ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А15-4546/2016

г. Ессентуки

26 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Луговой Ю.Б., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Шахдаш»  на решение Арбитражного суда Республики Дагестан  от 15.02.2017 по делу № А15-4546/2016 (судья Ахмедов Д.А.)

по исковому заявлению администрации муниципального района «Дербентский район» Республики Дагестан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Шахдаш» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Дагестан,  

о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2013 № 118, обязании возвратить земельный участок и взыскании 1 656 655 руб. задолженности по арендной плате,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Шахдаш» представитель ФИО2 по доверенности № 1 от 20.10.2016;

от администрации муниципального района «Дербентский район» Республики Дагестан представитель ФИО3 по доверенности № 105/17 от 10.04.2017), 

в отсутствие представителя третьего лица, 

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального района «Дербентский район» Республики Дагестан (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Шахдаш» (далее – общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2013 № 118 и взыскании 2 492 042 рублей задолженности по арендной плате и договорной неустойки (пени).

Определением от 28.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Дагестан (Управление Росреестра).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ администрация уточнила исковые требования и просила взыскать долг по арендной плате в сумме 1 656 655 рублей, расторгнуть договор аренды и обязать общество возвратить земельный участок администрации, которые были приняты судом к рассмотрению.  

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан  от 15.02.2017 по делу № А15-4546/2016 исковое заявление администрации удовлетворено частично, договор аренды земельного участка от 18.07.2013 № 118, заключенный между администрацией Дербентского района и ООО «Шахдаш», расторгнут.  Суд обязал ответчика (арендатора) в 15 - ти дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить истцу (арендодателю) земельный участок площадью 12,45 га с кадастровым номером 05:07:000131:1, расположенный на территории сельского поселения «с.Митаги-Казмаляр», Дербентского района, Республики Дагестан; с ООО «Шахдаш» в пользу администрации муниципального района «Дербентский район» взыскано 1 652 289, 92 рублей задолженности по арендной плате, а также 35 489 рублей госпошлины по делу в доход федерального бюджета. В остальной части в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с принятым решением от 15.02.2017 по делу № А15-4546/2016, общество с ограниченной ответственностью «Шахдаш»  обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и  принять новый судебный акт.

Определением суда от 27.03.2017 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 15.05.2017, которое было отложено на 19.06.2017 с объявлением перерыва до 26.06.2017. 

Определением от 19.06.2017 произведена замена судьи Егорченко И.Н., участвовавшей в рассмотрении дела и находящейся в отпуске, на судью Луговую Ю.Б.

В судебном заседании 19.06.-26.06.2017 представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Представитель администрации муниципального района «Дербентский район» Республики Дагестан против доводов апелляционной жалобы возражал, поддержал возражения на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Представитель третьего лица, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица. 

Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.02.2017 по делу № А15-4546/2016 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции следует отменить в части удовлетворения исковых требований и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.07.2013 на постановления главы администрации Дербентского района от 17.07.2013 №495 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №118 со сроком действия на 49 лет, в соответствии с которым арендодатель (истец) предоставляет арендатору (ответчику) во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 05:07:000131:1, общей площадью 12,45 га, из земель населенных пунктов, расположенный на территории сельского поселения «село Митаги-Казмаляр», для строительства водоема для разведения рыбы, а арендатор принимает в аренду указанный земельный участок (том 1, л.д. 23-24, 25, 61).

В пункте 3.1 договора указано, что размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора сторонами определен в приложении № 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью. 

В приложением № 2 установлен размер арендной платы за год в размере 40 804,88 руб., который определен в соответствии с постановлением главы администрации Дербентского района от 11.03.2008 №92 «О порядке определения арендной платы за использование земельных участков» по следующей формуле: Ап=Аб х Квд х S, где Ап -арендная плата, Аб - базовый размер арендной платы, Квд - вид деятельности арендатора на земельном участке и S - площадь арендуемого земельного участка (кв.м). Размер годовой арендной платы составляет 40 804, 88 руб. (Ап=5 х (4,37 х 1,5%) х 124500,0=40 804, 88 руб.).

Арендная плата вносится арендатором ежегодно до 1 марта текущего года путем перечисления на счет администрации Дербентского района. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка (пункты 3.2-3.3 договора).

На основании пункта 3.4 размер арендной платы может изменяться и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы. Исчисление и уплата арендатором арендной осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы.

Права и обязанности сторон регламентированы в разделе 4 договора аренды.

В пунктах 4.3.1, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.7 договора аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора использовать участок на условиях, установленных договором; выполнять в полном объеме все условия договора; использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории. 

В силу пункта 4.4.9 договора в случае направления арендодателем письменного предупреждения в связи с неисполнением обязательства по внесению арендной платы арендатор обязан внести арендную плату в течение пяти рабочих дней со дня получения такого предупреждения.

Согласно пункту 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора.

В соответствии с пунктом 4.1.2 арендодатель вправе на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2. договора).

В силу пункта 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

В пункте 7.1 договора сторонами установлено, что все споры, возникающие из договора, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации (т.1, л.д.23 -26).

Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 22.04.2013, передан арендатору по передаточному акту от 18.07.2013. Претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку на момент передачи участка не имелось, что подтверждается актом от 18.07.2013. 

Договор аренды земельного участка от 18.07.2013 №118 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.08.2013 за 05-05-08/009/2013-555 (т.1, л.д.67-68).

В целях осмотра земельного участка на предмет соблюдения обществом условий договора аренды от 18.07.2013 №118 распоряжением главы администрации муниципального района «Дербентский район» от 21.06.2016 №384 на основании пункта 4.1.2 договора аренды земельного участка от 18.07.2013 №118 создана комиссия по обследованию арендованного ответчиком земельного участка (т.1, л.д.27-28).

По результатам осмотра и обследования участка комиссия составила соответствующие акт от 23.06.2016 и заключение от 05.07.2016 №326/16, согласно которым выявлено несоответствие фактического использования арендатором (ответчиком) земельного участка виду разрешенного использования согласно договору аренды (размещение водного объекта -строительство водоема для разведения рыбы); не имеется разрешение на строительство, полученное в установленном порядке, как это указано в пункте 3 постановления главы администрации Дербентского района от 17.07.2013 №495; в период нахождения комиссии на обследуемой территории осуществлялась добыча пильных известняков - распиловка пиленого камня с применением специальной техники, а также реализация пиломатериала; никакой работы для разведения рыбы не проводится; за арендатором согласно расчету арендной платы МБУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации МР «Дербентский район» от 04.07.2016 составляет 2 494 042 руб.; комиссия указала, что изложенные обстоятельства свидетельствуют о нарушении арендатором подпунктов 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.7 договора аренды, что влечет наступление последствий, указанных в пункте 6 договора (том 1, л.д.27-34).

На основании указанного акта и заключения комиссии администрация направила ответчику предупреждение от 08.07.2016 №07-33-441, в котором просила общество устранить выявленные нарушения в срок не позднее месяца со для получения настоящего предупреждения, а также прекратить нарушение условий договора аренды земельного участка, а именно: использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, не приводящими к его порче; погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате (2494042 руб. согласно расчету от 04.07.2016 №253); о результатах исполнения предупреждения сообщить администрации в письменной форме с приложением документов об устранении нарушений в обозначенный срок. 

Предупреждение с приложениями, в том числе актом от 23.06.2016, заключением комиссии от 05.07.2016 и расчетом арендной платы от 04.07.2016 №253, направлено с описью вложения 12.07.2016 и получено ответчиком 23.07.2016 (том 1,л.д.18-22).

В ответе от 23.08.2016 на указанное предупреждение ответчик сообщил, что не нарушает условия договора и выразил несогласие с расчетом арендной платы (том 1, л.д. 118-119). 

23 августа 2016 года администрация направила обществу подписанное со своей стороны дополнительное соглашение от 23.08.2016, о расторжении договора от 18.07.2013 №118 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:07:000131:1, площадью 12,45 га, заключенный между арендодателем (истцом) и арендатором (ответчиком) для строительства водоема для разведения рыбы. В пункте 2 этого соглашения указано, что арендатор обязуется рассмотреть настоящее дополнительное соглашение, уведомив арендодателя о результатах в письменной форме в течение 15 рабочих дней со дня его получения, которое было получено обществом 25.08.2016 (том 1, л.д.35-39).

В связи с неисполнением обществом предупреждения об исполнении обязательств и устранении нарушений договора аренды земельного участка в разумный срок и не подписанием соглашение о расторжении договора аренды, явилось основанием для обращения в суд с иском. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о том, что обществом допущены существенные нарушения условий договора в связи с нецелевом использовании земельного участка и разрешенному виду использования, совершение действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, не выполнении работ по благоустройству территории, а также ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы, что в соответствии с условиями договора и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласен и считает, что судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства и нормы действующего законодательства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. 

Правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договора аренды земельного участка, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как следует из условий договора аренды земельного участка №118 от 18.07.2013 со сроком действия на 49 лет, обществу предоставлен  земельный участок с кадастровым номером 05:07:000131:1, общей площадью 12,45 га, из земель населенных пунктов, расположенный на территории сельского поселения «село Митаги-Казмаляр», для строительства водоема для разведения рыбы.

При этом пунктом 3.4 договора стороны установили, что размер арендной платы может изменяться и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы.

В материалы дела не представлено доказательств об изменении базового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 05:07:000131:1, общей площадью 12,45 га, из земель населенных пунктов, расположенный на территории сельского поселения «село Митаги-Казмаляр».

Как следует из заявленных требований, истец просит взыскать долг по арендной плате в связи с использованием земельного участка с видом разрешенного использования-земли под разработку полезных ископаемых, в связи с чем арендная плата за 1 кв. м составляет 74,78  рублей.  

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в РФ подразделяются по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (часть 2 статьи 7 названного Кодекса).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно статье 8 Земельного кодекса РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении: 1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации; 2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; 3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления; 4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления. 

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. 

В силу статьи 84 Земельного кодекса установлением или изменением границ населенных пунктов является: 1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования; 2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

Согласно статье 8  Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. 

Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов, в порядке, предусмотренном статьей 5 настоящего Федерального закона, направляются в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав) для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости органами, указанными в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона. 

Как видно из кадастрового паспорта от 22.04.2013 земельный участок с кадастровым номером 05:07:000131:1, площадью 12,45 га, относится к категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства водоема для разведения рыбы, кадастровая стоимость составляет 543 898,94 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 4,37 руб./кв.м. (т.1, л.д.57-58).

Аналогичные сведения о категории земельного участка и виде разрешенного использования содержатся в кадастровых паспортах участка от 01.08.2016 и от 01.11.2016, при этом указано, что кадастровая стоимость участка составляет 260126,19 руб., (том 1, л.д.102-106, том 2, л.д.18-21)

Таким образом, доказательств о том, что в порядке статьи 84 Земельного кодекса РФ и статьи 8 Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земельный участок с кадастровым номером 05:07:000131:1, общей площадью 12,45 га, из земель населенных пунктов был переведен в категорию земельного  участка под разработку полезных ископаемых, и тем самым изменено целевое назначение земельного участка,  в материалы дела не представлено.

Более того, из кадастрового паспорта на земельный участок от 01.08.2016 и от 01.11.2016 усматривается, что  кадастровая стоимость участка составляет 260 126,19 руб., что в 2 раза ниже стоимости кадастрового участка на момент заключения договора в 2013 году.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о применение при расчете арендной платы за соответствующий период (с 01.01.2014) коэффициента 74,78 руб. на кв.м. по населенному пункту село Митаги-Казмаляр (земли под разработку полезных ископаемых и т.п.), предусмотренного приложением №3 постановления Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 №13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан», не соответствуют действующему законодательству. 

Доказательств о том, что общество допустило просрочку оплаты арендных платежей в соответствии с условиями договора, в материалах дела не имеется, а повышение арендной платы за счет изменения категории земельного участка и целевого назначения земельного участка с нарушением вышеуказанных норм действующего законодательства не является законным и обоснованным.  

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что администрацией не представлены надлежащие доказательства с достоверностью подтверждающих ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы. 

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой инстанции о нецелевом использовании земельного участка по следующим основаниям. 

Как следует из пункта 1.1 договора земельный участок предоставлялся арендатору с целью строительства водоема для разведения рыбы,  а в пункте 3 постановления администрации Дербентского района от 17.07.2013 № 495, на основании которого между сторонами заключен договор аренды земельного участка, арендатору предписано к строительству приступить после получения в установленном порядке разрешения на строительство в отделе архитектуры и градостроительства администрации Дербентского района (том 1, л.д.61). 

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 02.07.2013 №148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» особенности создания и эксплуатации зданий, строений, сооружений для целей аквакультуры (рыбоводства) определяются в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. 

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ). 

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 статьи 51 ГрК РФ и другими федеральными законами (часть 4). Разрешение на строительство, за исключением случаев, установленных частями 5 и 5.1 настоящей статьи и другими федеральными законами, выдается органом местного самоуправления муниципального района в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществить на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района, и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района (пункт 3 части 6).

Объект капитального строительства - водоем (пруд) - не относятся к числу объектов, указанных в части 17 статьи 51 ГрК РФ, при строительстве, реконструкции которых разрешение на строительство не требуется.

Выполняя указания администрации о том, что строительство должно осуществляться после получения в установленном порядке разрешения на строительство в отделе архитектуры и градостроительства администрации Дербентского района, общество обратилось в отдел архитектуры о получении на строительство водоема для разведения рыбы на арендуемом земельном участке 12.10.2015, однако письмом от 27.10.2015 администрация со ссылкой на пункт 3 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, сообщила обществу, что принять решение о выдаче разрешения сможет после окончания проводимых администрацией района работ по разработке и утверждению генеральных планов и правил землепользования и застройки на территории Дербентского района, кроме того, указала на наличие между сторонами спора о расторжении договора аренды в Арбитражном суде Республики Дагестан (дело №А15-2789/2015) (т.1., л.д.107-108).

Согласно ответу отдела архитектуры и градостроительства администрации Дербентского района от 07.06.2016 указанным отделом разрешение ООО «Шахдаш» на строительство водоема для разведения рыбы не выдавалось (том 1. л.д.63).

Вместе тем доказательств о том, что администрацией района работ по разработке и утверждению генеральных планов и правил землепользования и застройки на территории Дербентского района проведены и генеральные планы и правил землепользования утверждены в материалах дела не имеется и таких доказательств ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.  

При этом выводы суда первой инстанции о том, что общество использует земельный участок для добычи пильных известняков - распиловка пиленого камня с применением специальной техники, а также осуществляет реализацию пиломатериалов, основаны на акте осмотра и обследования участка комиссией от 23.06.2016 и заключения комиссии  от 05.07.2016 №326/16. 

Между тем, обследование земельного участка проводилось в отсутствие представителя общества, которое надлежащим образом не извещалось об осмотре земельного участка по факту целевого использования. 

Более того, доказательств, с достоверностью подтверждающих, что общество не осуществляет строительство водоема, в материалы дела не представлено, как и доказательств того, что общество осуществляет реализацию пиленого камня. 

Судом первой инстанции не учтено, что Прокуратурой г. Дербента с привлечением специалистов Дербенского межмуниципального отдела Управления Федеральной службы госуарственной регистрации и картографии по Республики Дагестан и Дербенского комитета по экологии и природопользованию  проведена проверка доводов администрации муниципального округа «Дербенский район» по факту незаконной добычи пильных известняков ООО «Шахдаш» и установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 05:07:000131:1, общей площадью 124462 кв. м, ведутся работы по устройству котлована для водоема, при  этом ввиду особенностей геологического строения ландшафта данные работы связаны с извлечением известняка. Принимая во внимание, что вне зависимости от способа извлечения известняка и характера проводимых работнет оснований полагать, что планируемый результат данной деятельности направлен на добычу пиленого камня, а не на строительство водоема, установить в действиях факт ООО «Шахдаш»  факт нецелевого использования земельного участка не представляется возможным. 

Таким образом, как видно из письма Прокурора г. Дербента от 18.07.2016 № 557, нарушения требований земельного законодательства по факту нецелевого использования земельного участка с кадастровым номером 05:07:000131:1, общей площадью 124462 кв. м, не выявлены (том 1, л.д. 120-121).

Как следует из акта проверки Дербенского межмуниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Республики Дагестан от 05.07.2016, орган государственного надзора не выявил нарушений требований земельного законодательства по факту нецелевого использования земельного участка с кадастровым номером 05:07:000131:1, общей площадью 124462 кв. м ООО «Шахдаш» (том 1, л.д. 152-153). 

Решением Дербентского райсуда от 21.09.2016 признано незаконным постановление от 18.08.2016 №394 о привлечении ООО «Шахдаш» к административной ответственности по части 1 статьи 8.6 КоАПР РФ (самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы) и прекращено производство по делу (т.1, л.д.125-129). 

Таким образом, акт  обследования комиссии администрации от 23.06.2016 и комиссионное заключении от 05.07.2016, а также акт обследования земельного участка от 06.02.2017 (с приложением фотоснимков) опровергаются результатами проверки Прокуратурой г. Дербента с привлечением специалистов Дербентского межмуниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Республики Дагестан и Дербентского комитета по экологии и природопользованию по обращению администрации муниципального округа «Дербентский район» и актом проверки Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Республики Дагестан. 

Более того, из представленных фотоматериалов видно, что на земельном участке проводятся работы по устройству площадок с выравниванием поверхности, что не исключает именно строительство водоема для разведения рыбы. 

Следовательно, доказательства, свидетельствующие о том, что после заключения договора аренды арендатор не производит освоение земельного участка для строительства водоема, в материалах дела не имеется, и таких доказательств ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено. 

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ в совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу о том, что администрацией не представлены надлежащие доказательства с достоверностью подтверждающих основания для расторжения договора аренды земельного участка № 118 от 18.07.2013 предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса и статьей 46 Земельного кодекса, а поэтому считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора аренды, возврата земельного участка  и взыскании арендной платы в сумме 1 656 655 руб. не имелось.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что администрацией не представлены суду апелляционной инстанции расчеты арендной платы ни в соответствии с договором аренды, ни в соответствии с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, ни доказательств об изменении кадастровой стоимостью земельного участка, указанного в выписке из кадастрового паспорта земельного участка за 2016 год, или об изменении базового размера арендной платы с учетом установленной категории земельного участка - земли населенных пунктов, и разрешенного использования – для строительства водоема для разведения рыбы, в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 №13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан».

В соответствии со статьей  270 Арбитражного процессуального кодекса РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права ли процессуального права. 

В данном случае суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции неполное выяснение все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, а поэтому выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют установленным судом апелляционной инстанции обстоятельствам, судом первой инстанции также неправильно применены нормы материального права.  

Учитывая, что допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права привели к принятию незаконного и необоснованного судебного акта в части удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции считает необходимым  решение Арбитражного суда Республики Дагестан  от 15.02.2017 по делу № А15-4546/2016 в части удовлетворения исковых требований администрации муниципального района «Дербентский район» Республики Дагестан  к обществу с ограниченной ответственностью «Шахдаш» о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2013 № 118, обязании возвратить земельный участок и взыскании 1 656 655 руб. задолженности по арендной плате, отменить и в соответствии с требованиями статей 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В части отказа в удовлетворении заявленных требований решение суда первой инстанции следует оставить без изменения. 

Таким образом, апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом удовлетворения апелляционной суд апелляционной инстанции считает необходимым судебные расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей возложить на администрацию и взыскать в пользу общества. 

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан  от 15.02.2017 по делу № А15-4546/2016 в части удовлетворения исковых требований отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска администрации муниципального района «Дербентский район» Республики Дагестан  к обществу с ограниченной ответственностью «Шахдаш» о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2013 № 118, обязании возвратить земельный участок и взыскании 1 656 655 руб. задолженности по арендной плате отказать.

Взыскать с администрации муниципального района «Дербентский район» Республики Дагестан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Шахдаш» госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Дагестан  от 15.02.2017 по делу № А15-4546/2016 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

ПредседательствующийГ.В. Казакова 

СудьиЮ.Б. Луговая

О.В. Марченко