. 

В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив). 

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», собственник имущества (помещений) обязан своевременно вносить плату за коммунальные услуги. 

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения соответствующей платы за содержание и ремонт помещения в многоквартирном доме. 

Коммунальные платежи и плата за содержание и ремонт помещения в многоквартирном доме начисляются, исходя из требований соответствующих нормативно-правовых актов Правительства Российской Федерации, Правительства Москвы. 

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении. Отзыв на исковое заявление направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (ч. 3 ст. 131 АПК РФ).

Ответчик в порядке ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ представил отзыв на исковое заявление, указав, что не является застройщиком МКД, в связи с чем не несет обязанность по оплате задолженности в отношении указанных помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 169 ЖК РФ, собственник помещений в многоквартирном доме обязан уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. 

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 года N 10-П, поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации); в силу того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по этому имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме составляет не просто неотъемлемую часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом. 

Исходя из общего принципа гражданского законодательства о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме обязанность не только нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения, во-первых, платы за содержание жилого помещения, т.е. за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и, во-вторых, взносов 5 на капитальный ремонт (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 39, пункты 1 и 2 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158); при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39).

Подпунктом 7 п. 2 ст. 153 ЖК РФ установлено, что такая обязанность лежит на застройщике (лице, обеспечивающем строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. 

Согласно подп. 6 п. 2 названной статьи обязанность переходит к указанным лицам после получения помещения от застройщика по передаточному акту. 

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Согласно п. 1 ст. 12 того же Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Исходя из положений данных норм, следует, что обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию и до передачи жилых помещений участникам долевого строительства, лежит на застройщике.

Из материалов дела следует, что между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Карс-Инвест» заключен Договор аренды земельного участка № 596 от 05.10.2011, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее – Участок) площадью 3800 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0030308:29, расположенный по адресу: МО, 

<

...> стр. корп. 86 для продолжения строительства 9-ти этажного 144 квартирного жилого дома.

24.10.2014 Администрацией городского поселения Нахабино застройщику «Карс-Инвест» выдано разрешение на строительство МКД, расположенного по адресу: МО, 

<

...> стр. корп. 86 до 15.11.2017.

Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно ст. 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

Согласно п. 22 ст. 1 ГРК РФ технический заказчик - физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом.

Исходя из анализа положений Градостроительного законодательства ответчик собственником или арендатором земельного участка, на котором осуществляюсь строительство МКД не является, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено на третье лицо, а следовательно, ответчик в силу приведенных положений, не является застройщиком МКД.

Согласно п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Это означает, что в соответствии с Градостроительным кодексом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получает также исключительно застройщик.

Кроме того, застройщик, согласно п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, обязан для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представить документы, которые могут находиться исключительно у самого застройщика, в частности, правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство. Соответственно, ответчик, не являясь застройщиком, не имеет возможности в рамках законодательства РФ обратиться для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия всех необходимых документов.

Передача ответчиком МКД в адрес ООО «Карс-Инвест» оформлена актом № 15-1 от 09.08.2018 г. приемки законченного строительством объекта по форме КС-11.

07.09.2018 г. объект капитального строительства, расположенный по строительному адресу: Московская область, Красногорский район, гп.Нахабино, ул.Институтская, 86, введен в эксплуатацию, застройщику ООО «Карс-Инвест» Министерством строительного комплекса Московской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2018 г. № RU50-11-11681-2018.

Таким образом, суд соглашается с доводами ответчика, о том, что начиная с 09.08.2018 г. право собственности на МКД в полном объеме перешло к ООО «Карс-Инвест», равно как и бремя содержания этого имущества.

Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что договор управления многоквартирным домом № И-86-2018 от 09.07.2018 был заключен с ООО «УК «Феникс» формально, для дальнейшего заключения управляющей организации ООО «УК «Феникс» с ресурсоснабжающими организациями. 

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все приведенные доводы и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что рассмотренные требования истца заявлены к ненадлежащему ответчику, который в силу положений Градостроительного кодекса не является застройщиком МКД. В силу подпункта 7 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации требование о взыскании эксплуатационных платежей за период с сентября 2018 по декабрь 2020 не подлежит удовлетворению за счет ответчика.

С учетом установленных обстоятельств дела, исковые требования признаются судом не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на истца. 

Руководствуясь ст.ст. 4, 51, 65, 71, 75, 121, 122, 123, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 156, 167-170, 176,180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

     Судья:

Д.Н. Федорова