АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-11489/2017

г. Ставрополь

04 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 04 марта 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, ознакомившись с постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2018 по делу № А63-11489/2017, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ст. Ессентукская, ОГРНИП 309265008300095, к Управлению Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: комитет по муниципальной собственности города Ессентуки, г. Ессентуки, ОГРН 

<

***>, администрация городского округа город-курорт Ессентуки, г. Ессентуки, ОГРН 

<

***>, прокуратура Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

о признании незаконными сообщений об отказе в государственной регистрации права аренды на земельные участки;

об обязании управления Росреестра по Ставропольскому краю провести государственную регистрацию права аренды на земельные участки,

при участии:

от заявителя – ФИО2 лично по паспорту,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 09.01.2019 № 5,

от третьих лиц – представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по СК) о признании незаконными сообщений межмуниципального отдела по г. Ессентуки и Предгорному району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отказе в государственной регистрации № 26/999/001/2017-14719 от 15.06.2017, № 26/999/001/2017-13751 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13742 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13741 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13738 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13736 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13734 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13731 от 19.05.2017;

об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому провести государственную регистрацию права аренды: на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:89, согласно договору аренды земельного участка № 686-з от 01.09.2015; на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:90, согласно договору аренды земельного участка № 685-з от 01.09.2015; на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:88, согласно договору аренды земельного участка № 684-з от 01.09.2015; на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:87, согласно договору аренды земельного участка № 683-з от 01.09.2015; на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:85, согласно договору аренды земельного участка № 681-з от 01.09.2015; на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:84, согласно договору аренды земельного участка № 680-з от 01.09.2015; на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:83, согласно договору аренды земельного участка № 679-з от 01.09.2015; на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:81, согласно договору аренды земельного участка № 677-з от 01.09.2015, путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Определениями суда от 17.07.2017, 12.09.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по муниципальной собственности города Ессентуки (далее – комитет), администрация городского округа город-курорт Ессентуки (далее – администрация) и прокуратура Ставропольского края (далее – прокуратура). 

Решением суда первой инстанции от 23.01.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.05.2018, исковые требования в удовлетворены в полном объеме.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 31.10.2018 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Отменяя решение Арбитражного суда Ставропольского края и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А63-11489/2017,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что нижестоящими судебными инстанциями не исследованы с достаточной полнотой и не получили правовой оценки следующие обстоятельства.

Постановлением администрации от 25.02.2015 № 469 (т. 1, л. д. 25 – 26) назначены публичные слушания по проекту постановления администрации города «Об утверждении проекта планировки территории квартала между переулком Луначарского и ул. Кольцевая, кадастровый № 26:30:030214:71 на территории муниципального образования городской округ город-курорт Ессентуки».

Вместе с тем, постановлением администрации от 19.03.2015 № 709 (т. 1, л. д. 27 – 28) утвержден проект планировки территории вышеназванного квартала, кадастровый номер 26:30:030214:71, с проектом межевания в его составе. 

При этом ни проект планировки, ни проект межевания, являющиеся предметом публичных слушаний и утвержденные в дальнейшем, в материалы дела не представлены.

Исследуя вопрос о правах ФИО2, вытекающих из приобретения им на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства из находящихся в публичной собственности земель, в том числе на осуществление последующего раздела и приобретение в аренду образованных земельных участков (пункт 5 статьи 30.2 ЗК РФ), суды не истребовали и не оценили надлежащим образом проект планировки квартала между пер. Луначарского и ул. Кольцевая в г. Ессентуки. 

Представители заявителя, заинтересованного лица в судебном заседании дали устные пояснения по делу. От заявителя в материалы дела поступили дополнительные доказательства, в том числе документальное обоснование заявления с приложением постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.09.2018 по аналогичному делу (№ А63-19585/2017). Также индивидуальный предприниматель ФИО2 заявил ходатайство  о возложении расходов по уплате государственной пошлины на него.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили, кроме комитета. От него поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя и дополнительные пояснения по поводу расположения земельных участков в плане зонирования. 

От администрации города-курорта Ессентуки поступили дополнительные доказательства по делу, а именно постановления, истребуемые судом.

В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, по имеющимся письменным доказательствам.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебном заседании поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении и письменных обоснованиях к нему, пояснил, что 26.01.2015 между администрацией в лице председателя комитета и ФИО2 заключен договор аренды  № 23-з земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, который зарегистрирован в установленном законодательством порядке. В дальнейшем названный земельный участок был разделен на самостоятельные земельные участки, в том числе с кадастровыми номерами 26:30:030214:89, 26:30:030214:90, 26:30:030214:88, 26:30:030214:87, 26:30:030214:85, 26:30:030214:84, 26:30:030214:83, 26:30:030214:81. Постановлением администрации № 2072 указанным земельным участкам было изменено разрешенное использование (назначение) с «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «под строительство индивидуального жилого дома усадебного типа с приусадебным участком». Далее между администрацией и ФИО2 заключены договоры аренды вновь образованных земельных участков от 01.09.2015. Индивидуальный предприниматель 10.09.2015 обратился в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации договоров аренды спорных земельных участков, в чем ему было отказано, так как разрешенное использование вновь образованных земельных участков не соответствует разрешенному использованию исходного земельного участка.

Считая отказы Управления Росреестра по СК незаконными, нарушающими его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Более того, пояснил, что имеется сложившаяся судебная практика по аналогичному спору между теми же сторонами по делу № А63-19585/2017.

Представитель заинтересованного лица требования не признал по основаниям, изложенным в отзывах на заявление, пояснил, что предметом спорных договоров аренды являются земельные участки с кадастровыми номерами 26:30:030214:89, 26:30:030214:90, 26:30:030214:88, 26:30:030214:87, 26:30:030214:85, 26:30:030214:84, 26:30:030214:83, 26:30:030214:81 с разрешенным использованием «под строительство индивидуального жилого дома усадебного типа с приусадебным участком». Названные земельные участки образованы путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71, преобразованного и сохраненного в измененных границах. Исходный земельный участок был предоставлен в аренду ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от 26.01.2015 № 23-з, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В представленных документах имеется постановление администрации от 11.08.2015№ 2072, согласно которому в государственный кадастр недвижимости были внесены изменения в части разрешенного использования исходного и образованных из него земельных участков. По правилам, установленным действующим земельным законодательством Российской Федерации, разрешенное использование образованных земельных участков должно быть таким же, как у исходного земельного участка.

Указанные требования земельного законодательства заявителем не соблюдены, что препятствует осуществлению государственной регистрации договоров аренды земельных участков от 01.09.2015 №№ 685-з, 686-з, 684-з, 683-з, 681-з, 680-з, 679-з, 677-з, в связи с чем оспариваемые заявителем отказы являются законными и обоснованными.

Просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Прокуратура в ранее представленном отзыве поддержала требования индивидуального предпринимателя, указала, что в соответствии с нормами действующего законодательства комплексное освоение территории предполагает последующий раздел предоставленного земельного участка с возможностью изменения вида разрешенного использования образованных земельных участков. Действия администрации и комитета по заключению с заявителем первоначального договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71 с видом разрешенного использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», а также по разделу названного земельного участка и заключению спорных договоров аренды соответствуют нормам действующего земельного и гражданского законодательства. Считает оспариваемые отказы в государственной регистрации договоров аренды земельных участков противоречащими нормам действующего законодательства и нарушающими права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Просила суд удовлетворить заявленные требования. 

Администрация в ходе рассмотрения дела ранее представляла мотивированный отзыв за заявление, в котором указала, что по результатам аукциона между комитетом и ФИО2 заключен договор аренды от 26.01.2015 № 23-з земельного участка с кадастровым номером  26:30:030214:71 для комплексного освоения в целях жилищного строительства. На основании проекта планировки квартала между пер. Луначарского и ул. Кольцевой из предоставленного заявителю в аренду земельного участка были образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки для индивидуальной жилой застройки. 01 сентября 2015 года на основании постановления администрации от 11.08.2015 № 2072 об изменении разрешенного использования (назначения) образованных земельных участков и о предоставлении их в аренду между комитетом и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключены договоры аренды вновь образованных земельных участков. При предоставлении земельных участков, являющихся предметами спорных договоров, были соблюдены все требования действующего законодательства. Кроме того, дело с аналогичным спором было предметом рассмотрения Арбитражного суда Ставропольского края (дело № А63-4450/2016), что свидетельствует о сложившейся судебной практике по рассматриваемо категории споров.

Просила удовлетворить заявленные требования.

Комитет поддержал позицию заявителя, администрации, по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, указал, что спорные земельные участки находятся в зоне Ж-1. Зона малоэтажной жилой застройки, в которой к основным видам разрешенного использования относится вид разрешенного использования «индивидуальные жилые дома усадебного типа с приусадебным участком».

Просил требования индивидуального предпринимателя удовлетворить.

Выслушав пояснения представителей заявителя и заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд счел необходимым удовлетворить заявленные индивидуальным предпринимателем ФИО2 требования по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации от 26.11.2014 № 2966 (далее – постановление № 2966)  было принято решение об организации и проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: г.Ессентуки, между пер. Луначарского и ул. Кольцевой площадью 8 204 кв.м, кадастровый номер 26:30:030214:71.

Названное постановление было опубликовано в газете «Ессентукская панорама» от 11.12.2014 № 49 (1176).

Извещение о проведении аукциона было размещено на официальном сайте Российской Федерации torgi.gov.ru в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении  торгов  и  внесении  изменений  в  некоторые   акты  Правительства Российской Федерации».

Согласно итоговому протоколу аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 12.01.2015, единственным участником аукциона признан ФИО2.

26 января 2015 года во исполнение пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ  между комитетом и ФИО2 заключен договор аренды № 23-з земельного участка, расположенного по адресу: г. Ессентуки, между пер. Луначарского и ул. Кольцевой площадью 8 204 кв.м, с кадастровым номером 26:30:030214:71, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком по 25.01.2020.

Названный договор зарегистрирован управлением в установленном законом порядке 11.02.2015 (номер регистрации 26-26/035-26/035/002/2015-467/2).

В соответствии с пунктом 3.12 постановления № 2966 и обращением ФИО2 администрацией издано постановление от 05.02.2015 № 267 «О подготовке документации по планировке территории квартала между переулком Луначарского и улицей Кольцевой, кадастровый номер 26:30:030214:71 на территории муниципального образования городского округа города-курорта Ессентуки».

Постановлением администрации от 25.02.2015 № 469 назначены публичные слушания по проекту постановления администрации города «Об утверждении проекта планировки территории квартала между переулком Луначарского и улицей Кольцевой, кадастровый номер 26:30:030214:71 на территории муниципального образования городского округа города-курорта Ессентуки».

По результатам публичных слушаний постановлением администрации от 19.03.2015 № 709 утвержден проект планировки квартала между пер. Луначарского и ул. Кольцевой, кадастровый номер 26:30:030214:71 на территории муниципального образования городского округа города-курорта Ессентуки.

27 апреля 2015 года заявитель обратился в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю с целью постановки на кадастровый учет образуемых земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71.

После обращения в орган государственного кадастрового учета с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости ФИО2 было выдано решение о приостановлении осуществления кадастрового учета.

С целью исправления указанных в решении недостатков постановлением администрации г. Ессентуки от 13.05.2015 № 1192 были внесены изменения в пункт 1 постановления администрации от 19.03.2015 № 709, в соответствии с которыми утвержден проект планировки с проектом межевания в его составе, территории квартала между пер. Луначарского и ул. Кольцевой, кадастровый номер 26:30:030214:71 на территории муниципального образования городского округа города-курорта Ессентуки.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71 образованы земельные участки: 26:30:030214:71:ЗУ1 площадью 729 кв.м, для индивидуальной жилой застройки; 26:30:030214:71:ЗУ2 площадью 651 кв.м, для индивидуальной жилой   застройки; 26:30:030214:71:ЗУ3 площадью 674 кв.м, для индивидуальной жилой застройки; 26:30:030214:71:ЗУ4 площадью 491 кв.м, для индивидуальной жилой застройки;    26:30:030214:71:ЗУ5 площадью 731 кв.м, для индивидуальной жилой застройки; 26:30:030214:71:ЗУ6 площадью 678 кв.м, для индивидуальной жилой застройки; 26:30:030214:71:ЗУ7 площадью 837 кв.м, для индивидуальной жилой застройки; 26:30:030214:71:ЗУ8 площадью 616 кв.м, для индивидуальной жилой застройки;   26:30:030214:71:ЗУ9 площадью 706 кв.м, для индивидуальной жилой застройки;   26:30:030214:71:ЗУ10 площадью 663 кв.м, для индивидуальной жилой застройки; 26:30:030214:71:ЗУ площадью  1 428 кв.м, для  общего пользования (уличная сеть).

Указанные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 01.06.2015, с присвоением им следующих кадастровых номеров: 26:30:030214:89 площадью 706 +/- 9 кв.м, 26:30:030214:90 площадью 731 +/- 9 кв.м, 26:30:030214:88 площадью 616 +/- 9 кв.м, 26:30:030214:87 площадью 837 +/- 10 кв.м, 26:30:030214:85 площадью 663 +/- 9 кв.м, 26:30:030214:84 площадью 491 +/- 8 кв.м, 26:30:030214:83 площадью 674 +/- 9 кв.м, 26:30:030214:81 площадью 729 +/- 9 кв.м, с видом разрешенного использования «под строительство индивидуального жилого дома усадебного типа с приусадебным участком», что подтверждается кадастровыми выписками, имеющимися в материалах дела.

18 июня 2015 года индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о подготовке документов на образованные земельные участки, рассмотрев которое в соответствии с действующим земельным законодательством, администрацией издано постановление от 11.08.2015 № 2072 об изменении разрешенного использования (назначения) образованных земельных участков и о предоставлении их в аренду.

01 сентября 2015 года во исполнение указанного постановления администрацией в лице председателя комитет (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков: № 685-з земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:90 площадью 731 кв.м, № 686-з земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:89, площадью 706 кв.м, № 684-з земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:88, площадью 616 кв.м, № 683-з земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:87, площадью 837 кв.м, № 681-з земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:85, площадью 663 кв.м, № 680-з земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:84, площадью 491 кв.м, № 679-з земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:83, площадью 674 кв.м., № 677-з земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:81, площадью 729 кв.м.

14 февраля 2017 года и 06 марта 2017 года представитель муниципального образования городской округ город-курорт Ессентуки ФИО4 обратился в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации договоров аренды земельных участков №№ 685-3, 686-з, 684-з, 683-з, 681-з, 680-з, 679-з, 677-з от 01.09.2015, заключенных между администрацией в лице комитета и ФИО2.

19 мая 2017 года межмуниципальным отделом по городу Ессентуки и Предгорному району Управления Росреестра по СК вынесены сообщения об отказе в государственной регистрации спорных договоров аренды №№ 26/999/001/2017-13751, 26/999/001/2017-13742, 26/999/001/2017-13741, 26/999/001/2017-13738, 26/999/001/2017-13736, 26/999/001/2017-13734, 26/999/001/2017-13731. 

15 июня 2017 года межмуниципальным отделом по городу Ессентуки и Предгорному району Управления Росреестра по СК вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации № 26/999/001/2017-14719 на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:89.

Отказы мотивированы тем, что разрешенное использование образованных земельных участков должно быть таким же, как у исходного земельного участка (пункт 3 статьи 11.2 ЗК РФ), чему не соответствуют представленные на государственную регистрацию документы; возможность предоставления земельных участков под строительство индивидуального жилого дома усадебного типа с приусадебным участком без проведения торгов пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ не предусмотрена. 

Полагая, что решения регистрирующего органа не соответствуют нормам действующего законодательства, что преюдициально установлено судебными актами по делу № А63-4450/2016 (применительно к земельному участку с кадастровым номером 26:30:030214:86), и нарушают права (законные интересы) предпринимателя как арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71, предоставленного ему для комплексного освоения в целях жилищного строительства, из которого образованы спорные участки, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ). 

В пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа государственной власти недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина и юридического лица.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 13 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996              № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.08.1992 № 12/12                        «O некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» гражданские дела подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой же статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Несмотря на то, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «под строительство индивидуального жилого дома усадебного типа с приусадебным участком», суд пришел к выводу, что спор подведомствен арбитражному суду, так как земельный участок, являющийся предметом спора, образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71 с видом разрешенного использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», предоставленного предпринимателю по договору аренды от 26.01.2015 № 23-з.

Таким образом, оспариваемый отказ затрагивает права индивидуального предпринимателя ФИО2 в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав, в том числе права аренды земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 1 статьи 21 Закона о регистрации). 

Частью 1 статьи 29 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

Статье 27 Закона о регистрации указано, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона. 

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона о регистрации.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ указан перечень оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 пункта 2 статьи 39.6 данного Кодекса (подпункт 5 пункт 2 статья 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Согласно статье 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (часть 1); комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4).

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории.

Статьей 43 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.

В силу части 2 названной статьи подготовка проекта межевания территории осуществляется для: 1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков; 2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

Систематический анализ взаимосвязанных изложенных положений позволяет сделать вывод, что при предоставлении земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из государственных или муниципальных земель, может осуществляться последующий раздел такого участка с изменение разрешенного использования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, при этом повторное предоставление вновь образуемого участка для полного освоения жилищного строительства не требуется.

Как установлено материалами дела, согласно итоговому протоколу от 12.01.2015 аукциона по продаже права на заключение договора аренды первоначального земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71, расположенного по адресу: г. Ессентуки, между пер. Луначарского и ул. Кольцевой, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, единственным участником аукциона признан ФИО2, с которым администрация (в лице председателя комитета) и заключила договор аренды земельного участка от 26.01.2015 № 23-з, сроком по 25.01.2020 (зарегистрирован Управлением Росреестра по СК 11.02.2015).

Постановлением администрации от 25.02.2015 № 469 назначены публичные слушания по проекту постановления администрации города «Об утверждении проекта планировки территории квартала между пер. Луначарского и ул. Кольцевой, кадастровый номер 26:30:030214:71 на территории муниципального образования городской округ город-курорт Ессентуки».

В целях освоения данного участка постановлением администрации от 19.03.2015 № 709 подготовлен и утвержден проект планировки территории вышеназванного квартала, кадастровый номер 26:30:030214:71, с проектом межевания в его составе. Земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:71 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 26:30:030214:81, 26:30:030214:82, 26:30:030214:83, 26:30:030214:84, 26:30:030214:85, 26:30:030214:86, 26:30:030214:87, 26:30:030214:88, 26:30:030214:89, 26:30:030214:90, которые поставлены на государственный кадастровый учет 01.06.2015.

Постановлением администрации от 13.05.2015 № 1192 в пункт 1 постановления от 19.03.2015 № 709 внесены изменения, предусматривающие образование в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71 десяти земельных участков для индивидуальной жилой застройки и сохранение участка с кадастровым номером 26:30:030214:71 площадью 1 428 кв.м для общего пользования (уличная сеть).

В соответствии с проектом планировки территории квартала между пер. Луначарского и ул. Кольцевой в г. Ессентуки с проектом межевания в его составе, а также в соответствии с пунктом 3.8 Постановления администрации г. Ессентуки от 26.11.2014 № 2966 «Об организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» предусмотрено строительство инженерной инфраструктуры, подлежащей передаче в муниципальную собственность после окончания строительства в соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ. 

Из справки от 11.12.2018, выданной ООО «Городское Бюро Градостроительного Заказа» (проектировочная организация), следует, что в соответствии с техническим заданием при разработке проектной документации «Проект планировки квартала между пер. Луначарского и ул. Кольцевой, кадастровый номер 26:30:030214:71 на территории муниципального образования городской округ город-курорт Ессентуки», согласно СНиП 11.04.2003 предусмотрены территории общего пользования, в состав которых входят тротуары, участки озеленения, дороги, разворотные площадки с асфальто-бетонным покрытием от ул. Кисловодской. Прокладка инженерных сетей предусматривается по территориям общего пользования (от ул. Кисловодской).

Комплексное освоение территории предполагает последующий раздел предоставленного для таких целей земельного участка с возможностью изменения вида разрешенного использования образованных участков согласно проекту планировки территории

Выполняя требования проекта планировки территории в целях жилищного строительства, на основании заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 постановлением от 11.08.2015 № 2072 изменен вид разрешенного использования образованных земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:030214:81, 26:30:030214:82, 26:30:030214:83, 26:30:030214:84, 26:30:030214:85, 26:30:030214:86, 26:30:030214:87, 26:30:030214:88, 26:30:030214:89, 26:30:030214:90 с «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «под строительство индивидуального жилого дома усадебного типа с приусадебным участком» и земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71 с «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «под размещение линейных объектов инженерной инфраструктуры».

Целевое назначение образованных земельных участков до раздела исходного земельного участка является аналогичным целевому назначению после его раздела – жилищное строительство. 

В соответствии с градостроительным зонированием и регламентами правил землепользования и застройки г. Ессентуки, утвержденных решением Совета г. Ессентуки от 09.11.2006 № 114, земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:71 и десять образованных из него земельных участков, расположенные в г. Ессентуки между пер. Луначарского и ул. Кольцевой, находятся в зоне Ж-1. Зона малоэтажной жилой застройки, в которой к основным видам разрешенного использования относится вид разрешенного использования «индивидуальные жилые дома усадебного типа с приусадебным участком», к вспомогательным к основным видам разрешенного использования – «сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения» (письма Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Ессентуки от 30.01.2014 № 175, 30.01.2019 № 290 с приложениями). 

Таким образом, комитет при подготовке постановления 11.08.2015 № 2072 фактически привел разрешенное использование земельных участков в соответствие первичному постановлению от 26.11.2014 № 2966 «Об организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка», в пункте 3.7 которого четко прописано: «Победитель аукциона принимает на себя обязательство осуществить в границах арендуемого земельного участка строительство индивидуальных жилых домов с приусадебным участком, с необходимой инженерной инфраструктурой и произвести благоустройство территории: количество домов - не менее 10 индивидуальных жилых домов усадебного типа с приусадебными участками».

Судом принято во внимание, что по решению от 18.08.2016 Арбитражного суда Ставропольского края по аналогичному делу № А63-4450/2016, вступившего в законную силу и имеющего в силу статьи 69  АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, требования индивидуального предпринимателя ФИО2 были удовлетворены. Названное решение постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 30.11.2016 оставлено в силе.

Также решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.04.2018 по делу № А63-19585/2017, в котором индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным сообщения 24.10.2017 № 26/99/001/2017-23864 об отказе в государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:82, образованного из земельного участка с кадастровым номером 26:30:030214:71, согласно договору от 01.09.2015 № 678-з аренды земельного участка и понуждении управления провести государственную регистрацию, путем внесения соответствующей записи в ЕГРН, заявленные требования удовлетворены.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 21.09.2018 оставил решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.04.2018 по делу № А63-19585/2017 без изменения, указав, что уполномоченными органами соблюдена установленная процедура предоставления спорного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, индивидуальным предпринимателем выполнены последующие обязанности, установленные требованиями земельного и градостроительного законодательств, а также отсутствовала необходимость в повторном проведении торгов в отношении вновь образуемого земельного участка. 

Таким образом, в рамках настоящего дела суд пришел к выводу, что при предоставлении индивидуальному предпринимателю и заключении с ним договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:030214:89, 26:30:030214:90, 26:30:030214:88, 26:30:030214:87, 26:30:030214:85, 26:30:030214:84, 26:30:030214:83, 26:30:030214:81 уполномоченным органом были соблюдены все требования действующего земельного законодательства.

Согласно пункту 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что управлением не доказаны обстоятельства,  на  основании  которых  заявителю  было  отказано  в  государственной регистрации права аренды на спорные земельные участки, в связи с чем признал отказы заинтересованного лица в регистрации права от 15.06.2017 № 26/999/001/2017-14719 и от 19.05.2017 №№ 26/999/001/2017-13751,  26/999/001/2017-13742,  26/999/001/2017-13741, 26/999/001/2017-13738, 26/999/001/2017-13736, 26/999/001/2017-13734, 26/999/001/2017-13731 незаконными, несоответствующим нормам Закона о регистрации, а также положениям земельного законодательства.

При таких обстоятельствах суд удовлетворил требования индивидуального предпринимателя ФИО2 в полном объеме.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку индивидуальный предприниматель ФИО2 заявил ходатайство о возложении расходов по уплате государственной пошлины на него, у суда отсутствуют основания для взыскания расходов по оплате государственной пошлины с заинтересованного лица.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО2, ст. Ессентукская, ОГРНИП 309265008300095, удовлетворить.

Признать незаконными сообщения межмуниципального отдела по г. Ессентуки и Предгорному району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отказе в государственной регистрации права аренды  № 26/999/001/2017-14719 от 15.06.2017,  № 26/999/001/2017-13751 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13742 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13741 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13738 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13736 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13734 от 19.05.2017, № 26/999/001/2017-13731 от 19.05.2017.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю провести государственную регистрацию договоров аренды земельных участков, заключенных с индивидуальным предпринимателем ФИО2: 

на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:89 согласно договору аренды земельного участка № 686-з от 01.09.2015; 

на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:90 согласно договору аренды земельного участка № 685-з от 01.09.2015;

на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:88 согласно договору аренды земельного участка № 684-з от 01.09.2015; 

на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:87 согласно договору аренды земельного участка № 683-з от 01.09.2015; 

на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:85 согласно договору аренды земельного участка № 681-з от 01.09.2015; 

на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:84 согласно договору аренды земельного участка № 680-з от 01.09.2015; 

на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:83 согласно договору аренды земельного участка № 679-з от 01.09.2015; 

на земельный участок с кадастровым номером 26:30:030214:81 согласно договору аренды земельного участка № 677-з от 01.09.2015, путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                        С.Л. Жирнова