Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-73796/2018

08 июня 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  28 мая 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  08 июня 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»;

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Янис»;

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; 

2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга;

о взыскании 42 317 476,37 руб.;

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 19.01.2019, ФИО3 по доверенности от 09.01.2020;

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 09.01.2019;

от третьих лиц: 1, 2) не явился, извещен;

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Янис» (далее – Общество) о взыскании 7 245 943 руб. 09 коп. задолженности за период с 01.04.2015 по 31.12.2017 и 5 382 945 руб. 74 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды от 01.04.2015 № 02/ЗД-08310.

Определением суда от 30.10.2018, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр).

Определением суда от 24.12.2018 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы. 

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 13.11.2019 дело № А56-73796/2018 передано для рассмотрения в производство судье Заварзиной М.А.

Определением суда от 28.11.2019 настоящее дело объединено с делом № А56-60693/2019, в рамках которого рассматривались требования Учреждения к Обществу о взыскании 20 187 654 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2016 по 31.12.2018, 22 129 821 руб. 71 коп. неустойки, начисленной на сумму этой задолженности по договору от 28.10.2013 № 02-А005040, расторжении названного договора и выселении Общества из названных зданий (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, том объединенного дела № 3, л.д. 111).

 Определением суда от 13.12.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).

В настоящее судебное заседание третьи лица, извещенные надлежащим образом, не явились.

Стороны поддержали ранее заявленную правовую позицию по делу.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей участников спора, суд установил следующее.

Между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды от 28.10.2013 № 02-А005040 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилые здания для использования под автосервис, автомойку, продажу автозапчастей (далее – Объекты), расположенные по адресу: 

1) Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. А, кадастровый номер 78:5521:3:6, площадью 1176,4 кв.м.

2) Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. Б, кадастровый номер 78:5521:3:8, площадью 290,2 кв.м.;

3) Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. В, кадастровый номер 78:5521:3:7, площадью 78,6.;

Пунктом 1.3.Дговора установлено, что Договор заключен на срок по 17.05.2023 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Пунктом 1.4 договора стороны предусмотрели, что условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 18.05.2013.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены разделом 3 Договора.

Пунктом 4.9. Договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы предусмотрено начисление пеней в размере 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Пунктом 5.3.2. Договора предусмотрено, что возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении трех месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

В соответствии с пунктом 6.9. Договора, Арендодатель в праве в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения обязательств по Договору в случае изменения Арендатором цели использования Объекта, указанной в п. 1.1. Договора.

Ссылаясь на нарушение Арендатором обязательств по внесению арендной платы Учреждение направило ответчику претензию от 17.12.2018 № 6287-пр./18, с предложением о погашении задолженности и добровольном расторжении Договора и освобождении занимаемых Объектов. В связи с тем, что требования, изложенные в претензии, не были удовлетворены ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий по общему правилу не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств перечисления арендной платы в порядке и сроки установленные договором, произведенный истцом расчет задолженности, проверен судом и признан правильным, исковые требования о взыскании  20 187 64,66 руб. задолженности подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что расчет задолженности произведен истцом без учета пункта 6.11 договора являются несостоятельными.

Согласно пункту 6.11 договора стороны пришли к соглашению зачесть денежные средства, подлежащие выплате арендатору в связи с возмещением расходов на воспроизводство (возведение) объектов, в размере 35 386 000 руб., в счет оплаты арендных платежей по договору по мере наступления срока исполнения обязательств по их внесению.

Пунктом 3.7 договора в течение 20 дней со дня подписания договора арендатор обязался внести арендную плату в размере 2 123 250 руб., которая засчитывается в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца) по договору.

Истцом представлена в материалы дела сводная таблица (том объединенного дела № 3, л.д. 120-121), согласно которой часть расходов, указанных в пункте 6.11 договора была зачтена в счет исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 3.7 договора в счет оплаты арендной платы за последний квартал аренды, часть подлежащих возмещению расходов зачтены в счет исполнения обязательств  по оплате арендной платы за период с 18.05.2013 (в соответствии с условиями пункта 1.4 договора), а часть – в счет исполнения текущих обязательств по внесению арендной платы. В результате названного зачета были прекращены обязательства Общества по внесению арендной платы вплоть по 3 квартал 2016 года включительно, обязательство по оплате арендной платы за 4 квартала 2016 прекращено зачетом частично, в сумме 1 640 310 руб. 10 коп., задолженность за 4 квартал 2016 года составила 533 998 руб. 83 коп., сумма подлежащая зачету в соответствии с пунктом 6.11 договора была полностью исчерпана. Названный расчет проверен судом и признан правильным.

Доводы Общества о том, что предусмотренная пунктом 6.11 договора сумма подлежала зачету лишь в отношении обязательств по внесению арендной платы, за периоды, после даты заключения оговора, т.е. после 28.10.2013, основаны на неверном толковании условий договора.

Как указывалось выше пунктом 6.11 договора предусмотрено, что указанная в нем сумма расходов подлежит зачету в счет оплаты арендных платежей по договору по мере наступления срока исполнения обязательств по их внесению.

И платеж за последний квартал аренды и плата за пользование арендованным имуществом с 18.05.2013 являются арендной платой, отличающиеся от арендной платы за текущие периоды лишь сроком ее внесения. Так, арендная плата  за последние 3 месяца аренды подлежит уплате в течение 20 дней со дня заключения договора (пункт 3.7 договора).

В отношении арендной платы за период с 18.05.2013 по 28.10.2013, суд принимает во внимание разъяснения, изложенные в пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, согласно которым Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что на момент заключения договора, арендованное имущество уже фактически находилось во владении и пользовании арендатора (пункты 1.4 договора, пункт 6.12 договора)

С учетом названных разъяснений, исходя из пункта 1.4 договора, суд полагает, что действие договора, в том числе в части обязательства Общества оплачивать арендную плату за переданные в аренду здания распространяется на правоотношения сторон возникшие с 18.05.2013. При этом, срок исполнения обязательства по оплате арендной платы за период с 18.05.2013 по 28.10.2013 наступает не ранее даты заключения договора аренды, т.е. 28.10.2013.

При таких обстоятельствах, истец обоснованно произвел зачет предусмотренной пунктом 6.11 суммы в счет исполнения обязательств общества по оплате последних трех месяцев аренды и в счет исполнения обязательств по оплате арендной платы в период с 18.05.2013 по 28.10.2013. 

Ссылки Общества на необоснованное применении при определении размера ставки арендной платы индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемого Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51, также не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку применение названного индекса предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды.

Доказательств признания названного пункта недействительным Обществом в материалы дела не представлено.

 Применение такого порядка определения размера арендной платы не противоречит действующим нормативно-правовым актам, в том числе Законам Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 и от 14.07.2004 N 387-58.

В частности, согласно приложению 2 к Положению о порядке определения размера арендной платы , за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, утвержденному Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58, при определении размера арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки расчетная ставка арендной платы (Арасч) в рублях за квадратный метр в год для объекта нежилого фонда определяется в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

2. Общая сумма выплат (в рублях) за аренду объекта нежилого фонда (Апл) за квартал определяется по формуле:

Апл = ((Арасч x I)/4) x S,

где:

I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 3 сентября 1997 года N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" и применяемый по истечении первого года аренды объекта нежилого фонда.

Из материалов дела и текста мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.11.2012 по делу № А56-58938/2010, усматривается, что усматривается, что размер арендной платы определен методом индивидуальной оценки. При этом оценка производилась по состоянию на 2012 год. Поскольку применение предусмотрено не только условиями договора, но и положениями действующих нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга, оснований для неприменения названного индекса у суда не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, начисленной за период с 11.12.2016 по 28.1.2019 (л.д. 112-117, том объединенного дела № 3).

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы в порядке и сроки, предусмотренные договором, произведенный истцом расчет неустойки не оспорен, проверен судом и признан правильным, исковые требования в части взыскания неустойки являются обоснованными.

Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство о снижении подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. 

В обоснование ходатайства ответчик ссылается на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. 

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Как следует из пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее также – Постановление №7), при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Рассмотрев заявление ответчика о снижении размера неустойки, оценив представленные в дело доказательства в совокупности и, с учетом фактических обстоятельств настоящего дела, приняв во внимание, что сумма подлежащей взысканию неустойки превышает сумма основного долга, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения необоснованной выгоды, суд считает возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер подлежащей взысканию суммы на 1/3  до 14 753 214 руб. 47 коп.

В связи с изложенным исковые требования о взыскании неустойки подлежит удовлетворению исходя из указанной суммы, а в остальной части удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Пунктом 5.3.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Комитет в соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации направил Обществу претензию от 17.12.2018 № 6287-пр/18, в которой предложил погасить образовавшуюся задолженность и явиться для заключения соглашения о расторжении договора, а также предупредил, что в случае невыполнения указанных условий Комитет обратится в суд с требованием о расторжении договора и выселении. 

Поскольку материалам дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком до направления претензии в течение 24-х месяцев, требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению. 

Поскольку в связи с расторжением договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору здания, требование о выселении также подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании 7 245 943 руб. 09 коп. задолженности за период с 01.04.2015 по 31.12.2017 и 5 382 945 руб. 74 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды от 01.04.2015 № 02/ЗД-08310.

В обоснование исковых требований истец указал, что между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 01.04.2015 № 02/ЗД-08310, аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит.А, площадью 6 878 кв.м, с кадастровым номером 78:36:5521:8, а арендованный участок передан по акту приема-передачи от 01.04.2015.

Общество заявило о фальсификации названных договора и акта, указывая, что директор Общества названные документы не подписывал.

В целях проверки заявления о фальсификации судом назначено проведение судебной экспертизы.

Согласно заключению от 30.04.2019 № 331/04, составленному по результатам проведения судебной экспертизы, исследуемые подписи на договоре и акте приема-передачи от имени ФИО5 выполнена не ФИО5, а иным лицом, вероятно с попыткой подражания несомненной подписи ФИО5

С учетом изложенного, договор аренды 01.04.2015 № 02/ЗД-08310 и акт приема-передачи от 01.04.2015 являются недостоверным и недопустимым доказательством по делу.

Поскольку иных доказательств, подтверждающих факт заключения договора или использования ответчиком земельного участка истцом в материалы дела не представлено, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за пользование землей и неустойки, у суда не имеется.

Доводы истца о том, что факт заключения договора подтверждается перепиской сторон по вопросу регистрации договора аренды, не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку из письма Общества от 01.076.2016 № 123 напротив следует, что Общество просило предоставить информацию относительно указанного оговора, ссылалось на отсутствие подписанного экземпляра договора, в связи с чем указывало не необоснованность претензии о взыскании задолженности по арендной плате по этому договору.

Иных доказательств, подтверждающих использование ответчиком земельного участка площадью 6 878 кв.м в спорный период (с 01.04.2015 по 31.12.2017) истцом в материалы дела не представлено. Акты осмотра участка составленные  от 19.09.2019 и от 03.11.2019 факт использования Обществом участка в спорный период не подтверждают, поскольку составлены позднее.

Ссылки истца на то, что на спорном участке расположены объекты недвижимости, используемые Обществом по договору аренды от 28.10.2013 № 02-А005040, в связи  с чем плата за пользование землей подлежит взысканию в любом случае по обрезу фундаментов арендованных зданий, также являются несостоятельными.

По общему правилу, установленную пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Условиями пункта 2.2.16 договора аренды зданий от 28.10.2013 № 02-А005040 предусмотрено, что в случае, если объектом является здание, сооружение, не позднее 60 дней со дня заключения Договора заключить договор аренды земельного участка, необходимого для использования Объекта, за исключением случаев, когда такой земельный участок сформирован по обрезу фундамента Объекта. При этом арендная плата за Объект включает в себя арендную плату за часть земельного участка по обрезу фундамента Объекта. Заключение договора аренды земельного участка не требуется, если земельный участок сформирован по обрезу фундамента Объекта или не сформирован и при этом Арендатором не используется территория, прилегающая к Объекту.

Таким образом, в данном случае условиями договора положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ не исключены, а напротив предусмотрено, что арендная плата за Объект включает в себя арендную плату за часть земельного участка по обрезу фундамента Объекта, в связи с чем оснований для повторного начисления арендной платы за земельный участок, занятый нежилыми зданиями, переданными в аренду Обществу у суда не имеется.

С учетом изложенного, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за землю и неустойки, у суда не имеется.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Янис»  в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» 20 187 64,66 руб. задолженности по арендной плате  14 753 214,47 руб. неустойки по договору аренды от 28.10.2013 № 02-А005040.

Расторгнуть договор аренды от 28.10.2013 № 02-А005040.

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Янис» из зданий расположенных по адресам: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. А; Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. Б; Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 18, лит. В.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Янис» в доход федерального бюджета 209 704 руб.  государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

 

Судья                                                                                        Заварзина М.А.