ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-45089/2020

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2021 года

15АП-6322/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Абраменко Р.А.,

судей Галова В.В., Сулименко О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от ответчика посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО2 по доверенности от 27.10.2020, диплом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 04.03.2021 по делу № А32-45089/2020

по иску администрации города Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженность за пользование земельным участком площадью по договору аренды от 12.08.1997 № 382 за период с 01.07.2019 по 30.06.2020 в размере 853 824, 06 руб. и пени в размере 118 757,77 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2021 в иске отказано.

С принятым судебным актом не согласился истец, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что по смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ПК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность па которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, Законом об оценочной деятельности и постановлением от 30.06.2009 № 210 администрацией было подготовлено дополнительное соглашение к договору, согласно которому размер годовой арендной платы установлен в размере 3 099 682 руб., определенный на основании отчета от 22.06.2015 № 004/35-2015 об определении рыночной величины годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка. Как следует из заключенного договора аренды, размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. После проведения рыночной оценки годовой стоимости арендной платы за пользование земельными участками по договору аренды, департамент имущественных отношений администрации города Сочи обязан производить расчет арендной платы по договору аренды в соответствии с вышеуказанными отчетами об оценке.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения. 

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ОАО «Сочиавто» (арендатор) на основании постановления Главы города Сочи от 06.07.1994 № 593 заключен договор 12.08.1997 № 382 о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка площадью 17 400 кв.м с кадастровым номером 23:49:0202008:19, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «для размещения и ремонта автотранспорта».

Срок действия договора установлен до 01.07.2046. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 № 99/2020/363714423 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202008:19 площадью 17 400 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, центральный район, пер. Виноградный, 30, 02.12.2011 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 09.09.2015 ОАО «Сочиавто» передало свои права и обязанности ФИО4.

25.02.2016 между ФИО4 (правообладатель) и ответчиком по настоящему делу - ФИО3 (правопреемник) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 382 от 12.08.1997. Сделка прошла государственную регистрацию.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых Администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок (пункт 2.4 договора).

Истцом расчет задолженности по арендной плате выполнен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком, с учетом кооффициентов инфляции 2019-2020, а также с учетом условий дополнительного соглашения от 20.08.2018, подписанного администрацией в одностороннем порядке.

Администрация, полагая, что ответчик нарушил условия договора аренды и допустил задолженность по оплате за пользование земельным участком в период с 01.07.2019 по 30.06.2020, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными нормативными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса российской Федерации определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными правительством российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Однако, как верно указал суд первой инстанции, в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Законом N 137-ФЗ действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу, не распространено.

В таком случае, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.

В пункте 16 постановления Пленума N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 (в настоящее время - статьи 39.7) Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума N 73.

Регулируемая арендная плата согласно абзацу 5 пункта 16 Постановления N 73 может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Следовательно, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения, изменяющего условия договора. Данный правовой подход находит свое отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/2011 по делу № А55-35889/2009.

Поскольку договор аренды № 382 был заключен 12.08.1997, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, и не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок), следовательно, как верно указал суд первой инстанции, к рассматриваемым правоотношениям регулируемая арендная плата не применяется, а договор действует в редакции, согласованной сторонами.

Пунктом 2.4. договора аренды определено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных) ставок. 

Из системного толкования условий договора аренды следует, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных ставок), при этом условиями договора не предусматривается одностороннее изменение арендодателем способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета.

Порядок определения размера арендной платы в согласованном договором порядке был изменен дополнительным соглашением от 22.02.2008, которое представляет собой соглашение об установлении твердого размера арендной платы по согласованной сторонами формуле, в соответствии с которым арендная плата по договору от 12.08.1997 № 382 рассчитывается в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края и постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в г. Сочи» и определяется как произведение площади земельного участка, базовой ставки арендной платы, коэффициентов целевого использования, зональной дифференциации, коэффициента «прочие», равного единице. Итоговая сумма годовой арендной платы определена в размере 454 662 руб. в год.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, истолковав условия договора аренды (пункт 2.4), с учетом содержания дополнительного соглашения от 22.02.2008, по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что к договору от 12.08.1997 № 382 не применяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы.

Как уже было указано, договор не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). Из условий договора (с учетом дополнительного соглашения к нему) не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения. Односторонне изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным.

Исходя из содержания дополнительного соглашения от 22.02.2008, подписанного двумя сторонами, которое устанавливает новый порядок определения размера арендной платы (соглашение об установлении твердого ее размера по согласованной сторонами формуле), а также с учетом внесенных ответчиком в спорный период платежей (которые подтверждаются в представленном администрацией акте сверки взаимных расчетов и не оспаривается сторонами), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии задолженности предпринимателя по арендной плате в заявленный администрацией период, в силу чего правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования основания для удовлетворения акцессорного требования о взыскании неустойки, начисленной за просрочку оплаты задолженности, также отсутствуют.

При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены решения суда не имеется.

Фактически доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены оспариваемого судебного акта. Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений примененных судом первой инстанции норм материального права, а также иная оценка обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права и не являются основанием к отмене законного и обоснованного судебного акта.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2021 по делу № А32-45089/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Р.А. Абраменко

 

Судьи                                                                                             В.В. Галов

 

О.А. Сулименко