Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-31781/22

29 ноября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2022

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2022

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по  иску Администрации городского округа Истра Московской области (143500, область Московская, город Истра, площадь Революции, 4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2003, ИНН: 

<

***>,)

к Ассоциации Содействия Развитию Жилого Комплекса "Балтия" (143581, Московская область, Истра город, Козенки деревня, жк Балтия территория, здание 98, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2007, ИНН: 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143407, 

<

...>)

о взыскании задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного с кадастровым номером 50:08:0060102:800 за период 2 полугодие 2021 года в размере  656 706, 35 руб., и  пени в размере 289 607, 50 руб.  за период с  16.11.2021 года по 17.01.2022 г., расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060102:800 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:08:0060102:800 в течение 10 дней с момента вступления в силу судебного решения,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к НП «ЖК Балтия» с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного с кадастровым номером 50:08:0060102:800 за период 2 полугодие 2021 года в размере  656 706, 35 руб., и  пени в размере 289 607, 50 руб.  за период с  16.11.2021 года по 17.01.2022 г., расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060102:800 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:08:0060102:800 в течение 10 дней с момента вступления в силу судебного решения.

Заслушав явившихся представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 15.08.1997 № 08001-Z, соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды с множественностью ли на стороне арендатора от 05.04.2019 и дополнительного соглашения от 10.12.2020 к договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z в аренду НП «ЖК Балтия» (арендатор 3) сроком на 49 лет предоставлена часть площадью 23100 кв.м земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060102:800 общей площадью 200000 кв.м, категория земель – не установлена, вид разрешенного использования – под строительство жилого комплекса, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.03.2022.

В границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060102:800 расположены объекты недвижимости, принадлежащие НП «ЖК Балтия» на праве собственности: здание караульного помещения с кадастровым номером 50:08:0050427:69, хозяйственно-фекальная канализация с кадастровым номером 50:08:0050427:95, ливневая канализация с кадастровым номером 50:08:0050427:96, газопровод с кадастровым номером 50:08:0060102:953.

Пунктом 4 соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды с множественностью ли на стороне арендатора от 05.04.2019 определен порядок внесения арендной платы в размере, установленном в приложении к настоящему соглашению. 

Поскольку обязанность по оплате арендной плате не исполнена, ответчику направлена досудебная претензия № 1812 от 02.02.2022 с требованием о погашении образовавшейся задолженности, однако, данная претензия оставлена без ответа, что  послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 15.08.1997 № 08001-Z, соглашением о вступлении нового арендатора в договор аренды с множественностью ли на стороне арендатора от 05.04.2019 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 15.08.1997 № 08001-Z за период с 16.11.2021 по 17.01.2022 составляет 656 706, 35 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на неверное применение при расчете арендной платы коэффициента вида деятельности – жилая застройка, использование земельного участка в некоммерческих целях, необоснованное начисление неустойки в размере 0,7 %.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Соглашением от 05.04.2019 г. стороны изменении порядок расчета арендной платы, установив, что плата начисляется  в порядке, установленном Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ.

Решением Арбитражного суда Московской области №А41-92336/2021 от 16.09.2022, вступившим в законную силу, установлено, что годовой размер арендной платы в 2021 году по договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z подлежит определению по формуле: 13,54*1,5*1*1*23100= 469 161 руб. (

В материалы дела ответчиком представлено платежное поручение №254 от 27.07.2022, согласно которому арендная плата по договору аренды от 15.08.1997 № 08001-Z за 2-е полугодие оплачена в полном объеме.

Следовательно, оснований для взыскания задолженности не имеется.

Истец также просит взыскать с ответчика пени в размере 289 607, 50 руб.  за период с  16.11.2021 года по 17.01.2022.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку).

Пунктом 4.3 договора неустойка предусмотрена в размере 0,7% от суммы долга за каждый день просрочки.

Доказательств изменения условий начисления пени сторонами не представительно.

Ссылки ответчика на то, что неустойка, в настоящем случае, является регулируемой судом отклоняются, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойка может быть установлена либо соглашением сторон, либо федеральным законом, поскольку согласно п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации и является ее исключительной компетенцией.

Кроме того,  на п. 6 ст. 15 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ не содержит сведений об установлении законной неустойки.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Поскольку арендная плата за пользование земельным участком должна быть оплачена в срок до 15 ноября, неустойка подлежит начислению за период с 16.11.2021 г. по 17.01.2022 г. 

Проверив представленный расчет, суд считает его неверным, произведя перерасчет пени за период с 16.11.2021 по 17.01.2022 по ставке 0,7%, размер которого составил 103 450 руб.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. № 263-О, при определении размера неустойки, подлежащей к взысканию, суду необходимо установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба в результате конкретного правонарушения, что исключает для Истца возможность неосновательного обогащения за счет Ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 14 июля 1997 г. № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 ГК РФ", совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 333 ГК РФ может быть применена только при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

Как разъяснил ВАС РФ в пункте 1 Постановления Пленума от 22.12.2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Также, согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 77 упомянутого постановления разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В свою очередь, в пункте 75 рассматриваемого постановления указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

  В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 10.04.2012 N ВАС-3875/12, размер неустойки 0,1% является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким.

Исследовав материалы дела, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ конкретные обстоятельства настоящего спора, расчет истца, пояснения ответчика, принимая во внимание представленные возражения, а также  соразмерность взыскиваемой неустойки, исходя из компенсационного характера гражданско-правовой ответственности и фактических обстоятельств дела, учитывая несоразмерность заявленной ко взысканию неустойки, суд приходит к выводу о необходимости снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ до 14 778, 57 руб. исходя из размера 0,1% за каждый день просрочки.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 10.04.2012 N ВАС-3875/12, размер неустойки 0,1% является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В настоящем случае просрочка оплаты аренды была допущена однократно.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076 по делу N А73-16484/2014  право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. 

Как следует из материалов дела, у ответчика отсутствует задолженность по договору.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что оснований для расторжения договора, а также об обязании вернуть земельный участок  не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" - при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Ассоциации Содействия Развитию Жилого Комплекса "Балтия" в пользу Администрации городского округа Истра Московской области 14 778, 57 рублей неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Ассоциации Содействия Развитию Жилого Комплекса "Балтия" в доход федерального бюджета  2 398 рублей государственной пошлины.

 

Судья                              А.О. Уваров