АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-2143/2017

г. Ярославль

27 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена  27.03.2018.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Закрытому акционерному обществу Фирма "Ярстрой" (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>)

о   взыскании   21292,58 руб. – долга по арендной плате за ноябрь 2016, 770867,56 руб. – пени за период с 10.01.2014 по 20.07.2017

с привлечением 3-х лиц: временного управляющего ЗАО Фирма «Ярстрой» ФИО2, Управления Росреестра по ЯО, Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля

при участии:

от истца – ФИО3 – по дов. от 02.12.2016

от ответчика – ФИО4 – по дов. от 01.10.2017

от третьих лиц – не присутствуют

судебное заседание проведено с перерывами с 14.03.2018 по 21.03.2018, с 21.03.2018 по 27.03.2018 (вынесены определения)

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  Закрытому акционерному обществу Фирма "Ярстрой", с учетом уточнений иска, принятых определением суда от 16.01.2018 в порядке ст.49 АПК РФ,  просит взыскать с ответчика 21292,58 руб. – долга по арендной плате за ноябрь 2016 года по договору № 20062-о от 12.07.2007 по земельному участку  с кадастровым номером 76:23:000000:0103, 770867,56 руб. – пени за период с 10.01.2014 по 20.07.2017.

Определением суда от 11.05.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по ЯО, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (далее – ДАЗО).

Определением суда от 16.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ЗАО Фирма «Ярстрой» ФИО2.

Представитель истца иск поддерживает.

ДАЗО представил документы по определениям суда, ранее представитель дал пояснения по предмету спора, заявил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

От временного управляющего ЗАО Фирма «Ярстрой» ФИО2  до перерыва поступил отзыв на иск, в котором заявлено об истечении срока исковой давности по части требований о взыскании пени, применении ст. 333 ГК РФ; сообщил о наличии дела №А82-12946/2017 о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО Фирма «Ярстрой», просит оставить исковое заявление без рассмотрения, полагая спор подлежащим рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Истец после перерыва просит рассмотреть дело в общем порядке в данном процессе, о приостановлении производства по делу не заявляет, представил справочные расчеты.

Рассмотрев материалы дела суд установил следующее.

На основании постановлений мэра города Ярославля от 25.04.2005 № 1797, от 28.09.2015 № 4512, от 29.11.2005 № 5556, от 21.02.2006 № 537, от 25.05.2007 №1605 от имени города Ярославля между  Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ЗАО фирма «Ярстрой» (арендатор) 12.07.2007  заключен  договор № 20062-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым  ответчику предоставлен  в аренду   земельный участок с кадастровым номером 76:23:000000:0103, общей площадью 140965,00 кв.м, состоящий из 6-ти земельных участков,  расположенный по адресу: г. Ярославль, МКР №№ 12,13,15 для подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства.

Договор заключен на срок по 20.02.2011 и впоследствии продлен до 15.11.2014.

Согласно пункту 3.1. договора  пользование земельным участком является платным.  Оплата производится ежемесячно равными платежами по 9-е число текущего   месяца включительно.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено начисление арендатору пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

ДАЗО в письменных пояснениях от 20.02.2018 изложил информацию в отношении ввода в эксплуатацию жилых домов, построенных на земельном участке по рассматриваемому договору.

ДАЗО в письменных пояснениях от 26.02.2018 привел расчет площади застройки каждого жилого дома и площадь благоустройства (площадь, необходимая для эксплуатации дома с учетом схемы планировочной организации земельных участков на строения, на которые было зарегистрировано право собственности в период, заявленный в иске).

Управление Росреестра по Ярославской области  представило выписки из ЕГРН с информацией о регистрации права собственности на квартиры и помещения в жилых домах, построенных на рассматриваемом земельном участке.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для предъявления истцом в арбитражный суд иска о взыскании с ответчика задолженности, с учетом уточнения, в размере 21292,58 руб. - долга по арендной плате за ноябрь 2016, 770867,56 руб. - пени за период с 10.01.2014 по 20.07.2017.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 08.08.2017 принято заявление  ООО «ВСРФ «Вершина» о признании несостоятельным (банкротом) должника –  Закрытого акционерного общества фирма "Ярстрой", возбуждено производство по делу № А39-12946/2017.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 19.01.2018 заявление общества с ограниченной ответственностью «ВСРФ «Вершина» признано обоснованным, в отношении Закрытого акционерного общества фирма "Ярстрой" введена процедура наблюдения.

В силу пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия:

требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику;

по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств. Кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В соответствии с разъяснениями пункта 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 от 22.06.2012 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступает следующее последствие: по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств, и кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном данным Законом.

По этой причине, если исковое заявление о взыскании с должника долга по денежным обязательствам или обязательным платежам, за исключением текущих платежей, было подано до даты введения наблюдения, то в ходе процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления право выбора принадлежит истцу: либо по его ходатайству суд, рассматривающий его иск, приостанавливает производство по делу на основании части 2 статьи 143 АПК РФ, либо в отсутствие такого ходатайства этот суд продолжает рассмотрение дела в общем порядке; при этом в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления (абзац четвертый пункта 1 статьи 63, абзац пятый пункта 1 статьи 81 и абзац второй пункта 2 статьи 95 Закона о банкротстве) исполнительный лист в ходе упомянутых процедур по такому делу не выдается. Суд не вправе приостановить по названному основанию производство по делу по своей инициативе или по ходатайству ответчика.

Из материалов дела следует, что исковое заявление поступило в Арбитражный суд  Ярославской области 16.02.2017, принято к производству 27.02.2017, т.е. до даты введения наблюдения по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО фирма "Ярстрой".

Заявленная задолженность относится к реестровым платежам, поскольку срок исполнения обязанности по оплате наступил до возбуждения производства по делу и введения процедуры наблюдения.

Истец в ходатайстве просил рассмотреть спор по существу в данном деле.

Суд принимает во внимание разъяснения вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ № 35 от 22.06.2012, в связи с чем ходатайство временного управляющего об оставлении иска без рассмотрения не подлежит удовлетворению.

Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Истцом не оспаривается, что ответчик на переданном ему на условиях аренды земельном участке с кадастровым номером 76:23:000000:0103, расположенным в двух кадастровых кварталах №№ 010405, 010406 по адресу: г. Ярославль, МКР № 12, МКР № 13, МКР № 15, осуществляет проектирование и строительство жилых домов (по генплану).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 постановления № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Вместе с тем, представленные сторонами в суд документы свидетельствуют о том, что на спорном земельном участке (участках), предоставленном в аренду, на момент рассмотрения дела в суде завершено строительство жилых домов по адресам: ул.Брагинская, д.5 стр.32; ул.Брагинская, д.3 стр.42; ул.Пашуковская, д.5 корп.2, стр.35; ул.Брагинская, д.17 стр.13, ул.Пашуковская, д.4 корп.2 стр.24.

Управлением Росреестра по Ярославской области по запросу суда  в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности правообладателей квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах по указанным адресам.

В связи с чем по запросу суда истец представил справочный расчет арендной платы по договору аренды от 12.07.2007 №20062-о за период, указанный в иске. Расчет представлен по установленной методике с уменьшением площади земельного участка с соответствующей даты регистрации  права собственности на первую квартиру в жилом доме и с учетом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации дома. По этому расчету ответчик возражений не заявил.

Сторонами не оспаривается, что границы земельного участка под указанными многоквартирными жилыми домами с целью постановки на государственный кадастровый учет не сформированы.

Поскольку с момента регистрации права собственности указанных лиц на помещение в многоквартирном доме у собственников жилых помещений в этом жилом доме возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под ним у ответчика прекратилось, а, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенную под домом и необходимую для его использования.

При рассмотрении данного спора суд принимает во внимание расчет задолженности за предыдущий период, который был предметом рассмотрения в деле №А82-17136/2013.

Истец настаивает на удовлетворении требований в полном размере, просит взыскать 21292,58 руб. - долга по арендной плате за ноябрь 2016, 770867,56 руб. - пени за период с 10.01.2014 по 20.07.2017.

Согласно представленному истцом справочному расчету долг по арендной плате отсутствует. В справочном расчете с учетом даты регистрации права собственности на квартиры и принятия в расчете площади благоустройства переплата ответчика по арендной плате составляет 219645,25 руб.

Учитывая указанное, в требованиях о взыскании арендой платы в сумме 21292,58 руб. за ноябрь 2016 суд отказывает.

При взыскании суммы пени (ставка 0,15% в день от суммы задолженности) суд исходит из следующего.

Ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям  ранее  16.02.2014.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ  общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч.1 ст.207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Доказательств приостановления или перерыва срока исковой давности суду не представлено.

С рассматриваемым иском истец обратился в суд 16.02.2017, в связи с чем суд по заявлению ответчика применяет положения о пропуске срока исковой давности в отношении  пени за период до 16.02.2014.

С учетом исковой давности сумма долга по  пени составляет  646618,16 руб.

        Пени в сумме 646618,16 руб.  взыскиваются с ответчика в пользу истца.

Как следует из положений части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении суммы пени, оценив приведенные в обоснование доводы, суд отказывает в удовлетворении ходатайства в связи со следующим.

Суд исходит из того, что правовых оснований для уменьшения размера неустойки, предъявленного ко взысканию, в рассматриваемой  правовой ситуации не имеется.

        В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

        Из разъяснений, приведенных в п. 71, 73   Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление ВС РФ №7) следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса  РФ). При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

        Соответственно снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, п. 77 Постановления ВС РФ №7). 

В силу пункта 73 Постановления ВС РФ №7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, п. 75 Постановления ВС РФ №7).

В рассматриваемом случае судом не установлено, что подлежащая уплате сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обществом своего обязательства, в связи с чем правовых оснований для снижения обоснованно начисленных пени  не имеется.

        При этом, как указано ранее, в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения (абзац четвертый пункта 1 статьи 63, абзац пятый пункта 1 статьи 81 и абзац второй пункта 2 статьи 95 Закона о банкротстве) исполнительный лист в ходе упомянутых процедур по такому делу не выдается. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с  Закрытого акционерного общества Фирма "Ярстрой" (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>) в пользу  заявление  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) 646618,16 руб. пени.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с  Закрытого акционерного общества Фирма "Ярстрой" (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>)  в доход федерального бюджета 15381 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Секерина С.Е.