ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-44712/17

10 декабря 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  05 декабря 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 декабря 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания  ФИО1,

при участии в заседании:

от Министерства имущественных отношений Московской области – ФИО2, по доверенности от 09.01.2018 № 5; ФИО3, по доверенности от 28.05.2018 № 353;

от ООО «Субаста»  – ФИО4, по доверенности от 05.12.2018;

от Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по городу Москве Московской и Тульской областям: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от АО «Альфа-Банк»: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Компании GURAM HOLDINGS LTD: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 14.05.2018, принятое судьей Кузьминой О.А., по делу № А41-44712/17 по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Субаста» об изъятии земельного участка для продажи с публичных торгов в связи с неиспользованием по целевому назначению, 

третьи лица: Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по городу Москве, Московской и Тульской областям; Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области; Акционерное общество «Альфа-Банк»; Компания GURAM HOLDINGS LTD; Управление Росреестра по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области  обратилось в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Субаста» об изъятии для продажи с публичных торгов в связи с неиспользованием земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности: земельный участок с кадастровым номером 50:08:0080214:112 площадью 772 372 кв. м., расположенного по адресу: относительно ориентира - в 130 м по направлению на юг от жилого дома, расположенного по адресу Московская область, Истринский район, с/пос. Ядроминское, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства и установлении начальной цены продажи указанного земельного участка. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по городу Москве, Московской и Тульской областям, Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, АО «Альфа-Банк», Компания GURAM HOLDINGS LTD и Управление Росреестра по Московской области.

Арбитражный суд Московской области 14.05.2018 вынес решение об изъятии у ООО «Субаста» земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 для продажи с публичных торгов в связи с его неиспользованием и установил начальную цену продажи земельного участка в размере его рыночной стоимости – 100 229 041, 68 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Министерство имущественных отношений Московской области подало апелляционную жалобу, в которой просит его изменить в части установления начальной цены продажи указанного земельного участка в размере 100 229 041, 68 рублей и установить начальную цену продажи земельного участка в размере его кадастровой стоимости – 7 569 245,60 рублей.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ. 

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В отсутствие возражений со стороны участвующих в деле лиц апелляционный суд в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части - в части установления начальной цены продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции в части установления начальной цены продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в собственности ответчика находится земельный участок с кадастровым номером 50:08:0080214:112 площадью 772 372 кв.м, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.05.2017.

 Сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 установлены решением Истринского городского суда от 08.09.2017 по делу № 2-2052/17 (т. 2, л.д. 133-138). 

05.08.2014 мировым судьей 65 судебного участка Истринского судебного района Московской области принято постановление по делу № 5-593/14 об административном правонарушении (т. 1, л.д.18).

 Из текста постановления следует, что общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 19 КоАП РФ, а именно общество не исполнило предписание от 06.11.2013 № 10-104з/2013 об устранении нарушений земельного законодательства – не проведены работы по зачистке земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 на площади 3,5 га. 

Суд в деле № 5-593/14 установил, что участок не перепахан, не приведен в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства.

22.04.2015 мировым судьей судебного участка № 75 по делу № 5-363/15 общество «Субаста» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 19 КоАП РФ. 

Из текста данного судебного акта следует, что общество не выполнило предписание от 20.06.2014 № 10-81з/2014, а именно не проведены работы по зачистке очагов зарастания кустарником и мелколесьем на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0080214:112. 

Постановлением мирового судьи судебного участка № 76 Войковского района г. Москвы от 15.12.2015 по делу № 5-76/15 общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 25 ст. 19 КоАП РФ (т. 1, л.д. 35). 

В постановлении суд указал, что обществом не проведены работы по зачистке от очагов зарастания кустарником и мелколесьем земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112, то есть не выполнено предписание от 11.03.2015 № 10-47з/2015. 

Впоследствии в адрес общества повторно направлялись предписания об устранении указанных нарушений: от 23.11.2015 № 10-296з/2015 (т. 1, л.д. 46); от 11.08.2015 № 10-155з/2016 (т. 1, л.д. 63). 

По результатам проведения внеплановой проверки в акте от 23.03.2017 №103-п (т. 1, л.д. 75) установлено, что участок не приведен в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства. 

Ответчик о проведении проверки извещен (т. 1, л.д. 72-74), однако явку представителя не обеспечил. 

31.03.2017 Управлением Россельхознадзора по городу Москве, Московской и Тульской областям издано предписание об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства № 10-883/2017 (т. 1, л.д. 87). 

В предписании обществу «Субаста» предложено провести работы по защите (зачистке) земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 от зарастания кустарником и мелколесьем на площади 5,1 га. 

Таким образом, на протяжении 2014-2017 гг. обществом не выполнялись предписания об устранении нарушений, и земельный участок с кадастровым номером 50:08:0080214:112 не приведен в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства. 

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости изъятия земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 для продажи с публичных торгов в связи с неиспользованием.

Решение суда первой инстанции в указанной части никем из участвующих в деле лиц не оспаривается.

Разногласия между сторонами спора возникли относительно размера начальной цены продажи земельного участка.

Истец считает, что начальная продажная цена земельного участка должна быть установлена в размере его кадастровой стоимости.

Ответчик считает, что начальная продажная цена земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 10 статьи 6 Федерального закона № 101-ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении публичных торгов. 

Таким образом, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено определение начальной цены земельного участка на публичных торгах в размере его рыночной стоимости.

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда первой инстанции от 19.02.2018 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг» - ФИО5 

Судом на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 по состоянию на 23.01.2018, с учетом документов, представленных в материалы дела. 

2. Определить, находится ли земельный участок с кадастровым номером 50:08:0080214:112 в состоянии, пригодном для ведения сельского хозяйства. В случае, если эксперт придет к выводу о том, что участок находится в состоянии, непригодном для ведения сельского хозяйства в связи с необходимостью проведения культуртехнической мелиорации, определить стоимость работ по культуртехнической мелиорации, необходимой для приведения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:08:0080214:112 в состояние пригодное для ведения сельского хозяйства. 

Согласно экспертному заключению ООО «ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг» итоговая величина рыночной стоимости права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0080214:112 на дату проведения экспертизы составляет 101 994 748,08 руб.; величина рыночной стоимости работ по культуртехнической мелиорации на дату проведения экспертизы составляет 1 765 706,40 руб.

Посчитав экспертное заключение ООО «ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг» достоверным доказательством, суд первой инстанции установил начальную цену продажи земельного участка в размере его рыночной стоимости – 100 229 041 руб. 68 коп.

Исследовав повторно в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ экспертное заключение ООО «ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг», проведенное в суде первой инстанции, арбитражный апелляционный суд не может признать данное заключение доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112.

Так, в  исследовательской части экспертного заключения (стр. 38) указано, что рыночная стоимость земельного участка составляет не 101 994 748,08 руб., а 103 760 454,48 руб.

Стоимость земельного участка в размере 101 994 748,08 руб. приведена уже с учетом вычета работ по культуртехнической мелиорации (т. 5, л.д. 40).

Однако в выводах эксперта содержится указание на рыночную стоимость земельного участка в размере 101 994 748,08 руб., указания на то, что она рассчитана с учетом размера стоимости культуртехнической мелиорации, отсутствуют (т. 5, л.д. 44)

Кроме того, эксперт сделал вывод о том, что стоимость одного квадратного метра земли составляет 134,34 руб. (т. 5, л.д. 40). Эксперт умножил 134,34 руб. на площадь земельного участка - 772 372 кв. м.

Между тем, площадь земельного участка составляет 771 824 кв.м., что установлено решением Истринского городского суда по делу № 2-2052/17 (т. 3, л.д. 98).

Указанным решением установлено, что площадь наложения земельного участка ООО «Субаста» на земельные участки других лиц составляет 548 кв.м. (т. 3, л.д. 102).

Данное обстоятельство не было учтено экспертом.

Также экспертом не проведен анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегментов рынка.

 Эксперт приводит стоимость квадратного метра земли в размере 134,34 руб. Однако по сведениям Управления Росреестра по Московской области стоимость земли за квадратный метр при заключении фактических сделок составляет от 9,9 руб. до 42,7 руб.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции; повторно разрешая спор, связанный с действительной стоимостью спорного земельного участка, определением от 25.09.2018 назначил по настоящему делу судебную экспертизу. 

Проведение экспертизы поручено судом эксперту ООО «НПЦ Гипрозем - ПЭО» ФИО6

Апелляционным судом перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 на дату проведения оценки, с учетом документов, представленных в материалы дела;

2) определить, находится ли земельный участок с кадастровым номером 50:08:0080214:112 в состоянии, пригодном для ведения сельского хозяйства. В случае, если эксперт придет к выводу о том, что участок находится в состоянии, непригодном для ведения сельского хозяйства в связи с необходимостью проведения культуртехнической мелиорации, определить стоимость работ по культуртехнической мелиорации, необходимой для приведения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:08:0080214:112 в состояние, пригодное для ведения сельского хозяйства.

В распоряжение эксперта были направлены все необходимые материалы и документы.

В Десятый арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта ФИО6 от 08.11.2018 № Г-33/10-18.

Согласно указанному заключению эксперт пришел к следующим выводам.

По вопросу № 1. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 площадью 77,1824 га по состоянию на дату оценки (17.10.2018) составляет 25 787 182 рубля. Эксперт указал, что требуется проведение культуртехнических мероприятий для приведения его в соответствие с видом разрешенного использования, под пашню.

По вопросу № 2 экспертом сделан вывод, что земельный участок с кадастровым номером 50:08:0080214:112 находится в состоянии непригодном для ведения сельского хозяйства. Стоимость работ по культуртехнической мелиорации, необходимых для приведения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в состояние, пригодное для сельского хозяйства, составляет 4 722 038 рублей.

В соответствии с п. 11 ст. 6 Федерального закона «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если по результатам обследований, предусмотренных настоящим Законом, установлено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения находится в состоянии, непригодном для ведения сельского хозяйства в связи с необходимостью проведения культуртехнической мелиорации, начальная цена такого земельного участка уменьшается на величину расходов, связанных с необходимостью проведения работ по культуртехнической мелиорации в отношении такого земельного участка, но не более чем на 20 процентов.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка составляет 25 787 182 руб., стоимость работ по культуртехнической мелиорации составляет 4 722 038 руб., эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 площадью 77,1824 га, с учетом затрат на культуртехнические мероприятия, составляет 21 065 144 рублей.

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ООО «НПЦ Гипрозем - ПЭО» от 08.11.2018 № Г-33/10-18, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что оно оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

Экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства

Экспертом обоснованы выбранные им методы исследования.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение ООО «НПЦ Гипрозем - ПЭО» является недостаточно ясным и полным, в материалы дела не представлены.

Экспертное заключение подписано экспертом. 

Эксперт ФИО6 предупреждена апелляционным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При назначении экспертизы отвод эксперту никем из участвующих в деле лиц не заявлен.

Обстоятельств, связанных с заинтересованностью эксперта ФИО6 по отношению к кому-либо из участников спора, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Квалификация эксперта подтверждена представленными ООО «НПЦ Гипрозем - ПЭО» документами.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Министерства имущественных отношений Московской области пояснила, что истец согласен с выводами эксперта. 

С учётом экспертного заключения ООО «НПЦ Гипрозем – ПЭО» представитель Министерства имущественных отношений Московской области уточнила заявленные в апелляционной жалобе требования и просила установить начальную цену продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 в размере 21 065 144 рублей.

Ответчиком представлены письменные возражения на заключение эксперта ФИО6 от 08.11.2018 № Г-33/10-18, в которых ответчик со ссылкой на рецензию специалиста АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба» ФИО7 от 30.11.2018 № 651-18 указывает на то, что заключение эксперта ФИО6 является недостоверным, поскольку экспертом допущены существенные нарушениям действующего законодательства при проведении экспертизы, выводы, сделанные экспертом при определении рыночной стоимости объектов экспертизы, являются необоснованными и неподтвержденными, итоговая рыночная стоимость земельного участка в заключении имеет признаки искажения.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рецензию специалиста АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба» ФИО7 от 30.11.2018 № 651-18, апелляционный суд не может признать данную рецензию доказательством, подтверждающим недостоверность экспертного заключения ФИО6 от 08.11.2018 № Г-33/10-18, поскольку рецензия составлена в одностороннем порядке, по инициативе ООО «Субаста».

 Рецензент ФИО7 не предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, рецензия составлена на основании только экспертного заключения от 08.11.2018 № Г-33/10-18.

Материалы настоящего дела рецензентом не исследовались.

Земельный участок  с кадастровым номером 50:08:0080214:112 специалистом АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба» ФИО7 не обследовался.

В то же время эксперт ФИО6 проводила экспертное исследование на основании материалов настоящего дела. 

Экспертом непосредственно обследовался земельный участок с кадастровым номером 50:08:0080214:112.

Исследование проведено в соответствии с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки: № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», № 2 «Цель оценки и виды стоимости», № 3 «Требования к отчету об оценке», № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», № 7 «Оценка недвижимости».

В судебном заседании представитель ответчика указал на недостатки экспертного заключения, а именно: некорректный подбор экспертом объектов-аналогов (только два из трех земельного участков находятся в Перечне особо продуктивных сельскохозяйственных угодий Московской области, объекты-аналоги невозможно однозначно идентифицировать, наиболее существенные корректировки цен объектов-аналогов введены с нарушениями методологии сравнительного подхода), результат по сравнительному подходу противоречит требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», расчет с применением доходного метода осуществлен без учета наиболее эффективного использования объекта экспертизы.

В связи с указанными обстоятельствами представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы в других экспертных учреждениях.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области возражала против удовлетворения указанного ходатайства.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проанализировав экспертное заключение ООО «НПЦ Гипрозем – ПЭО» ФИО6 от 08.11.2018 № Г-33/10-18, в том числе его исследовательскую часть, суд апелляционной инстанции установил, что оно соответствует  законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

На основании статей 14 и 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

Как следует из исследовательской части заключения от 08.11.2018 № Г-33/10-18, оценка проведена экспертом с применением сравнительного и доходного подходов, что соответствует требованиям пункту 5 Федерального стандарта оценки. При этом отказ от затратного подхода экспертом обоснован

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Доводы ответчика о некорректном применении экспертом объектов-аналогов суд апелляционной инстанции отклоняет на основании следующего.

Как следует из заключения эксперта, объекты-аналоги и объект оценки схожи по основным параметрам: категория земель, вид разрешенного использования, местоположение, наличие (отсутствие) коммуникаций.

Объект оценки – земельный участок ООО «Субаста» относится к особо ценным сельскохозяйственным угодьям. 

Выбранные экспертом объекты-аналоги (земельные участки) также относятся к особо ценным сельскохозяйственным угодьям. 

По этому параметру объект - оценки и объекты - аналоги сопоставимы и не требуют корректировки. 

Все объекты - аналоги найдены и проверены по публичной карте, определены их кадастровые номера, подтвержден статус особо ценных сельскохозяйственных угодий.

Объект - аналог №1 состоит из трех кадастровых участков общей площадью 58,26 га и реализуется на рынке продаж единым массивом, каждый из кадастровых участков является особо ценными сельскохозяйственными угодьями. 

Относительно аналога №2: в карточке объявления указана площадь 10,72 га, однако в описании отмечена площадь 11,4 га, по данным публичной карты площадь данного участка составляет 11,4221 га, такая площадь и принята экспертом к расчету, общая стоимость участка 11 422 100 рублей, исходя из пожелания продавца - 10 000 руб./ сотка.

Кадастровый номер земельного участка по аналогу №3 в объявлении о продаже не указан. 

Экспертом был проведен анализ земельных участков по публичной карте, расположенных в районе д. Назарово, четко установить кадастровый номер аналога №3 не удалось. 

Поэтому эксперт указала номер кадастрового квартала района расположения аналога №3. 

В данном квартале были проверены земельные участки и подтвержден статус особо ценных сельскохозяйственных угодий.

Однако все объекты-аналоги по своему культуртехническому состоянию пригодны для использования в сельскохозяйственном производстве под пашню. 

Объект оценки может быть использован в сельскохозяйственном производстве под пашню только после проведения культуртехнических мероприятий.

В заключении эксперта подробно обоснованы примененные в сравнительном подходе корректировки на имущественные права, условия продажи, время продажи и место расположение и расстояние от МКАД, на вид использования. наличие обременений, ограничений, сервитутов, а также корректировка в зависимости от размера (площади) земельного участка, наличие коммуникаций и условия подъезда. 

Указанные в заключении эксперта характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, приведены источники использованной информации.

Таким образом, стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям. В разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, правовых оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для проведения по настоящему делу повторной экспертизы у арбитражного апелляционного суда не имеется.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы.

При указанных обстоятельствах, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание заключение эксперта ООО «НПЦ Гипрозем-ПЭО» ФИО6 от 08.11.2018 № Г-33/10-18, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 составляет 21 065 144 рублей.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части установления начальной цены продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 подлежит изменению с принятием нового судебного акта об установлении начальной цены продажи земельного участка в размере его рыночной стоимости – 21 065 144 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы составляет 3 000 рублей, Министерство имущественных отношений Московской области от уплаты государственной пошлины освобождено, принимая во внимание частичное удовлетворение апелляционной жалобы (установление начальной цены продажи земельного участка лишь в размере 21 065 144 руб.) апелляционный суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 630 руб. 51 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям.

Кроме того, истцом на депозитный счет Десятого арбитражного апелляционного суда в счет оплаты судебной экспертизы были внесены денежные средства в общей сумме 280 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 24.08.2018 №1613.

На основании счета от 15.11.2018 № 32 с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда в пользу ООО «НПЦ Гипрозем - ПЭО» подлежат перечислению денежные средства в сумме 49 248 рублей за проведение судебной экспертизы.

Излишне уплаченные денежные средства в сумме 230 752 рублей подлежат возврату уплатившему их лицу - Министерству имущественных отношений Московской области.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14.05.2018 по делу № А41-44712/17 в обжалуемой части – в части установления начальной цены продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080214:112 – изменить, установив начальную цену продажи земельного участка в размере его рыночной стоимости – 21 065 144 руб.

Перечислить с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда ООО «НПЦ Гипрозем - ПЭО» денежные средства в сумме 49 248 рублей за проведение судебной экспертизы по делу № А41-44712/17 на основании счета от 15.11.2018 № 32.

Возвратить Министерству имущественных отношений Московской области с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда излишне уплаченные денежные средства в сумме 230 752 рублей.

Взыскать с ООО «Субаста» в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 630 руб. 51 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа  в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.А. Немчинова

 Л.В. Пивоварова