АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Новосибирск                                                               Дело №А45-10675/2022

Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2022 года 

Решение в полном объеме изготовлено 11 октября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Серёдкиной Е.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Бизнес центр на Вокзальной» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к ответчику: Департаменту строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

при участии в деле третьих лиц: 1) Мэрии 

<

...>) Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>),

о взыскании задолженности в размере 111631,03 рубля,

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2, доверенность от 22.04.2022, паспорт, диплом; 

ответчика: Келлер М.А., доверенность от 09.09.2022, паспорт, диплом;

третьи лица: извещены надлежащим образом, не явились;

установил:

акционерное общество «Бизнес центр на Вокзальной» (далее - истец) обратилось с иском Департаменту строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (далее - ответчик) о взыскании задолженности по оплате затрат на содержание общего имущества здания в размере 111631,03 рубля.

Ответчик отзывом исковые требования отклонил, поскольку фактически установленная муниципальным контрактом №4-20 от 14.02.2020 обязанность по оплате дополнительных затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией здания сводится к возложению на собственника имущества бремени содержания имущества. При этом возложение обязанности по оплате дополнительных затрат на устранение предписаний компетентных органов, связанных не с содержанием имущества, а с эксплуатацией и содержанием мест общего пользования необоснованное, кроме того, ответчик указал, что предписание было выдано в 2019 году, тогда как контракт заключен в 2020 году. 

В целях полного и всестороннего спора, суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - Мэрию города Новосибирска, Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска. 

Мэрия и Департамент поддержали доводы отзыва, просили в иске отказать.

При рассмотрении спора, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности, заслушав представителей сторон и третьих лиц в судебных заседаниях (часть 2 статьи 64, статья 71, 81 АПК РФ), суд установил следующее.

Исковые требования основаны статьями 210, 244, 247, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что 14.02.2020 между ответчиком (Департамент, Сторона 2) и истцом (Сторона 1) был заключен муниципальный контракт № 4-20, согласно пункту 1.1. которого, истец обязался нести затраты на обслуживание систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, сбор и вывоз твердых бытовых отходов, обслуживание лифтового оборудования здания, обслуживание конструктивных элементов здания, мест общего пользования и прилегающей территории, обслуживание систем вентиляции и кондиционирования (эксплуатационные затраты), а ответчик обязуется возмещать истцу эксплуатационные затраты на содержание общего долевого имущества сторон, расположенного в здании по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.1. контракта, его предметом является возмещение Стороной 2 Стороне 1 эксплуатационных расходов, в том числе возмещение затрат по содержанию мест общего пользования и общедомового оборудования (МОП).

Конкретные эксплуатационные расходы определены сторонами в Спецификации (Приложение № 1 к Контракту).

Пунктом 2.4. контракта установлено, что расходы, связанные с предупреждением, устранением аварийных ситуаций, срочных предписаний компетентных органов, не устранение которых может привести к запрету эксплуатации здания, возмещаются Стороной 2 без предварительного согласования, на основании представленных Стороной 1 копий документов, подтверждающих понесенные расходы, копий предписаний компетентных органов или иных обоснований необходимости выполнения работ.

Аналогичные условия были предусмотрены в контракте №46-20 от 13.08.2020.

Письмом от 07.04.2021 ответчик был уведомлен о дополнительных расходах, связанных с устранением срочных предписаний с приложением обосновывающих документов - предписания государственного пожарного инспектора г. Новосибирска, а также документов, подтверждающих фактически понесенные затраты.

Согласно пункту 3.2.3. контракта, в случае возникновения дополнительных затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией здания, Сторона 1 имеет право предъявлять к возмещению фактически понесённые затраты, предварительно уведомив об этом Сторону 2. Возмещение данных расходов Стороной 2 осуществляется на основании спецификации дополнительных затрат. Согласованная сумма затрат оформляется отдельным контрактом.

С сопроводительным письмом от 19.05.2021 исх. № 167 в адрес ответчика был передан на подпись муниципальный контракт на возмещение эксплуатационных и коммунальных услуг. Добровольно ответчик дополнительный контракт не подписал, дополнительные расходы не возместил.

Общая сумма дополнительных затрат по содержанию и эксплуатации здания в 2020 году составила 7595586,35 рублей, в том числе: 6980244,34 рубля - затраты на устранение нарушений пожарной безопасности; 615342,01 рубля - расходы на ремонт мест общего пользования.

В связи с тем, что доля ответчика в несении дополнительных затрат соответствует доле нежилых помещений, которые занимал ответчик в 2020 году, она рассчитывается по формуле 219,6/(20189,6-5247,6)=0,014696828, где 219,6 (кв.м.) - площадь нежилых помещений, занимаемых ответчиком, 20189,6 (кв.м.) - общая площадь здания, 5247,6 (кв.м.) — площадь мест общего пользования.

Таким образом, доля ответчика в дополнительных расходах составила 111631 рублей 03 копейки, из которых 102587,45 рублей компенсация затрат на устранение нарушений пожарной безопасности; 9043,58 рублей компенсация затрат на ремонт мест общего пользования.

11.10.2021 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением урегулирования спора в досудебном порядке, которая оставлена без удовлетворения.

Поскольку ответчик оставил требования без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ каждый собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества и, как участник долевой собственности, обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и хранению.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Несмотря на то, что места общего пользования в здании не зарегистрированы, и ни в одном из свидетельств на право собственности помещений собственников они не выделены, тем не менее, они существуют как общая долевая собственность в соответствии с пунктом 4 статьи 244 ГК РФ и, согласно пункту 3 указанного выше Постановления, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик принял на себя обязательства возмещения дополнительных затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией здания, поэтому обязан нести бремя содержания не только своего нежилого помещения, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно своей доле. В соответствии с пунктом 4 указанного выше Постановления доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Затраты истца возникли в связи устранением замечаний, указанных в предписании №1704/1/1 от 30.08.2019 УНД и ПР ГУ МЧС России по Новосибирской области №1704, выявленных в результате внеплановой проверки. Не устранение выявленных нарушений могло привести к административному приостановлению деятельности истца на срок до девяноста суток. Кроме того, истец понес затраты, связанные с ремонтом здания (МОП).

Ответчик, возражая по иску указывает, что контракты заключены в 2020 году и не имеют ретроспективного действия, однако нарушение выявлено в 2019 году, следовательно, расходы понесенные истцом в целях устранения выявленных в 2019 году недостатков не могут быть возложены на ответчика.

Из представленного в материалы дела предписания пожарной инспекции №1704/1/1 от 30.08.2019 следует, что в ходе проверки выявлены следящие нарушения: не дооборудованы здания и помещения автоматической установкой пожарной сигнализации (блок А: подвал; блок А1: 1, 2, 3, 7 этажи); не дооборудованы помещения системой оповещения людей о пожаре; в неисправном состоянии находится система автоматического дымоудаления здания (блок А); части здания различной функциональной пожарной опасности (помещения ООО «Клиника Санитас+» - класс функциональной пожарной опасности ФЗ.4, АО «Бизнес центр на Вокзальной» - класс функциональной пожарной опасности Ф4.3) не разделены между собой противопожарными преградами с нормируемым пределом огнестойкости и не обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами; ширина второй эвакуационной лестничной клетки менее 1,35м; ширина пути эвакуации менее 1,2 м (коридор первого этажа между второй лестничной клеткой и выходом 0,897м); ширина эвакуационного выхода из второй лестничной клетки в свету менее 1,2 м; части зданий различной функциональной пожарной опасности не разделены между собой (блок А – нет отделения второй лестничной клетки от подвала); ширина лестничной площадки между 1 и 2 этажами меньше ширины марша лестничной клетки (вторая лестничная клетка блока А); блок А1 7 этаж – ширина коридора у выхода на незадымленную лестничную клетку менее 1,2 м (7 этаж – 1,09м); отсутствует светопрозрачное заполнение дверей, отделяющих коридор от лестничной клетки, закаленным или армированным стеклом; двери кладовых, электрощитовых, вентиляционных камер, столярной мастерской, машинного отделения лифта не противопожарные с пределом огнестойкости не 7 А45-9549/2022 7 менее 0,6 часа; из каждого отсека подвала не выполнено не менее двух эвакуационных выходов непосредственно наружу.

Срок устранения нарушения требований пожарной безопасности до 01.08.2020.

Согласно представленному в материалы дела письму истца от 09.06.2020 он обращался в УНД и ПР ГУ МЧС России по Новосибирской области  о продлении сроков исполнения предписания №1704/1/1 до 01.01.2021.

Письмом от 23.06.2020 исх. №3653-3-9-17 УНД и ПР ГУ МЧС России по Новосибирской области продлило срок устранения недостатков по предписанию №1704/1/1 до 01.01.2021.

Судом установлено, что истец устранил все нарушения указанные в предписании, в связи с чем, понес расходы в размере 7595586,35 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела договорами с приложением документов, подтверждающих их исполнение.

Согласно техническому паспорту ОГУП «Техцентр НСО» здание по адресу 

<

...> литера А/1 - 1987 года постройки, литера А - 1973 года постройки. Здание советской постройки, требует ремонта и модернизации многих систем, в т.ч. с учетом требований законодательства о противопожарной безопасности.

Следовательно, ремонт общего имущества выполнялся в целях сохранения общего имущества и здания в целом, нахождения его в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности здания; безопасность для жизни и здоровья граждан; сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов); поддержание архитектурного облика здания.

Из материалов дела следует, что все работы выполнялись в 2020 году для устранения текущих проблем, во избежание аварийных ситуаций, исключения ущерба имуществу или здоровью граждан, а так же в целях устранения замечаний, указанных в предписании УНД и ПР ГУ МЧС России по Новосибирской области №1704/1/1 от 30.08.2019.

Истец уведомлял ответчика в соответствии с условиями контракта о необходимости заключения дополнительного соглашения на компенсацию дополнительных затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией здания, что подтверждается письмами, представленными в материалы дела.

В письмах подробно изложен расчет компенсации, подлежащей возмещению ответчиком, в размере 111631 рублей 03 копейки, из которых 102587,45 рублей компенсация затрат на устранение нарушений пожарной безопасности; 9043,58 рублей компенсация затрат на ремонт мест общего пользования с учетом площади занимаемых помещений в соответствии с пунктом 1.2. контракта.

Ответчик принял на себя обязательства при возникновении дополнительных затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией здания возместить их истцу, поэтому обязан нести бремя содержания не только нежилого помещения, находящегося в его пользовании, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно доле.

Расчет, представленный истцом, судом проверен и признан верным, ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

Оценив представленные истцом в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статей 65, 71 АПК РФ, подтверждающие несение затрат на содержание общего имущества в размере 111631,03 рубль, суд находит исковые требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Распределение судебных расходов производится по правилам статьи 110 АПК РФ, государственная пошлины подлежит взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

взыскать с Департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Бизнес центр на Вокзальной» (ОГРН 

<

***>) 111631 рубль 03 копейки задолженности, 4349 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 Е.Л. Серёдкина