﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15995/2020

г. Краснодар

04 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 2 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 4 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) – Рудого Д.В. и Попова М.С. (доверенности от 29.12.2020 и 14.01.2021), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Имеретинская Ривьера» (ИНН 5003073729, ОГРН 10850030008623) – Кареевой О.К. (доверенность от 23.12.2020), в отсутствие третьих лиц: акционерного общества «Банк "Союз"», общества с ограниченной ответственностью «Лукор», общества с ограниченной ответственностью «Мега», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Имеретинская Ривьера» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу № А32-15995/2020, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Имеретинская Ривьера» (далее – общество) о расторжении договоров аренды земельных участков от 17.06.2009 № 7700001278 (в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1164), от 30.09.2010 № 7700001597, от 01.08.2011 № 7700001800, от 05.11.2015 № 01-09/1257 и от 27.12.2012 № 7700002794 (уточненные требования).

Иск основан на статьях 450, 452, 618, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьях 22 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован эксплуатацией ответчиком предоставленных ему в аренду земельных участков с нарушением вида разрешенного использования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Банк "Союз"», ООО «Лукор» и ООО «Мега».

Решением от 27.08.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.12.2020, отклонены ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ГКУ Краснодарского края «Природный орнитологический парк в Имеретинской низменности» (далее – учреждение), о проведении судебной экспертизы, об оставлении иска без рассмотрения и об отложении судебного разбирательства; заявленные требования удовлетворены, распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды установили, что спорные участки переданы в аренду ООО «РогСибАл» для размещения олимпийских объектов. Впоследствии данное лицо передало права и обязанности арендатора из соответствующих соглашений ответчику. В границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1164, 23:49:0402037:1045, 23:49:0402037:1049 и 23:49:0402037:1158 расположены объекты капитального и некапитального строительства, а также производственный мусор, не соотносящиеся с видами разрешенного использования данных участков. Приведенные обстоятельства признаны судами существенными нарушениями условий заключенных сторонами соглашений, влекущими возникновение у истца (арендодателя) права отказаться от договоров аренды в одностороннем порядке.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. Заявитель ссылается на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Суды не привлекли к участию в деле собственников жилых и нежилых помещений, расположенных на спорных участках. Выводы судебных инстанций о степени существенности допущенных арендатором нарушений несостоятельны. Возведенные на спорных участках сооружения используются в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков, предназначены для эксплуатации олимпийских объектов. У ответчика отсутствует задолженность по арендной плате. Общество использует спорные участки в соответствии с их видами разрешенного использования и утвержденной градостроительной документацией. Ответчик предпринимает все зависящие от него меры для реализации цели предоставления ему спорных участков. Суды неправомерно отказали обществу в удовлетворении ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы. Апелляционный суд необоснованно отклонил представленные ответчиком доказательства, поскольку последний подтвердил невозможность их представления в суд первой инстанции. 

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты.

Представители управления возражали против удовлетворения жалобы. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1164, 23:49:0402037:1045, 23:49:0402037:1049, 23:49:0402037:1162 и 23:49:0402037:1158, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, находятся в публичной собственности Российской Федерации.

По договорам аренды от 17.06.2009 № 7700001278 (с учетом перенайма от 08.09.2009), от 30.09.2010 № 7700001597, от 01.08.2011 № 7700001800, от 05.11.2015 № 01-09/1257 и от 27.12.2012 № 7700002794 управление (арендодатель) передало названные участки обществу (арендатор) с видом разрешенного использования – для размещения олимпийских объектов (пункты 1.1 договоров).

Согласно пунктам 5.2.1 и 5.2.6, 5.2.7 арендатор принял на себя обязанность в полном объеме выполнять все условия договоров и использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием, указанными в пунктах 1.1 договоров.

В пункте 4.1.5 договоров стороны согласовали, что неисполнение названной обязанности, а именно, использование земельных участков (его частей) не по целевому назначению и разрешенному использованию, равно как и неиспользование участков (их частей) в течение одного года, является существенным нарушением условий договоров и предоставляет арендодателю право требовать их досрочного расторжения.

Сотрудники управления произвели осмотр данных участков, по результатам которого составили акты от 16.03.2020, в которых отразили следующие нарушения использования арендатором участков:

– в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1164 расположены трансформаторные подстанции; линии электропередач с опорами; объекты капитального строительства – жилые дома, хозяйственные постройки, используемые третьими лицами; двухэтажный объект, помещения которого используются сотрудниками общества; металлические сооружения – ангары; металлические контейнеры – бытовки, навесы, используемые обществом. На части территории земельного участка расположены свалки строительного мусора, в том числе бой бетона;

– земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1045 охраняется, огорожен, проход (доступ) осуществляется через КПП, в границах огороженной территории земельного участка расположены разноэтажные сборно-разборные конструкции, используемые обществом в качестве временного жилого городка для размещения обслуживающего персонала Курортного района «Имеретинский», а также инженерное сооружение – газораспределительная станция;

– земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1049 частично огорожен, на большей части территории земельного участка расположено асфальтобетонное мощение, на котором находятся сборно-разборные металлические конструкции, мачты наружного освещения, трансформаторная подстанция, металлические вагончики – бытовки. На период проведения обследования в границах участка осуществлялась стоянка автомобильного транспорта, в том числе специализированного, расположена специализированная автостоянка, мотошкола;

– земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1158 частично огорожен, территория приблизительной площадью 7600 кв. м используется обществом для размещения парково-хозяйственной службы, в том числе для разведения растений в целях последующей посадки (высадки) на арендуемых земельных участках; на данной территории также размещена легковозводимая конструкция с навесом, используемая под размещение персонала парково-хозяйственной службы.

Обстоятельства, изложенные в актах обследования земельных участков, подтверждены фотоматериалом.

В связи с выявленными нарушениями арендодатель направил арендатору претензию от 25.03.2020 № 23-01-09/4575 с проектами соглашений о расторжении договоров аренды.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. На основании пункта 3 названной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как указано в статье 619 Гражданского кодекса, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу статей 450 и 452 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

На основании статьи 42 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса основаниям, среди которых названо неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив отсутствие на спорных земельных участках олимпийских объектов, для размещения которых предоставлены земельные участки, а также нахождение на них объектов (движимого и недвижимого имущества), используемых в целях, не соответствующих их виду разрешенного использования, суды сделали вывод о том, что ответчик допустил существенные нарушения условий договоров аренды, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования.

Довод общества о том, что земельные участки используются им для обслуживания олимпийских объектов («Основная Олимпийская деревня» и «Комплекс зданий и сооружений для размещения Олимпийской семьи и Международного Паралимпийского комитета с уровнем сервисного обслуживания 4 звезды (на 1285 апартаментов)»), проверены и отклонены апелляционным судом. Расположенные на земельных участках временные сооружения (бытовки, вагончики, навесы, ангары и т.п.) не относятся к числу объектов, без которых не может осуществляться эксплуатация данных олимпийских объектов.

Ссылаясь на то, что суды неправомерно отказали обществу в удовлетворении ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы, ответчик не учитывает, что в силу статьи 82 Кодекса назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Отказывая в удовлетворении ходатайства общества о назначении экспертизы, судебные инстанции исходили из того, что в рамках рассматриваемого дела не требуется разрешение вопросов, требующих специальных знаний. Проверка обстоятельств, связанных с фактическим использованием земельных участков, может быть осуществлена и без привлечения экспертов.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 по делу № 305-КГ17-15833 и от 07.02.2019 № 309-ЭС18-8960). В данном случае такие обстоятельства отсутствуют.

Вывод апелляционного суда об отсутствии предусмотренных процессуальным законодательством оснований для приобщения к материалам дела новых доказательств основан на разъяснениях, приведенных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 29 постановления от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

Ссылки заявителя кассационной жалобы на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора опровергаются представленными в материалы дела претензией от 25.03.2020 № 23-01-09/4575 и доказательствами ее направления ответчику (т. 1, л. д. 32 – 34).

Кроме того, досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязанностей без обращения за защитой в суд. Таким образом, оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к  совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Из материалов дела не усматривается намерение ответчика добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, как после получения претензии, так и после предъявления иска, поэтому оставление заявления без рассмотрения может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон. В данном случае общество, будучи осведомленным о нарушении им условий договоров аренды и намерении истца их расторгнуть, не предприняло мер для урегулирования спора до принятия решения.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу № А32-15995/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         Е.Г. Соловьев

Судьи										         В.А. Анциферов 

										         И.В. Сидорова