СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                    Дело № А45-48070/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

Павловой Ю.И.,

ФИО2,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО4  (07АП-3955/2019) на решение от 14.03.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-48070/2018 по иску главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО4 (ОГРНИП 311547627100018) к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (630011, 

<

...> ОГРН 

<

***>), Администрации Новосибирского района Новосибирской области (630007, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) об изменении условий договора,

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО5 по доверенности от 10 января 2019 года (сроком по 31 декабря 2019 года), паспорт;

от Департамента: ФИО6, по доверенности 06 декабря 2018 года (сроком на 1 год), паспорт,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО4 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент), Администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее - Администрация) об изменении условий договора аренды №202 от 17.09.2012 в части приведения размера арендной платы в соответствие с ранее установленной стоимостью арендной платы в размере 40 433 руб. в год, и об обязании произвести перерасчет арендной платы.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.03.2019 (резолютивная часть объявлена 13.03.2019) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить, ссылаясь, в том числе на то, что в материалы дела сторонами представлены доказательства изменения размера арендной платы по договору единовременно более чем в 20 раз, а так же, что установленная в одностороннем порядке арендная плата за один год превышает кадастровую стоимость земельного участка; судом не дана оценка нарушения ответчиком порядка внесения изменений в договор аренды, предусмотренный действующим законодательством.

От Департамента в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения, отмечая, что исходя из того, что договором аренды была предусмотрена возможность изменения размера оплаты, в том числе в одностороннем порядке, довод Истца о существенном изменении обстоятельств, дающем основания для применения последствий статьи 451 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), нельзя признать обоснованным. Следовательно, ссылка апеллянта на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, является необоснованной, так как обстоятельства, на которые ссылается Истец, а именно на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, были предусмотрены договором аренды.

От Администрации также поступил отзыв, в котором указало на то, что ссылка апеллянта на ничтожность уведомления арендодателя в связи с тем, что арендная плата изменена с 01.03.2018 г. являются необоснованными. При этом, данное обстоятельстве не повлекло за собой нарушение прав арендатора, а, наоборот, были установлены наиболее выгодные для арендатора условия перерасчета арендной платы. В рамках настоящего спора администрация Новосибирского района является ненадлежащим ответчиком, поскольку не совершала оспариваемые истцом действия.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направила. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Департамента поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.09.2012 между Истцом (арендатор) и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка N 202 (далее – Договор).

По указанному договору Истцу в аренду был предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 328273 кв.м., с кадастровым номером 54:19:034002:1041, местоположение Новосибирская область, Новосибирский район, Толмачевский сельсовет.

Договор заключен сроком на 5 (пять) лет (пункт 2.1. Договор аренды).

В соответствии с п.5.1.2. договора по истечении срока действия договора арендатор имеет в преимущественном порядке право на заключение договора  на новый срок. 

Пунктом 3.1. Договора аренды установлен размер арендной платы 40 443 (сорок тысяч четыреста сорок три) рубля в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка от 16.09.2012 №1549/ГК/ЗУ, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Агентство экспресс-оценка».

Пунктом 3.3. Договора предусмотрено, что Арендодатель без согласования с Арендатором, может изменять размер арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор, а так же в случаях, предусмотренных законодательными актами.

В адрес Истца поступило письмо Департамента №550-07/38 от 18.01.2018 о предоставлении информации.

Указанным письмом Департамент извещает Истца о том, что в соответствии с п. 2 Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области», изменен размер арендной платы, установленный за земельный участок с кадастровым номером 54:19:034002:1041, площадью 328273 кв. м., местоположение Новосибирская область, Новосибирский район, Толмачевский сельсовет, разрешенное использование - для осуществления деятельности крестьянско-фермерского хозяйства.

Сумма годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.09.2012 №202 на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с 01.03.2018 составляет 889 620,00 рублей в год, в квартал – 222 405,00 рублей.

Так же приложением к указанному письму служит график платежей по договору аренды земельного участка от 17.09.2012 №202.

01.03.2018 истец обратился в Департамент с запросом информации о порядке проведения оценки рыночной стоимости арендной платы и с требованием о предоставлении копии отчета оценки.

В ответ на запрос от 01.03.2018 Департамент письмом №4254-09/38 от 22.03.2018 отказал в предоставлении информации и отчета оценки, сообщив, что отчетом оценки можно ознакомиться по указанному в письме адресу в определенное время.

С учетом указанных выше обстоятельств истец, руководствуясь условиями договора аренды, статьей 614 Гражданского кодекса РФ, учитывая положения п.22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013г. № 13 осуществляет оплату арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды №202 от 17.09.2012.

После получения досудебного уведомления №4236/01-16 от 09.08.2018 от Администрации Новосибирского района Новосибирской области, истец повторно обратился в Администрацию с запросом об ознакомлении с отчетом оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:034002:1041.

Такая возможность была предоставлена 25 сентября 2018г.

Не согласившись с действиями Ответчиков, Истец направил в адрес Ответчиков претензию от 17.10.2018 исх. №6 с требованием о внесении изменений в договор аренды №202 от 17.09.2012 в части приведения размера арендной платы в соответствие с ранее установленной стоимостью арендной платы в размере платы 40 443 (сорок тысяч четыреста сорок три) рубля в год и перерасчете начислений по арендной плате по договору аренды №202 от 17.09.2012.

Ответчик в ответ на претензию направил в адрес Истца письмо №17837-09/38 от 13.11.2018, которым отказал в удовлетворении требований Истца.

Данный отказ послужил поводом для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Действовавшими до 01.03.2015 положениями пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливалось, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Как установлено судом и не опровергнуто сторонами, размер годовой арендной платы на момент заключения договора аренды был определен на основании подпункта 3 пункта 3 постановления Администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (действовавшим в период с 01.01.2012 по 25.05.2014) на основании отчета независимого оценщика.

С 01.03.2015 в Земельный кодекс РФ введена статья 39.7, которой определено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Такой порядок определен постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее – Порядок).

Таким образом, установленный договором аренды от 17.09.2012 № 202 размер арендной платы является регулируемой ценой.

Пунктом 2 Порядка определено, что если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в  пунктах 3-6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 10 Порядка при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год и не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

В пункте 3.3 договора аренды стороны согласовали, что арендодатель без согласования с арендатором может изменять размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Предусмотренные договором аренды условия были согласованы сторонами и истцом не оспаривались.

Следовательно, право истца на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, был предусмотрен договором аренды, в связи с чем доводы апеллянта в указанной части отклоняются.

18.01.2018 департаментом в адрес истца было направлено уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды от 17.09.2012 №  202, установленной на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, размер которой составил 889 620, 00 рублей в год.

Таким образом, материалами дела подтверждается правомерность и наличие оснований для увеличения размера арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в  пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, при предъявлении требования об изменении условий договора аренды истцу необходимо доказать, что имеются основания для предъявления такого требования в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ.

Вместе с тем, действия арендодателя по изменению арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка соответствуют нормам законодательства, а значит, данные действия не являются существенным нарушением договора. Иных случаев для предъявления арендатором требования об изменении условий договора ни законом, ни договором аренды не предусмотрено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе истец также указывает на то, что перерасчет арендной платы должен быть произведен не по состоянию на 01.03.2018, как это указано в уведомлении от 18.01.2018, а по состоянию на 01.01.2018.

Вместе с тем,  согласно пункту 3.4. договора аренды арендная плата вносится раз в квартал, следовательно, арендная плата была рассчитана поквартально.

Как правомерно отмечено в отзывах ответчиков, ссылка апеллянта на ничтожность уведомления арендодателя в связи с тем, что арендная плата изменена с 01.03.2018 не обоснована, поскольку указанное обстоятельство не привело к нарушению прав арендатора.

Довод Истца о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы по договору аренды от 08.12.2017 был предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», также следует, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если  законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Несмотря на предложения суда первой инстанции  (л.д. 143-144) истец соответствующего ходатайства назначении судебной экспертизы о проверке достоверности отчета не поддержал, необходимых документов для назначения экспертизы не представил, как не представлено иных  надлежащих доказательств, опровергающих достоверность выводов оценщика относительно размера арендной платы.

При этом из содержания отчета, по мнению апелляционного суда следует, что он составлен в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем правомерно принят судом в качестве надлежащего доказательства.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено, фактически доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.    

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.03.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-48070/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской  области.

        Председательствующий                                                        О.Ю. ФИО1 

 

        Судьи                                                                                       Ю.И. Павлова

 

                                                                                                         ФИО2