Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. ЧитаДело № А10-6950/2017

«16» октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен  16 октября 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никифорюк Е.О., 

судей Ломако Н.В., Каминского В.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества «Грузовое автотранспортное предприятие №2» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 01 августа 2019 года по делу №А10-6950/2017 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Бурятавто» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора аренды б/н от 01.08.2016г и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2016г недействительными, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: временный управляющий ООО «БурятАВТО» ФИО2,

(суд первой инстанции – ФИО3), 

при участии в судебном заседании:

от истца, конкурсного управляющего ФИО2: не явились, извещены;

от ответчика: не явились, извещены;

ФИО4 и ФИО5 присутствовали в качестве слушателей.

установил:

Акционерное общество «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (далее – АО «ГАП-2») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Бурятавто» (далее – ООО «Бурятавто») о взыскании с учетом увеличения суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ 46 342 003 руб. 72 коп., в том числе 26 769 403 руб. 00 коп – задолженность по арендным платежам по договору аренды от 01.08.2016 за период с 01.07.2016 по 26.09.2018, 19 572 600 руб. 00 коп – неустойка за период с 20.08.2016 по 26.09.2018, об обязании освободить и возвратить земельный участок.

Определением суда от 21.03.2018 года принят к рассмотрению совместно с первоначальным встречный иск о признании договора аренды б/н от 01.08.2016г между ООО «БурятАвто» и ОАО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2016г недействительными, о применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 29.03.2019 выделены в отдельное производство требования Акционерного общества «Грузовое автотранспортное предприятие №2» к Обществу с ограниченной ответственностью «Бурятавто» о взыскании 46 342 003 руб. 72 коп., в том числе 26 769 403 руб. 00 коп. – задолженность по арендным платежам по договору аренды от 01.08.2016, 19 572 600 руб. 00 коп. – неустойка за просрочку оплаты за период с 20.08.2016 по 26.09.2018 с присвоением выделенному делу №А10-1779/2019.

Определением суда от 17.06.2019 выделены в отдельное производство требования Акционерного общества «Грузовое автотранспортное предприятие №2» к Обществу с ограниченной ответственностью «Бурятавто» об обязании освободить участок от имущества ответчика путем его сноса и возвратить земельный участок с присвоением выделенному делу №А10-3859/2019.

В деле №А10-6950/2017 рассматривается иск Общества с ограниченной ответственностью «Бурятавто» (далее - истец) к Акционерному обществу «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (далее - ответчик) о признании договора аренды б/н от 01.08.2016г и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2016г недействительными , о применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия иск удовлетворен полностью. Договор аренды от 01 августа 2016г и дополнительное соглашение от 01 октября 2016г к договору аренды от 01 августа 2016г, заключенные между Акционерным обществом «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Бурятавто» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), признаны недействительными. Взыскано с Акционерного общества «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бурятавто» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. 00 коп - расходы по уплате государственной пошлины.

В обосновании суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается заключение сделок на крайне невыгодных условиях в обстоятельствах, когда отказ от их заключения ставит вопрос о полной невозможности ведения деятельности.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия по делу А10-6950/2017 от 01.08.2019г. полностью и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в требованиях ООО «БурятАВТО» в полном объеме.

Полагает, что экспертное заключение, принятое судом первой инстанции в качестве доказательства значительного превышения размера арендной платы рыночных цен, является недопустимым доказательством, поскольку эксперт при повторной экспертизы использовал неприменимые методы оценки.

Указывает, что ранее истец пользовался земельным участком на аналогичных условиях и претензий к размеру арендной платы не имел, судебные акты о взыскании задолженности не оспаривал.

Считает, что оспариваемые сделки не являются кабальными, поскольку заключены свободно, а возможность пользования земельным участком обуславливалась уплатой арендной платы и преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Также ответчик указывает на истечение срока исковой давности.

На апелляционную жалобу истца поступил отзыв конкурсного управляющего ООО «БурятАВТО», в котором он просит оставить решение суда первой инстанции  без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 14.09.2019.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. 

Явившиеся в судебное заседание бывший руководитель общества и его представитель не были допущены к участию в деле в качестве представителей за отсутствием надлежащего оформления полномочий. Представленные ими документы к материалам дела не приобщены, сами лица допущены в качестве слушателей.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 01.08.2016 АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (арендодатель) обязуется предоставить ООО «Бурятавто» (арендатор) во временное владение и пользование (аренду), а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (аренду), с осуществлением платежей в соответствии с условиями договора, следующее недвижимое имущество:

- нежилые помещения за №1-3, 13, 14 на первом этаже и нежилые помещения за №4-7, 9-13, 6-19, часть помещения №1 и часть помещения №13 на втором этаже, общей площадью 407,52 кв.м., расположенные в конторе (нежилое здание – 3 этажное, литера А, инв. №3532, кадастровый (или условный) номер 03-03-01/057/2007-186), находящийся по адресу: 

<

...> ( п.1.1.1),

- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый производственными зданиями, станция технического обслуживания автомобилей. Площадь: 12341 кв.м. Адрес (местоположение): 

<

...>. Кадастровый (или условный) номер: 03:24:000000:68347. Участок имеет в государственном кадастре недвижимости, статус стоящего на временном учете (п.1.1.2).

Пунктом 3.1 договора предусмотрен срок аренды: 11 календарных месяцев, до 01 июня 2017 года.

Согласно пункту 5.1 договора за пользование имуществом арендатор обязуется вносить арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 600 000 руб. 00 коп.

Передача имущества подтверждена актом приема-передачи от 01.08.2016г.

Согласно дополнительному соглашению от 01.10.2016 стороны исключили из объекта аренды нежилые помещения. Объектом договора аренды является только земельный участок. Размер арендной платы установлен в размере 600 000 руб. 00 коп.

Письмом № 37 от 05.05.2017г арендодатель уведомил арендатора об отказе в удовлетворении его заявления от 04.04.2017г о заключении договора аренды на новый срок; о прекращении договора аренды по истечении срока его действия 01.06.2017г; об освобождении земельного участка от имущества арендатора в течение 3-х рабочих дней, об оплате   задолженности в срок до 01.06.2017г.

31.10.2017г АО «ГАП-2» предъявлен к ООО «БурятАвто» иск о взыскании задолженности по арендной плате за период аренды с 01.07.2016г по 31.05.2017г в сумме 6 600 000 руб из расчета 600 000 руб в месяц, за период с 01.06.2017г по 30.11.2017г в сумме 7 200 000 руб из расчета 1 200 000 руб в месяц.

Истец заявил о недействительности сделок - договора аренды от 01.08.2016 и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2016, пояснив, что данные сделки заключены под влиянием насилия и угроз, а также на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем ответчик воспользовался.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии со статьями 153, 154 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из пунктов 98, 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1 статьи 179 ГК РФ). Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

В пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 указано, что в соответствии со статьей 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида.

Кабальная сделка характеризуется тем, что потерпевшая сторона вынуждена совершить ее вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона. Юридический состав кабальной сделки включает следующие факты: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их в своей выгоде.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно пояснениям истца, он пользуется спорным земельным участком по договорам аренды с 1995 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации №03-АА 176236 от 21.06.2012 спорный земельный участок по адресу ул. ФИО6 55, г. Улан-Удэ площадью 12993 кв.м. находится в собственности АО «ГАП-2». Из данного свидетельства следует, что земельный участок перешел в собственность АО «ГАП-2» на основании договора купли-продажи №11 от 14.02.2006г (л.д. 25 т.1).

В материалы дела представлено соглашение о намерениях от 27.11.2009г, заключенное между ОАО «ГАП-2 и ООО «БурятАвто», согласно которому стороны намеревались провести реорганизацию ОАО «ГАП-2» в форме преобразования в Общество с ограниченной ответственностью с последующим выкупом 100% доли в уставном капитале данного общества Обществом с ограниченной ответственностью «БурятАвто».

Истец пояснил, что истцом был построен на земельном участке ответчика имущественный комплекс зданий: салон для продажи автомобилей, станция технического обслуживания, ремонтные цеха, склады с запасными частями, подстанция, котельная, однако, соглашение о намерениях не было исполнено. В результате чего ООО «БурятАвто» оказался в зависимом положении от ответчика.

В материалы дела представлено разрешение на строительство, выданное Комитетом по строительству администрации г. Улан-Удэ ОАО «ГАП-2» от 27.03.2013 №RU04302000-41 на строительство 5 зданий-блоков, расположенных на территории ОАО «ГАП-2» по адресу 

<

...>. (л.д. 20 т.4).

На земельном участке, расположенном по адресу ул. ФИО6 55 г. Улан-Удэ, находятся станции технического обслуживания (СТО, СТО-3), производственное здание, склад, котельная, трансформаторная подстанция, сторожка, что подтверждается техническими паспортами (л.д.110-157 т.4, л.д.1-16 т.5 ).

Владельцем данных объектов недвижимости указано ООО «Бурятавто», что следует из технических паспортов.

Ответчиком строительство ООО «БурятАвто» зданий на земельном участке не оспаривается.

Согласно справке о наличии недвижимого имущества, состоящего на балансе по состоянию на 01.012018г на балансе ООО «БурятАвто» находится 6 объектов (СТО, склад, котельная, производственное здание, СТО-3 2008,2009гг постройки, трансформаторная подстанция 2013г постройки) на сумму 138 247 126 руб 96 коп ( л.д.60 т.5).

ООО «БурятАвто» является плательщиком налога на имущество, что следует из налоговых деклараций ( л.д.18-59 т.5).

ООО "БурятАвто» осуществляет деятельность по адресу 

<

...>. Данный адрес является юридическим адресом истца.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что  с учетом нахождения на земельном участке зданий, построенных истцом, арендатор вынужден заключать договор аренды с арендодателем, как владелец объектов недвижимости. Иные основания для законного владения и пользования земельным участком под зданиями и прилегающей к ним территорией помимо аренды сторонами не приведены. Отсутствие законных оснований, в частности утрата аренды земельного участка, ставит истца в положение, по которому ему придется освобождать участок, что приведет к фактическому прекращению деятельности истца.

Рассматривая доводы истца относительно размера арендной платы, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы составляет 600 000 руб в месяц.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 29.05.2018 по делу №А10-6950/2017 назначено проведение судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «АИНА» ФИО7.

Согласно экспертному заключению ООО «Аина» №329/18, стоимость ежемесячной арендной платы земельного участка по состоянию на 01 августа 2016 составляет 518 322 рубля, с учетом корректировки 493 640 рублей, что отражено в экспертном заключении №329а/18.

В связи с наличием сомнений в обоснованности выводов эксперта определением суда от 11.10.2018г в порядке части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО8.

Согласно экспертному заключению №РС27-11/18, представленному экспертом ИП ФИО8, рыночная стоимость арендной платы земельного участка площадью 12 341 кв.м. с кадастровым номером 03:24:000000:68347 с учётом фактической застройки, расположенного по адресу: 

<

...> на 01 августа 2016г, с учетом округления составляет 723 000 руб 00 коп в год.

Заключение эксперта ИП ФИО8 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, в установленном порядке не оспорено, о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции по непонятной причине удовлетворил ходатайство истца о назначении повторной экспертизы, а этот эксперт применил неприменимые методы оценки, отклоняются апелляционным судом, поскольку сомнения в обоснованности выводов эксперта по первой экспертизе были подробно изложены в определении суда при назначении повторной экспертизы (т.7 л.д.172-179), в том числе, судом указано на то, что экспертом применен только сравнительный метод оценки, и выбранные экспертом объекты аналоги таковыми не являются, поскольку земельные участки существенно меньше по площади и отличаются по назначению, по расположенным на них объектам (офисные здания, гостиницы и производственное оборудование). Данные обстоятельства в апелляционной жалобе не оспорены.

При повторной экспертизе экспертом обоснованы отказ от сравнительного подхода в связи с отсутствием достоверной информации по аналогичным объектам (т.8 л.д.44-46), отказ от затратного подхода в связи с  применением данного метода к оценке стоимости недвижимого имущества (т.8 л.д.46-47), применение доходного подхода, который включает в себя три этапа: расчет рыночной стоимости объекта аренды, определение коэффициента капитализации, определение рыночной стоимости арендной платы земельного участка, а каждый этап производится также своими методами (т.8 л.д.47-63). 

Таким образом, экспертом обоснованы примененные методы исследования, каких-либо конкретных доводов против них апелляционная жалоба не содержит, апелляционный суд оснований сомневаться в них не находит.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендная плата в сумме 600 000 руб. 00 коп в месяц явно завышена.

Ранее земельный участок находился в аренде у истца по договору аренды от 01.01.2015г со сроком действия до 30.06.2015, затем по договору аренды от 01.07.2015г сроком действия до 31.12.2015г, затем по договору аренды от 01.01.2016г сроком действия до 30.06.2016г. Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.07.2016 по делу № А10-2715/2016, вступившим в законную силу.

По делу №А10-2715/2016 решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.07.2016 рассмотрен иск АО «Грузовое автотранспортное предприятие 2» к ООО «Бурят АВТО» о взыскании задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 до 01.07.2016 в размере 5 607 618 руб. 49 коп, о расторжении договора аренды от 01.01.2016, об обязании освободить и возвратить объект аренды. Решением суда по делу № А10-2715/2016 установлено, что арендодатель уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать арендные отношения, что срок действия договора истек, договор аренды от 01.06.2016 прекратил действие, суд обязал ООО «БурятАВТО» освободить и возвратить АО «ГАП-2» арендуемое имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером 03:24:031302:25 площадью 12 439, 40 кв. м.

Оспариваемый в настоящем деле договор аренды заключен сторонами   01.08.2016г.

Учитывая, что деятельность истца связана с объектами, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 03:24:031302:25, суд первой инстанции правильно посчитал, что истец ограничен в переговорных возможностях и вынужден заключать договор аренды в целях сохранения производственной деятельности (имущественного комплекса) на условиях, предлагаемых арендатором. С учетом невозможности истцом отказаться от заключения договора аренды с АО «ГАП-2» под угрозой освобождения земельного участка, принимая во внимание, завышенный размер аренды в сумме 600 000 руб. 00 коп в месяц, что составляет 7 200 000 руб. 00 коп в год , против 723 000 руб. 00 коп в год, установленной экспертом, следует считать оспариваемые сделки кабальными, поскольку сделки заключены на крайне невыгодных условиях, а ответчик воспользовался крайне затруднительным положением ООО «Бурятавто».

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец пользовался по рассматриваемой цене аренды земельным участком длительное время, поэтому сделку нельзя считать кабальной, отклоняются апелляционным судом, поскольку, как правильно указывает суд первой инстанции, сделка заключена непосредственно после вынесения судебного акта по делу  №А10-2715/2016.

При этом доводы об истечении срока исковой давности приняты быть не могут, так как такие доводы не заявлялись суду первой инстанции (части 1, 2 ст199 ГК РФ).

Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционным судом по тем же мотивам, что и судом первой инстанции.

Кроме того, рассматривая апелляционную жалобу, апелляционный суд учитывает, что истец находится в процедуре банкротства, в настоящее время введено конкурсное производство, следовательно, апелляционный суд не может при рассмотрении апелляционной жалобы не учитывать права кредиторов, а установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о сомнительности сделки - резкое увеличение стоимости аренды при отсутствии к тому разумных оснований. 

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что в силу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 01.08.2016 и дополнительное соглашение к договору от 01.10.2016 подлежат признанию недействительными сделками, а требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределены верно.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 01 августа 2019 года по делу № А10-6950/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийЕ.О.Никифорюк

Судьи Н.В.Ломако

В.Л.Каминский