ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-35057/2021

Дело № А40-211740/16

г. Москва

19 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2021 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  В.В. Лапшиной, 

судей И.М. Клеандрова, А.Н. Григорьева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Двина Капитал» ФИО2 на определение Арбитражного суда г. Москвы от 29 апреля 2021, вынесенное судьей Свириным А.А., об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО2 об утверждении порядка продажи и начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залогапо делу № А40-211740/16 о банкротстве ООО «Двина Капитал»

при участии в судебном заседании:

от к/у ООО «Двина Капитал» - ФИО3 дов от 10.03.21

от  ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Рублево-Успенский» - ФИО4 дов от 11.12.2020

от ООО «Группа Зэт1» - ФИО5 дов от 02.03.21

от ПАО ФК «Открытие» - ФИО6 дов от 27.06.19

Иные лица не явились, извещены. 

 

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.11.2017 в отношении ООО «Двина Капитал» открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2 (ИНН 

<

***>) с вознаграждением, установленным Законом. Сообщение о введении процедуры опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 225 от 02.12.2017. 

В Арбитражный суд г. Москвы поступило заявление конкурсного управляющего ФИО2 об утверждении порядка продажи и начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залога (с учетом уточнений). 

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 29 апреля 2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, управляющий обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

От ПАО ФК «Открытие», ООО «Группа Зэт1» поступили отзывы на апелляционную жалобу.

Представитель управляющего ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств – ответа Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 26.01.2021 № 3.2.7/8761юр, полученного управляющим после вынесения судебного акта ввиду направления ответа лишь 17.06.2021.

Апелляционный суд на основании положений ч. 2 ст. 268 АПК РФ приобщает дополнительные доказательства к материалам дела ввиду отсутствия у управляющего возможности представить их в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы. 

Представители ПАО ФК «Открытие», ООО «Группа Зэт1», ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Рублево-Успенский» возражали по доводам апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного не имеется в силу следующего.

Как следует из материалов дела, Определением Арбитражного суда г. Москвы от 11.08.2017 (с учётом определения от 18.08.2017 об исправлении опечатки) требования Банка «ФК Открытие» (ПАО) в размере 1 578 350 000 руб.- основного долга и 526 487 760 руб. 32 коп. - процентов, включены в реестр требований кредиторов должника третьей очереди. Определением от 14.02.2018 изменен статус конкурсного кредитора Банка «ФК Открытие» (ПАО) в размере 745 494 729 руб. 30 коп., как обеспеченные залогом имущества должника требование.

В состав имущества, которое является предметом залога по обязательствам Должника перед ПАО Банк «ФК «Открытие», входят 33 объекта недвижимого имущества (23 дачи, а также иное недвижимое имущество), расположенные по адресу расположенных по адресу: Московская обл.. Одинцовский р-н. Успенское с/п, д/п Успенское (далее также -Здания).

Согласно доводам заявления, земельные участки, под указанными объектами недвижимости, находятся в собственности Российской Федерации в лице Управления делами Президента Российской Федерации (далее также - УДП).

Управляющий в обоснование заявленных требований указал, что им в адрес залогового кредитора был направлен запрос, в котором было указано на необходимость утверждения порядка продажи залогового имущества.

Залоговый кредитор посчитал, что для получения максимальной выручки от реализации залогового имущества ООО «Двина Капитал» необходимо получить в аренду земельные участки, на которых расположены Здания, принадлежащие ООО «Двина Капитал».

Учитывая, что предоставление земельных участков в аренду позволит увеличить конкурсную массу Должника, будет способствовать получению максимальной выручки от реализации залогового имущества и удовлетворению требований кредиторов должника с максимальным экономическим эффектом, конкурсный управляющий совместно с залоговым кредитором обратился к УДП с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду.

От УДП РФ получен ответ о том, что для предоставления земельных участков в аренду ООО «Двина Капитал» необходимо предоставить перечень документов, в число которых входит доказательство нахождения зданий на земельных участках УДП РФ.

Однако, как указал управляющий, для получения такого доказательства, необходимо внести соответствующие сведения в ЕГРН, на что требуется согласие собственника земельных участков.

Конкурсный управляющий обратился заявлением о получении согласия в УД11 РФ, однако был получен ответ № УДИ-2-4709 о 12.08.2020 г. о том, что земельные участки передаются новому собственнику и необходимо обращаться с запросом в органы местного самоуправления Одинцовского городского округа Московской области.

20.10.2020 г. конкурсный управляющий обратился к Главе Одинцовского городского округа с запросом о заключении договоров аренды на земельные участки, на которых находится имущество ООО «Двина Капитал». 

Однако, на дату рассмотрения спора в суде первой инстанции ответ не был получен.

Конкурсный управляющий полагая, что дальнейшие попытки получения земельных участков в аренду затягивают процедуру, что не соответствует целям конкурсного производства и влечет за собой увеличение расходов на проведение процедуры, обратился в суд с указанным ходатайством, с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, принимая во внимание возражения залогового кредитора.

Суд первой инстанции, отказывая в утверждении положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации залогового имущества, исходил из того, что представленное в суд Положение существенно нарушает права как залогового кредитора, так и иных кредиторов в связи с тем, что в данном Положении указаны лоты, которые включают в себя как принадлежащее Должнику недвижимое имущество, обременённое залогом в пользу Банка, так и не оформленные на текущий момент права аренды на земельные участки, не принадлежащие Должнику, не являющиеся предметом залога и не включенные в конкурсную массу. 

При этом, как установил суд первой инстанции, площади земельных участков, права аренды, на которые предлагаются к реализации, не приведены в соответствие с требованиями Администрации. Инвентаризация земельных участков/прав аренды земельных участков не проводилась, вопрос об утверждении положения по не залоговому имуществу на собрание кредиторов не выносился (ст. 139 Закона о банкротстве).

С указанными выводами суд апелляционной инстанции соглашается.

Согласно п. 1 ст. 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. 

Из разъяснений, содержащихся в абзацах 3 и 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.09 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" следует, что кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего. 

В соответствии с абз.4 п.4 ст. 138 Закона о банкротстве, в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. 

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 названного Кодекса).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечено, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 названного постановления).

Конкурсный управляющий  не согласен с выводами суда первой инстанции о необходимости формирования конкурсной массы и ее оформления должником в соответствии с действующим законодательством.

Однако, указанные доводы подлежат отклонению.

В материалы настоящего дела конкурсным управляющим было представлено совместное заявление исх. 10-20/2020 от 15.10.2020 г. в адрес главы Одинцовского городского округа Московской области о предоставлении земельных участков, на которых расположены здания в аренду.

Администрация Одинцовского городского округа Московской области в письме от 03.12.2020 г. запросила у конкурсного управляющего предоставить оценку значений площадей участков на соответствие действующему законодательству.

26.01.2021 г. Администрация Одинцовского городского округа Московской области в направленном в адрес конкурсного управляющего письме указала, что испрашиваемые земельные участки сформированы с нарушением норм действующего законодательства, а также рекомендовано обратиться с заявлением о предварительном согласовании предоставления в отношении каждого земельного участка с приложением схемы расположения земельного участка, подготовленной в соответствии с действующим законодательством.

Все указанные письма были направлены в адрес конкурсного управляющего ФИО2, в ответ на соответствующие обращения. 

Однако доказательств того, что конкурсным управляющим должника были приняты меры по постановке на учет земельных участков, по проведению собрания кредиторов с целью решения вопросов о проведении кадастровых работ (межевания), или для оспаривания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, в материалы настоящего дела представлено не было.

Подлежит отклонению довод ФИО2 о необоснованном выводе суда первой инстанции о том, что в спорном Положении указано на реализацию зданий и неоформленных правах аренды, поскольку конкурсный управляющий именно так и предлагает к реализации здания и преимущественные права аренды на земельные участки под зданиями в границах несформированных и не поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости в составе одного лота.

Из материалов дела также следует, что в спорном Положении предлагается реализовать единым лотом залоговое и не обремененное залогом имущество должника, без проведения собрания кредиторов.

Как следует из предложенного конкурсным управляющим Положения, а также оценки, выполненной для определения рыночной стоимости имущества Должника, каждый лот включает в себя как недвижимое имущество, обременённое залогом в пользу Банка, так и не являющиеся предметом залога имущественные права, определённые конкурсным управляющим как «права аренды и (или) преимущественное право на получение земельных участков в аренду либо собственность». 

При этом каждое такое имущественное право оценено самостоятельно, и включено в лоты для совместной продажи с заложенным недвижимым имуществом.

Положения п. 7 ст. 110 и п. 1 ст. 139 Закона о банкротстве обязывают конкурсного управляющего представить на утверждение собранию кредиторов свои предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

После утверждения собранием кредиторов перечисленной совокупности условий продажи имущества должника в соответствии с предложениями управляющего или в иной редакции осуществляется продажа имущества должника в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 Закона о банкротстве. При этом в качестве организатора торгов может выступать сам конкурсный управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация.

С учетом изложенных положений законодательства о банкротстве следует признать, что разрешение вопросов формирования лотов, а также иных перечисленных выше условий продажи имущества, включая определение формы представления предложений о цене  не залогового имущества и о начальной цене его продажи, законодателем отнесено к компетенции собрания кредиторов.

Апелляционный суд полагает, что не имеется фактических и правовых оснований относить выявленные конкурсным управляющим в составе имущества Должника «права аренды земельных участков и (или) преимущественное право на получение земельных участков в аренду или собственность» к заложенному имуществу, поскольку договор залога такого имущества -отсутствует и должником никогда не заключался.

Указанные имущественные права были выявлены конкурсным управляющим, как принадлежащие Должнику, однако, не оформлены в порядке инвентаризации, и безосновательно переданы для оценки и последующей реализации совместно с предметом залога, при этом без созыва и проведения собрания кредиторов должника, с соответствующей повесткой дня.

Апелляционный суд также учитывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2015 года по делу № А41-1775/15 признан недействительным договор от 23.05.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:20:0000000:1876, общей площадью 336 219,00 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенское с.п., в районе с. Успенское, ДП «Успенское», заключенный между Управлением делами Президента Российской Федерации и ООО «Двина питал»; применены последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: обязать ООО «Двина Капитал» передать Управлению делами Президента Российской Федерации земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041010:520, 50:20:0041010:521, 50:20:0041010:522, 50:20:0041010:523, 50:20:0041010:525, 50:20:0041010:526, 50:20:0041010:527, 50:20:0041010:528, 50:20:0041010:529, 50:20:0041010:530, 50:20:0041010:531, 50:20:0041010:532, 50:20:0041010:534, 50:20:0041010:535, 50:20:0041010:536, 50:20:0041010:537, 50:20:0041010:539, 50:20:0041010:540, 50:20:0041010:542, 50:20:0041010:543, 50:20:0041010:546, 50:20:0041010:547, 50:20:0041010:548, 50:20:0041010:549, 50:20:0041010:550,50:20:0041010:551, 50:20:0041010:552, 50:20:0041010:553, 50:20:0041010:554, 50:20:0041010:558, 50:20:0041010:559, 50:20:0041010:560 50:20:0041010:563, 50:20:0041010:564, 50:20:0041010:566, 50:20:0041010:567, 50:20:0041010:568, 50:20:0041010:569, 50:20:0041010:570, 50:20:0041010:572, 50:20:0041010:573, 50:20:0041010:574, 50:20:0041010:575, 50:20:0041010:576, 50:20:0041010:578, 50:20:0041010:579, 50:20:0041010:580, 50:20:0041010:582, 50:20:0041010:583, 50:20:0041010:586, 50:20:0041010:588, 50:20:0041010:591, 50:20:0041010:593, 50:20:0041010:594, 50:20:0041010:595, 50:20:0041010:596, 50:20:0041010:601, 50:20:0041010:604, 50:20:0041010:606, 50:20:0041010:607, 50:20:0041010:609, 50:20:0041010:611, 50:20:0041010:612, 50:20:0041010:631, 50:20:0000000:285343, 50:20:0000000:285344, 50:20:0000000:285345, 50:20:0000000:285346, 50:20:0000000:285349, 50:20:0000000:285350, 50:20:0000000:285351, 50:20:0000000:295872, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенское с.п., в районе с. Успенское, ДП «Успенское», а Управлению делами Президента Российской Федерации принять указанные земельные участки.

По указанному делу судами установлено, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Судами также установлено, что в предусмотренном законом порядке обществом не был сформирован земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их эксплуатации, и площадь его не определена.

В этой связи, подход избранный конкурсным управляющим для целей определения первоначальной стоимости предмета залога (соединение здания с преимущественным правом аренды земельных участок в границах определенных в противоречии с Законом) является недопустимым.

В отношении земельных участков в обязательном порядке требуется проведение кадастровых работ, не только исходя из экономической целесообразности, но и исходя из того, что необходимо в соответствии с Земельным Кодексом РФ формировать земельные участки, занятые объектами недвижимости; реализация отдельно стоящих зданий (сооружений) возможна только при условии межевания соответствующих земельных участков под ними.

Предложенный конкурсным управляющим способ формирования лотов снижает доступ к торгам всех лиц, заинтересованных в покупке отдельных объектов, что создает препятствия для поступления денежных средств в конкурсную массу и приводит к необходимости поиска покупателя, имеющего экономический интерес и достаточные денежные средства к покупке полного перечня объектов имущества должника, сформированного лотами, без надлежащего оформления земельных участков, стоимостью более 1,1 миллиардов рублей.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предлагаемая к реализации схема продажи зданий в состав цены, которых входит преимущественное право аренды земельных участков под зданиями, без предварительного установления (оформления) границ и площадей такой аренды, является незаконной. 

Вопреки доводам ФИО2, судом первой инстанции не применялись обеспечительные меры, не рассматривалось никаких заявлений об установлении обеспечительных мер. 

Поэтому вывод конкурсного управляющего о применении судом первой инстанции в соответствии со ст. 92 АПК РФ обеспечительных мер на утверждение Положения о порядке продаже имущества должника в рассматриваемой редакции, является необоснованным и подлежит отклонению.

Поскольку конкурсным управляющим ООО «Двина Капитал» были предложены к реализации здания с учетом неоформленного преимущественного права аренды на земельные участки под ними, то суд первой инстанции, верно установил все фактические обстоятельства по делу, и отказал в удовлетворении заявления об утверждении Порядка продажи имущества должника.

Доводы управляющего со ссылкой на то, что оформление земельных участков под зданиями приведет к затягиванию процедуры конкурсного производства и увеличению текущих платежей, не свидетельствуют об ошибочности выводов суда первой инстанции.

Довод управляющего об отсутствии денежных средств для продолжения конкурсного производства ООО «Двина Капитал» (наращивание текущей задолженности) также является необоснованным, поскольку источники финансирования процедуры банкротства не исчерпаны, учитывая наличие реальной возможности пополнения конкурсной массы, а именно имеется имущество, которое подлежит реализации, его стоимость превышает расходы по делу о банкротстве.

Формирование новых лотов и утверждение Положения о порядке и условиях проведения торгов, не противоречащего действующему законодательству и направленного на обеспечение баланса всех кредиторов возможно только после завершения процедуры оформления прав на земельные участки по недвижимому имуществу, находящимся в залоге у Банка, на что верно указал суд первой инстанции.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

На основании изложенного определение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционную жалобу, с учетом приведенных в ней доводов, следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 29 апреля 2021  по делу № А40-211740/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Двина Капитал» ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                                 В.В. Лапшина 

 

Судьи:                                                                                                                      И.М. Клеандров

 

А.Н. Григорьев