АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-11895/2021

Дело № А49-12153/2020

г. Казань

23 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Вильданова Р.А., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Административно-жилищное строительство» – директора ФИО1 (приказ от 04.09.2020 № 1/20),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2, Пензенская область, г. Пенза (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022

по делу № А49-12153/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Административно-жилищное строительство», Пензенская область, г. Пенза (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и Управлению муниципального имущества города Пензы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании договора аренды земельного участка недействительным, с участием в деле в качестве третьих лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Пензенской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, администрации города Пензы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Административно-жилищное строительство» (далее по тексту – ООО «Административно-жилищное строительство», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту –ИП ФИО2, ответчик, предприниматель), Управлению муниципального имущества города Пензы (далее по тексту – Управление) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 22.12.2017 № 306 с кадастровым номером 58:29:4005016:54, площадью 930 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Пензенской области.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.05.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 по делу № А49-12153/2020, в удовлетворении исковых требований ООО «Административно-жилищное строительство» отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 14.12.0021 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.05.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 по делу № А49-12153/2020  отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 17.08.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области и администрация города Пензы. 

При новом рассмотрении, решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.09.2022 по делу №А49-12153/2020 в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022 решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.09.2022 по настоящему делу отменено. Принят новый судебный акт, которым договор аренды земельного участка от 22.12.2017 № 306 с кадастровым номером 58:29:4005016:54, площадью 930 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Управлением муниципального имущества города Пензы и ИП ФИО2 признан недействительным.  

Не согласившись с состоявшимся по делу судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства, оставить в силе судебный акт первой инстанции. При этом заявитель указывает, что в результате обращения общества с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на аренду, ограниченное вещное право прекращено в силу пункта 5 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, не учтены и обстоятельства, установленные по делу № А49-4827/2021, а также тот факт, что участок не использовался обществом длительное время, тем самым имеются основания для прекращения у него права постоянного (бессрочного) пользования.    

Представитель ООО «Административно-жилищное строительство» поддержал доводы, изложенные в  письменном отзыве на кассационную жалобу и просил судебный акт апелляционной инстанций оставить без изменения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области направило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором просило исключить из мотивировочной части судебного акта апелляционной инстанций вывод о незаконности действий третьего лица.

Проверив законность оспариваемого судебного акта, обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзывах на нее, заслушав представителя ООО «Административно-жилищное строительство», явившегося в судебное заседание, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 25.08.1993 земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54, расположенный по адресу по адресу: 

<

...>, передан ООО «Административно-жилищное строительство» в постоянное бессрочное пользование для строительства 2-3 этажных административных зданий.

Впоследствии ООО «Административно-жилищное строительство»  обратилось в администрацию города Пензы с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в связи с чем администрацией города Пензы было принято постановление от 28.12.2012 № 1623 о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования ООО «Административно-жилищное строительство» на земельный участок площадью 930 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> и предоставлении ООО «Административно-жилищное строительство»  земельного участка из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> в аренду. 

Администрация города Пензы обратилась в Управление Росреестра с заявлением от 17.01.2013 о внесении в ЕГРН записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, в результате чего 28.01.2013 осуществлена государственная регистрация прекращения права ООО «Административно-жилищное строительство» на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54.

На основании постановления администрации города Пензы от 30.08.2017 № 1587/13 Управлению муниципального имущества города Пензы поручена организация проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 930 кв.м., кадастровый номер 58:29:4005016:54, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования – деловое управление.

Согласно извещению, опубликованному в газете «Пенза» от 18.10.2017 проведение аукциона по лоту № 6 на право заключения договора аренды на земельный участок из состава земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> площадью 930 кв.м., кадастровый номер: 58:29:4005016:54, разрешенное использование – деловое управление, назначено на 21.11.2017.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 21.11.2017  по лоту № 6 победителем признан ИП ФИО2, предложивший наибольшую цену. 

Торги по заключению договора земельного участка проводились без учета наличия расположенного на нем объекта.

Впоследствии между муниципальным образованием город Пенза, от имени которого выступает Управление муниципального имущества администрации города Пензы, в настоящее время – Управление муниципального имущества города Пензы (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.12.2017 № 306, по условиям которого Управление предоставляет ИП ФИО2 во временное пользование земельный участок площадью 930 кв.м., из состава земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:4005016:54, разрешенное использование – деловое управление. Срок договора аренды установлен с 22.12.2017 по 21.12.2020 (пункт 2.1 договора). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.12.2017.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует представленная в материалы дела выписка из ЕГРН. 

09.06.2020 ИП ФИО2 было выдано разрешение № 58-29-032- 2020 на строительство административного здания сроком действия до 09.11.2020, которое было продлено до 15.01.2023.

По истечению срока действия договора аренды между ИП ФИО2 и Управлением подписано соглашение о расторжении договора от 21.12.2017 № 306. 

21.12.2020 заключен новый договор аренды земельного участка № 351/2020, предназначенный для завершения строительства объекта недвижимости.

 Впоследствии на арендованном земельном участке ИП ФИО2 на основании разрешения на строительство возведен объект недвижимости – административное здание со степенью готовности 50%, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

ООО «Административно-жилищное строительство», полагая, что договор аренды земельного участка от 21.12.2017 № 306 был заключен с нарушением норм действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

При новом рассмотрении, суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Отказывая в удовлетворении заявленного ООО «Административно-жилищное строительство» требования, Арбитражный суд Пензенской области исходил из того, что обществом не было предпринято должных мер по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», договор аренды земельного участка между сторонами не заключен, в период с 2008 по 2020 г.г. участок по назначению не использовался, из владения общества выбыл в 2017 году, кроме того,  свайный фундамент со степенью готовности 9%, расположенный на спорном земельном участке, объектом незавершенного строительства не является.     

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022 решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.09.2022, отменено, договор аренды земельного участка от 22.12.2017 № 306 с кадастровым номером 58:29:4005016:54, площадью 930 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Управлением муниципального имущества города Пензы и ИП ФИО2 признан судом недействительным. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 8 статьи 39.11, статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», установил, что к ООО «Административно-жилищное строительство» в порядке универсального правопреемства с 1993 года перешло право постоянного (бессрочного) пользования, которое не было прекращено в установленном законом порядке, следовательно, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности не может быть предметом аукциона, поскольку общество обладало ограниченным вещным правом и на нем находился незавершенный строительством объект, возведенный на основании разрешительной документации.

Содержащиеся в постановлении апелляционной инстанции выводы, соответствуют приведенным законодательным нормам, определяющим основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и порядок проведения аукциона на земельный участок, находящийся в публичной собственности.   

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Постановление № 25) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 74 Постановления № 25 отмечено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 7 Постановления № 25 также отражено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В числе способов защиты гражданских прав, которые могут быть задействованы лишь при участии юрисдикционных органов, статья 12 ГК РФ называет признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а равно неприменение судом акта этого органа, противоречащего закону (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 № 37-П).

Из материалов дела следует, что постановлением от 09.04.1993 № 280/1 ТОО «Жемчужина» для цели строительства был предоставлен земельный участок. В результате объединения ТОО «Жемчужина» и АО «Тон-Инвест» было создано ТОО «Административно-жилищное строительство».

В пункте 26 Постановления № 25  указано, что по смыслу пункта 1 статьи 58 ГК РФ при слиянии все права и обязанности каждого из участвующих в слиянии юридических лиц переходят к вновь возникшему юридическому лицу в порядке универсального правопреемства вне зависимости от составления передаточного акта и его содержания. Факт правопреемства может подтверждаться документом, выданным органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, в котором содержатся сведения из ЕГРЮЛ о реорганизации юридического лица, созданного в результате слияния, в отношении прав и обязанностей юридических лиц, прекративших деятельность в результате слияния, и документами юридических лиц, прекративших деятельность в результате слияния, определяющими соответствующие права и обязанности, в отношении которых наступило правопреемство.

В результате реорганизации ТОО «Жемчужина» в постановление от 09.04.1993 № 280/1 были внесены изменения (постановление от 25.08.1993 № 801) в соответствии с которым за ООО «Административно-жилищное строительство» был закреплен земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54 общей площадью 930 кв.м. на праве постоянного (бессрочного) пользования, ранее возникшее право впоследствии было подтверждено государственной регистрацией права (свидетельство от 12.05.2005 серии 50КТ, № 286609).

Таким образом, к ООО «Административно-жилищное строительство» перешло право постоянного (бессрочного) пользования в порядке универсального правопреемства.

В целях строительства здания ООО «Административно-жилищное строительство» на основании проектной документации было выдано разрешение на строительство от 01.11.2007, проведены строительные работы и возведен фундамент степенью готовности 18%, что подтверждается кадастровым паспортом объекта.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 137-ФЗ) (в редакции, действующей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01 июля 2012 года,  в действующей с 01.03.2015 редакции указанного пункта статья 3 Закона № 137-ФЗ закрепляет аналогичное право.

Следовательно, в силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ общество обязано было переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельного участка или приобрести земельный участок в собственность.

На основании заявления ООО «Административно-жилищное строительство» о переоформлении ограниченного вещного права на право аренды, администрацией города Пензы принято постановление от 28.12.2012 № 1623 о предоставлении земельного участка в аренду.

В пункте 6 указанного постановления указано, что, в случае невыполнения ООО «Административно-жилищное строительство» требований пункта 4.1, а также при отказе заключить договор аренды (пункт 5) постановление утрачивает юридическую силу.

Поскольку договор аренды с ООО «Административно-жилищное строительство» заключен не был, постановление уполномоченного органа не имеет юридической силы.

Однако, на основании заявления администрации от 17.01.2013 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее по тексту – Управление Росреестра по Пензенской области) 28.01.2013 осуществило регистрацию прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ООО «Административно-жилищное строительство» на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54.

В результате указанных действий органа местного самоуправления у общества, создавшего объект недвижимости, было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, при отсутствии возникшего права аренды в отношении спорного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2015 № 302-ЭС14-8088 сам факт издания постановления администрации не прекращает вещное право общества, поскольку договор аренды не заключен, право постоянного (бессрочного) пользования не считается прекращенным.

Учитывая изложенное, апелляционной инстанцией был обоснованно сделан вывод, что сам факт принятия администрацией постановления от 28.12.2012 № 1623 не прекратило ограниченное вещное право ООО «Административно-жилищное строительство» на спорный земельный участок. 

Судом также указано, что пункт 6 постановления администрации в данном случае не применим, поскольку акт утрачивает юридическую силу, лишь в случае отказа стороны от заключения договора аренды.

Суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права к установленным по делу обстоятельствам.

Положения земельного законодательства предусматривают процедуру и сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования лицами, которые не могут быть обладателями такого права. 

В силу пункт 3 статьи 20 ЗК РФ за юридическим лицом сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования, если оно возникло до введения в действие данного Кодекса, в этой связи к ООО «Административно-жилищное строительство» перешло такое право, которое в силу пункта 2 Закона № 137-ФЗ общество обязано было переоформить в аренду или собственность (с момента вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ).

Нарушение установленных сроков могло явиться основанием для привлечения к административной ответственности. 

Суд апелляционной инстанции правомерно сделал вывод, что сам факт издания ненормативного акта (как основания для заключения аренды) не прекращает уже возникшего у общества ограниченного вещного права. 

Доказательств, подтверждающих прекращение права постоянного (бессрочного) пользования в порядке статьи 45 ЗК РФ (действующей в редакции в период спорных правоотношений до Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) не представлено, не имеется и документальных подтверждений о принудительном прекращении такого права у общества.

В нарушение прав держателя ограниченного вещного права на земельный участок, администрация совершила действия по погашению записи в публичном реестре и приняла распорядительный акт по его распоряжению (организации аукциона).

Поскольку юридически значимым является установление обстоятельств прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, у общества на основании заявления поданного в 2012 году и принятого постановления от 28.12.2012 № 1623, не могут быть признаны обоснованными и ссылки о применении к спорным правоотношениям правил пункта 5 статьи 39.14 ЗК РФ, введенных в действие с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Согласно подпунктам 7, 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ действующего на момент проведения аукциона земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности не может быть предметом аукциона, если участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды либо на участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий юридическим лицам, гражданам, за исключением случаев предусмотренных законом.

Суд апелляционной инстанции обеспечил проверку оснований, установленных законом, исключающих проведение конкурсных процедур, предусмотренных статьей 39.11 ЗК РФ.

Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования не было прекращено в установленном порядке и на земельном участке находился незавершенный строительством объект, иск подлежал удовлетворению, поскольку права общества были нарушены.

Таким образом, действия уполномоченного органа по погашению записи в публичном реестре без правовых оснований, а также организации и проведению аукциона, при наличии на участке объекта незавершенного строительством, возведенного на основании разрешения на строительство, признаются незаконными и имеют признаки и основания для применения статьи 10 ГК РФ.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 решение Арбитражного суда Пензенской области от 10.09.2021 по делу № А49-4827/2021 отменено, производство по делу прекращено. 

Учитывая, что при прекращении производства по делу не устанавливаются какие-либо обстоятельства относительно предмета спора, следует признать ошибочными ссылки заявителя кассационной жалобы на судебные акты по делу № А49-4827/2021.

Не могут быть приняты во внимание и доводы заявителя о том, что длительное неиспользование земельного участка по назначению является грубым нарушением земельного законодательства, в этой связи администрация вправе была реализовать право на принудительное изъятие такого участка. 

Порядок изъятия земельного участка предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования ввиду неиспользования по целевому назначению, предусмотрен статьей 54 ЗК РФ.

Согласно пункту 7 статьи 54 ЗК РФ в случае наличия в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, обязан обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации прекращения такого права на земельный участок с приложением копии решения об изъятии земельного участка или копии вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка либо со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка.

Таким образом, не могут быть признаны обоснованными и доводы заявителя кассационной жалобы о неприменении статьи 54 ЗК РФ к сторонам правоотношений, поскольку административная или судебная  процедура изъятия участка не проводилась.    

ООО «Административно-жилищное строительство», являясь законным землепользователем, который в установленном законом порядке обратился за переоформлением права, при отсутствии доказательств заключения договора аренды, фактически было лишено  законного владения земельным участком исключительно в результате действий органов местного самоуправления.

С учетом изложенного судебная коллегия пришла к обоснованному  к выводу, что ограниченное вещное право было прекращено в отсутствие надлежащих правовых оснований; действия муниципального образования и Управления Росреестра по Пензенской области не соответствуют закону.

Согласно Примечанию к статье 3 Федерального закона № 137-ФЗ для целей данной статьи, за исключением предусмотренных пунктом 9.1 этой же статьи случаев, переоформление права на земельный участок включает в себя: подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с данной статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 ЗК РФ, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вывод суда первой инстанции о том, что общество по собственной вине утратило владение земельным участком, не занималось его содержанием, признан судом апелляционной инстанции ошибочным, поскольку истец был лишен юридического статуса и законного владения земельным участком исключительно в результате незаконных действий органов местного самоуправления.

Вывод о том, что сам факт прекращения срока действия договора аренды от 22.12.2017 № 306 исключает право требовать признания сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, также признан судебной коллегией ошибочным, поскольку был сделан без учета абзаца 2 пункта 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Таким образом, сделка как юридический факт может быть признана недействительной вне зависимости от факта прекращения срока ее действия, установленного соглашением сторон.

Поскольку на основании заключенного договора аренды от 22.12.2017 в пользование предпринимателю был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54, который принадлежит ООО «Административно-жилищное строительство» на праве постоянного (бессрочного) пользования, вывод суда относительно необходимости оспаривания торгов в порядке статьи 449 ГК РФ, как правильно отмечено апелляционной инстанцией, не основан на правильной квалификации спорных правоотношений.

В случае если на торгах осуществлялась реализация имущества, которым не вправе был распоряжаться уполномоченный орган, такая сделка противоречит закону (168 ГК РФ).

Данный правовой подход отмечен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2021 № 308-ЭС21-17642.

При правовой квалификации возведенного обществом объекта, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из имеющихся в деле доказательств и нормативного регулирования. 

В абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств следует, что на основании разрешения на строительство от 01.11.2007 ООО «Административно-жилищное строительство» осуществило строительство полного фундаментного цикла здания.  

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства).

Принадлежность объекта незавершенного строительства истцу подтверждается материалами дела. 

Действуя разумно и осмотрительно, ответчики не могли не знать о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (возведен на основании выданного администрацией города Пензы разрешения на строительство от 01.11.2007 № RU58304000-155) со степенью готовности 18 % стал предметом аукциона, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 03.08.2020.

29.10.2008 МУП «Бюро технической инвентаризации г. Пензы» в едином адресном реестре г. Пензы сделана запись № 50674/1 о присвоении объекту инвентарный номер № 50674 адреса: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, улица Либерсона, д. 28.

Вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что доказательства представленные истцом, имеют разногласия в степени готовности объекта, правомерно признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что действия ответчиков не свидетельствуют о законности прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и законности договора аренды земельного участка от 22.12.2017 № 306, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия по делу нового судебного акта, которым договор аренды земельного участка от 22.12.2017 № 306 с кадастровым номером 58:29:4005016:54, площадью 930 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Управлением муниципального имущества города Пензы и ИП ФИО2 признан недействительным.  

Фактически доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о незаконности судебного акта суда апелляционной инстанции, основаны на ошибочном толковании законодательства, направлены на иную оценку доказательств по делу и переоценку выводов судебной инстанции, что не отнесено процессуальным законодательством к полномочиям суда округа.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы суда основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, в связи с чем, правовые основания для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы и отмены обжалованного судебного акта не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022 по делу № А49-12153/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                         В.А. Петрушкин 

 

Судьи                                                                                     Р.А. Вильданов 

 

                                                                                              И.Р. Нагимуллин