АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3927/23 

Екатеринбург

28 июня 2023 г.

 

Дело № А47-1564/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Тороповой М. В., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.11.2022 по делу № А47-1564/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством вебконференц-связи приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» – ФИО1 (доверенность от 17.09.2021).

Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» (далее - истец, Общество «Бурдыгинское») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Русское поле» (далее - ответчик, Общество «Русское поле») о переводе на общество «Бурдыгинское» прав и обязанностей покупателя 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23 219 000 кв.м, кадастровый номер 56:30:0000000:1008, местоположение Российская Федерация, Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000 по договору купли-продажи № БВВ-4 от 19.07.2021, заключенному между продавцом ФИО2 (далее – ФИО2) и покупателем обществом «Русское поле»; о прекращении права собственности общества «Русское поле» на 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23 219 000 кв.м, кадастровый номер 56:30:0000000:1008, местоположение Российская Федерация, Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № 56:30:0000000:1008-56/131/2021-29 от 06.09.2021. 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3 (далее – ФИО3), финансовый управляющий ФИО4 (далее – ФИО5, финансовый управляющий), Управление Росреестра по Оренбургской области. 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.11.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить. 

Перевести на общество «Бурдыгинское» права и обязанности покупателя 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23 219 000 кв.м., кадастровый номер 56:30:0000000:1008, местоположение РФ, Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000 по договору купли-продажи № БВВ-4 от 19.07.2021, заключенному между продавцом ФИО2 и покупателем обществом с ограниченной ответственностью «Русское поле». 

Прекратить право собственности общества «Русское поле» на 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23 219 000 кв.м., кадастровый номер 56:30:0000000:1008, местоположение РФ, Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000, в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № 56:30:0000000:1008-56/131/2021-29 от 06.09.2021. 

Взыскать с общества «Бурдыгинское» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» денежную сумму в размере 61 000 руб. в счет оплаты стоимости доли по договору купли-продажи № БВВ-4 от 19.07.2021. 

Взыскать с общества «Русское поле» в пользу общества «Бурдыгинское» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей». 

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «Русское поле» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа.

В кассационной жалобе общество "Русское поле" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов кассационной жалобы общество «Русское поле» указывает, что действующим законодательством не предусмотрен персональный порядок уведомления пользователей земельных участков (арендаторов) о реализации ими преимущественного права на приобретение реализуемой доли в праве общей долевой собственности, соответственно, у финансового управляющего ФИО5 отсутствовала обязанность по направлению персонального уведомления в адрес общества «Бурдыгинское». В отсутствии установленной законом обязанности финансового управляющего по персональному извещению арендатора о продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, истец занимал пассивную позицию относительно арендуемого имущества, не выразил своего намерения принять участия в торгах, не выразил своего намерения о реализации преимущественного приобретения доли в праве общей долевой собственности как заинтересованное лицо в установленный законом срок, что в нарушении статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не может быть признано добросовестным поведением участника гражданских правоотношений.

Также ответчик указывает на то, что суды неправомерно не применили нормы о пропуске истцом срока исковой давности на подачу заявления о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи №БВВ-4 от 19.07.2021 , обосновывая это тем, что истец обратился с настоящим заявлением в суд лишь 09.02.2022 вне 3-х месячного срока, предусмотренного для рассмотрения судом этой категории заявлений, с момента официального опубликования в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве  (далее – ЕФРСБ) информации о заключении договора купли-продажи с победителем торгов – обществом «Русское поле» (19.08.2021), то есть спустя более 5 месяцев.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Бурдыгинское» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и верно установлено судами, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.12.2019 по делу № А47-17015/2019 гражданин ФИО3 признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО5 

В процедуре банкротства финансовым управляющим установлено, что супруге должника ФИО2 на праве собственности принадлежит 1/107 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000, с видом разрешенного использования: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, с кадастровым номером 56:30:0000000:1008. 

В рамках дела о банкротстве № А47-17015/2019 определением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2020 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации 1/107 доли земельного участка, находящегося в собственности супруги должника ФИО2 

Финансовым управляющим 31.03.2021 в ЕФРСБ опубликовано сообщение № 6411361 о проведении торгов в форме открытого аукциона по реализации вышеуказанного имущества на следующих условиях.

Продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона на электронной торговой площадке общества с ограниченной ответственностью «Специализированная организация по проведению торгов – Южная Электронная Торговая Площадка». 

Предмет торгов - Лот № 1: 1/107 доли земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, кадастровый номер: 56:30:0000000:1008, площадь: 23 219 000 +/- 42 163, расположение: в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000 Сорочинского района Оренбургской области. Зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости в виде аренды. Начальная цена Лота № 1 – 61 000 рублей.

Открытые торги проводятся путем повышения начальной цены продажи на величину «шаг аукциона», который составляет - 5% от начальной цены продажи имущества должника. 

Финансовым управляющим 24.05.2021 в ЕФРСБ опубликовано сообщение №6693226 о признании торгов несостоявшимися, так как к участию в торгах допущен только один участник. 

Финансовым управляющим в Общественно-политической газете Сорочинского городского округа Оренбургской области «Сорочинский Вестник» №20 (13104) от 28.05.2021 опубликовано уведомление для участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:30:0000000:1008 с возможностью в течение 30 календарных дней с момента опубликования уведомления, воспользоваться преимущественным правом на выкуп земельной доли по цене определённой на торгах.

В срок до 27.06.2021 в адрес финансового управляющего не поступило ни одного заявления о реализации права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:30:0000000:1008. 

В связи с отсутствием возражений, замечаний, предложений, заявлений о реализации права преимущественной покупки доли, между обществом «Русское поле» и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО5 заключен договор купли-продажи от 19.07.2021 № БВВ-4 доли 1/107 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:30:0000000:1008, общей площадью 23 219 000 кв.м, расположенного по адресу: Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000. 

В установленном порядке право общей долевой собственности общества «Русское поле» на 1/107 доли в праве зарегистрировано Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. 

Общество «Бурдыгинское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:30:0000000:1008, общей площадью 23 219 000 кв.м, расположенного по адресу: Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000, на основании договора аренды от 01.02.2017 (о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись № 56:30:0000000:1008-56/021/2017-1 от 21.02.2017).

Полагая, что его права нарушены как лица, имеющего преимущественное право на выкуп доли в праве собственности на земельный участок, общество «Бурдыгинское» обратилось в суд с настоящим иском. 

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения и использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон №101-ФЗ).

Одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, установленных подпунктом 4 части 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ, является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона №101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Общество «Бурдыгинское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:30:0000000:1008, общей площадью 23 219 000 кв.м, расположенного по адресу: Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000, на основании договора аренды от 01.02.2017 (о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись № 56:30:0000000:1008-56/021/2017-1 от 21.02.2017).

При рассмотрении дела судами установлено, что на момент продажи спорного имущества ответчику истец, являясь сельскохозяйственной организацией, использовал земельный участок по договору аренды, в связи с чем обладал преимущественным правом приобретения доли в праве на такой участок.

В силу пункта 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 250 ГК РФ установлена обязанность продавца доли известить в письменной форме лиц, имеющих преимущественное право покупки, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.12.2019 по делу № А47-17015/2019 гражданин ФИО3 признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО5 

В процедуре банкротства финансовым управляющим установлено, что супруге должника ФИО2 на праве собственности принадлежит 1/107 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Оренбургская область, Сорочинский район, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000, с видом разрешенного использования: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, с кадастровым номером 56:30:0000000:1008. 

В рамках дела о банкротстве № А47-17015/2019 определением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2020 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации 1/107 доли земельного участка, находящегося в собственности супруги должника ФИО2 

Согласно пункту 3 статьи 213.26 Федерального Закона №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Закон о банкротстве не содержит норм права, устанавливающих порядок реализации на торгах в деле о банкротстве гражданина принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности, в том числе на земельный участок сельскохозяйственного назначения, не содержит положений о преимущественном праве покупки таковой теми или иными лицами (в том числе другими участниками данной собственности и лицами, осуществляющими пользование соответствующим имуществом). 

Вместе с тем определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 №306-ЭС19-22343 по делу N А65-40314/2018 разъяснен порядок реализации участником долевой собственности (сособственником) преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на объект недвижимости с должником-банкротом. В данном определении указано, что при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. Судебная коллегия полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов. 

Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Как верно указали суды, исходя из положений, содержащихся в статье 250 ГК РФ, в подпункте 4 пункта 3 статьи 1, части 1 статьи 12 Закона №101-ФЗ, при наличии у сельскохозяйственной организации - общества "Бурдыгинское" как у лица, пользующегося земельным участком с кадастровым номером 56:30:0000000:1008 на правах арендатора, преимущественного права приобретения 1/107 доли в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, финансовый управляющий должника должен был направить истцу уведомление о продаже принадлежащей должнику доли по стоимости, определенной по результату состоявшихся торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. 

Пунктом 2 указанной статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Судом апелляционной инстанции верно указано, что поскольку Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не относится законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения и иного недвижимого имущества к числу информационных ресурсов, которые могут быть использованы для обеспечения преимущественного права покупки земельной доли, то обстоятельство, что финансовый управляющий размещал на сайте указанного реестра сообщения, касающиеся продажи имущества, не может повлиять на обоснованность вывода арбитражного суда о несоблюдении установленного законом порядка продажи доли в общей собственности.

Судами обеих инстанций установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего извещения лица, обладающего преимущественным правом покупки спорной земельной доли, о намерении продать долю ответчику как постороннему лицу, что повлекло нарушение принадлежащего истцу преимущественного права.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности истцом правомерно отклонен судами обеих инстанций ввиду того, что данный срок не был пропущен истцом, так как о сделке по продаже 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 56:30:0000000:1008, принадлежащий ФИО2, истцу стало известно не ранее 03.02.2022 после получения письма обществом «Русское поле», что подтверждается конвертом с датами отправки 31.01.2022 и датой получения почтовым отделением адресата 03.02.2022, то есть на дату подачи искового заявления в суд – 09.02.2022 трехмесячный срок не пропущен.

Иные доводы заявителя являлись предметом исследования апелляционного суда, и им дана надлежащая правовая оценка, по существу доводы направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (часть 1, 3 статьи 286 АПК РФ). 

Суд кассационной инстанции не вправе пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судом, переоценивать доказательства, так как это противоречит статья 286 АПК РФ, устанавливающей пределы рассмотрения дела судом кассационной инстанции. 

Иная оценка заявителем кассационной жалобы исследованных судами доказательств и установленных им обстоятельств не является основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов. 

Также апелляционным судом верно отмечено, что фактически общество «Русское поле» понесло расходы на приобретение спорного земельного участка, то возникла необходимость взыскания с общества «Бурдыгинское» в пользу общества «Русское поле» 61 000 рублей, что соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020, согласно которой при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Нарушений судом норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов по существу спора, как и влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 3, 4 статьи 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Оренбургской области от 03.11.2022 по делу № А47-1564/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                      А.А. Столяров